浅谈市场比较法在房地产估价中的运用房地产经营与估价毕业论文

1、广东交通职业技术学院公路学院 房地产经营与估价专业毕业论文浅谈市场比较法在房地产估价中的运用 二0一四年三月摘要在房地产估价中，市场比较法是估价师运用最多的方法。本文以广州市番禺区大石街迎宾路星河湾星座园5栋3座1601房为例，编写了估价报告。在估价报告中，根据估价对象的实际情况和其他相关影响因素，主要采用市场比较法来对估价对象进行测算评估，其估价结果是根据委估对象的影响因素分析，利用加权平均最终确定其最终价值。当然，市场比较法在房地产估价运用中存在房地产市场不规范、不成熟、信息不对称、信息不透明等问题，这些问题必须有对应的对策或方法来解决，从而使市场比较法在房地产评估中得到更好的应用。关键词:市场比较法、房地产估价、 房地产市场 、市场信息AbstractIn the real estate appraisal, market comparison method is most often used appraiser method. This paper takes the room 3, 1601, building 5 star river constellation gard

2、en YingBin Road DaShi Street Panyu District Guangzhou City, for example, write the appraisal report. In the valuation report, according to the actual situation of appraisal object and other related factors, the main of the valuation object by market comparison method to measure evaluation, the appraisal result is based on the analysis of the influence factors of the valuation object, using the weighted average ultimately determine its ultimate value. Of course, the market comparison method exist

3、 in the real estate appraisal using the real estate market is not standard, not mature, information asymmetry, information opaque, these problems must have the corresponding countermeasures and methods to solve, so that the market comparison method to get better application in the real estate appraisal.Keywords: real estate appraisal 、 market comparison approach、 the real estate market、market information 目录摘要2Abstract3第1章 市场比较法概述51.1 市场比较法的定义51.2 市场比较法的适用条件和适用对象51.3 市场比较法的运用51.4 市场比较法估价需要注意的问题6第

4、2章 广州市番禺区大石街迎宾路星河湾星座园5栋3座1601估价技术报告82.1 个别因素分析82.2 区域因素分析82.3 市场背景分析82.4、最高最佳使用分析112.5 估价方法选用分析112.6、估价测算分析122.7 估价结果16第3章 房地产市场比较法存在的一些问题173.1 房地产市场不规范、不成熟，市场环境变化大173.2 信息不对称，导致案例搜集困难，尤其是成交案例更加难以获得173.3 信息资料不清，交易背景不透明，交易情况这一项几乎无法修正183.4 估价经验不足，所选择的案例没有考虑非市场行为对价格产生的影响193.5估价人员估价经验不足，造成评估结果偏差的现象时有发生193.6估价人员缺乏职业操守，没有从实际出发，导致评估价格过高19第4章 提高市场法在估价中应用的对策214.1 政府应加大力度健全房地产市场机制建设，扩充信息来源渠道214.2 政府方面对信息不对称的弥补214.3 房地产评估机构应采取积极措施224.4 估价人员培养较强的专业知识水平和极强的敬业精神22结束语23参考文献24致谢25附 录26第1章 市场比较法概述1.1 市场比较法的定义市场比

5、较法又叫市价比较法，是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用市场比较法求得的房地产价格称为比准价格。所谓类似房地产，是指与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。1.2 市场比较法的适用条件和适用对象市场比较法的适用条件是在同一供求范围内并在估价时点近期，存在者较多类似房地产的交易，是以发育健全的房地产市场为基本条件的。如果在房地产市场发育不够或者类似房地产交易实例较少的地区，就难以采用市场比较法估价。市场比较法要求估价人员具有广博的专业知识、丰富的经验，对估价对象所在地区的房地产市场行情和交易习惯非常熟悉，否则很难运用市场比较法得出正确的的估价结果。市场比较法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。而那些很少发生交易的房地产，如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场比较法。1.3 市场比较法的运用运用市场比较法估价应按下列7个步骤进行：（1

6、）搜集交易案例；（2）选取可比实例；（3）建立价格可比基础；（4）进行交易情况修正；（5）进行交易日期修正；（6）进行房地产状况修正；（7）综合修正求出比准价格。具体过程见图1-1。房地产市场搜集交易实例存入交易实例库选取可比实例可比实例A价格建立价格可比基础交易情况修正比准价格A房地产状况调整市场状况调整可比实例B价格建立价格可比基础交易情况修正比准价格B房地产状况调整市场状况调整可比实例C价格建立价格可比基础交易情况修正比准价格C房地产状况调整市场状况调整分析估价对象最终比准价格求取最终比准价格图1-1市场比较法估价的步骤1.4 市场比较法估价需要注意的问题1.4.1 类似房地产的实际交易情况报价复杂，要求把实际的成交价格修正为正常的市场价格。1.4.2 可比实例的成交日期与估价对象的估价时点相近，要注意成交日期与估价时点这一时期类似房地产的市场变化情况。1.4.3 既要看估价对象的房地产状况，也有必要考察可比实例房地产的情况，并在估价报告中对可比实例房地产做必要的描述。1.4.4 权重的确定运用市场法估价通常选取三个可比实例得出三个比准价格，如果需要对这三个比准价格进行加权算术平

7、均，一般来讲，每一个比准价格的权重不宜大于0.6或者小于0.2。房地产状况包括区位状况、实物状况和权益状况，因此，对房地产状况的调整也包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。权重F1 、F2 、F3 的确定不能相差太大，具体数据要根据估价对象房地产的具体情况而确定。将影响估价对象房地产状况的各个因素进行比较，根据影响程度的不同赋予不同的权重。第2章 广州市番禺区大石街迎宾路星河湾星座园5栋3座1601估价技术报告2.1 个别因素分析2.1.1 估价对象概况本次房地产估价对象为广州市番禺区大石街迎宾路星河湾星座园5栋3座1601，位于广州市番禺区大石街迎宾路星河湾星座园内，该花园北邻沿江东路，附近有星河湾酒店、中国农业银行、锦绣银湾、荟心园、星苑等。多路公交车通过，交通较方便。委估对象所在楼宇为钢混18层电梯楼，所在楼层为第16层，装2部电梯。户型布局为5房2厅1厨3卫3阳台，朝向南北。该物业所在区域生活配套和市政配套齐全，安防、物业管理较好，物业所在区域内绿化及居住环境较好。委估对象所在楼宇外墙为涂料，内部装修情况为：室内客厅地面铺抛光地砖,内墙与天花均刷乳胶漆，天花为跌级吊顶。

8、房间地面铺实木地板，墙面和天花刷乳胶漆，入户门为豪华实木门，装铝合金窗。厨房、卫生间地面为防滑地砖，瓷片到顶，天花刷乳胶漆。2.1.2 物业权属根据委托方提供的房地产权证(粤房地权证穗字第0210225991号)复印件显示：广州市番禺区大石街迎宾路星河湾星座园5栋3座1601，产权人为姚海燕；建筑面积为246.4。委估对象已收取土地使用权出让金，从2000年7月7日起计。居住份额用地70年；商业、旅游、娱乐份额用地40年；其他用地50年。2.2 区域因素分析委估对象的所在区域为番禺区大石镇区片，在番禺区的北部，该区域为番禺区中市政配套条件好，商住较好的区域。 2.3 市场背景分析广州是广东省省会，全省政治、经济、科技、教育和文化中心。地处中国大陆南方，广东省东南部，珠江三角洲北缘，濒临南海，毗邻香港和澳门，是华南地区区域性中心城市、交通通讯枢纽，是中国的南大门。广州市辖十区和两个县级市，总面积7434.4平方千米，共设136个街道办事处、34个镇。2012年末常住人口1283.89万人。市辖十区面积3843.43平方千米，年末常住人口1118.56万人；市辖两个县级市面积3590.97

9、平方千米，年末常住人口165.33万人。广州作为改革开放的前沿城市以及对外贸易的窗口，经济突飞猛进，各项事业得到全面的发展，成为中国经济最活跃的城市之一，经济综合实力位居全国主要城市的三甲之列。经济的发展，促进了广州城市面貌和居住环境的不断改善。广州是京广、广深、广茂和广梅汕铁路的交汇点和华南民用航空交通中心，与全国各地的联系极为密切。地铁1号至6号线和8号线的开通、环城高速公路、丫髻沙大桥、广州国际会展中心、广州白云国际机场，以及广州大学城的落成。都证明了广州这座千年古城正日益显现出二十一世纪现代化国际大都市的无限魅力。广州市番禺区地处广东省中南部，位于穗港澳的地理中心位置，北与广州市海珠区相接，东临狮子洋与东莞市相望，西与南海、顺德、中山市（区）相邻，南滨珠江口，与南沙区接壤，地理位置优越。全区总面积529.94平方公里，辖6个镇、10个街道，有177个行政村、84个社区居委会，全区户籍人口80.6万人，登记在册外来人口113万人。改革开放30多年来，特别是历经广州亚运的洗礼，番禺城市发生蝶变，城市核心竞争力和发展承载力显著增强，经济发展连上台阶，城乡面貌焕然一新，社会事业蓬勃发展，民生福利持续改善，社会大局和谐稳定。2012年,番

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