龙湖设计管理标准化及核心价值创造

主办 凯德智汇机构 房地产标杆讲坛 方案设计阶段成本的控制主讲 柳老师 六 设计指标对成本的影响 总图单体 建筑 结构 施工图 6 3配套 基础设施设计影响 6 1总图 销售面积 建筑 报规 面积 实际建筑面积 面积指标的准确性直接影响项目总成本的准确性研发关注 规划指标 成本测算是以实际建筑面积的单方造价为依据的 一旦总建筑面积数值发生误差 再精确的测算也不能得到项目总成本的正确结果 成本关注实际建筑面积 6 1总图 成本测算中关注的指标内容 6 1总图 地下面积占比 合理设置地下部分建筑面积当地政府对地下车位的配比要求 营销对人车分流的要求 在地基基础条件允许的情况下 地下建筑面积比例尽量降低地下建筑增加土护降 防水等费用 同时会提高单体建筑钢筋 砼的含量 地下面积增加成本 6 1总图 某项目通过调整地下室面积占比利润率大幅提高 调整原因 利润率9 87 产品单一 减少低利润产品比 减少配套车库的面 减少过度附赠 地 调整措施 例 增加高密度 高溢价的产品 积 通过新产品解 下车位 宅间额外地下室 决停车指标的问题 丰富业态 涵盖更多客群 加快去化 调整结果 利润率14 3 叠院13 6 联排A19 28 联排B19 22 6 1总图 开发成本调整情况对比 总图 6 1 机动车停车 非机动车停车 地下商业及超市 A B 地下车库优化 6 1总图 人防面积占比 自建人防异地建设人防费缴纳以上两种方案需要充分对比 选择最优的成本方案 人防车库比地下车库单方造价高500元 平方米 主要原因 1 人防设备及人防通风的设置2 人防临空墙 顶板等的钢筋和砼含量高人防车库的产权属于人防办 所以其建造成本需要在可售面积内进行分摊 人防面积占比加大 可售业态单方成本增加 人防面积及标准要求 6 1总图 业态类型及建筑风格对成本的影响 直接影响分供方的选择 间接影响组团的划分和施工组团划分 从而影响成本建筑风格决定了工程实施的复杂程度 从而影响成本 如 层层退的洋房 各楼栋之间的差异 户型的复杂程度等 业态类型 高层 洋房 别墅等 以及其建设规模占比 建筑风格 颐和 地中海 民国等 独特风格与成本制约 6 1总图 园区出入口数量 位置对成本的影响 主要影响景观成本 但最重要的是与交房后物管成本息息相关 每一个出入口的后期物业成本 6 2 1单体 建筑 一 户型配比 户型大小 户型内房间布局 单体得房率对成本的影响 高层优化对比 优化前 优化后 体型系数 0 29 体型系数 0 31 6 2 1单体 建筑 某高层优化前后成本对比 承重墙以外隔墙做法的优化 6 2 1单体 建筑 无锡滟澜山类独栋项目 成都悠山郡的类独栋 6 2 1单体 建筑 外墙材料占比对成本的影响 成都悠山郡和苏南滟澜山的外装成本对比 成都悠山郡 苏南滟澜山 项目名称 差额 含量 单价 单方造价 含量 单价 单方造价 实际情况 213 84 116 94 96 90 涂料 0 81 40 32 40 1 16 32 06 37 19 文化石 1 08 168 181 44 0 55 145 79 75 同价格 用量修正 213 84 153 41 60 43 涂料 0 81 40 32 40 1 28 40 51 28 文化石 1 08 168 181 44 0 61 168 102 13 1单体 建筑 6 2 研发与成本的重要单体指标对应关系 单体体形系数单体窗墙比 墙地比 外围护结构表面积 含门窗 总实际建筑面积 窗地比 外窗 外幕墙展开面积 总实际建筑面积 6 2 1单体 建筑 分业态产品建造标准 分档次产品建造标准 附件 高层产品限额标准 6 2 1单体 结构 单体基础及结构形式 单体钢筋含量 地上 地下 单体混凝土含量 地上 地下 以上设计指标对实际建筑面积单方成本的影响 6 2 1单体 结构 层高对单体造价的影响 地库层高增加对成本的影响 序号 项目名称 单位 数量 综合单价 合价 备注 428400 00假设条件 地库面积 1 土方开挖 12240 00 35 m3 10200平方米 长 宽 2 肥槽回填 2040 00 45 91800 00 85 120米的规则车库 m3 3 护坡费用 393 60 180 70848 00柱间距8 5 10 5 m2 32718 00地库层高增加0 8米 4 防水费用 344 40 95 m2 防水做法 SBS 双层 5 防水保护层费用 344 40 45 15498 00 m2 地下室层高增加0 1米 单方成本上涨38元地上层高增加0 1米 因为隔 6 柱砼 73 22 580 42465 28 m3 7 墙体砼 132 84 580 77047 20 m3 8 柱模板 366 08 80 29286 40 m2 9 墙模板 885 60 75 66420 00 m2 10 钢筋 吨 255 00 6800 1734000 00 墙增加 外装 12 竖向内装修 项 1 00 306000 306000 00 外保温增加 单方成本增加在40元以上 13 机电管道立管增加费用 项 1 00 204000 204000 00 合计 3098482 88 单方增加 303 77 6 2 1结构成本控制的技术关键点 建筑物高度的控制 60米 是50年一遇 100年一遇基本风压的分界点 重庆 0 40kN m2 0 45kN m2 水平风荷载增加12 5 深圳 0 75kN m2 0 90kN m2 水平风荷载增加20 0 30米 是框架结构抗震等级的分界点 同时注意层数对消防的影响 60米 是框架 剪力墙结构抗震等级的分界点 80米 是剪力墙 框支剪力墙抗震等级的分界点 抗震等级每提高一级 内力放大系数 构造措施均提高一级 当建筑物高度超过且接近分界点时 尽量通过优化层高 标准层面积 楼层数 使建筑物高度按照高度分界点控制 6 2 1结构成本控制的技术关键点 建筑物高度的控制对结构成本的影响因素建筑物高度 风荷载大小 地震设防烈度对结构成本的影响程度 重庆市高层住宅 50年一遇基本风压0 4kN m2 地震设防烈度6度 层高3米 重庆市高层住宅标准层钢筋 混凝土成本比较 注1 钢筋及混凝土用量包括楼板 楼梯 梁 墙柱 空调板 构造柱 过梁 圈梁 女儿墙 等构件的总用量 包括钢筋损耗 钢筋搭接 不包括施工措施钢筋 注2 钢筋综合单价按照4600元 吨 混凝土综合单价按照380元 m3计算 6 2 1结构成本控制的技术关键点 建筑物高度的控制 对结构成本的影响程度 深圳市高层住宅 50年一遇基本风压0 75kN m2 地震设防烈度7度 层高3米 深圳市高层住宅标准层钢筋 混凝土成本比较 注1 钢筋及混凝土用量包括楼板 楼梯 梁 墙柱 空调板 构造柱 过梁 圈梁 女儿墙 等构件的总用量 包括钢筋损耗 钢筋搭接 不包括施工措施钢筋 注2 钢筋综合单价按照4600元 吨 混凝土综合单价按照380元 m3计算 6 2 1结构成本控制的技术关键点 建筑物高宽比超限的控制 高宽比定义H B 高度 平面宽度 短边边长 示例 建筑物高度H 120m 标准层面积A 900m2 方案一平面30m 方案二平面60m 30m 15m 6 2 1结构成本控制的技术关键点 建筑物高宽比超限的控制 对建筑成本的影响平面窄长 楼层外周长 外立面面积 外立面成本 门窗 外墙墙体 石材 瓷砖 涂料 抹灰等 节能成本 保温材料厚度 保温面积 对结构成本的影响因素 高宽比超限程度 风荷载大小 地震设防烈度 6 2 1结构成本控制的技术关键点 建筑物高宽比超限的控制对结构成本的影响程度深圳某项目 高层公寓住宅 地震设防烈度7度 50年一遇基本风压0 75kN m2 地面粗糙度C类 高度为99 8米 结构进深为13 0米 高宽比达7 6 规范建议 6 深圳某项目与正常高宽比项目标准层钢筋 混凝土成本比较 注1 钢筋及混凝土用量包括楼板 楼梯 梁 墙柱 空调板 构造柱 过梁 圈梁 女儿墙 等构件的总用量 包括钢筋损耗 钢筋搭接 不包括施工措施钢筋 注2 钢筋综合单价按照6800元 吨 2008年年中 混凝土综合单价按照380元 m3计算 比当地正常高宽比建筑 增加结构成本约45元 m2 增幅为9 2 6 2 1结构成本控制的技术关键点 宽度 建筑物高宽比超限的控制 对结构成本的影响程度 高度 深圳某项目 三维效果图 6 2 1结构成本控制的技术关键点 建筑物高宽比超限的控制 高规 4 2 3条规定 A级高度钢筋混凝土高层建筑结构的高宽比不宜超过表4 2 3 1的数值 6 2 1结构成本控制的技术关键点 建筑物高宽比超限的控制示例建筑物高度H 120m 标准层面积A 900m2 VS 方案一平面30m 方案二平面 60m H B 4 0VS 8 0 平面周长 120mVS 150m 外立面成本增幅约25 结构成本 估计增幅约10 30m 15m 6 2 1结构成本控制的技术关键点 建筑物高宽比超限的控制 小结 合理控制建筑物高宽比 高宽比 建筑成本 结构成本 对结构成本的影响因素 高宽比超限程度 风压 地震设防烈度 结构成本 6 2 1结构成本控制的技术关键点 结构超限的控制结构超限的影响有哪些 结构成本的增加 结构体系不合理造成成本 超限加强措施成本 含钢量可能会增加0 100 不等 设计周期的风险 重庆市评审专家对 结构平面不规则 控制的很严 结构平面不规则 通过超限审查的概率很低 结构超限的控制要点尽量不超限 与建筑充分沟通 采取一些结构处理措施 尽量避免超限 关注结构加强措施引起的成本增加 结构超限的严重程度 对成本的增加量 关注超限审查报告中的结构加强措施 对成本的增加量 加强与评审专家的事前沟通 有效控制结构加强措施成本 确保超限审查会的顺利通过 6 2 1结构成本控制的技术关键点 结构超限的控制 结构超限的影响 结构成本 设计周期 结构超限的控制要点 尽量不超限 结构加强措施成本 评审专家的事前沟通结构超限的取舍 外立面PK项目成本 项目定位的取舍 6 2 1结构成本控制的技术关键点 结构转换的控制结构转换的影响有哪些 结构成本的增加 1 结构转换层本身2 整栋塔楼抗震等级提高 销售单价提高 结构墙 柱减少 使用空间开阔 成本增幅估算 错误的算法 只计算转换层结构成本的增幅 未计入整栋塔楼抗震等级提高引起的结构成本增幅 正确的算法 全结构转换经验估算 含钢量 15 20kg m2 面积范围为整栋塔楼的楼面面积总和 从嵌固层至屋面 结构转换的取舍 投入产出比 6 2 1结构成本控制的技术关键点 结构转换的控制相关案例 1 后工项目结构转换 投入产出比 原项目一期3 楼 高层住宅 3 楼塔楼楼面总面积 25000m2 该塔楼影响裙楼商铺面积 4000m2 上部结构墙肢较多 较密 拟采用全结构转换 投入产出分析 投入 25000m2x20kg m2x5 0元 kg 250万元 产出 销售单价应提高 2500000元 4000m2 625元 m2转换后售价提高625元 m2 没问题 未计入地下车库停车效率提高价值 分析结果 结构转换 OK 6 2 1结构成本控制的技术关键点 结构转换的控制 小结 结构转换的影响 结构成本 销售单价 结构转换成本增幅估算方法 错误算法 只计算转换层成本增幅正确算法 面积总和x15 20kg m2 全结构转换 结构转换的取舍 投入产出比 6 2 1结构成本控制的技术关键点 设计荷载的控制车库顶板荷载控制 消防车道 扑救场尽量避免设在车库顶板区域 消防车活动区域 35kN m2 应考虑折减 无消防车活动区域 建议取4 0kN m2 不另行附加施工临时荷载 尽量减少覆土厚度 案例 礼嘉三期1组团车库顶板覆土 管网优化 砌体荷载控制 砌体高度应扣除结构梁高示例 3 0m层高 梁高500mm 板厚100mm 习惯算法 砌体高度取3000 100 2900mm 合理算法 砌体高度取3000 500 2500mm两种算法相差16 6 2 1结