【2019房地产上半年报】2019年烟台&威海房地产市场半年报

1、,2019年烟台&威海房地产半年报,青岛腾策房地产投资顾问有限公司 QINGDAO TENGCE REAL ESTATE INVESTMENT CONSULTING CO.LTD,前言,卷首语,2019年上半年港城楼市进入平稳发展期，上半年商品住宅供应211万，成交208 万，供需趋于平衡，多个改善项目入市，成交均价10630元/，同比上升22%。 展望2019年下半年港城楼市将有以下特点： 中央“房住不炒、因城施策”主基调不变，全国楼市分化明显。对烟台而言， “烟九条”强化“房住不炒”，烟台进入稳定发展期，未来出台紧缩性政策可能 性不大。 在市场趋稳、政府供地量加大的影响下，2019年下半年房企拿地必将更加谨慎， 对于优质地块关注度依旧不减，芝罘区、莱山区将成为土地供应热点区域。 在上市项目增多及客户观望情绪加强等因素影响下，品牌、物业、产品、性价比 等成为未来市场竞争的关键因素，市场竞争更加激烈。,数据来源 腾策数据平台 烟台房产交易网 烟台市国土资源网上交易系统 烟台市规划局 烟台市统计局 市场调研,区域范围 烟台市六区 芝罘区、莱山区、福山区、 高新区、牟平区、开发区， 不含其

2、余县、市,统计口径 成交数据以实际备案数据为 主，市场调研数据为辅 商品房： 普通住宅、别墅、 公寓、商业、办公 商品住宅： 普通住宅、别墅,统计口径,目录CONTENTS,土地篇,政策篇,市场篇 开盘篇 房企篇,未来预测,威海半年度简报,二手房市场,1,全国 烟台,PART ONE -政策篇-,一月,青岛: 1月3日，青岛市 国土资源和房屋管理局 高新区分局发布关于暂 停执行青岛市高新区 商品房公证摇号售房规 则的通知， 于2019 年1月1日起暂停执行。,合肥：2月22日合肥 对于首套贷款已结 清的买家， 在购买 二套房时仍执行首 套利率。,二月,赣州: 3月4日赣州停 止特价房销售， 维 持房地产市场稳定 发展， 所有开发企 业立即停止特价房 销售， 所有特价房 销售前必上报住建 局和物价局审批。,三月,长沙：4月15日在长 沙市范围内执行对 家庭第二套改善性 住房的契税优惠汇 率， 即对个人购买 家庭第二套改善性 住房，按4%的税率 征收契税。,四月,苏州：5月24日全年 房价涨幅目标必须 控制在5%以内，如 苏州楼市的几大指 标得不到控制，7月 后调控即刻加码， 包括扩大限售

3、范围， 提高外地人购房需 要的社保门槛等,南京：从6月4日起， 外地人在高淳区买 房， 只要持有南京 市居住证， 或者携 带用工单位的劳务 合同和营业执照， 即可开具购房证明。,六月,全国政策环境,4月19日召开的中共中央政治局会议，总结了一季度的经济工作，部署了下一步的经济政策。会议强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施 策、城市政府主体责任的长效调控机制”。2018年10月31日，12月13日连续2次未提，上一次是2018年7月31日：“坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市 场秩序，坚决遏制房价上涨”； 5月19日住房和城乡建设部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行 了预警提示。,青岛：1月11日自然资 源部官网发布消息，宣 布青岛等5市入选利用 集体建设用地建设租赁 住房城市试点。青岛 市利用集体建设用地建 设租赁住房试点实施方 案也同时发布。,于进一步推进城镇住房保障家庭 租赁补贴工作的指导意见，6月 1日起，山东省新就业无房职工、 城镇稳定

4、就业外来务工人员、城 镇中等偏下收入住房家庭等六类 群体，将可获得租房租赁补贴， 补贴面积分30平方米、45平方米、 60平方米三个层次，新就业无房 职工保障期限原则上不超过36个 月。,2019年上半年房地产政策调控251次，中央重申“房住不炒、因城施策”主基调，落实“稳房价、稳地价、稳预期”的长远 目标，在因城施策的背景下，全国市场出现城市分化，未来楼市以维稳为主。 山东: 2月13日，山东省发布关 国家：4月12日，中央国,家机关住房资金管理中 心发布关于调整住房 公积金个人住房贷款政 策进一步优化服务有关 问题的通知， 国管公 积金政策从4月15日起开 始调整， 住房公积金贷 款将“ 认房又认贷” ， 二套房首付比例不低于 六成。,东莞：6月20日，东莞 修改土拍规则： 引入 终次报价， 所报价与 平均价相差的绝对值 最新小的为竞得入选 人， 如果绝对值相等 的情况下， 以决对值 最小且高于平均值的 确定为竞得入选人。,合肥：5月21日收紧土 地竞买规则， 关联公 司不得报名竞买同一 幅土地， 一旦发现有 违规情况， 将实行取 消土地竞得资格、纳 入信用“ 黑名单” 、 两年内

5、不得参与合肥 土地竞买等相关处理,五月,烟台政策,2013,2015,2016,政策宽松 4月，144以上房源契税 按3%执行；公积金新政： 贷款及提取条件都有所放松 10月，中国银行烟台分行 首套房利率回归9折,政策宽松，去库存 4月，新的保障模式：经、廉、 公三房合一，保障房只租不售 10月，烟台各银行执行“认 贷不认房”政策 11月，公积金政策：扩大提 取范围 贷款发放即可申请,维稳主基调 3月，提出将适时出台“限售”政策，并进 一步推动新建高层、小高层实现全装修 8月，烟台被约谈，要求把地方政府稳地价、 稳房价、稳预期的主体责任落到实处 9月，出台“烟九条”强化“房住不炒”定 位，规范房地产市场秩序 2017,2014 公积金助力，加大去库存力度 3月，公积金政策：下调公 积金利率3.5%和4% 4月，公积金新政：提高额 度、减少首付比例 10月，公积金政策：放宽贷 款年限、扩大提取范围,限价政策 8月，烟台出台“十二条”新 政，旨在控制房价过快增长 12月，烟台推出首批共有产 权住房1476套,2018,购房补贴政策，去库存 2月，烟台落地执行新的契税首套房认 定新政由“市”

6、变“县”（市、区） 7月，牟平区出台“十二条”新政，补 贴区域内购房人群 10月，“烟九条”出台，在去库存政 策的指引下补贴农民进城买房,2018年8月烟台因房价过快上涨被住建部约谈，9月出台“烟九条”，规范房地产市场秩序。2019年上半年未出台新的相关 房地产政策，预计2019年下半年在“房住不炒”的大框架下，烟台将进入稳定发展期，产品向多元化、精细化发展。,2019 上半年,延续“烟九条” 延续“烟九条”相关政策法 规，约谈相关媒体，打击房 地产市场违法违规行为，促 进房地产健康有序发展,烟台政策- “烟九条”,实施房地产市场调控长效机制 建立由市政府分管领导为召集人，各部门 参与的市级联席会议制度,实施租购并举的住房体系 积极发展共有产权住房，将市中心区共有产 权供应范围扩大到六区城市居民家庭中的无 房户和住房困难户,实施房地产调控属地责任制 落实房地产市场调控的主体责任，细化稳 地价、稳房价、稳预期工作措施,实施房地产市场秩序整治专项行动 加大对开发企业和中介机构违规预售、捂盘惜售、炒 房囤房、哄抬房价、变相涨价等各类扰乱市场秩序的 违法违规行为的打击力度,实施住宅项目用地有序

7、供应 根据商品房库存周期，适时调整住宅用地 供应规模、结构和时序,实施商品房预售审批限价规定 实行商品房销售明码标价，严格执行“一 房一价”公示制度,实施商品房预售、网签控制措施 商品房实际网签价格限定在备案价格0至负10%范围， 否则系统不予网签，防止预售申报价格虚高,实施舆论宣传正面引导 市住房城乡建设部门要会同宣传、公安等部门建立 房产交易动态信息发布机制，通过报纸、广播、网 站、新媒体等加强政策解读，正面引导舆论,02,03,04,06,01,05,07,08,09,实施限制撤销网签备案规定 新建商品住宅买卖合同自网签之日起禁止撤销备案,“烟九条”是去年“烟十二条”的补充延续，重在实施房地产市场秩序整治专项行动，严格控制商品房预售、网签。土地方 面，对于商品住宅库存偏低、供需矛盾突出的县市区，适当增加住宅用地供应量，防范“地王”出现。,烟台启动新建共有产权住房 扩大政策受 益范围 近年来，烟台将住房保障作为政府公共服务的 重要职责，以租赁补贴为主，补、租、购并举， 构建完善住房保障政策体系，解决了众多中低 收入家庭住房困难。2019年，烟台将进一步修 订完善共有产权住房政策，启

8、动新建共有产权 住房项目，并努力在全市层面推广实施。,幸福新城将成“新功能区” 开发建设 计划分三个区域 4月12日下午，市委、市政府在上海隆 重举办烟台幸福新城投资推介会，谋划 芝罘区幸福片区的美好未来。幸福新城 将规划成为“中心城市新功能区”，成 为烟台向西发展的枢纽引擎。,烟台市自然资源和规划局改革建设用 地审批流程 3月29日烟台市自然资源和规划局印发关于调 整国有建设用地供应审批程序有关工作的通知， 对市区国有建设用地供应审批程序进行调整， 取消了沿用长达17年的“招拍挂出让土地 后需履行政府批复供地手续”这一环节，调整 后的办理流程更加简便顺畅，比调整前可压缩 15天左右。,市住建局约谈部分中介机构和自 媒体 打击扰乱房地产市场行为 6月20日下午，市住建局就“今日头条”网站转 发的国家统计局：5月烟台新房二手房价格均 上涨，涨幅处于全国高位网文，紧急约谈相 关媒体负责人，对其夸大事实、恶意炒作行为 进行了严肃批评，责令其立即停止不实宣传， 客观公正报道和反映烟台房地产市场情况，坚 决杜绝类似行为发生。,烟台房地产 相关资讯,烟台资讯,2019年上半年烟台资讯以扩大公用产权

9、住房、简化建设用地审批流程、维护房地产市场秩序为主，同时幸福新城的规划及建 设被多次提及，彰显政府对幸福片区改造的决心。,2,PART TWO -土地篇-,整体市场 分区市场 成交土地明细 重点地块,土地市场 上半年概况,土地成交：24宗，150万 纯住宅用地2.8万，商住用地137万 ，商办用地 10万 成交金额：36亿 平均楼板价：2407元/,成交楼板价创新高 2019年上半年商住办土地成交楼板价2407元/ 同比上涨44%,大型房企拿地多 中海、碧桂园、中节能、新城等大型房企频 频拿地,注：土地市场统计数据为2019年烟台商住办用地 土地论述均为建筑面积,2019年上半年烟台 商住办土地市场表现,多 大房企拿地,高 价格,强 拿地意愿,开发商拿地意愿强烈 2019年上半年成交商住办土地24宗，平均 溢价率20.8%,土地市场 整体市场,753,1665,532,432,351,544,1208,613,1398,498,363,318,358,972,186150,0,600,1200,1800,2400,3000,0,600,1200,1800,供应面积（万） 成交面积（万） 楼板价（元/）,2012年-2019年上半年烟台商住办土地市场供求价走势,2012年-2019年上半年烟台商住办土地成交溢价率,2019年上半年土地成交楼板价再创新高，其中超5000元/的地块为木钟厂地块（碧桂园）、四季苑B、C、D地块（烟台市城市建设投资有限责任公司）、荆山路以北地块（新城） 2019年上半年全市成交土地的平均溢价率20.8%，溢价率超50%的高溢价土地主要是木钟厂地块（碧桂园）、荆山路以北地块（新城）、兴华庄棚改

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