城市331亩综合体开发构想报告

1、湘潭市东方红南广场综合体开发 设想湘潭市吴地匠人景观公司呈交 2012/8/7顾问：深圳市新摩尔商业管理有限公司 一、宏观环境分析 湘潭市概况 地理位置： 湘潭市位于湖南省中部偏 东，湘江下游。北接长沙 市，南连衡阳市，西抵娄 底市，东与株洲市相邻， 下辖岳塘、雨湖2区、湘潭 县、湘乡、韶山2县级市。人口与面积： 湘潭市为二级行政区划单 位，即地级市，总面积 5015平方千米，总人口 283万。湘潭市区限于岳 塘、雨湖2市区，面积 280k，其中建成区面 积78k。湘潭市在长株潭大区域规划中，湘潭定位为中南部城镇群的中心城市， 为湖南省的科教副中心，生态式的现代工业城市。湘潭的区位优势更加明显，辐射面大。 2008年2011年湘潭市经济情况经济结构改善明显：第三产业增加值比重为31.4%湘潭市主要经济指标 2008年2011年湘潭市人均可支配收入2008年2011年湘潭市社会消费品零售总额情况潭市经济发展特征 从主要经济指标来看，湘潭的人均可支配收入比较高，为房地产 发展奠定了良好的市场基础； 湘潭具有良好的居住环境和人文资源，是许多湘籍外地人士回乡 置业的主要原因； 湘潭凭借良好的教

2、育基础，使一部分湘籍外地人士考虑到小孩 的教育在湘潭投资置业； 便捷的交通系统，缩短了长株潭之间的距离，同时使长沙和株洲 客户来湘潭投资置业更为方便； 湘潭具有良好的经济基础，经济增长的质量和效益稳步提升， 是房地产业健康发展的重要保障； 随着长株潭经济一体化的推动，湘潭具有良好的区位价值和发展 潜力；湘潭经济主要依靠工业的推动，商业和第三产业发展较慢， 市场需要进一步引导。 湘潭市总体规划概况 湘潭市城市总体规划提出： 一江：就是湘江城区段； 两岸：即湘江东岸的经济生态风光 带，湘江西岸的历史文化风光带； 三中心：即市政府东移后形成的行 政中心以及体育中心、齐白石文化 艺术中心； 四公园：即雨湖公园、和平公园、 菊花塘公园、白石公园； 五广场：指的是市政中心附近的东 方红广场、建设路口的君子莲广场 ，丝绸广场、护潭广场以及湘潭西 大门的砂子岭广场； 六条道路：即韶山路、建设路、芙 蓉路、河东大道、丝绸路、吉安路 。 整个片区总体空间结构为“一江两岸三中心四公园五广场六道路”， 打造湘潭精美名片。湘潭市总体规划-城市空间布局结构示意图湘潭市中心区规划依据中心区的规划目标，将中心区结构规

3、划成3轴、3心、4片 的 布局。中心区城市设计延续总体规划的构思，在中心区设计一纵、二横景观轴 。 其一：沿河东大道以建筑景观为主体的景观轴，在沿线各路口形成主要建筑景观 节点，两端路口 形成中心区的门户空间。 其二：沿经三路、经四路之间，以100 m宽绿化开敝空间为主 ，以纬一路、河东 大道、霞光路和市政广场形成序列景观节点，在福星路和芙蓉路口形成中心区门 户空间，通过系列空间组织形成中心区环境为主的景观轴。 其三：在行政中心与文化中 心之间，通过文化广场、市政中心广场、行政广场序 列组合形成中心区另一重要景观轴。 二、项目基地条件分析本项目位于东方红广场南侧，芙蓉路以南、晓塘路 以北、月华路两厢38.7公顷用地。项目指标基地用地 条件较好 ，具有一 定的规模 性，利于 城市综合 体项目的 打造。占地面积331亩（220628平方米）容积率7.0建筑面积1286962拟建物业住宅、公寓、商业2、商业和房地产市场初步分析河东地区商业布局步步高广场占据河东新区 门户位置。湘潭建设南路步步高广场河东区域是新区，人口12 万以上，步步高居于商业 垄断地位。 步步高广场沿着建设南路 A1,A2

4、两个综合体改造后 17.6万平方米，其中10万 平方米左右的一站式购物 中心，涵盖购物电玩电影 院等。 南侧是莲城步行街，形成 了建设南路商圈。湘潭以及湘潭高新区缺乏 的业态 1.国际酒店公司品 牌管理的五星级 商务酒店。2.国际名品购物中 心以及国际名品 专卖店。3.名品汽车4S店湘潭市房地产市场 楼盘盘地理位置均价开盘时盘时 间间图图片金侨尚东 区湘潭市芙蓉路与 吉安路交叉处3700（元/平方米2011年幸福郡音乐 花园霞光路与火炬路 交汇处东 北角3700（元/平方米2011年城郊新府华 城湘潭市岳塘区宝 塔街道双拥路15 号3900（元/平方米2011年9 月城郊尚玲珑芙蓉路广电中心 旁3750（元/平方米2010年7 月东方名苑城市中心区湖湘 北路与丝绸路口5000（元/平方米2010年湖湘林语市广电中心旁3800（元/平方米2010年2012年湘潭市房价区间位于3500-5000元/平方米之间。 三、项目规划条件判断和盈利分析 城区中心地段，交通便利，周边配套齐全。 五星级 酒店写字楼名品 购物 中心地块（331亩）投资成本预算类别类别面积积建设设成本金额额（万元 ） 精品

5、五星酒店4万平方米10000元40000 酒店公寓4万平方米3500元14000 写字楼（5A）5万平方米4500元22500 名品购购物中心6万平方米6000元24000 商业业街区3万平方米4000元12000 家居MALL6万平方米4000元24000 Shoh+住宅81万平方米2500元202500 地上建筑面积积109万平方米339000地下建筑面积积19万平方米3000元57000小计计 396000 土地费费用128万平方米47065.12合计计 443065.12可以销售物业 类别类别面积积销销售价格（细细分 ）金额额（万元）街区商业业3万平方米30000元90000酒店公寓4万平方米40000900036000写字楼5万平方米10000元50000SOHO+住宅81万平方米5000元405000地上建筑面积积93万平方米 581000万元毛利润581000-443065.12=13.7935亿元毛利润 ，上交各 种税费后，纯利润预计9.65545亿元，今后用于招商和运 营流动资金3000万元左右，保留名品购物中心6万平方米 ，精品酒店4万平方米，预计保留物业价值14亿

6、元。四、购物中心和商业街区商业规划初步构想精品超市5000平方米建议议在地下女装品牌25000平方米国际际女装名品和 欧时时力，钡钡宣， VEROMODA,影儿等深圳 十大女装全部引进进到湘潭 ， 男装5000平方米杰尼亚亚，阿玛玛尼运动动4000平方米儿童3000平方米电电影院3000平方米KTV娱乐娱乐5000平方米娱乐娱乐15000平方米餐饮饮1万平方米KFC,麦当劳劳等全部引进进五、关于项目引进资源的社会意义以及政策研究 1. 引进50个填补空白的商业品牌的名品购物中心需要三年培育期，政 府给予购物中心三年所得税减半政策。五十个品牌不仅包括著名时 装品牌DIER,CHANNEL，范思哲,时尚流行品牌， 著名化妆品兰寇，雅诗兰黛等，韩国女装ON&ON, SI、MINIMUM 、Deco。包括深圳十大女装 深圳市影儿时尚投资有限公司深圳玛丝菲尔时装有限公司深圳歌力思服装实业有限公司深圳市叶子服装实业有限公司深圳梁子时装实业有限公司淑女屋时装股份有限公司这些品牌引进后建成的购物中心将引领湘潭的时尚潮流，强于步步高广场， 湘潭的商业辐射力将强于株洲等周边城市。 从湘潭城市规划分析，金三

7、角大市场搬迁到新区，建设综合体和高尚住宅区 域，将极大提升湘潭城区河东片区的品味，优化城市的空间布局，消除城市 交通拥堵的瓶颈。 本项目是湘潭最高品质的现代城市商业综合体项目，不仅在开发阶段上交各 种税费，而且在开业后对地方经济发展具有重要贡献，提升整个湘潭的城市 形象和品味。 其中，六万平方米购物中心年销售额预计前三年分别为，亿元，每 年纳税预计万元以上，解决员工就业人就业。 万平方米总部大厦预计吸引企业总部两家，同时吸纳金融创新服务相关企 业入住，引导民间资本投入实体经济，不仅有利于搞活民间金融，而且有利 于加快湘潭产业升级步伐。 深圳市马天奴服装专卖连锁有限公司深圳东方逸尚服饰有限公司深圳市城市俪人实业有限公司深圳市兴泰季候风服饰有限公司2.一流购物中心提升湘潭 河东商圈竞争力本项目是湘潭最高品质的现代城市 商业综合体项目，不仅在开发阶段 上交各种税费，而且在开业后对地 方经济发展具有重要贡献，提升整 个大渡口的城市形象和品味。 其中，6万平方米名品购物中心年销 售额预计前三年分别为， 亿元，每年纳税预计5000万元以上 ，解决员工就业1200人就业。3.为产业升级 和发展总部经

8、 济助力5万平方米总部大厦预 计吸引企业总部两家 ，同时吸纳金融创新 服务相关企业入住， 引导民间资本投入实 体经济，不仅有利于 搞活民间金融，而且 有利于加快大渡口区 产业升级步伐。 引进一家以上企业总 部，预计及每年多增 加1亿元以上税收。杨宝民先生指导的长沙总部大楼-泊富中心260米高度4、项目操作步骤和盈利模式建议设计完成概念性规划设计初步的规划设计任务 书规划设计与建筑设计方案招商摸底与确定正式设计任务书酒店设计购物中心和商业街区设 计写字楼和公寓设计设计优 化与节能设计装修设计商业视觉 形象启动商 业规划 与产品 定位招商手册设计第二、综综合体设计设计 的科学流程 第三 、 按照绿色建筑标准， 全面打造湘潭绿色商业 综合体，降低运营成本。 第四 、 做好项目全面预算 管理第五 争取为一家 金融企业及产权 交易中心等文体路的 建设办公塔楼， 采用量身定制 部分办公空间的 方式打造总部大楼。杨宝民先生提出的综合体流程图第一 、以正确的开发顺序 实现最佳盈利模式提前 做好概念设计和招商摸底六、湘潭市吴地匠人公司 操作本项目优势湘潭市吴地匠人公司与我国知名综 合体服务本项目，组建了

9、一流的管 理团队合作招商与经营顾问公司专家 杨宝民深圳市新摩尔商业管理有限公司总经理，清华大学商业地产总裁班教授，1998年担任王志纲工作室高级策划师，曾任营销总监，物业管理总经理、深圳茂业集团主管房地产营销与百货公司营销策划工作副总经理职务。我国著名城市商业综合体和购物中心经营专家，中国商业地产2011年度十大杰出操盘手，成功主持深圳华强北茂业8万平方米购物中心和海信名品购物中心和苏州工业园15万平方米购物中心经营顾问工作。主持深圳新世界中心、长春国际金融中心等总部大楼建设和营销。杨宝民先生主持的深圳华强北8 万平方米购物中心 2004年开业杨宝民先生指导的08年奥帆赛青岛商业配套海信名品购物中心奥运村奥运村 Olympics VillageOlympics Village比赛船舶 停泊区 （内区） Competition yacht anchoring area(inner area)奥帆赛地上指挥观摩中心 Olympics Sailing Regatta land Commanding and view center 比赛 船舶停泊区（外区） Competition yacht anchoring area (outer area)奥运店 Hisense plazaThe commercial supporting facilities for the 2008 Olympic Sailing Regatta杨宝民先生指导 的苏州圆融时代 广场和综合体2008年杨宝民先生指 导的50万平方米综合 体，包括15万平方米 购物中心和商业街区 以及大型总部办公写 字楼以及二期圆融星 座。已经成功开业。长春国际金融中心长春国际金融中心总规划用地面积 3.6万平方米，规划建筑密度50% ，容积率5.7，规划绿地率25% 。项目总建筑面积约28.5万，地 上建筑面积205000平方米，地下建 筑面积约80000平方米。其中商业 面积33841平方米（综合商业）； 五星级酒店41356平方米；写字楼 34863平方米；高档公寓94940平 方米。业态为5A级写字楼、五星级 酒店、高档奢侈品专卖店总汇、高 级公寓。 深圳新摩尔商

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