房屋仲介业市场交易实务与公平法之关系
房屋仲介業市場交易實務與公平法之關係房屋仲介業市場交易實務與公平法之關係講座：信義房屋仲介(股)公司周董事長俊吉日期：87 年 3 月 30 日一、仲介實務與公平交易 (一)仲介業市場競爭特性才是台灣地區房屋仲介業(簡稱房仲業)經營的成功關鍵要素，加上房地產具有 當地性的特質，因此台灣房仲業不容易因技術突破，或資本、設備的投入而產 生規模經濟，目前房仲業個別公司的市場佔有率極低，房仲業應不容易出現獨 占與寡占的問題。由於房仲業所需資本不大，甚且不太需要 KNOW-HOW，業界的進入、退出障 礙很低。房仲業服務品質的差異相當大，基於市場競爭與消費者選擇的考量，服務品質 差異將是未來房仲市場的競爭主軸。房屋買賣牽涉的領域廣泛而且相當專業，加上市場資訊不透明，一般民眾極易 因不具房屋買賣知識及資訊的不對稱而吃虧上當。由於房仲市場存在上述競爭特性，市場一直會有極大的部分為小型仲介所涵蓋， 品牌差異勢必為未來市場的競爭主軸。因此，資訊透明及一定程度交易安全的 保障，將是執法者維持房屋仲介公平交易必須優先解決的重要課題。(二)介業之間常見之不公平競爭行為惡性挖角情形惡性挖角情形：由於房仲業無具體產品，由人所提供的銷售服務即是仲介業的 產品。因此，高學歷但具仲介經驗的人才，即成為業者競相挖角的對象，房仲 業惡性挖角所導致 KNOW-HOW 流失的問題，亟待解決。惡性踩線情形惡性踩線情形：由於同業彼此攻訐的情形非常普遍，在建設公司與地主間、房 仲公司與屋主間、仲介與仲介之間經常會以創造更大收益、減收服務費等等方 式，拖過某一仲介公司的委託期間，達到踩線的目的。業界仿冒問題業界仿冒問題：由於產品（服務過程或合約）很容易藉由買賣客戶取得，業者 很短的時間即可推出保障內涵差異甚大的類似產品，利用媒體魚目混珠大作宣傳。房仲業仿冒問題不僅造成勇於創新者的困擾，並且對整體市場競爭與消費 者權益產生負面的影響。(三)房屋仲介過程中有害交易安全之情事 一般而言，房屋買賣過程中會發生且影響較大的有害交易安全事項，可分述如 下： 賺取價差的行為：賺取價差的行為：仲介公司常可能利用買賣資訊的不透明，以欺騙面積或屋齡 的方式，來賺取價差。由於實務上，在屋主知情下，仲介業者、屋主可能會共 同欺騙買方來賺取價差，此點公平法不見得能夠規範，也未必違法，但業界仍 應避免此種行為。不實廣告的行為不實廣告的行為：涉及不實廣告的房屋買賣大多來自預售屋交易，由於經紀業 條例草案將房仲業與代銷業合一，因此仍為業界的主要問題之一。買斷行為：買斷行為：由於仲介業很容易掌握到買進低價屋再予售出圖利的機會，為了能 拉大買進賣出的利潤價差，創造自己的最大利潤，房仲業者極可能球員兼裁判， 提供不實的市場訊息，造成屋主低價賣出，買方高價買進的不公平行為。由於 買賣方心甘情願，法律無從規範，但消費者權益卻會受到實質的損害，因此信 義房屋規定不可以有買斷的行為。斡旋金制度：斡旋金制度：斡旋金的收取，使得與賣方議價時有明確展現買方購屋誠意的效 果，屋主因買方誠意明確而較有降價的意願，縮短價格差距調整的時間。成交 後，買方不必擔心屋主反悔不賣或任意調高價錢，而需另行尋找購屋標的或加 價購買；屋主也不用擔心買方隨意退縮不買，而損失其他訂約機會或需減價售 出；不僅加速成交撮合，更有助於交易的穩定性。採要約書制時，由於買方沒 有付錢的感覺，購屋決定可能流於輕率，賣方也會擔心萬一買方不買時，將損 失其他訂約機會而躊躇不前。因此要約書立意雖好，只是實務上，在屋主接受 要約而買方不買時，反而會增加更多的訴訟。二、不動產交易安全體系的建構二、不動產交易安全體系的建構 (一一)不動產交易安全的內涵不動產交易安全的內涵 整體而言，房屋仲介買賣至少應達到下列各項要求，才能稱不動產交易已達到 安全的地步：沒有不實廣告、欺罔不實與過度承諾所造成的期望落差沒有不實廣告、欺罔不實與過度承諾所造成的期望落差 一般買賣金額不大的家電用品都會附有產品說明書，買賣金額相當高的不動產 交易卻經常使用概念性的說法。代銷公司的廣告不實與過度承諾，造成日後交屋的困擾，建設公司也深受其苦，因此近年來已有很多的建設公司主動要求仲 介公司代為處理預售屋的銷售業務。沒有產權瑕疵造成的交易安全問題沒有產權瑕疵造成的交易安全問題 清楚說明房地產的產權狀況，不會有消費者花錢購屋後，發生被第三人依據民 法主張租賃權、設定抵押權、要求恢復所有權，或遭政府機關禁建、限建的情 形。物的瑕疵的告知義務物的瑕疵的告知義務 中古屋交易無法保證沒有物的瑕疵（如海砂、輻射、漏水等） ，但是否有物的瑕 疵，房仲業者負有告知或調查的義務。買賣雙方履行契約的擔保買賣雙方履行契約的擔保 房屋買賣從簽約到交屋的過程中，應有適當的保全措施，使得買賣一方因信用 發生問題而產生給付不能時，有補償或實現債權的能力，將交易風險歸零。過 去公平會在不實廣告與過度承諾上，收集了很多的案例，也做了很多的裁定， 對交易資訊的透明、業者的道德自律上有很大的貢獻。由於產權瑕疵與物的瑕 疵不在公平法的規範的範疇內，故此類的交易安全體系仍有待進一步的建構。(二二)房仲業者在交易安全上的作法房仲業者在交易安全上的作法 目前房仲業大多數保障交易安全的作法，都是多年來信義房屋基於經營理念所 推出的，業界也是當前房屋買賣安全體系建構的主要力量，茲將業界交易安全 主要的作法分述如下：產權調查與不動產說明書製作產權調查與不動產說明書製作 為了降低房屋交易的風險，信義房屋民國 71 年起，所有委託物件均進行產權調 查，確定產權狀況後方進入買賣程序。透過不動產說明書的詳細記載，消費者 知的權益得到充分的確保，購屋資訊透明化的結果讓房地產買賣更為安全。漏水保固漏水保固 房屋漏水的瑕疵擔保本來是屬於屋主的責任，只是買方在交屋 34 個月後發現 房屋漏水欲找屋主負責時（民法規定賣方須負半年的瑕疵擔保責任） ，屋主不是 不理會便是避不見面。由於是後來才發現，買方沒錯，仲介也沒錯，只是由於 企業承擔風險的能力比個人強，業界才會研發由仲介公司負起保固責任的業務。購屋全面保障購屋全面保障系統系統信義房屋 82 年結合產權調查、代書審查、付款保證、漏水保固等措施，推出 購屋全面保障系統，將交易人信用問題、產權瑕疵及部份物的瑕疵問題避 免，提昇房屋的交易安全。只是付款保證制度只保障買方，並非全面的。成屋履約保證成屋履約保證 在此情形下，信義房屋 85 年 6 月便與大安、玉山銀行共同開辦成屋履約保證業 務，該項履約保證為全面性、強制性的，並非由買賣雙方自行磋商合意方才辦 理，除了 12左右的買賣案件外，目前信義房屋大多數買賣案件都有受到成 屋履約保證制度的保障。(三三)履約保證、履約保險與營業保證金履約保證、履約保險與營業保證金履約保證、履約保險履約保證、履約保險 80 年訂定的不動產交易法草案規定，預售屋買賣應辦理履約保證或履約保險業 務，並做好資金控管，只是多年來建商接受意願不高，因為擴張信用以案養 案仍為許多建設公司推案常用的模式。惟經研究發現實務上只要建商不要過 度擴張信用，仍可以配合建築融資做好資金的控管，達到專款專用的目的。因 此，實務上，預售屋買賣辦理履約保證是可以做得到的。而由於保險業對房地 產與營建知識的了解不及建設公司，因此，由保險業辦理履約保險業務，會收 取較高的費率，轉嫁給消費者的結果，履約保險業務的推動將更加不易。營業保證金營業保證金 目前經紀業管理條例草案與不動產交易法草案都有營業保證金的規定，剛通過 一讀的經紀業管理條例草案中規定，房屋仲介及代銷業者應提撥一定金額或一 定比例的營業保證金，各業者的保證金是繳在一起的，由於合起來有好幾億元， 對消費者是比較有保障。只是容易出問題的幾乎都是沒有品牌、沒有規模的業 者，其所繳交的保証金只是一小部分，此一情形對守規矩的業者並不公平。目 前有些業者全面開辦了履約保證業務，所有的買賣都有銀行作保證，是否仍需 強制提撥營業保證金，仍得考量。一般而言，不論是保證或保險，保證或保險 單位也會評量風險，針對不同的企業，收取不同的保證金或保險費。目前營業 保證金較合理的作法，應是業者提撥保證金保證自己，自己犯錯由自己承擔， 或是針對不同業者風險的控制程度，提撥不同程度的保證金。(企劃處卓秋容摘錄)
