合同的解除与“买卖不破租赁”原则
4页1、合同的解除与“买卖不破租赁”原则案情简介某市仪表厂聘请张某为其总工程师,张某在上任前提出需要解决住房问题,仪表厂遂于当年3月购买了位于该市海新村20号的205室房(三室一厅),租给张某使用,双方订立了租赁合同,合同中规定租期为三年,并规定“如果乙方(即张某)不愿受聘于甲方(即仪表厂),则解除租赁合同”。一年以后,仪表厂发现张某能力有限,不能设法使仪表厂扭亏为盈,遂提出不再聘请张某,张某也表示同意,但提出房屋租期未满,不能交回房屋。仪表厂多次要张某交房,遭张某拒绝,后仪表厂将该房卖给其本厂职工李某,李某因急需住房,也多次要张某腾房,张某不同意,李某遂在法院提起诉讼,要求张某腾退房屋。对本案的不同观点审理中,关于张某是否应当交房问题,存在着两种不同观点。第一种观点认为:聘用合同规定如果张某不再受聘于仪表厂,则应解除租赁关系,因此张某离开了仪表厂,根据合同规定应当交回房屋。第二种观点认为:根据合同规定,只有在张某不愿接受聘任时才应解除租赁合同,而张某并未主动提出不接受聘任,因此不应交房。至于李某虽已买到了该房屋,也无权要求张某腾房。我们认为,本案中张某是否应当腾房,关键在于确定是否应当解除张
2、某与仪表厂之间的租赁合同。如果租赁合同应当解除,那么张某继续租用房屋,其不腾房显然是无法律根据的。根据我国合同法第93条、第94条的规定,合同解除是指合同有效成立以后,当具备合同解除条件时,因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系自始消灭或向将来消灭的一种行为。合同解除方式可分为法定解除和约定解除,约定解除有可以分为协议解除和约定解除权的解除方式。本案涉及的是事先约定解除权的方式。根据合同法第93条第规定,当事人可以约定一方解除合同的条件,解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。所谓事先约定解除权,是指合同成立以后,在没有履行或没有完全履行之前,由当事人一方行使合同解除权,而使合同关系消灭的方式。这是传统大陆法系的一种合同解除方法。其特点是要求当事人约定一定情况下由一方或双方享有解除权。解除权可以在订立合同时约定,也可以在订立合同后另行约定。因此,解除权的约定是一种合同,但是它与解除合同的协议不同。首先,约定解除属于事前的约定,它规定在某种条件成就时,一方享有解除权;而协商解除的协议乃是事后约定,它是当事人双方根据已经发生的情况,通过协商作出的决定。其次,约定解除权的合同是设定解除
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