2008-2009：金地上海人工效能白皮书(稿2)

1、2008-2009 金地集团上海公司金地集团上海公司 人工效能白皮书 金地集团上海公司 人事行政部 一、前言： 1) 上海公司的人工效能状况 金地集团上海区域公司自 2002 年肇始， 经过 7 年的发展， 目前已经辖有 7 个职能部门、 7 个同城项目（4 个项目中心）以及 4 个异地子公司，2009 年全年在编员工总计 226 人 （集团口径） 。同年金地上海全年的销售额达到 102 亿元，实现销售面积 64 万平方米。 上海公司近5年经营规模 0 200,000 400,000 600,000 800,000 1,000,000 1,200,000 1,400,000 销售收入 250,368312,463513,0091,027,3641,204,045 20062007200820092010 上海公司近5年人员规模 0 50 100 150 200 250 300 全年在编 188202215226259 20062007200820092010 从 2006-2010，上海公司总体经营规模增长 381%，人员规模却仅仅增长了 38%，人工 内部乃至行业内均属一流。 2)

2、各级管理层所接受， 并进入公司业务数据体系， 成为衡量公司经营结果的重要一 面的不断优化产生 了良好互动，并通过推动业务优化进而对公司经营成果产生助力。 效能的效率与研究深度在集团 人工效能研究的历史及趋势 上海公司的人工效能研究发源于 2007 年，通过大量的分析和调研，明确提出了人工效 能指标概念（年度净利润/人数） ，以及单位开发面积标准配置框架。人工效能这一概念 被公司 维。 经过 2007-2009 连续三年的不断努力，人工效能研究目前已经形成了“指标体系” 、 “配 置模型” 、 “业务优化”三个重要的有机组成模块，并且已经和业务层 在 3 年的持续研究中，人工效能对业务管理和运作形成了以下几项重要的成果： 管理共识： 一人多岗、一岗多能； 人员配置与项目节奏一致； 明确经营过程中对人力资源的运用和管理理念； 配置共识： 以开工面积、 物业类型为主要输入条件， 建立起了多个配置模型， 包括： 同城项目中心配置模型； 高端项目中心配置模型； 异地单项目公司配置模型； 异地多项目公司配置模型； 在上述共识的基础上， 人工效能进一步和业务领域的持续优化形成良好互动， 并最终促 进

3、公司经营业绩的提升。 上海公司人工效能推进历史 上海公司人工效能推进历史 人工效能研究推进人工效能研究推进 业务领域业务领域 人工效能指标 人工效能指标 （万元/人年）（万元/人年） 2005 2005 4444 2006 2006 -人工效能研究开端 -矩阵模式 -运营优化 -大项目制 184 184 2007 2007 -人工效能指标提出； -项目、城市公司标准配置模型； -绩效激励体制； -前期研发流程； -客户服务流程； 183 183 2008 2008 -组织氛围研究； -管控模式研究； -绩效和授权体系研究； -外部资源最大化； -产品标准化； 367 367 2009 2009 -人工效能扩展指标研究（量化模型） ； -胜任模型及关键岗位价值研究； -区域产品战略； -区域联合巡检； 709 709 3) 人工效能的扩展体系 原有的人工效能指标自 2007 年首次提出以来已经有三年时间，在上海公司的管理实践 中发挥了重要作用，同时也反映出一些本身的不足之处，包括： 仅有结果，无法解释管理效率和经营结果之间的关系； 缺乏内部甄别力， 仅能体现公司整体经营效率， 无法辨析各

4、经营主体人工效能强弱； 缺乏反馈机制，人工效能指标高低未能和各单位经营业绩挂钩。 基于此，我们在总结前期经验的基础上，结合公司 BSC 的战略框架总新构建了扩展的 人工效能评价体系（见下图） 盈利能力 项目人均净利润 项目效能 计算方法： 项目人均利润=即期项目净利润在职人数 项目人均回款=即期销售回款在职人数 项目人均销售面积=即期销售面积在职人数 每元营销费用带来的销售金额=及其销售金额即期营销费用 项目人均在建面积=即期在建面积在职人数 每元管理及开发间接费用撬动的在建面积=全年在建面积即期管理及开发间接费 公司人均利润=全年净利润员工总数 人均在建面积=全年在建面积员工总数 职能配置比=职能人数员工总数 薪酬效率=全年净利润全年薪酬费用 员工离职率=全年离职员工人数员工总数 新的人工效能指标评价体系更适合目前跨区域多项目平台的经营特征， 其拥有以下几个 特点： 职能效能 销售效率 工程效率 项目人均回款 项目人均销售面积 项目销售费用效率 项目人均开发面积 项目管理/开发间接费效率 利润能力 公司人均利润 管理效率 公司人均在建面积 人工配置 公司职能配置比 边际效益 薪酬效率

5、 员工满意 人工效能 员工离职率 1. 基于 BSC 战略框架，和公司绩效体系无缝链接； 2. 基于公司项目（利润中心） ，客观反映项目经营效率，可以在不同管理领域形成对比； 3. 基于公司职能（管理中心） ，客观反映公司管理效率，可以在行业内形成对比； 4. 数据采集基于公司运营和财务系统，以及美世（Mercer）年度中国房地产基准报告，同 时形成纵向和横向的数据分析。 新的人工效能评价体系确立以后， 由于目前的几个主要项目 （城市公司） 项目进展不一， 全年销售期不同，因此暂不就项目效能指标进行横比和评价，仅作罗列以供参考。 二、人工效能指标体系分析 1) 基础数据：基础数据： 1. 涉及项目：本报告主要关注在 2009 年期间处于销售和建设高峰的项目，包括：格林世 界、湾流域、未未来、南京名京/自在城、杭州自在城共计五个单位。其余格林郡、徐 泾、赵巷、宝山、以及宁波和绍兴等项目不单独进行比较和分析。 2. 各单位在编人数： 计算方式为（年初在编+年中在编+年终在编）3 2009-1-1 2009-6-1 2009-12-31 全年加权平均 格林世界 22 21 16 宝山 20

6、湾流域 10 12 10 11 未未来 11 10 6 9 格林郡 9 6 徐泾 12 9 赵巷 0 0 6 2 南京名京 南京自在城 33 33 35 南京商业中心 0 3 5 37 杭州自在城 26 29 23 杭州萧山 26 宁波梅墟 22 13 16 宁波象山 17 绍兴柯桥 0 0 4 1 注：以上人数统计各项目中心、城市公司未计算项目总在内，各职能部门包含了部门经理，但未包含公 司高层在内。 注：以上人数统计各项目中心、城市公司未计算项目总在内，各职能部门包含了部门经理，但未包含公 司高层在内。 2) 项目效能数据项目效能数据 1. 未未来：未未来： 项目类型 公寓+洋房 项目阶段 2009-尾盘 单位 项目人均利润 5525.00 万元/人 盈利能力 项目人均回款 11062.89 万元/人 项目人均销售面积 6628.56 平方米/人 销售效率 每元营销费用带来的销售金额 45.17 元 项目人均开发面积 17216.67 平方米/人 人 工 效 能 工程效率 每元管理/开发间接费撬动的在建面积53.97 平方米/元 2. 湾流域湾流域 项目类型 大平层+别墅 项目阶段

7、 2009-全年销售 单位 项目人均利润 3704.09 万元/人 盈利能力 项目人均回款 11558.00 万元/人 项目人均销售面积 6235.28 平方米/人 销售效率 每元营销费用带来的销售金额 44.64 元 项目人均开发面积 7440.19 平方米/人 人 工 效 能 工程效率 每元管理/开发间接费撬动的在建面积23.51 平方米/元 3. 格林世界格林世界 项目类型 公寓+联排+别墅 项目阶段 2009-全年销售 单位 项目人均利润 3261.15 万元/人 盈利能力 项目人均回款 1651445.00 万元/人 项目人均销售面积 10935.90 平方米/人 销售效率 每元营销费用带来的销售金额 60.47 元 项目人均开发面积 15252.95 平方米/人 人 工 效 能 工程效率 每元管理/开发间接费撬动的在建面积77.07 平方米/元 4. 南京公司南京公司 项目类型 公寓+洋房 项目阶段 2009-全年销售 单位 项目人均利润 147.89 万元/人 盈利能力 项目人均回款 5502.11 万元/人 项目人均销售面积 5189.68 平方米/人 销售效率 每元营

8、销费用带来的销售金额 51.66 元 项目人均开发面积 7990.35 平方米/人 人 工 效 能 工程效率 每元管理/开发间接费撬动的在建面积198.42 平方米/元 5. 杭州公司杭州公司 项目类型 公寓+联排 项目阶段 2009-首次开盘 单位 项目人均利润 （无利润结转）（无利润结转） 万元/人 盈利能力 项目人均回款 5856.00 万元/人 项目人均销售面积 3613.04 平方米/人 销售效率 每元营销费用带来的销售金额 35.68 元 项目人均开发面积 1987.08 平方米/人 人 工 效 能 工程效率 每元管理/开发间接费撬动的在建面积25.05 平方米/元 07 年前获取项目的利润情况目前暂时要好于年前获取项目的利润情况目前暂时要好于 07 年后获取项目；年后获取项目； 公寓、多层、花园洋房等中端类型物业就销售效率而言相对具有一定的优势，除格公寓、多层、花园洋房等中端类型物业就销售效率而言相对具有一定的优势，除格 林世界因多年形成的品牌优势以外， 其余林世界因多年形成的品牌优势以外， 其余 4 个单位在营销领域的效率相对比较均一；个单位在营销领域的效率相对比较均一

9、； 影响人工效能的因素，地价和市场情况是重要的前置决定条件之一，管理效率以及 费效比的影响因素，除了最直接的人工配置和管理强度以外，还包括物业类型、项 目进度、结转安排和公司利润调度、总包合作单位管理水平、以及当地薪酬水平、 政策性因素等多个方面。但是就全项目周期而言，项目间的人工效能高度是完全具 备可比性的。 影响人工效能的因素，地价和市场情况是重要的前置决定条件之一，管理效率以及 费效比的影响因素，除了最直接的人工配置和管理强度以外，还包括物业类型、项 目进度、结转安排和公司利润调度、总包合作单位管理水平、以及当地薪酬水平、 政策性因素等多个方面。但是就全项目周期而言，项目间的人工效能高度是完全具 备可比性的。 3) 公司效能数据分析公司效能数据分析 本部分数据主要来自三个方面： 金地上海公司数据：来自经营分析表和财务报表历年数据； 万科数据：来自万科历年公开的年报； 行业数据：来自美世（Mercer）的年度房地产企业基准研究报告，在 2009 年的报 告中主要涵盖了以下一些企业： SOHO 中国 深圳万科房地产有限公司 金地集团深圳公司 上海世贸建设有限公司 招商局地产控股股份有限公司 远洋地产有限公司 香港太古地产有限公司北京代表处 凯德置地中国投资有限公司-北京 星河湾地产控股有限公司 北京万通地产股份有限公司 深圳中航地产股份有限公司 北京北辰实业股份有点公司北辰置地分公司 四川蓝光和骏实业股份有限公司 上海海泰房地产（集团）有限公司 上海维信置业有限公司 贝尔高林园林设计（深圳）有限公司 上海爱邦房产投资有限公司 1. 利润：利润： 人均净利润 2005-2009（单位：万元/人年） 注：净利润是指息税后的利润总额，不受各个公司的股权结构影响 100.83 44 131.98 184 249.09 183 189.17 367 326.78 709.8 229.16 0 100 200 300 400 500 600 700 800 2005-2009人均净利润 万科 100.83131.98249.09189.17 金地上海 44184183367709.8 行业平均值 326.78229.16 2005200620072008

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