房地产估价师案例与分析常见错误:估价结果报告书漏项
5页1、一)标题(通常为房地产估价结果报告,如是抵押须为房地产抵押估价报告)二) 估价委托人(委托单位全称、法定代表人和住所,个人委托的为个人姓名和住所 )三) 估价机构 (估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级)四 )估价对象 (概要说明估价对象的状况,包括物质实体状况和权益状况、区位状况。其中:(1)对土地的说明应包括:名称,坐落,面积,形状,四至、周围环境、景观,基础设施完备程度,土地平整程度,地势,地质、水文状况,规划限制条件,利用现状,权属状况;(2)对建筑物的说明应包括:名称,坐落,面积,层数,建筑结构,装修,设施设备,平面布置,工程质量,建成年月,维护、保养、使用情况,公共配套设施完备程度,利用现状,权属状况)2)估价对象描述不清晰1)土地权益方面 土地使用权人交代不清;07 年结果报告中权益状况没有交代房屋共有权人及房屋共有权证,土地使用权人。 土地使用权性质(出让与划拨;集体所有与全民所有;长期用地与临时用地等 )交代不清; 土地使用年限交代不清; 如起止年月等(划拨土地不需交代) 土地规划用途、容积率、建筑密度、绿化率等交代不清;07年结果报告中土地状况缺少土地使用年
2、限、建筑容积率、建筑覆盖率、绿地率等指标。 土地使用权证交代不清; 对共有产权或部分产权交代不清。2)土地实物方面土地 “生熟 ”程度交代不清; 土地价格类型(商业、工业或住宅用地及几类用地)交代不清 ; 土地现实用途、容积率、建筑密度、绿化率等交代不清; 土地面积、形状等交代不清; 土地的四至交代不清; 土地的地势、地质状况等交代不清。3)建筑物方面 房屋所有权证及权属交代不清(特别是抵押估价);08年估价对象权益描述不全,未交代有共有权人,是否设立抵押权等。 09年估价对象权利状况描述不全,未交代是否有共有权人、是否设立抵押权、缺房屋所有权情况说明。 10 年估价对象实物状况描述不全或不清;或缺估价对象土地实物状况;或建成时间未具体到月 ;或缺估价对象四至;或缺各估价对象分摊的土地面积。估价对象权益状况描述不全;或缺他项权利限制情况;或缺租赁权情况;或缺是否优先受偿款情况。 房屋用途交代不清; 建筑物结构交代不清; 房屋建成年代交代不清; 房屋状态交代不清楚(如在建工程的进度); 房屋装修(主要是宾馆、酒店等)交代不清; 房屋总高度、总层数及位于第几层等交代不清; 不正常的层高与跨
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