自考资产评估所有公式[1]
10页1、1资产评估公式资产评估公式市场法中的具体评估方法(一)直接比较法 特征参照物特征评估对象成交价格参照物象价值评估对AA(二)类比调整法1市场售价类比法差异值交易情况 差异值时间差异值功能物售价参照估价值资产评.修正系数时间差异修正系数功能差异物售价参照估价值资产评KK2功能价值法 生产能力参照物生产能力评估对象成交价格参照物估价值资产评3价格指数法 动指数物价变成交价格参照物估价值资产评14成新率价格法 成新率参照物成新率评估对象成交价格参照物估价值资产评5市价折扣法 折扣率价格成交价格参照物估价值资产评16成本市价法 行合理成本参照物现成交价格参照物行合理成本评估对象现估价值资产评7市盈率乘数法市盈率参照物收益额评估对象估价值资产评收益法中的具体评估方法(一)纯收益不变1在收益永续,各因素不变的条件下算式:P=A/r2在收益年期有限,资本化率大于零的条件下算式: nrrAP)1 (11(二)纯收益在若干年后保持不变1无限年期收益2 ntttt rArRP1112有限年期收益 ntnNttt rrrArRP111111(三)纯收益按等差级数变化1在纯收益按等差级数递增,收益年期无限的条
2、件下算式:2rB rAP2在纯收益按等级数递增,收益年期有限的条件下算式:nnrn rBrrB rAP 11112(四)纯收益按等比级数变化1在纯收益按等比级数递增,收益年期无限的条件下,srAP2在纯收益按等比级数递增,收益年期有限的条件下, nrs srAP111成本法性贬值资产经济 性贬值资产功能 性贬值资产实体 重置成本资产的 估价值资产评成本法中的具体评估方法1价格指数法价格指数资产的账面原值重置成本2功能价值法重置成本参照物 参照物年产量被评估资产年产量 重置成本被评估资产3规模经济效益指数法 参照物资产的产量被评估资产的产量 参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本实体性贬值的测算方法1观测法 成新率实体性 成本重置性贬值资产实体12使用年限法 使用年限实际已 总使用年限预计残值重置成本 体性贬值资产的实尚可使用年限实际已使用年限总使用年限3资产利用率名义已使用年限实际已使用年限%100定利用截止评估日资产累计法际利用时间截止评估日资产累计实资产利用率资产的功能性贬值测算方法 nt 1系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额被评估资产资产经济性贬值的估算%1001
3、x生产能力资产原设计利用的生产能力资产预计可被 贬值率经济性nrAP,1 税率所得益损失额资产年收 贬值额经济性第四章成本法在机器设备评估中的应用贬值经济性 贬值功能性贬值实体性 成本重置评估值机器设备重置成本的估算(一)细分加和法1外购单台不需安装的国内设备重置成本运杂费公开市场成交价格全新设备基准日的 成本重置2外购单台需安装的国内设备重置成本调试费安装运杂费公开市场成交价格全新设备基准日的 成本重置3外购单台不需安装进口设备重置成本运杂费国内 他手续费银行及其 税增值 关税进口 外汇汇率基准日 运杂费国外 保险费途中 价格成本重置 FOB4外购单台需安装进口设备重置成本其他培训费人员调试费安装设备重置成本单台未安装进口 成本重置5外购成套需安装设备重置成本重置成本工器具设备重置成本总和单台未安装国产设备重置成本总和单台未安装进口 成本重置)(资金成本贷款利息 费设计置成本软件重 监理费工程工程费安装6、通用非标准设备重置成本计算方法。)1 ()1 ()1 ()( 21nKKKCKCPdtpmmm价格指数法4数设备购建时定基物价指数评估基准日定基物价指 面原值设备账 置成本设备重机
4、器设备评估中贬值估算1、比率法(1)工作量比率法。成工作量尚可完工作量已完成已完成工作量 可完成工作总量已完成工作量 贬值率实体性(2)役龄比率法。尚可用年限有效役龄有效役龄 贬值率实体性 新重置成本复原或更年限投资新重置成本复原或更资年限加权投修复费用法设备复原重置成本不可修复部分实体贬值可修复部分实体贬值 贬值率实体性超额投资成本形成的功能性贬值的测算。重置成本设备更新 重置成本设备复原 投资成本设备超额%1001 x额定生产能力实际使用生产能力 贬值率经济性第五章房地产评估的收益法 资本化率纯收益房地产价格 收益为有限年期的房地产价格计算公式为: nrraP)1 (11综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系,可用公式表示如下:BLBrLrr21评估房地合在一起的房地产价格房地产价格=房地产纯收益/综合资本化率房地产纯收益=房地产总收益房地产总费用空房损失费税金保险费维修费管理费总费用房地产房地产评估的市场法的基本计算公式是:5DCBAPP实际评估工作中,其计算公式为: 100100 100100PDCBAPP土地评估中成本法操作步骤值收益土地增利润利息税费开发费土地 取
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