拿地的十六种模式
18页1、拿地的十六种模式,张伟 F,孩“拿地的十六种模式张伟F拿地方式Hi汞评述蕾招、招、挂最规范的指地方式:出让土地一方为国家,没有任何税费,持地一方,可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本,没有任何争议。问题1:土地闵置费问题。(国税函【2010】220号、国税发【2009】31号)问题2:契税问题。财税【2004】134号、国税函【2009】603号(一级开发情况下出现的问题)问题3:考虑拿地的主体问题例如,签订土地转让框架设议的可以是母公司,如果是最后签订协议,一定是项丁公司,否则,水地再转让到项吕公司;税收问题很严重问题4:逐还的土地出让金问题。财税【2009】151号财税【2009】87号文件。例如,标公司5亿元拍下了土地政府又返还了2亿元土地出让金。思考:如果是直接减免的土地出让金呻?是否需要计入应纳税所得额?问题5:以地补路问题。江苏南京市关于土地增值税的问答,认为看似企业没有花钱就去的了土地,实际上支付的修路款就是去的土地的对价,因此可以进入成本。类似的,企业所得税认为也应该照此办理。2|不是招拍挂|例如:某国有企业土地补缴土地出让金,变为开发用地后,准备将地转让给
2、标开发企业。第一步,国家将土地收储,支付给开发企业补偿费,营业税(国税发1993149号文件、国税函【2008】277号交件-国税函-【2009扎520号文件)不征税,土地增值税(条例和财税【2006】21号文件,不征税,企业所得税国税函【2009】118号文件,享受搬迁补偿纳税待遇)第二步,国家二次招拍挂,承诺该企业拿到土地,支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付;此时,政府出让土地,没有任何税费。袒三步,卯乐该国有公业耐房子,不姓地,则地产企业保留分给国有企业的房子不卖,而是在将利润分走后将企业股权留给国有企业来完成。总结:该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下,解决如何将土地从一个国有企业转移到另外一家。3|购买转让土地买方:直接按照支出款项作为成本费用,除了缴纳契税以外,没有其他涉税问题,最干净。卖方:涉及税收很高。第一,企业所得税;第二,营业税第三,土地增值税,第四,涉及法律问题。注意问题:(一娅地营业税的差额征收.1、差额征收营业税(财税【2003】16号2、如果是招拍挂拿下的土地,卖地时是否允许营业税差额征收?国税函【2005】83号,但部分省明确表示不允许,例如:大地
3、税函【2006】145号3如果是购入烂尾楼,装修后销售,是否允许加计扣除?(二)卖地的土地增值税1、如果是宇接卖地,土地增值税是否允许加计扣除?国税函【1995110号文件,不允许加计扒除2、生地变熟地的扦除项目(国税函【1995】110号、国税函【2007】132号文件,允许扣除。3、卖在建项目的扣除项目;4、不更名,实际十项目的税收问题(国税函【2007】645号)要注意:营业税差额征收与土地增值税加计扣除的协调。(三)拆迁补偿费的税务处理1、营业税:国税函发【1995】549号;2、土地增值税:国税函【2010】220号;3、个人所得税(财税【2005】45号;4、契税:财税【2005】45号将目标公司的其他资产先清理掉,然后卖公司1008股权该方式是目前运用非常普遍的方式。购买方的大忌是在谈判的时候,不考虚税负问题,结果酿成大问题。卖方:只有企业所得税,没有营业税和土地增值税。门财税T2002J19T号青地税函【2009】47号、国税面【2000】687号)买方:税负较重,风险较大。1、股权溢价不允许作为成本在所得税和土地增值税前扣除,相当于对方少缴的土地增值税递延到下游来了(
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