物业管理概论课件及参考答案田禹1609第四章

1、第四章 物业管理的程序,第1节 物业管理招投标,（一）物业管理招标和投标的概念,物业管理招标的概念 物业管理招标，是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人(以下简称招标人)根据物业管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。 在我国全面实施市场经济体制的环境下，通过市场竞争机制来筛选物业管理企业已经形成氛围，越来越多的企业会通过招投标这种方式获得对物业实施服务管理的机会。,Page 3,物业管理招标主体 物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会(单一业主)、物业产权人(政府机关或物业产权部门)。 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前的前期物业管理活动中，由物业建设单位负责物业管理服务的招标组织工作；业主大会已经成立的，由业主大会负责实施物业管理的招标组织工作。,（一）物业管理招标和投标的概念,物业管理招标的意义 推动国内物业管理与市场接轨 推动国内房地产管理体制的改革 推动国内物业管理行业整体水平的提高 物业管理招标的

2、必要性 是发展社会主义市场经济的需要 是房地产管理体制改革的需要 是提高物业管理水平，促进行业发展的需要，“外树形象，内强素质”,Page 5,（二）物业管理招标的意义及其必要性,物业管理招标的原则 不规避法定招标原则 任何单位和个人不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以其他形式规避招标。如广东省建设厅就规定，凡是新建的建筑面积在10万平方米以上的物业，必须以招标方式选聘物业管理企业。 公开、公正、公平和诚实信用原则 1、公开：招标活动要公开，标书公开，使符合条件的投标人都有机会竞标； 2、公平：招标方和投标方权利与义务等法律关系上的平等； 3、公正：对所有合格的投标人一视同仁； 4、诚实信用：主要是指投标人。我国在中华人民共和国招标投标法中规定：“不得用他人名义投标或以其他方式弄虚作假，骗取中标；不得以低于成本的报价竞标。” 不违法限制和不非法干涉招标、投标活动的原则； 当事人接受合法监督的原则；,Page 6,（二）物业管理招标的意义及其必要性,（四）物业管理招标的特点,超前性：为给物业交付使用后的物业管理创造条件，物业管理必须在物业尚未建成之前，提前介入，在建设过程中，对今后

3、的物业管理的各种需要进行规划； 阶段性：首先，各种物业管理的要求、管理服务费用的制定都具有一定的时间性，随着时间的变化，上述内容需要根据实际情况和市场的变化情况进行调整；其次，物业管理服务委托合同对被选中的物业管理企业的服务期限都有约定，当服务期限到期后，可能因为业主或物业管理企业的原因，需要重新选聘物业管理企业。 局限性：招标费用由招标方承担（往往是开发单位或业委会），不可能花费大量资金、人力、物力来宣传和组织招标活动，从而限制力招标方式的选择。,Page 7,（五）物业管理招标、投标程序和方法,可列入招标范围的物业管理项目有：新开发的物业、开发建设单位或业主对原有物业管理企业不满意的物业、因房管单位改制推出的物业、因政府需要的物业。 物业管理招标的方式 我国法律规定招标的方式分为公开招标和邀请招标两种方式，这也是国际上通行的两种最主要的招标方式。 公开招标：指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或其他组织投标。 特点和效果：竞争充分；能让尽可能多的符合条件的企业参与竞争；花费时间较长，耗费精力和招标资金较多；达到资金利用的最佳效果的目的。 邀请招标：指招标人以投标邀请书的方式，邀

4、请特定的法人或其他组织投标。 特点和效果：竞争不充分；招标过程中易出现违规操作；节约招标费用和招标时间，提高投标人的中标机会；资金利用效果不如公开招标好。,Page 8,物业管理招标的程序 确定并组织招标机构 需要招标的项目，必须向县级以上的物业管理行政主管部门履行审批手续以获得批准。 招标人具备编制招标文件和组织评标能力的，可自行组织机构办理招标事宜。 招标人不具备制招标文件和组织评标能力的，可以委托社会上专门从事招标代理的中介机构，委托其办理招标事宜（需签订委托代理合同）。 编制招标文件 招标文件包括：招标书、招标公告（或）招标邀请函）、投标企业资格审查表、订立物业管理委托合同的条件及协议条款等。,Page 9,（五）物业管理招标、投标程序和方法,以招标公告或投标邀请函形式发布招标信息 最少不得晚与投标文件截至日前20天发布招标信息。 审查是否有修改招标文件的必要 如有修改需至少在投标文件截至日期前15天，如不足15天，则投标文件截至日期应顺延。 对招标文件进行澄清或修改的，应以书面通知所有招标文件收受人。 召开投标文件预备会议和组织踏勘现场 主要目的：回答投标人提出的各种与招标项

5、目相关的问题 收存标书,Page 10,（五）物业管理招标、投标程序和方法,物业管理投标的程序 取得招标文件 熟悉招标文件并考察物业现场 测算管理服务费用的单价 编制投标文件 投标文件应按照招标人的要求进行编写，是对招标文件提出的实质性要求和条件做出的响应，其中标书是最核心的文件。,Page 11,（五）物业管理招标、投标程序和方法,1、标书的内容和结构 标书的内容和结构应包含如下部分： 总体管理思路； 管理方式，包括机构设置、工作流程、管理控制等； 管理人员的配备； 人员培训； 经费收支测算和提供服务酬金的报价； 各项规章制度； 社区文化计划； 档案资料的建立和管理； 管理指标的承诺； 服务项目； 管理方愿意承受的有关奖惩措施。,Page 12,（五）物业管理招标、投标程序和方法,2、编制投标文件的注意事项 （1）投标文件在内容上应与招标文件的要求相符； （2）不得改变招标文件规定的格式，如原有格式不能表达投标人的意图，可另外附加补充说明。 （3）投标文件应由投标企业的法定代表人或主要负责人签署； （4）投标人在规定的截标时间前，可以补充、修改或撤回已提交的投标文件，并以书面形式通知

6、招标人。补充、修改的内容是投标文件的组成部分； （5）投标人根据招标文件载明的项目实际情况，将中标后将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包出去的，应在投标文件中加以载明； （6）投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，损害招标人或其他投标人的合法权益；,Page 13,（五）物业管理招标、投标程序和方法,物业管理招标的开标、评标和中标 开标 开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标时，由投标人或其推选的代表或由投标人委托的公证机构检查投标文件的密封情况。经确认无误后，当众拆封，宣读投标人的名称，投标价格和投标文件中的其他主要内容。投标文件截至日期之前收到的所有投标文件都应当众拆封、宣读，并记录开封过程，存档备案。 评标 评标是指对投标文件，按照规定的标准和方法，进行评审和比较，从而找出符合法定条件的最佳投标。 中标 中标人确定后，招标人应当向投标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知未中标的投标人。 招标人应当自确定中标人之日起的15日内，向当地物业行政主管部门提交招标情况的书面报告。,Page 14,（五）物业管理招标、投标程序和方法,第2节 物业管理招投标,（

7、一）物业管理前期介入的含义,物业开发建设存在的主要问题 在物业开发建设和销售过程中，建设项目由于多种原因往往会存在一些问题，主要表现在: 物业规划设计和施工安装存在问题，如设备配置不当、停车位不足、物业工程质量缺陷等； 建设单位不按规定提供物业管理的基础条件，如管理用房、物业档案资料缺漏等； 工程质量保修和工程遗留问题处理不及时； 建设单位从自身的利益考虑，将部分开发建设的责任和义务转嫁给物业服务企业承担； 建设单位在售房时向业主做出不合理承诺，使物业服务企业承担不合理的责任等。,Page 16,物业管理前期介入的概念 房地产开发包括决策立项（市场调查、可行性论证、项目选址以及申请立项等），前期准备（规划设计、方案报批、工程勘察、土地征用和拆迁安置、办理开工手续和施工准备），施工建设，竣工验收和营销等五个阶段。 物业管理前期介入是指物业服务企业在正式接管物业之前，从业主、物业使用人和物业管理的角度对物业的整体布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、设施配套、管线布置、房屋租赁经营、施工质量、竣工验收等多方面向建设单位提出意见和建议，使物业投入使用后能更好地满足业主与物业使用人的需

8、求，为物业管理创造条件。,Page 17,（一）物业管理前期介入的含义,（二）物业管理前期介入的作用,有利于完善设计细节，提高物业的实用性和便利性。 在物业布局、配套，建筑造型，房屋设计，电力负荷设计，垃圾站点布设，建材选用，供电供水、污水处理、电话、有线电视等的管线铺设，空调排烟孔位预留等方面充分考虑住户生活的安全、舒适与便利，向房地产开发企业提出建设性意见。 及时发现和处理工程施工和设备安装方面存在的问题，保证施工质量。 为验收接管打下基础。 通过开展前期介入，物业服务企业全面熟悉和掌握了物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况，有利于缩短验收时间、提高验收质量，便于对发现问题的交接处理。,Page 18,为前期物业管理做好准备。 物业服务企业可利用前期介入的机会，逐步开展制订物业管理方案和各项规章制度，进行机构设计、招聘人员、实施上岗培训等前期物业管理的准备工作，方便物业移交后物业管理各项工作的顺利开展。 有助于提高建设单位的开发效益。 前期介入是物业服务企业从物业开发项目的可行性研究开始到项目竣工验收的全程介入，建设单位可以得到物业服务企业的专业支持，开发出市场定位准

9、确、功能使用考虑周全、业主满意的物业，促使物业的销售。同时建设单位还可以通过引入高水平的物业管理咨询提升自身的品牌。,Page 19,（二）物业管理前期介入的作用,（三） 物业管理前期介入的工作内容与实施,在物业管理前期介入阶段，物业服务企业的工作内容大致可以归纳为以下几个方面。 立项决策阶段的介入 房地产开发的第一个阶段是立项决策，解决开发什么、能否开发的问题。这首先需要对市场进行调查分析，物业管理人员所提供的关于该项目的市场定位，潜在业主的构成、需求以及消费水平，周边物业管理概况及日后的物业管理内容、管理标准及成本、利润预算等方面的意见有着重要的参考价值，对正确进行项目的可行性分析及降低决策的风险起着决定的作用。 规划设计阶段的介入 产品要有竞争力必须要能全面满足客户的需求，对于房地产来说，不仅要重视房屋本身的质量问题，更应该考虑服务的使用功能、小区的合理布局、建筑的造型、建材的选用、室外的环境、居住的安全舒适、生活的方便等。,Page 20,施工安装阶段的介入 在这个阶段，物业管理人员的介入一方面加强了工程监理的力量，使工程质量又多了一份保障。另一方面，保证了建筑移交和日后管理的连续性。其工作主要表现在以下几个方面。 解决常见的质量问题 物业管理人员对房屋在使用工程中常见的质量问题了解的较多，如卫生间哪里最容易漏水、什么样的墙会渗水等，这些问题如有物业管理人员在现场进行指导和监督，就会在施工中予以彻底的解决，减少“先天不足”问题的产生。 熟悉各种设备和线路 在这个阶段，物业管理人员需要熟悉机电设备的安装调试，管道线路的铺设及走向，因此要尽可能全面收集物业各种资料，熟悉各个部分，为日后的管理工作做好准备。,Page 21,（三） 物业管理前期介入的工作内容与实施,预销售阶段的介入 在这个阶段，物业管理的介入主要是为前期管理做好管家准备，其主要工作有: 制订并公示物业管理服务内容、服务标准和收费标准； 为未来的业主做物业管理咨询； 将物业管理重要事项配合房地产开发企业将其约定在售房合同中，或签订专门的前期物业服务合同。,Page 22,（三） 物业管理前期介入的工作内容与实施,（四）物业管理前期介入的可行性,物业管理前期介入不仅是必要的，而且是可

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