河北区南口路整合营销全面策划案
28页1、一。项目用地周边环境分析 ( 一 )项目土地性质调查。项目地理位置:项目位于河北区南口路榆关道交口,项目地块北邻榆关道、南靠席厂下坡路、西临南口路、东侧为其他工业用地。 项目规划建筑用地1000平米,占地面积6700平米左右。原址为工业用地,地上建筑物多为厂、库房、办公用房,拆迁较简单.(二)项目用地周边环境调查生态环境1自然景观:项目周边区域为工业区,有一定绿化面积,但由于大多数绿化使原来是工厂的厂区绿化,绿化水平偏低。周边自然景观只有新开河,如果新开河能够改造,将对该区域的环境提升起到相当的作用.12环境污染:虽然项目周边区域原为工业区,但是近几年区域内工厂纷纷停产,加上原本的工厂并不是高污染企业,所以周边的污染并不严重。原有的大型污染企业天津搪瓷厂已倒闭,另一污染源东方化工厂距离较远,对此项目无太大影响.12-1噪音:周边的铁路是主要的噪音污染源,除了西侧的铁路基本废弃,南侧和东侧的铁路由于是主要铁路,利用率较高,产生的噪音对项目也有一些影响,但由于项目与铁路有一定距离,估计噪音的影响将集中在晚上。13治安环境:该区域原有的居住人口不多,但主要是产业工人。在经过了几年的大规模改造
2、之后,虽然有大批居民迁入,但主要集中在榆关道上,南口路一带仍然较偏僻,且周边基本无外来人口,治安的基础不错。在项目东侧铁路附近有铁路公安处看守所。2.人文环境:由于原居民较分散,当地并无特色人文环境。(三) 地块交通条件调查1 周边交通现状条件:项目所在地距中山路约3公里,距天泰路(京津公路)12公里,距京津塘高速入口公里左右,距天津北站5公里左右,交通比较方便。在京津公路未改造之前,南口路的交通流量还比较大,京津公路改造之后,许多流量改走京津公路,使南口路的压力减缓.2 公共交通网: 8路,北仓辰纬路、 8路,万科新城人民公园852路,宜兴埠西站、 670路,小淀-百货大楼671路,梅厂百货大楼、 78路,普济河道金谷园10,浦口道四十七中、 68路,体院北普天里3 交通远景规划:榆关道在规划中是一条四十米宽双向四车道的规划路。目前周边项目的退线也可以体现出这一点,改造后的榆关道将使周边的交通状况进一步改善。(四) 周边市政配套设施调查.购物: 周边购物不太方便,家乐超市在中山北路与育红路交口,中山路和新安购物中心都距该项目较远。周边也没有成型的自由市场.2.餐饮:周边比较知名的餐饮
3、场所为翰宾楼,另外在项目以西还有一家津浦大酒店.3教育:周边的小学有育英小学,该学校是市属重点小学,距项目距离在1。5公里左右。另外外语学校与项目距离也在这个范围内,同时该校教育质量也不错。项目西侧的席厂下坡小学则属于教育质量稍差的小学。昆纬路上的天津市二中是新建的示范校,只是稍远了一些.河北工业大学市本市首批招生的重点大学,教育质量较好。周边缺少好的幼儿园和保育院.医疗:河北医院和铁路医院是周边距项目最近的两所医院,但医院较小。周边医疗水平较高的医院还有中医医院和二五四医院,其中二五四医院是大型的综合性军属医院,只是距项目稍远。5文体:周边问题设施及场所短缺,至于前文所提周边人文环境不理想有关。6。银行、邮局:周边无较大的银行,在周边只有一个工商银行新开河储蓄所,另外,新开桥邮电所也距项目不远.但是项目周边无证券部。7。其他:榆关道西头北洋桥畔有西沽公园,在北站附近还有北宁公园,这是周边较有名的两个景点。(五)综合分析:从地理位置分析,该地块在河北区的属于中等地带,原为工业区,随着近几年的改造已逐步发展成为新的居住区,生活配套设施逐渐完善,人文环境尚未形成,客源基础相对薄弱。二.区域
4、市场现状及其趋势判断(一)宏观层面形势分析及预测1宏观经济形势趋向调整11 世界经济呈现衰退迹象200年世界经济增长率为2.4%,大大低于2000年的.%。这将是自993年以来世界经济的最低增幅。摩根斯坦利将。%的增长率作为判断世界经济是否进入衰退的门槛。以此衡量,则01年肯定是衰退的一年.目前世界经济面临的一个突出问题是,几乎所有地区的经济出现了20年来最严重的同步下滑的情况.考虑到目前石油及原料价格下降、欧美银行指导利率调低、工业化国家通胀压力减轻刺激购买力增强,以及新技术的应用使劳动生产率继续上升等诸多利好消息,我们固然有理由相信2002年世界经济将开始复苏,但这一前景是很不确定的,经济形势继续恶化的可能性相当大。1 国内经济保持稳定0年中国经济一枝独秀,保持了73%的增长率,经济总体形势良好,增长稳中趋缓。专家预计,202年中国经济增长率在6。8%-7。3之间.3 股市将做箱型震荡 股市与房市息息相关,目前购买商品房的人群中60拥有股票。专家估计,股市下降10,将影响房市3%的购买力。因此,股市的预期与房市走势可谓是“牵首动尾”的联动效应。今年支持股市上涨的因素:宏观经济保持较
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