房地产估价(第4章)比较法课件

1、房地产估价,授课人：陈其权,房地产估价,01,比较法,收益法,成本法,假设开发法,目录,绪论,第1章,房地产价格,第2章,房地产估价的原则与程序,第3章,长期趋势法,土地价格评估和地价分摊,房地产估价报告,第4章,第5章,第6章,第7章,第8章,第9章,第10章,第4章 比较法,4.1 比较法概述 4.2 比较法的操作步骤 4.3 比较法案例分析,4.1 比较法概述,4.1.1 比较法的概念 比较法是将估价对象房地产与在价值时点近期已经发生了交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的实际成交价格进行适当的处理，以此来求取估价对象房地产的客观合理价格或价值的方法。 采用比较法测算出的估价对象价值称为比较价值。 4.1.2比较法的理论依据 比较法的理论依据是经济学中的替代原理。在同一市场上，当两种或两种以上可以相互替代的商品（效用或功能相同、相近）的价格一样时，购买者会购买效用或者功能大的商品；当两种或两种以上商品的效用一样时，购买者会购买价格低的商品。,交易情况修正,房地产状况调整,市场状况调整,图4-1 比较法原理示意图,交易情况修正,市场状况调整,房地产状况调整,交易情况修正,市场

2、状况调整,房地产状况调整,交易情况修正,市场状况调整,房地产状况调整,交易情况修正,市场状况调整,房地产状况调整,交易情况修正,市场状况调整,4.1.3 比较法适用的对象及条件 1. 比较法适用的对象 国家标准房地产估价规范规定：同类房地产近二年内有较多交易的，应选用比较法。 比较法适用于房地产市场上同类房地产数量较多、经常发生交易且具有一定可比性和替代性的房地产，例如，普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、商铺、标准厂房等。 2. 比较法适用的条件 比较法适用的条件是在价值时点近期、同一区域或同一供求范围内存在着较多可替代性、类似房地产的交易实例，这些选取的可比实例为正常交易实例或者经过修正、调整成为正常交易实例。 3. 比较法的其他用途 比较法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如收益还原法中经营收入及资本化率的求取，成本法中成本费用的求取，房屋空置率的求取，假设开发法中房屋开发经营期的求取等。,4.1 比较法概述,4.2 比较法的操作步骤,4.2.1搜集交易实例 1. 搜集交易实例的途径 （1）政府部门。 房地产估价专业人员经允许查阅政府房地产行政主管部门的

3、房地产交易资料，如房地产权利人转让房地产时申报的成交价格等资料。 （2）房地产中介机构。 房地产估价专业人员可以向房地产中介机构（包括房地产估价机构、房地产经纪机构、房地产咨询机构）搜集房地产交易实例资料。 （3）房地产交易会。 房地产估价专业人员参加区域房地产交易会，搜集房地产价格信息，了解本地区房地产价格水平及房地产市场行情。 （4）媒介。 在计算机技术、网络信息技术高度发达的今天，房地产估价专业人员可以利用Internet网络、手机上网、报纸、房地产专业相关期刊（书籍、研究报告）等媒介搜集有关房地产出售、出租等交易资料。,2. 搜集交易实例的内容 在搜集房地产交易实例前，房地产估价专业人员应先设计好房地产交易实例调查表，以便日后整理、分析。搜集房地产交易实例的内容包括：房地产基本状况。包括交易实例房地产的名称、坐落、四至、规模、用途、权属、建筑结构等； 交易双方基本情况。包括买卖双方的名称、双方的关系等；成交日期。成交日期以公历年月日表示；成交价格。包括总价、单价及计价方式；付款方式。包括是一次性付款、分期付款、按揭付款；融资条件；交易税费负担；房地产状况。包括交易实例房地产的区

4、位状况、实物状况和权益状况；交易情况说明。包括双方交易的目的、交易方式、交易税费的负担及其他特殊交易情况（详见4.2.4交易情况修正）；交易实例图片。包括成交实例房地产的位置示意图、外观图片、室内图片或其他有效图片。,4.2 比较法的操作步骤,3. 建立交易实例库及交易实例查证 房地产交易实例及其内容的真实性、可靠性是房地产估价精度的基本保证。房地产估价机构应建立房地产交易实例库并随时更新交易实例库，可以将房地产分为不同的类型、用途，也可以按照不同的交易目的分门别类的建立房地产交易实例库。建立交易实例库是从事房地产估价的一项基础性工作，可以将搜集到的交易实例存入计算机，这样有利于保存交易实例，在需要时查找、调用起来很方便。搜集房地产交易实例时房地产估价专业人员应当按照设计好的“房地产交易实例调查表”填写，这样既不会遗漏重要的内容，又能提高工作效率，确保所搜集房地产交易实例内容的统一性和规范性。,4.2 比较法的操作步骤,4.2.2选取可比实例 可比实例房地产与估价对象房地产是类似房地产，并且可比实例房地产的交易类型与估价目的相吻合，可比实例房地产成交日期与价值时点接近，可比实例房地产的

5、成交价格为正常价格或可以修正为正常市场价格。 国家标准房地产估价规范规定：在同等条件下，应将位置与估价对象较近、成交日期与价值时点较近的交易实例选为可比实例。可比实例的成交日期与价值时点相差不宜超过一年，且不得超过二年。 不得虚构可比实例，应对可比实例进行必要的实地查勘。,4.2 比较法的操作步骤,选取可比实例房地产在质量上要遵循下列标准： 1. 可比实例房地产应与估价对象房地产相似 （1）与估价对象房地产处于同一供求范围内。 主要是指可比实例与估价对象房地产应处于相同特征的同一区域或临 近地区，或处于同一供求圈内或同一等级土地内。 （2）与估价对象房地产的权利性质、用途应相同。 在选取可比实例房地产时，要比较它们的权利性质是否相同。 （3）与估价对象房地产的建筑结构应相同。 （4）与估价对象房地产的规模、档次相当。 2. 可比实例的交易类型应适合于估价目的 选取可比实例时，要求交易实例房地产的交易类型与估价对象房地产 的交易类型或估价目的保持一致。 3. 可比实例的成交日期应接近价值时点 一般而言，可比实例房地产的成交日期与估价对象房地产的价值时点 应尽量接近，成交日期距离价值时点越

6、近，在进行交易日期调整时的 准确性越高。 4. 可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格 正常价格是指在公开的房地产市场上，交易双方均充分了解市场信息 ，有足够的交易时间，以平等、自愿的方式达成的交易实例价格。,4.2 比较法的操作步骤,4.2.3 建立比较基础 已经选取的可比实例之间及可比实例与估价对象房地产之间在财产范围、付款方式、成交单价、货币种类、货币单位、面积内涵、面积单位间存在口径不一致，无法直接进行比较，需要对它们的成交价格进行标准化处理，以便进行比较、修正。标准化处理应包括统一财产范围、统一付款方式、统一税费负担和统一计价单位。 1. 统一财产范围 可比实例与估价对象的财产范围不相同主要有三种情况：一是含有非房地产成分；二是带有债权债务的房地产；三是房地产的实物范围不同。,4.2 比较法的操作步骤,统一财产范围按下列方法处理： （1）含有非房地产成分的统一财产范围是统一到“纯粹”的房地产范围。 换算公式： 房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格非房地产成分的价格 （2）带有债权债务的房地产统一财产范围是统一到不带债权债务的房地产范围。 换算公式： 房地产价格=

7、带有债权债务的房地产价格债权债务 （3）房地产的实物范围不同统一财产范围是统一到估价对象的房地产范围。 换算公式： 房地产价格=可比实例成交价格可比实例房地产实物范围多出的价格可比实例房地产实物范围缺少的价格,2. 统一付款方式 统一付款方式应将可比实例不是成交日期或一次性付清的价格，调整为成交日期且一次性付清的价格。 【例4-1】 某宗房地产交易总价为50万元人民币，首期付款30%，余款于半年后一次性支付。假设月利率（r）为0.5%，试计算该宗房地产在其成交日期一次付清的价格。 【解】 该宗房地产在其成交日期一次付清的价格计算如下： 注：如果利率的计算周期不同，上面的计算公式就不同。 如果例4-1中的月利率换成年利率、半年利率、季度利率，则计算公式中的分母 就分别变为 、 、 。,4.2 比较法的操作步骤,3. 统一税费负担 按照税法、中央和地方政府的有关规定，营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、所得税由卖方负担；契税、补交的土地使用权出让金等费用由买方负担；印花税、交易手续费由双方共同负担。 正常成交价格是指买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格，即买方缴纳买方应

8、缴纳的税费，卖方缴纳卖方应缴纳的税费。 公式如下： （1）卖方实际得到的金额=正常负担下的价格应由卖方缴纳的税费 （2）买方实际付出的金额=正常负担下的价格+应由买方缴纳的税费 （3）应由卖方缴纳的税费=正常负担下的价格应由卖方缴纳的税费比率 （4）应由买方缴纳的税费=正常负担下的价格应由买方缴纳的税费比率,4.2 比较法的操作步骤,【例4-2】 某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，卖方应交纳的税费为正常成交价格的7%，买方应交纳的税费为正常成交价格的5%。试计算卖方实际得到的金额和买方实际付出的金额。 【解】 卖方实际得到的金额和买方实际付出的金额分别计算如下： 卖方实际得到的金额=正常成交价格应由卖方缴纳的税费 =250025007% =2325（元/m2） 买方实际付出的金额=正常成交价格应由买方缴纳的税费 =250025005% =2625（元/m2）,4.2 比较法的操作步骤,【例4-3】 某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。已知，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费

9、为正常成交价格的5%。试求该宗房地产的正常成交价格。 【解】 该宗房地产的正常成交价格求取如下： 正常成交价格应由卖方负担的税费=卖方实际得到的金额 应由卖方负担的税费=正常成交价格应由卖方缴纳的税费比率 【拓展训练一】 某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。已知，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。试求该宗房地产的正常成交价格。,4.2 比较法的操作步骤,4. 统一价格表示单位 通常价格用总价和单价表示，总价是价格的总量，单价是单位面积的价格。因此，单价才能表示价格水平的高低，一般采用单价表示。 5. 统一币种和货币单位 在统一币种方面，不同货币种类之间的价格换算应采用该价格所对应的日期时的汇率，通常情况下采用可比实例房地产成交日期时的汇率。 在统一货币单位方面，人民币、美元、港币等都采用“元”。在没有特别注明时，本书中的“元”是指人民币。 6. 统一面积内涵和计量单位 对于房地产的面积而言，可以用建筑面积、套内建筑面积和使用面积表示。,4.2 比较法的操作步骤,【例4-4】 搜集了甲、乙两个交易实例，甲交易实例房地产的建筑面积200m2，成交总价100万元人民币，分三期付款。首期付款30万元人民币，第二期于半年后付款35万元人民币，余款35万元人民币于1年后付清。乙交易实例房地产的使用面积2000平方英尺，成交总价16万美元，于成交日时一次付清。如果选取这两个交易实例为可比实例，请问如何就这两个交易实例进行“建立比较基础”处理。 【解】 对这两个交易实例进行“建立比较基础”处理，包括统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和面积单位。具体处理过程如下：,（1）统一付款方式 以在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为6%，则： 乙总价=16（万美元） （2）统一采用单价 （3）统一币种和货币单位 以人民币为基准，假设乙实例成交时的人民币与美元的市场汇率中间价为1美元兑换6.8元人民币，则： 甲单价=4850.69（元人民币/平方米建筑面积） 乙单价=806.800=54

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