现代养老院可行性研究报告.doc

1、*县公益性 300 床位养老院建设项 目 可行性研究报告 *五星大院五星大院 2011 年年 3 月月 1 目目 录录 第一章第一章 项目概况项目概况 .1 1.1 项目简介.1 1.1.1项目名称1 1.1.2项目建设地点1 1.1.3建设规模及内容1 1.1.4项目法人及法人代表1 1.2 可研报告编制依据和研究范围.2 1.2.1编制依据：2 1.2.2研究范围3 1.3 主要经济指标.3 第二章第二章 项目背景和建设的必要性及可行性分析项目背景和建设的必要性及可行性分析 .4 2.1 项目背景.4 2.1.1我国进入老龄化社会4 2.1.2*制定相应养老规划.6 2.2 项目建设的必要性.7 2.2.1是推进养老工作的需要7 2.2.2是市场发展的需要8 2.3 项目建设的可行性.9 2.3.1项目建设的技术可行性9 2.3.2项目建设的方案可行性10 3 项目场址与建设条件项目场址与建设条件 11 3.1 项目场址.11 3.2 建设条件.11 3.2.1自然环境11 3.2.2区位和交通12 3.2.3工程用水用电条件12 3.2.4建材供应条件13 3.2.5社会环境条件

2、13 第四章第四章 建设规模和建设方案建设规模和建设方案 .14 4.1 总体设计.14 4.1.1设计依据14 4.1.2建设规模14 4.1.3工程概况15 4.1.4设计原则和总体构思16 4.1.5总平面规划设计18 2 4.2 建筑设计及功能说明.19 4.2.1入口大堂20 4.2.2餐厅及辅助设施20 4.2.3医生办公室及护士值班室20 4.2.4医务室20 4.2.5心理咨询室20 4.2.6办公室、会议室等20 4.2.7健身房、活动室等21 4.2.8老人居住室21 4.3 建设方案.21 4.3.1 主要设备及配套设施.21 4.3.2 建筑造型设计.27 4.3.3 建筑装饰标准.28 第五章第五章 组织机构与项目管理组织机构与项目管理 .29 5.1 组织机构.29 5.2 管理机构组织方案体系图.29 5.3 人力资源配置.30 5.3.1生产作业班次30 5.3.2年工作日30 5.3.3劳动定员及技能素质要求30 5.3.4员工来源及招聘方案30 第六章第六章 环境保护环境保护 .32 6.1 编制依据.32 6.2 设计采用标准.32 6.2.1环境

3、质量标准32 6.2.2污染物排放标准32 6.3 主要污染源和污染物.32 6.3.1废水33 6.3.2固体废弃物33 6.3.3灰尘33 6.3.4噪声33 6.4 综合利用与治理方案.33 6.4.1污染防治原则33 6.4.2废水处理34 6.4.3废气治理34 6.4.4噪声污染防治34 6.4.5固体废弃物防治处理34 6.5 绿化.35 6.6 环境管理机构及定员.35 6.7 环境监测机构.36 6.8 环保设施及投资概算.37 第七章第七章 节能节能 .38 3 7.1 设计依据.38 7.2 设计采用的节能标准.38 7.3 节能措施.38 7.3.1工艺节能措施38 7.3.2给排水节能39 7.3.3电气节能措施39 7.3.4太阳能利用39 7.4 节能机构.40 第八章第八章 消防消防 .41 8.1 设计依据.41 8.2 概述.41 8.3 总图.41 8.4 建筑.41 8.5 电气消防.42 8.6 消防给水.43 8.6.1消防水源43 8.6.2消防用水量43 8.6.3消防设施43 第九章第九章 职业安全卫生职业安全卫生 .45 9.1 设计

4、依据.45 9.2 职业安全卫生现状.45 9.3 卫生要求.45 9.3.1场址卫生要求45 9.3.2平面布置卫生要求46 9.3.3卧室卫生要求46 9.3.4屋顶、墙和地面的卫生要求46 9.4 危害因素分析及控制措施.47 9.4.1可能产生的危害分析47 9.4.2设计中采用的主要防护措施47 9.5 预期效果及评价.48 9.6 机构设置和人员配备.48 9.7 投资估算.48 第十章第十章 项目实施进度项目实施进度 .49 10.1 建设期.49 10.2 项目实施计划.49 第十一章第十一章 投资估算和资金筹措方案投资估算和资金筹措方案 .50 11.1 投资估算.50 11.1.1 投资估算依据.50 11.1.2 投资估算表.50 11.1.3 建设投资分析.50 11.2 资金筹措.50 4 第十二章第十二章 财务分析和项目效益评价财务分析和项目效益评价 .52 12.1 财务评价依据.52 12.2 项目建设期、经营期、计算期.52 12.3 财务效益分析.52 12.3.1 成本估算.52 12.3.2 财务分析.53 12.4 社会效益.54 第十三章第十

5、三章 项目风险分析项目风险分析 .56 13.1 项目风险分类.56 13.1.1建设风险56 13.1.2成本超支风险56 13.1.3技术风险56 13.1.4其他风险57 13.2 项目风险控制对策.57 13.2.1建设风险57 13.2.2成本超支风险57 第十四章第十四章 可行性研究结论可行性研究结论 .58 1 第一章第一章 项目概况项目概况 1.1 项目简介项目简介 1.1.1 项目名称项目名称 *县公益性 300 床位养老院建设项目 1.1.2 项目建设地点项目建设地点 项目建设地点位于*县。 1.1.3 建设规模及内容建设规模及内容 本项目总用地面积为 20010 平方米。 其中：建筑占地 6670 平方米，绿化用地面积 8004 平方米，人 工湖占地 2001 平方米，道路及硬化用地面积 3335 平方米。 总建筑面积 17922 平方米，包括：老年公寓 13000 平方米，食 堂及餐厅 1008 平方米，洗衣房 36 平方米，公共浴室 144 平方米， 健身房 270 平方米，活动室 540 平方米，办公室 432 平方米，接待 室 36 平方米，医务室 147

6、6 平方米，库房 180 平方米，其它附属用 房 800 平方米。 1.1.4 项目法人及法人代表项目法人及法人代表 项目法人：*五星大院 1.2 可研报告编制依据和研究范围可研报告编制依据和研究范围 1.2.1 编制依据：编制依据： 城市居住区规划设计规范(2002 年版)（GB50180-93） ； 公共建筑节能设计标准 （DGJ08-107-2004 J10307-2003） ； 建筑设计防火规范(2001 年版) (GBJ16-87)； 2 建筑抗震设计规范(上海市标准 DGJ08-9-2003)； 建筑给水排水设计规范 （GB50015-2003） ； 环境空气质量标准 （GB3095-1996） ； 民用建筑设计通则 （JGJ37-87） ； 民用建筑隔声设计规范 （GBJ118-88） ； 老年人建筑设计规范 （JGJ122-99） ； 老年人居住建筑设计标准(GB/T 50340-2003)； 疗养院建筑设计规范(JGJ 40-87)； 无障碍设施设计标准 （DGJ08-103-2003） ； 中华人民共和国工程建设标准强制性条文(2002 年版)； 建筑工程设计文件编

7、制深度规定 （建设部 2003 年 4 月） 。 1.2.2 研究范围研究范围 本可研报告的研究范围如下：项目背景和建设的必要性及可行 性分析；项目场址和建设条件分析；建设规模和建设方案；组织机 构与项目管理；投资估算和资金筹措方案；财务分析和项目效益评 价；项目进度安排；项目风险分析；可行性研究结论。 1.3 主要经济指标主要经济指标 表 1-1 主要技术经济指标 序号名称单位数量或指标备注 1建设规模 1.1总投资万元3000 1.1.1其中 建设投资万元2785 1.1.2流动资金万元215 1.2建筑面积平方米17922 3 1.3养老服务床位总数个300 1.3.1其中 医护型床位个50患病老人和残疾人居 住 1.3.2 全寿命型床位个220供健康老人长期居住 1.3.3 健康型床位个30高级养老、托老服务 2新增职工人数人64不含临时护工岗位 20 个 3经济指标 3.1销售收入万元/年720 3.2营业税金及附加万元/年33.35 3.3利润总额万元/年154.49 3.4投资利润率5.15 4 第二章第二章 项目背景和建设的必要性及可行性分析项目背景和建设的必要性及可行

8、性分析 2.1 项目背景项目背景 2.1.1 我国进入老龄化社会我国进入老龄化社会 按照国际标准，当一个国家或地区 65 岁以上人口占总人口 7% 或 60 岁以上人口占总人口 10%以上时，即为老龄化社会。据有关统 计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60 岁以上的 老龄人口约为 1.45 亿，占我国总人口的 11.2%，而且这个数字每年 都在以 3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据 国家有关部门统计预测，到 2025 年，老年人将占全国总人口 19.34%； 到 2040 年，老年人将占全国总人口的 27.8%，届时每三个半人口中 就有一个老年人口。 随着我国经济快速增长，人民生活水平迅速提高，老年人口规 模越来越庞大。1982 年第三次全国人口普查时，60 岁以上老年人口 为 7664 万人，1990 年全国第四次人口普查时为 9697 万人，2000 年 第五次人口普查时上升至 1.3 亿人。这一数字几乎相当于目前一个 俄罗斯的人口、两个英国的人口或四个加拿大的人口。若把这样庞 大的人口群体当作一个国家的话，它将是世界上人口数排行第十位 的国家。

9、从人口增长趋势看，根据 2000 年全国第五次人口普查资料， 2000 年全国总人口 124261 万人，与 1990 年第四次人口普查相比， 总人口增长了 12.8，而 60 岁以上老年人口增加了 34.1，总人口 年均增长速度只有 0.92，而老年人口年均速度达到 2.97，大大 5 快于总人口增长速度。60 岁及其以上老年人口以年均 3速度持续 增长。更为突出的是，我国 80 岁以上老年人口已达 1100 万，并以 年均 5的惊人速度递增。我国的人口结构表现出“两高两大两低”特 征，即高速、高龄，基数大，差异大，社区养老水平低、自我养老 意识低。我国人口老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增 长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加速期。我国现阶段 人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响，也必将对我 国经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。如何应对人口老龄 化挑战，将在一定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家， 在 21 世纪中叶达到中等发达国家现代化水平和全面建成小康社会。 人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人 类社会的进步。然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业 结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为 21 世纪我国必须 认真对待、认真研究的重大社会问题。人口老龄化要求调整现有的 产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。为了满 足老年人口日益增长的物质和文化需求，发展老龄产业，增加老年 人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环 境。 人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养 老功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社 会服务事业，以补充家庭养老功能的不足。 我国的养老服务从 20 世纪 80 年代起步，经过 20 多年的发展， 6 已初具规模。但养老服务水平还比较低，许多地方养老服务还没有 起步，不能满足老年人多种层次需求。 养老院作为专供老人居住的专有场所，是一种居家养老与社区 服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统 养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的

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