合同的解除与“买卖不破租赁”原则

合同的解除与“买卖不破租赁”原则案情简介某市仪表厂聘请张某为其总工程师，张某在上任前提出需要解决住房问题，仪表厂遂于当年3月购买了位于该市海新村20号的205室房（三室一厅），租给张某使用，双方订立了租赁合同，合同中规定租期为三年，并规定“如果乙方（即张某）不愿受聘于甲方（即仪表厂），则解除租赁合同”。一年以后，仪表厂发现张某能力有限，不能设法使仪表厂扭亏为盈，遂提出不再聘请张某，张某也表示同意，但提出房屋租期未满，不能交回房屋。仪表厂多次要张某交房，遭张某拒绝，后仪表厂将该房卖给其本厂职工李某，李某因急需住房，也多次要张某腾房，张某不同意，李某遂在法院提起诉讼，要求张某腾退房屋。对本案的不同观点审理中，关于张某是否应当交房问题，存在着两种不同观点。第一种观点认为：聘用合同规定如果张某不再受聘于仪表厂，则应解除租赁关系，因此张某离开了仪表厂，根据合同规定应当交回房屋。第二种观点认为：根据合同规定，只有在张某不愿接受聘任时才应解除租赁合同，而张某并未主动提出不接受聘任，因此不应交房。至于李某虽已买到了该房屋，也无权要求张某腾房。我们认为，本案中张某是否应当腾房，关键在于确定是否应当解除张某与仪表厂之间的租赁合同。如果租赁合同应当解除，那么张某继续租用房屋，其不腾房显然是无法律根据的。根据我国合同法第93条、第94条的规定，合同解除是指合同有效成立以后，当具备合同解除条件时，因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系自始消灭或向将来消灭的一种行为。合同解除方式可分为法定解除和约定解除，约定解除有可以分为协议解除和约定解除权的解除方式。本案涉及的是事先约定解除权的方式。根据合同法第93条第规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。所谓事先约定解除权，是指合同成立以后，在没有履行或没有完全履行之前，由当事人一方行使合同解除权，而使合同关系消灭的方式。这是传统大陆法系的一种合同解除方法。其特点是要求当事人约定一定情况下由一方或双方享有解除权。解除权可以在订立合同时约定，也可以在订立合同后另行约定。因此，解除权的约定是一种合同，但是它与解除合同的协议不同。首先，约定解除属于事前的约定，它规定在某种条件成就时，一方享有解除权；而协商解除的协议乃是事后约定，它是当事人双方根据已经发生的情况，通过协商作出的决定。其次，约定解除权的合同是设定解除权，其本身并不导致合同的解除，只有当事人实际行使解除权方可导致合同的解除。而解除合同的协议，因为其内容并非是设定解除权的问题，而是确定合同的解除，所以，一旦达成协议，即可导致合同解除。约定解除的内容以及行使方式应由当事人自行决定，但是必须符合民事法律行为的生效要件，否则约定解除权的条款无效。此外，根据民法通则第62条，民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。而民事法律行为中所附的条件可以分为延缓条件和解除条件。解除条件就是指民事法律行为中所确定的民事权利和民事义务应当在所附条件成就时失去法律效力的条件。从这个角度，该租赁合同也具有成就条件后解除其效力的法律效果。从本案来看，张某与仪表厂在租赁合同中明确规定，如果张某“不愿受聘”于仪表厂，则解除租赁合同。该解除条件是合法的，但是否已经成就？我认为该约定条件并没有成就，因为合同规定只有在张某“不愿受聘”时，才可以认为条件成就，但事实上，张某是愿意继续受聘的，而只是李某认为张某能力有限，决定不再聘用张某，而张某考虑到合同并没有明确规定聘用期等原因，才接受了解聘的事实。所以，从本案来看，张某“不愿受聘”的事实不存在，条件并没有成就，仪表厂无权行使解除合同的权利。在合同不能解除而租期尚未届满的情况下，张某当然有权继续租用房屋。仪表厂是否有权将张某承租的房屋转让给他人？从法律上看，仪表厂作为出租人在将房屋出租给他人以后，并没有丧失对租赁财产的所有权，作为所有人他仍然享有对出租财产的处分权，也就是说，他完全有权将其出租的财产转让给他人。问题在于，一旦仪表厂将该出租的房屋转让给他人以后，租赁合同是否应当解除？买受人即新所有人是否有权请求承租人腾退房屋？从法律上看，出租房屋的转让不应影响租赁关系的效力。这就是买卖不破租赁的原则。根据这一原则，在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响。买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。我国合同法第229条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”可见该规定就是对“买卖不破租赁”原则的确认。这一原则产生以后，租赁权已从纯粹的债权而成为物权化的债权。换言之，一般债权能对债务人主张，并无对抗仪表厂的效力，尤其不能对抗享有物权的人。如果租赁权纯粹是债权，则在租赁物的所有权转移以后，新的所有人可以排除承租人对租赁物的使用收益。但由于“买卖不破租赁”原则的产生，使承租人在租赁关系存续期间，可以以其租赁权对抗租赁物的新的所有人，这显然已具有对抗仪表厂的物权性质。从本案来看，尽管仪表厂已将出租给张某的房屋转让给本厂职工李某，但由于仪表厂与张某之间的租赁关系不应解除而应继续有效，因此张某所享有的租赁权可以对抗租赁物的新的所有人即李某，这样在承租人即张某与受让人即李某之间，无需另外订立租赁合同，而因租赁物的所有权的移转自然发生租赁关系。李某成为出租人，而张某仍为承租人，租金的数额及支付方法应维持不变。如果张某曾向原出租人即仪表厂交付了押金的，张某也无需再向李某交付押金。原租赁合同所规定的三年租期也应保持不变。不过，在租赁物转让以前已经经过的期限应当予以扣除。 /