恐龙山镇农田基准地价分析
4页1、禄丰县恐龙山镇农田基准地价分析摘要:本文通过对恐龙山镇的农田采取样本调查分析,从本地主要的粮食作物入手,通过粮食作物的产量和粮食生产成本的收集整理,采用收益还原法来计算恐龙山镇的农田基准地价。关键词:恐龙山镇 收益还原法 农田一、恐龙山镇概况恐龙山镇位于禄丰县南部,属“两州,三县,五镇”交界地,地势东北高,西南低,面积230.8平方千米,最低海拔1309米,最高海拔2269米,年平均气温17.7,年均降水量703.1毫米,人口1.879万人(2009年),人口自然增长率为6,辖长田,阿纳,独瓦房,甘冲,九渡,川街,大村,法门,梨园九个村民委员会101个自然村130个村民小组。有农户4407户,城镇人口18102人,农业人口17476人,劳动力10017人,乡镇府驻 子山,距县城27公里,安楚高速公路,杨家庄三家厂公路过境。耕地面积16698亩(其中水田10250亩,地6287亩),人均耕地0.95亩,林地159972亩,全镇有效灌溉面积为8400亩,其中有高稳产农田7800亩,适合种植水稻,玉米,烤烟,蔬菜等农作物,2009年全镇农村经济总收入5280万元,农民人均纯收入1565元,农
2、民收入主要以种植业为主。二、收益还原法(一)、定义:在估算土地未来每年预期纯收益的基础上,以一定的还原率,将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。(二)、原理:由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特征,当使用者在占有某块土地时,土地不仅现在能提供现时的纯收益,而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。 当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益,以适当的还原率折算为现在价值的总额时,它即表现为该土地的实质价值,也是适当的客观交换价值。(三)、特点及适用范围1、特点:具有严格的理论基础:地租理论、生产要素分配理论;以收益为途径求取价格,所求的价格称为收益价格;评估结果的准确度取决于土地纯收益及还原率的准确程度。 2、适用范围:适用于有收益或有潜在收益(收益性)的土地、建筑物或是房地产的估价。(四)、收益还原法测算农用地基准地价1、计算公式P=a/r 式中:p土地价格;a土地纯收益;r土地还原利率;土地纯收益=土地总收益-土地总费用土地总收益=主产品产量单价+副产品产量单价土地总费用 = 生产经营费用 + 维护费用 + 其它费用生产经营费用= 种苗费 + 肥料费
3、+ 人工费 + 畜工费+ 机工费 + 农药费 + 材料费 + 水电费 + 农具费 + 其它费用维护费用 = 灌排设施维护费 + 生产路或田间道维护费+ 电力设施维护费人工费用= 标准工日标准工值2、计算参数确定:土地还原利率的选取。选用一种公认无风险的投资收益率作为还原利率。在我国,一般选取同一时期的一年期国债年利率或一年期的银行定期存款利率为安全利率。风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而定。但在实际操作中,对不同行业的风险值却考虑不周。本文中选用2008年一年期国债年利率2.88,2009年一年期国债年利率1.71,2010年一年期国债年利率2.60.本文采用三年的平均值为土地还原利率为2.40.标准工日按本地大宗粮食作物小麦、玉米国家标准工日,小麦为 8.7 个工日 / 亩,玉米为 9.8 工日 / 亩。由于恐龙山镇特殊的地理位置,有相当一部分农田为梯田,故所用的工作日要大于国家标准工作日,通过取样本调查得知详见表1.表1 恐龙山镇农田工作日样本调查表 单位:日/亩行政单位小麦玉米水稻油菜福海村9111210下梨园村812108响水箐村101
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