执业技巧最高院“名为买卖实为借贷”裁判意见10条.docx

执业技巧】最高院“名为买卖，实为借贷”裁判意见10条作者/甘国明来源〃小甘读判例阅读说明：司法实践中大量存在通过签订买卖合同为借贷合 同提供担保情形，在现有法律框架内公平处理此类案件颇具 难度，且各地裁判观点差异较大《最高人民法院关于审理 民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到 期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法 院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉 讼请求当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉按照 民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生 效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的 物，以偿还债务就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间 的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿该规定 为明确和统一此类纠纷的处理意见具有积极意义但是如何 认定“名为买卖，实为借贷”同样需要裁判者运用证据规则、 经验法则甚至是价值理念去判断下列判例检索自“无讼案 例”，检索日期为2016年7月11日检索关键词为“买卖”、 “借款”，后又通过“买卖”、“借贷”、“担保”等关键词复 检这些判例均由最高人民法院作出，为尊重裁判者，在案 件标题下对合议庭成员以及裁判日期进行了必要的标明。

裁 判要旨系由整理者根据裁判主要内容总结，可能存在误解原 判例趣旨情况，读者可根据标题中的关键词或案号检索相关 判例对照参考1.双方当事人在发生借款关系之后，为保证 借款的偿还又订立了房屋认购协议，双方签订房屋认购协议 的真实目的是为了给借款提供担保，并非为了实现房屋买 卖，经法院释明，当事人拒绝变更诉讼请求的，裁定驳回起 诉——王高平因与海南博海投资咨询有限公司等借款合同纠 纷案【案号：（2016）最高法民终52号；审判人员：孙祥壮、 黄金龙、汪治平；裁判日期：二0一六年一月二十七日】 最高法院认为，王高平主张其与博海公司之间存在商品房买 卖法律关系，并据此诉请确认房屋认购协议有效及履行该协 议，由其取得该协议涉及的541套房屋的所有权，而其提供 的证据材料又包含了借款的事实对此，应当甄别王高平与 博海公司之间签订房屋认购协议是否具有担保的意思，即考 察双方签订房屋认购协议的真实意思是为借款行为提供担 保，还是通过支付对价获得房屋的所有权王高平提供的借据、付款凭证、《房屋抵顶借款协议》以及 《逸海华庭认购协议》均对借款事实予以确认王高平作为 甲方与博海公司作为乙方签订的《房屋抵顶借款协议》载明 “乙方因建设开发海南逸海华庭小区，至2014年3月23日 陆续向甲方借款人民币玖仟捌佰万元整。

乙方为偿还该项借 款与甲方达成以下协议”，该协议第三条约定“乙方在约定 的期间内不能用现金归还借款本息时，则同意用其在海南建 设开发的逸海华庭小区的房产作价偿还向甲方的借款本 息”上述证据和协议约定的内容可以证明双方当事人在发 生借款关系之后，为保证借款的偿还又订立了房屋抵顶及认 购协议双方签订房屋认购协议的真实目的是为了给借款提 供担保，并非为了实现房屋买卖即双方当事人在签订房屋 认购协议时并无真正转移案涉房产所有权的意思，其真实意 思是设定担保简言之，王高平与博海公司之间的真实法律 关系是民间借贷，房屋认购协议只是作为让与担保的一种方 式原审法院在庭审过程中明确向当事人释明案涉法律关系 为借款合同关系，并询问其是否变更诉讼请求，王高平的代 理人确认其不变更诉讼请求王高平的上诉理由不能成立， 维持驳回王高平起诉的裁定2. 主张协议名为房产买卖，实为借款担保的，应当举示双方 存在借款担保法律关系的相关证据，否则，应当承担举证不 能的不利后果——王才、张丽晶等与亚欧公司等房屋买卖合同纠纷案【案 号：（2015）民申字第2299号；审判人员：李明义、苏戈、张志弘；裁判日期：二0一五年十一月二十七日】最高法院认为，案涉《房产买卖协议》具备了房屋买卖合同 所应具备的主要条款，在王才、张丽晶与亚欧公司签署该协 议后，协议即告成立。

该协议约定了买卖标的物的地址、土 地面积、房屋面积、购房款数额、购房款交付方式、办理过 户手续的期限等内容，上述约定，买卖涉案房产的意思表示 明确王才、张丽晶主张该协议名为房产买卖，实为借款担 保，但其并未举示双方存在借款担保法律关系的相关证据， 应当承担举证不能的不利后果3. 当事人签订体现借款的意思表示协议后，又签订与该协议 内容一致的商品房商品房买卖合同，不能认定双方当事人之 间形成了以房屋买卖为目的的合意——李明生与通化市龙成房地产开发有限公司商品房销售 合同纠纷案【案号：（2015）民申字第1973号；审判人员： 董华、张志弘、李明义；裁判日期：二0一五年十月十五日】 最高法院认为，2001年7月24日双方签订的《协议书》，虽 然约定李明生投资140万元，与龙成公司共同建设龙成商厦， 以龙成商厦一层800平方米的建筑面积为投资条件但同时 约定龙成公司在2001年10月25日前有权解除此协议，并 退还李明生140万元，如若超期，李明生则享有800平方米 建筑面积的所有权根据该约定，龙成公司可以在约定时间 内解除合同，退回投资款，逾期则李明生取得相应房屋面积 而在该协议签订的次日，双方即签订了《商品房购销合同》， 合同约定的房屋面积、总价款等主要内容与《协议书》中相 关约定一致，与《协议书》约定的在龙成公司逾期未解除合 同退回投资款条件下取得房屋的内容互相吻合。

且《协议书》 标注有“附：李明生购商品楼合同一份13页”字样据此， 原判决认定双方当事人签订的《协议书》实际体现的是借款 的意思表示，双方之间是民间借贷关系，《商品房购销合同》 系仅为促使《协议书》有效履行而设立的具有抵押担保性质 的从合同，而非双方当事人之间形成了以房屋买卖为目的的 合意，有事实依据，并无不当4. 法律关系的性质界定，不应受制于当事人之间签订合同的 外观和名称，而应由当事人的真实意思和合同的实质内容来 决定，只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方 已经实际将款项交付给借款方，即可认定债权债务关系成立 ——康晓敏、康晓江等与康晓敏、康晓江等民间借贷纠纷案 【案号：（2015）民申字第2128号；审判人员：于明、刘少 阳、杨春；裁判日期：二0一五年九月二十一日】最高法院认为：首先，京都公司经过股东会研究，以低于市 场的价格将其开发的商品房出售给康晓敏、康晓江、王希喜， 在签订《商品房买卖合同》的当天，京都公司即与康晓敏、 康晓江、王希喜就所售商品房签订回购协议，商品房出售价 为2000万元，却要6个月内支付2600万元给康晓敏、康晓 江、王希喜回购所售房产京都公司的上述行为表明，其与 康晓敏、康晓江、王希喜签订商品房买卖合同的目的，是从 康晓敏、康晓江、王希喜处融资借贷2000万元，而非以2000 万元的价款出售商品房。

其次，就买受人而言，在京都公司屡次不能按回购协议约定 回购房屋的情况下，康晓敏、康晓江、王希喜三人不是要求 京都公司按回购协议的约定，恢复履行《商品房买卖合同》， 而是继续同意京都公司进行回购，说明康晓敏、康晓江、王 希喜与京都公司签订《商品房买卖合同》的真实目的不是获 得房屋，而是通过签订《商品房买卖合同》为双方之间的借 贷行为提供房屋担保即使康晓敏、康晓江、王希喜主张签 订合同时具有购买商品房的真实意思，也因未就此与京都公 司达成合意而不能在双方间产生商品房买卖合同关系成立 的法律效果第三，根据《中华人民共和国发票发票管理办法实施细则》 的规定，发票是交易真实发生的证明，也是办理不动产权属 登记的凭证康晓敏、康晓江、王希喜持有京都公司出具的 收款收据，主张与京都公司之间存在商品房买卖合同关系， 证据并不充分康晓敏、康晓江、王希喜作为商品房买卖合 同中约定的买受人，支付2000万元购房款后，始终未要求 开具销售不动产统一发票，且在京都公司未能按期完成双方 《回购协议书》及之后的《补充协议（一）》约定的付款义 务时，未要求京都公司按约定，恢复履行《商品房买卖合同》， 交付房屋，办理权属登记。

上述行为明显不符合商品房买卖 关系的交易惯例和理性买受人及时行使权利、保护自身利益 的惯常做法而康晓敏、康晓江、王希喜依协议收取2600 万元回购款，刚好是2000万元按5分月利率计算的结果， 这与京都公司主张双方协议是借贷合同关系的观点相吻合， 进一步说明双方关系更符合借款合同关系的实际情况应当指出的是，法律关系的性质界定，不应受制于当事人之 间签订合同的外观和名称，而应由当事人的真实意思和合同 的实质内容来决定；认定当事人之间是否存在债权债务关 系，书面合同亦并非不可缺少的要件，只要确认双方当事人 就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借 款方，即可认定债权债务关系成立；同时，双方履行合同， 实现债权债务的方式应当符合法律规定本案中，康晓敏、 康晓江、王希喜向京都公司支付2000万元并收取利息的行 为，表明双方当事人就借贷达成了合意且出借方已经实际交 付款项给借款方，足以认定在双方之间成立借贷关系京都公司从康晓敏、康晓江、王希喜处取得2000万元的真 实意思是融资借贷，与康晓敏、康晓江、王希喜签订《商品 房买卖合同》的目的，是为了担保债务的履行鉴于双方未 就《商品房买卖合同》办理抵押登记，不符合《中华人民共 和国担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合 同》并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方 式，在债务履行期限届满前，不得约定债务人不履行到期债 务时抵押财产归债权人所有，即京都公司如不能按时归还借 款本金及利息，康晓敏、康晓江、王希喜不能就涉案房屋主 张所有权，但可以通过拍卖或变卖涉案房屋的方式，确保能 够实现债权；京都公司如果按时归还了借款本金及利息，康 晓敏、康晓江、王希喜则不能再对涉案房屋主张权利。

原判 决认定康晓敏、康晓江、王希喜与京都公司间系借贷的法律 关系，并依据调整借贷关系的有关法律、法规作出判决正确5. 当事人签订借款合同同时，签订商品房买卖合同，其目的 是担保债务人能及时还本付息，在债务人无法偿还债务时， 以其自有房产直接抵偿债务，此商品房买卖属名为房屋买卖 实为房屋担保性质，双方所订房屋所有权转移的约定无效， 债权人依约交付有关房屋，无法律依据——古桦与古桦、福建省泉南投资开发有限公司商品房销售 合同纠纷案【案号：（2015）民申字第949号；审判人员： 张进先、李春、王渊；裁判日期：二0一五年六月三十日】 最高法院认为，古桦与泉南公司在签订借款合同的同时，即 约定“为明确双方利益，泉南公司自愿将泉南国际新城（附 件一）全部房屋按双方协议价格每平方米1500元转让给一 方作为抵押……如泉南公司未按双方合同约定按时还本付 息则买卖合同生效，泉南公司无条件配合古桦办理完成房屋 买卖及交房手续”随后，双方按该借款合同附件标明的房 屋分别签订了 46份《商品房买卖合同》并进行了网签登记可见，古桦与泉南公司所订《商品房买卖合同》的目的是担 保泉南公司能及时还本付息，在泉南公司无法偿还债务时， 以其自有房产直接抵偿债务，达到古桦及时便捷实现债权的 目的，因此，案涉商品房买卖属名为房屋买卖实为房屋担保 性质。

依据《中华人民共和国担保法》第四十条、《最高人 民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解 释》第五十七条之规定，古桦与泉南公司所订房屋所有权转 移的约定无效，其请求泉南公司依约交付有关房屋，无法律 依据6. 主张名为商品房买卖合同，实为抵押借款合同的当事人应 当提供充足的能够推翻商品房买卖合同签订以及履行的证 据——内蒙古紫辰房地产开发有限公司、周云芸与周云芸房屋 买卖合同纠纷案【案号：（2015）民申字第1398号；审判人 员：张华、丁俊峰、杨心忠；裁判日期：二0一五年六月二 十九日】最高法院认为，2010年1月。