龙湖设计管理标准化及核心价值创造
39页1、主办 凯德智汇机构 房地产标杆讲坛 方案设计阶段成本的控制主讲 柳老师 六 设计指标对成本的影响 总图单体 建筑 结构 施工图 6 3配套 基础设施设计影响 6 1总图 销售面积 建筑 报规 面积 实际建筑面积 面积指标的准确性直接影响项目总成本的准确性研发关注 规划指标 成本测算是以实际建筑面积的单方造价为依据的 一旦总建筑面积数值发生误差 再精确的测算也不能得到项目总成本的正确结果 成本关注实际建筑面积 6 1总图 成本测算中关注的指标内容 6 1总图 地下面积占比 合理设置地下部分建筑面积当地政府对地下车位的配比要求 营销对人车分流的要求 在地基基础条件允许的情况下 地下建筑面积比例尽量降低地下建筑增加土护降 防水等费用 同时会提高单体建筑钢筋 砼的含量 地下面积增加成本 6 1总图 某项目通过调整地下室面积占比利润率大幅提高 调整原因 利润率9 87 产品单一 减少低利润产品比 减少配套车库的面 减少过度附赠 地 调整措施 例 增加高密度 高溢价的产品 积 通过新产品解 下车位 宅间额外地下室 决停车指标的问题 丰富业态 涵盖更多客群 加快去化 调整结果 利润率14 3 叠院1
2、3 6 联排A19 28 联排B19 22 6 1总图 开发成本调整情况对比 总图 6 1 机动车停车 非机动车停车 地下商业及超市 A B 地下车库优化 6 1总图 人防面积占比 自建人防异地建设人防费缴纳以上两种方案需要充分对比 选择最优的成本方案 人防车库比地下车库单方造价高500元 平方米 主要原因 1 人防设备及人防通风的设置2 人防临空墙 顶板等的钢筋和砼含量高人防车库的产权属于人防办 所以其建造成本需要在可售面积内进行分摊 人防面积占比加大 可售业态单方成本增加 人防面积及标准要求 6 1总图 业态类型及建筑风格对成本的影响 直接影响分供方的选择 间接影响组团的划分和施工组团划分 从而影响成本建筑风格决定了工程实施的复杂程度 从而影响成本 如 层层退的洋房 各楼栋之间的差异 户型的复杂程度等 业态类型 高层 洋房 别墅等 以及其建设规模占比 建筑风格 颐和 地中海 民国等 独特风格与成本制约 6 1总图 园区出入口数量 位置对成本的影响 主要影响景观成本 但最重要的是与交房后物管成本息息相关 每一个出入口的后期物业成本 6 2 1单体 建筑 一 户型配比 户型大小 户型内
3、房间布局 单体得房率对成本的影响 高层优化对比 优化前 优化后 体型系数 0 29 体型系数 0 31 6 2 1单体 建筑 某高层优化前后成本对比 承重墙以外隔墙做法的优化 6 2 1单体 建筑 无锡滟澜山类独栋项目 成都悠山郡的类独栋 6 2 1单体 建筑 外墙材料占比对成本的影响 成都悠山郡和苏南滟澜山的外装成本对比 成都悠山郡 苏南滟澜山 项目名称 差额 含量 单价 单方造价 含量 单价 单方造价 实际情况 213 84 116 94 96 90 涂料 0 81 40 32 40 1 16 32 06 37 19 文化石 1 08 168 181 44 0 55 145 79 75 同价格 用量修正 213 84 153 41 60 43 涂料 0 81 40 32 40 1 28 40 51 28 文化石 1 08 168 181 44 0 61 168 102 13 1单体 建筑 6 2 研发与成本的重要单体指标对应关系 单体体形系数单体窗墙比 墙地比 外围护结构表面积 含门窗 总实际建筑面积 窗地比 外窗 外幕墙展开面积 总实际建筑面积 6 2 1单体 建筑 分业态产品建
4、造标准 分档次产品建造标准 附件 高层产品限额标准 6 2 1单体 结构 单体基础及结构形式 单体钢筋含量 地上 地下 单体混凝土含量 地上 地下 以上设计指标对实际建筑面积单方成本的影响 6 2 1单体 结构 层高对单体造价的影响 地库层高增加对成本的影响 序号 项目名称 单位 数量 综合单价 合价 备注 428400 00假设条件 地库面积 1 土方开挖 12240 00 35 m3 10200平方米 长 宽 2 肥槽回填 2040 00 45 91800 00 85 120米的规则车库 m3 3 护坡费用 393 60 180 70848 00柱间距8 5 10 5 m2 32718 00地库层高增加0 8米 4 防水费用 344 40 95 m2 防水做法 SBS 双层 5 防水保护层费用 344 40 45 15498 00 m2 地下室层高增加0 1米 单方成本上涨38元地上层高增加0 1米 因为隔 6 柱砼 73 22 580 42465 28 m3 7 墙体砼 132 84 580 77047 20 m3 8 柱模板 366 08 80 29286 40 m2 9 墙模
5、板 885 60 75 66420 00 m2 10 钢筋 吨 255 00 6800 1734000 00 墙增加 外装 12 竖向内装修 项 1 00 306000 306000 00 外保温增加 单方成本增加在40元以上 13 机电管道立管增加费用 项 1 00 204000 204000 00 合计 3098482 88 单方增加 303 77 6 2 1结构成本控制的技术关键点 建筑物高度的控制 60米 是50年一遇 100年一遇基本风压的分界点 重庆 0 40kN m2 0 45kN m2 水平风荷载增加12 5 深圳 0 75kN m2 0 90kN m2 水平风荷载增加20 0 30米 是框架结构抗震等级的分界点 同时注意层数对消防的影响 60米 是框架 剪力墙结构抗震等级的分界点 80米 是剪力墙 框支剪力墙抗震等级的分界点 抗震等级每提高一级 内力放大系数 构造措施均提高一级 当建筑物高度超过且接近分界点时 尽量通过优化层高 标准层面积 楼层数 使建筑物高度按照高度分界点控制 6 2 1结构成本控制的技术关键点 建筑物高度的控制对结构成本的影响因素建筑物高度 风荷载
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