恐龙山镇农田基准地价分析
禄丰县恐龙山镇农田基准地价分析摘要：本文通过对恐龙山镇的农田采取样本调查分析，从本地主要的粮食作物入手，通过粮食作物的产量和粮食生产成本的收集整理，采用收益还原法来计算恐龙山镇的农田基准地价。关键词：恐龙山镇 收益还原法 农田一、恐龙山镇概况恐龙山镇位于禄丰县南部，属“两州，三县，五镇”交界地，地势东北高，西南低，面积230.8平方千米，最低海拔1309米，最高海拔2269米，年平均气温17.7，年均降水量703.1毫米，人口1.879万人（2009年），人口自然增长率为6，辖长田，阿纳，独瓦房，甘冲，九渡，川街，大村，法门，梨园九个村民委员会101个自然村130个村民小组。有农户4407户，城镇人口18102人，农业人口17476人，劳动力10017人，乡镇府驻 子山，距县城27公里，安楚高速公路，杨家庄三家厂公路过境。耕地面积16698亩(其中水田10250亩，地6287亩)，人均耕地0.95亩，林地159972亩，全镇有效灌溉面积为8400亩，其中有高稳产农田7800亩，适合种植水稻，玉米，烤烟，蔬菜等农作物，2009年全镇农村经济总收入5280万元，农民人均纯收入1565元，农民收入主要以种植业为主。二、收益还原法（一）、定义：在估算土地未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。（二）、原理：由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特征，当使用者在占有某块土地时，土地不仅现在能提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。 当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以适当的还原率折算为现在价值的总额时，它即表现为该土地的实质价值，也是适当的客观交换价值。（三）、特点及适用范围1、特点：具有严格的理论基础：地租理论、生产要素分配理论；以收益为途径求取价格，所求的价格称为收益价格；评估结果的准确度取决于土地纯收益及还原率的准确程度。 2、适用范围：适用于有收益或有潜在收益（收益性）的土地、建筑物或是房地产的估价。（四）、收益还原法测算农用地基准地价1、计算公式P=a/r 式中：p土地价格；a土地纯收益；r土地还原利率；土地纯收益=土地总收益-土地总费用土地总收益=主产品产量×单价+副产品产量×单价土地总费用 = 生产经营费用 + 维护费用 + 其它费用生产经营费用= 种苗费 + 肥料费 + 人工费 + 畜工费+ 机工费 + 农药费 + 材料费 + 水电费 + 农具费 + 其它费用维护费用 = 灌排设施维护费 + 生产路或田间道维护费+ 电力设施维护费人工费用= 标准工日×标准工值2、计算参数确定：土地还原利率的选取。选用一种公认无风险的投资收益率作为还原利率。在我国,一般选取同一时期的一年期国债年利率或一年期的银行定期存款利率为安全利率。风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而定。但在实际操作中,对不同行业的风险值却考虑不周。本文中选用2008年一年期国债年利率2.88，2009年一年期国债年利率1.71，2010年一年期国债年利率2.60.本文采用三年的平均值为土地还原利率为2.40.标准工日按本地大宗粮食作物小麦、玉米国家标准工日，小麦为 8.7 个工日 / 亩，玉米为 9.8 工日 / 亩。由于恐龙山镇特殊的地理位置，有相当一部分农田为梯田，故所用的工作日要大于国家标准工作日，通过取样本调查得知详见表1.表1 恐龙山镇农田工作日样本调查表 单位：日/亩行政单位小麦玉米水稻油菜福海村9111210下梨园村812108响水箐村1013149平均912129注释：1、福海村的农田以半山坡地和山间小盆地为主； 2、下梨园村的农田以峡谷底的狭长盆地为主； 3、响水箐村的农田以山间梯田为主。准工值：每个劳动日工价按 45元计算。农产品价格均近 3 年农产品收购最低保护价与市场交易价的平均数计算。详见表2表2 恐龙山镇农产品市场收购价格表 单位：元/kg农作物2008年2009年2010年平均小麦22.62.92.5玉米1.822.22水稻2.62.832.8油菜4.14.55.54.7注释：各种农作物的收购价格均以当地的收购价格为准。各种农作物产量详见表3.表3 恐龙山镇农产品市场收购价格表 单位：千克/亩行政单位农作物2008年2009年2010年平均产量福海村小麦180200130170玉米600650400550水稻450500450466.6667油菜250280100210下梨园村小麦200220120180玉米650675425583.3333水稻475515400463.3333油菜275300150241.6667响水箐村小麦160175115150玉米575615325505水稻415455385418.3333油菜23527580196.6667注释:2010年由于楚雄州遭遇百年一遇的干旱，故而农作物大幅减产。其他费用按调查实际计入。详见表4。表4 恐龙山镇农作物种子、肥料、农药投入表 单位：元/亩农作物2008年2009年2010年平均小麦200220240220玉米280300320300水稻250270290270油菜245255265255土地总收益的计算，分为大春作物和小春作物两种，大春作物以水稻为主要作物来计算，小春作物取小麦和油菜的平均值来计算。详见表5。表5 恐龙山镇农作物总收益样本表 单位：元/亩作物时段2008年2009年2010年平均大春作物1161.34137212351256.113333小春作物699.34998.25478.92725.5033333土地纯收益的计算详见表6.表6 恐龙山镇农作物总收益样本表 单位：元/亩作物时段农作物总收益农作物成本农作物纯收益大春作物1256.113333780476.113333小春作物725.5033333642.583.0033333注释:农作物的成本=农作物种子、肥料、农药投入+每个劳动日工价×工作日三、农田用地基准地价及结果分析由农用地基准地价公式可得，恐龙山镇的农田用地的基准地价为23296.5728元/亩。由所选取的福海村、下梨园村、响水箐村三个村庄的粮食产量可以看出，恐龙山镇的优质地主要分布于峡谷底的狭长盆地，劣级地主要分布于山间梯田。为了使计算结果更接近真实，大春作物主要以水稻来计算，而小春作物考虑到农民种植作物的随机性，选用本地最常见的两种作物小麦和油菜的平均值来计算。由于地理条件的限制，水利设施的落后，水稻的种植更多的受自然地理条件和水利条件的影响，本文中不考虑农田的增加量，以基本农田来进行计算，而在年份的选取上将自然地理和水利条件以及气候变化都考虑在内，故而选取了楚雄州发生干旱年份的2010年数据。农田的劳动力投入产生差异的主要原因是交通的便捷程度，水利设施的完善状况。粮食产量的影响因素主要有土壤的肥沃程度，降水的多少，劳动力的投入等。从以上调查结果及研究分析中可知，为了保证农作物的产量，应采取措施保护狭长谷底的基本农田，从政策和资金上支持半山坡地、山间小盆地和梯田的改造；通过多种方式筹集资金用于改善半山坡地、山间小盆地和梯田的水利设施配备，以提高其土地的利用效益，达到增加粮食产量的目的。此农用地基准地价可为政府决策提供参考，为政府未来的农田产量改造片区提供依据，为未来水利设施的投资提供依据。参考文献1但承龙，王万茂.农用土地分等定级和估价理论与技术路线的探讨J.华中农业大学学报，2000.（4）2黄贤金.农地价格论M.北京:中国农业出版社，1998.31一62. 3胡存智.土地估价理论与方法M.北京:地质出版社.4沈良峰·收益还原法运用的若干问题研究J.哈尔滨商业大学学报, 2005, 10(5).4
