湖北仙桃市商业市场商业地产调研分析报告

1、1 仙桃商业地产市场调研报告 2 一 总体概况 1 仙桃商业地产总论2 城市概况3 商业地产发展状况 商业地产物业分类 总体运营状况 供求分析 售价及租金水平 二 竞品调研 在建项目分析物业形态工程进度开业时间销售价格业态布局招商情况销售政策 在运营项目分析物业形态租金水平运营状况业态分布招商状况品牌档次销售政策 3 总体概况 仙桃商业地产总论城市概况商业地产发展状况商业地产物业分类总体运营状况供求分析售价及租金水平 4 总体概况 仙桃商业地产总论1 1 仙桃 江汉平原武汉西翼中心城市 商贸 物流发达 近几年GDP增长迅速 长达20几年位居全省县域经济之首 但总体仍属于湖北省第三梯队 本土商业长期占据市场主导地位 富迪 好邻居超市即代表着仙桃的超市业 中百仓储一败涂地 如今正在重建转型做 超市 百货 模式 仙桃商城大厦无限风光 仙桃商业长期以大新路商圈为主 商业长期以本土企业为主 仙桃商城长期独霸老城区商业宝座 2012年销售总额突破了10亿元 创全国县市商业单体第一名 湖北省同类百货单体第四名 仅此于无航次 宜昌国贸和群光广场 成为银泰百货控股之后其旗下重量级商业单体 从一枝独秀到百

2、花齐放 2013年9月29日武商仙桃购物中心开业 一举打破了仙商对仙桃市场的垄断地位 目前家乐福也已进驻新城区 预计2015年开业 此外南城新区的兴起 文华 豪布斯卡 元泰新市街步行街 新天地广场 翔球广场等商业综合体进行的如火如荼 老商圈商业集中程度很高 辐射有限 全市其他地段商业集中程度很低 体量饱和 新商业体遍地开花 总体量将达到202万方左右 但仙桃城区人口不足40万 总人口153万 无明显外来人口 且呈负增长 明显商业体量过量开发 仙桃商业价格虚高 与其物业经营价值严重不符 商铺租金水平低 业态同质化严重 5 总体概况 仙桃商业地产总论1 2 未来商业格局基本已定 仙桃将会形成大新路 城西 体育广场 黄金大道和南城新区五大商圈 常驻人口不足已成为商业地产发展的最大障碍 城区常住人口不足40万 城乡总人口153万人 且人口呈负增长 传统商业以大新路商圈为主 多以街铺的形式存在 转让费很高 城市商业综合体的概念近两年才兴起 以文华 豪布斯卡为代表新兴起项目的售后返租政策市场接受度较高 多吸引投资客 公务员和中小投资者 本土低端品牌市场接受度高 富迪超市 仙桃商城 好邻居超市代表着

3、传统商业主流 中百仓储在仙桃一败涂地 目前正在转型超市 百货模式 武商广场进驻之后除餐饮 超市 娱乐外 百货业态经营状况差 价格太高 城市格局小 人口基数不足 沃尔玛等大型高端品牌超市很少 目前武商和家乐福的进驻打破了这一局面 由于人流不足 新城区上马项目或多或少都存在着招商不利 运营不利的双重风险 部分项目风险极高 南城新区家居建材业态 体量猛增 不乏欧亚达这样的品牌发展商 6 武汉 宜昌 荆州 黄冈 孝感 荆门 黄石 十堰 咸宁 随州 鄂州 恩施 潜江 天门 仙桃 襄阳 I II III 仙桃GDP的增长率近五年都保持高位 然而就其国民生产总值而言 仙桃处于湖北省各市州第三梯队的末端 仙桃经济总量在武汉8 1城市圈中也无优势 2012年湖北各市州GDP 城市概况仙桃经济 经济总量高速增长 未来发展前景良好 但总量基数小 无竞争优势 总体概况 5 29 2020 7 人口增长有限 封闭性市场下的客户容量有限 本项目面临有限容量下的客户争夺困局 仙桃人口总数为155 37万人 2012年的人口自然增长率为4 1 从整个湖北省来看 排名偏后 而且近年因人口外出经商和求学 流失现象较为明显

4、 人口呈负增长态势 由于人口增长有限 且无外来人口进入 导致整个仙桃市场的客户容量有限 缺乏大型企业经济拉动内向型城市 城市特性 缺少外来人口 无外来拉动本地人为主 人口少增长慢 封闭性成本市场缺乏中产置业群体市场缺少好产品的带动 本地改善型需求 结婚与父母分居换房需求为主需求稳定 增长慢 房地产特征 置业者需求 155 37 城市概况仙桃人口 人口特性 总体概况 5 29 2020 8 老城区 老城区以街坊组织 规划期内人口应疏散 充分利用汉江景观资源及中心商业服务业区位 将旧城改造后形成中高密度居住区 西北片 现状开发强度较低 用地条件较好 现状大量居住条件较差的居住用地分布在汉江沿岸 应积极引导拆迁安置 提高汉江沿岸滨江居住区的环境质量 西南片 现状公共服务设施较多 已建居住小区条件较好 应积极开发扩大规模 在扩建过程中应重点改善居住条件 城南片 区位居中 交通条件极好 现状居住用地建筑质量却较低 土地利用率不高 规划结合路网调整对整体居住片区进行改善 主要布置高档 高密度居住区 接近沪蓉高速处 结合水系绿地景观 重点发展中低密度的中高档居住区 沿汪洲河岸建设形成中等密度居住区

5、接纳城南工业区的居民 东南片 该区域内弃置地面积较大 已建居住用地质量较低 东部紧邻工业区 重点发展中低密度的中高档居住区 主要承接工业园区和老城区的人口转移 东北片 该片区内分布有工业用地 居住用地的建设必须做好绿化防护措施 居住用地改应控制容积率 城市概况城市规划 南城新区 在大力发展公共功能开发的同时 应逐步推动居住功能用地的开发建设进程 坚持高标准原则 重点以中高档住宅开发为主 建设与城市新核心相匹配的现代化高尚居住区 汉宜高速 总体概况 5 29 2020 9 仙桃市近期规划以老城区为中心 以向南发展为主导 兼顾向东 规划公共设施集中在大新路 钱沟路和何李路共同形成的城市中轴线 以及沔阳大道 仙桃大道和新城大道三条东西向的城市轴线上 项目位于城南片区 属于项目处于城南片与南城新区交汇处 是未来新老城区的连接地带 未来城市发展主轴的辐射区域 未来周边将有大量土地供应 未来市政核心区 城市概况城市规划 项目位置 汉宜高速 仙桃未来城市将整体向南 向东发展 目前的城南板块将是未来仙桃连接新老城区的重要区域 总体概况 10 仙桃土地市场分析 2013年上半年与2012年同期相比 土地

6、成交宗数 成交面积 成交金额锐减 减幅分别47 62 88 8 81 6 但地价有较大幅度上涨 涨幅为39 1 老城区土地日趋饱和 大宗土地出让边缘化 其中以城南版块和南城新区土地出让为最多 仙桃下级乡镇土地出让规模不断增加 房地产市场竞争将愈演愈烈 竞争范围也逐步扩大 2013上半年与2012年上半年土地出让情况 城市概况土地市场 总体概况 11 城市概况土地市场 总体概况 与2012仙桃土地市场的火热相比 2013的土地市场显得冷清许多 土地出让宗数和面积都较2012年大幅减少 城南版块依然成为2013年土地出让总数最多的版块 城西版块成为同比去年降幅最大的区域 土地出让信息 仅统计仙桃城区商住用地 据仙桃房网独家数据统计 2013年度 仙桃市城区共出让商住用地15宗 仅为2012年的一半 在土地出让面积上 2013年土地出让面积138153 22平方米 同比去年下降86 60 在成交金额的成交上 2013年土地成交金额2 67亿元 同比去年下降83 97 2013年商服类土地成交量较2012年急剧下降 5 29 2020 12 2013年1月至6月 仙桃楼市共有新增商品房房源10

7、429套 商品房共成交5775套 供销比为1 81 1 存量房增加4654套 仙桃楼市的市场供应量再度回升 6月份 仙桃 豪布斯卡获得预售许可证 在六月份向市场供推出2516套房源 但销量平平 特别是进入楼市传统淡季的6月 供销比达到了4 46 1 成为供销比最高的月份 城市概况房源供销比 仙桃商品房供销比已逼近房地产市场的警戒线 一方面可能是仙桃政府前几年对土地供应控制宽松 另一方面可能仙桃本地需求有限 目前仙桃政府已经开始控制土地供应 针对高供销比的仙桃房市 建议在充分挖掘本地客户的同时充分利用武汉8 1城市圈积极开拓外地市场 总体概况 对仙桃的影响 大量释放刚需和改善需求购房者 2013年仙桃房地产市场销量相对于2012年同期有大幅提升 但均价依然在3000上下浮动 2012年至今仙桃全市商品住房月度成交套数和均价走势 城市概况价 量走势 总体概况 14 总体概况 仙桃商业地产现状 从一枝独秀到遍地开花 在仙桃过去的20年里 只有仙桃商城大厦和大新路这唯一的商圈 所以在老仙桃人的心目中 上街 就等同于 逛商城和大新路 但随着仙桃向南再 造 一座城的决定落成后 东进南扩的发展大幕正

8、式拉开 仙桃商城大厦在仙桃商圈中一枝独秀的势头也终被打破 仙桃商圈从大新路商圈逐步地向外扩展 仙桃商业地产分布图 大新路传统商圈 城西 体育广场区域 黄金大道 沔街 高速区域 沔州大道 新市政府未来商圈 欧亚达城市广场 南国明珠 恒迪建材市场 钱沟建材市场 15 总体概况 仙桃商业地产路网分布图 城市向南 大势所趋 老城区仙桃商城世界城城市广场武商广场中百摩尔 新城区 新天地广场 元泰未来城 欧亚达城市广场 文华 豪布斯卡 翔球广场 恒迪建材市场 16 总体概况 仙桃老城区商业一览 老城区商业 新城区商业 仙桃老城区主要商业项目两年内将超过73 2万方 老城区商业饱和 17 总体概况 仙桃新城区商业一览 老城区商业 新城区商业 仙桃新城区各类商业除去建材 汽车专业市场70万方外将达129 1万方 几年内新老城区将达到202万方左右 18 总体概况 仙桃商业地产发展概况 体量分析 市场体量严重饱和 商业体量 仙桃新老城区各类商业几年内共计将达到202 3万方 新城区新增商业129 1万方 专业市场体量 恒迪建材 钱沟建材市场 汽车专业市场共计70多万方 市场供大于求 人均商业配比 按照国

9、际惯例 我国三线城市人均商业配比0 8 1 仙桃市场不论新城区还是老城区商业都大大饱和 新城区更是重灾区 19 总体概况 调研准则 租金水平与售价的关系 房地产投资是稳健性不动产投资行为 通常按照11 15年为固定投资周期 本次调研去中间值13年为标准 即月平均租金水平 商铺平均售价 13年 12个月即商铺平均售价 月租金水平 12个月 13年新老城区商业对比 老城区以大新路为重点调查对象 新城区以在建项目为重点参考对象 不同物业类型调查 街铺与卖场相结合业态调查 大体分为餐饮美食 百货 休闲娱乐 家居建材等 20 总体概况 仙桃在建商业地产项目调研1 21 总体概况 仙桃在建商业地产项目调研2 22 总体概况 仙桃在运营商业地产项目调研 23 总体概况 仙桃大新路CBD街铺租金水平调研 24 总体概况 仙桃大新路商圈宏达路 步行街商业调研 25 总体概况 仙桃大新路老城区商业平均租金水平及售价 26 总体概况 仙桃大新路老城区商业平均租金水平及售价图标对照 以上以老城区商业租金水平与售价水平为例进行对照 真实反映了仙桃商业地产价格的虚高 后边均可以此方法做类推 实际租金水平应对应理论

10、售价 而实际售价应对应理论租金水平 27 总体概况 仙桃新城区商业平均租金水平及售价 老城区商业辐射极其有限 商圈很小 商业发展不均衡 大新路周边租金高出其它区域数十倍 实际租金与售价严重背离 从体量和价格层面看 泡沫严重 大大超过了警戒线 28 总体概况 仙桃新城区街铺商业平均租金水平及售价图表 以新城区新城一号街铺为例 租金不高 加之市场的不均衡性 以及消费者对南城片区前景的一致看好 导致该区域在建物业价格虚高 实际与租金水平严重背离 价格泡沫高达275 竞品调研 仙桃商业业态分析 项目 竞品调研 仙桃商业业态分析 项目 竞品调研 仙桃商业业态总结 传统的吃喝玩乐购 餐饮 超市 百货 休闲娱乐 各大项目全部做足 同质化严重 几乎没有空白 婚庆主题和超市存在一些市场容量 酒吧 美容 足疗空间较大 X 婚庆超市美容足疗酒吧清吧 32 二 竞品调研 在建项目分析物业形态工程进度开业时间销售价格业态布局招商情况销售政策 在运营项目分析物业形态租金水平运营状况业态分布招商状况品牌档次销售政策 33 竞品调研 新城区 新天地广场 元泰未来城 欧亚达城市广场 文华 豪布斯卡 翔球广场 恒迪建材市

《湖北仙桃市商业市场商业地产调研分析报告》由会员蝼蚁分享，可在线阅读，更多相关《湖北仙桃市商业市场商业地产调研分析报告》请在金锄头文库上搜索。