房屋仲介业市场交易实务与公平法之关系
4页1、房屋仲介業市場交易實務與公平法之關係房屋仲介業市場交易實務與公平法之關係講座:信義房屋仲介(股)公司周董事長俊吉日期:87 年 3 月 30 日一、仲介實務與公平交易 (一)仲介業市場競爭特性才是台灣地區房屋仲介業(簡稱房仲業)經營的成功關鍵要素,加上房地產具有 當地性的特質,因此台灣房仲業不容易因技術突破,或資本、設備的投入而產 生規模經濟,目前房仲業個別公司的市場佔有率極低,房仲業應不容易出現獨 占與寡占的問題。由於房仲業所需資本不大,甚且不太需要 KNOW-HOW,業界的進入、退出障 礙很低。房仲業服務品質的差異相當大,基於市場競爭與消費者選擇的考量,服務品質 差異將是未來房仲市場的競爭主軸。房屋買賣牽涉的領域廣泛而且相當專業,加上市場資訊不透明,一般民眾極易 因不具房屋買賣知識及資訊的不對稱而吃虧上當。由於房仲市場存在上述競爭特性,市場一直會有極大的部分為小型仲介所涵蓋, 品牌差異勢必為未來市場的競爭主軸。因此,資訊透明及一定程度交易安全的 保障,將是執法者維持房屋仲介公平交易必須優先解決的重要課題。(二)介業之間常見之不公平競爭行為惡性挖角情形惡性挖角情形:由於房仲業無具體產
2、品,由人所提供的銷售服務即是仲介業的 產品。因此,高學歷但具仲介經驗的人才,即成為業者競相挖角的對象,房仲 業惡性挖角所導致 KNOW-HOW 流失的問題,亟待解決。惡性踩線情形惡性踩線情形:由於同業彼此攻訐的情形非常普遍,在建設公司與地主間、房 仲公司與屋主間、仲介與仲介之間經常會以創造更大收益、減收服務費等等方 式,拖過某一仲介公司的委託期間,達到踩線的目的。業界仿冒問題業界仿冒問題:由於產品(服務過程或合約)很容易藉由買賣客戶取得,業者 很短的時間即可推出保障內涵差異甚大的類似產品,利用媒體魚目混珠大作宣傳。房仲業仿冒問題不僅造成勇於創新者的困擾,並且對整體市場競爭與消費 者權益產生負面的影響。(三)房屋仲介過程中有害交易安全之情事 一般而言,房屋買賣過程中會發生且影響較大的有害交易安全事項,可分述如 下: 賺取價差的行為:賺取價差的行為:仲介公司常可能利用買賣資訊的不透明,以欺騙面積或屋齡 的方式,來賺取價差。由於實務上,在屋主知情下,仲介業者、屋主可能會共 同欺騙買方來賺取價差,此點公平法不見得能夠規範,也未必違法,但業界仍 應避免此種行為。不實廣告的行為不實廣告的行為:涉及
3、不實廣告的房屋買賣大多來自預售屋交易,由於經紀業 條例草案將房仲業與代銷業合一,因此仍為業界的主要問題之一。買斷行為:買斷行為:由於仲介業很容易掌握到買進低價屋再予售出圖利的機會,為了能 拉大買進賣出的利潤價差,創造自己的最大利潤,房仲業者極可能球員兼裁判, 提供不實的市場訊息,造成屋主低價賣出,買方高價買進的不公平行為。由於 買賣方心甘情願,法律無從規範,但消費者權益卻會受到實質的損害,因此信 義房屋規定不可以有買斷的行為。斡旋金制度:斡旋金制度:斡旋金的收取,使得與賣方議價時有明確展現買方購屋誠意的效 果,屋主因買方誠意明確而較有降價的意願,縮短價格差距調整的時間。成交 後,買方不必擔心屋主反悔不賣或任意調高價錢,而需另行尋找購屋標的或加 價購買;屋主也不用擔心買方隨意退縮不買,而損失其他訂約機會或需減價售 出;不僅加速成交撮合,更有助於交易的穩定性。採要約書制時,由於買方沒 有付錢的感覺,購屋決定可能流於輕率,賣方也會擔心萬一買方不買時,將損 失其他訂約機會而躊躇不前。因此要約書立意雖好,只是實務上,在屋主接受 要約而買方不買時,反而會增加更多的訴訟。二、不動產交易安全體系的建構
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