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以房养老“逆按揭”新品试水

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1、以房养老“逆按揭”新品试水作为一种新型的养老模式， “以房养老”逆按揭的概念从西方国家介绍到中国之初，就受到了来自社会各界的热切关注。很多人认为，在老龄化现象日益突出、独生子女负担加重的中国社会，采用反向抵押的逆按揭方式“以房养老”，无疑是未来老年人减轻养老负担的一种很好的方式。然而，在现有体制框架和社会观念的影响之下，一些城市所试点的“以房养老”方案都遭遇到尴尬境地，导致无法推行。近期中信银行对“逆按揭”模式进行了探索，推出了境内首张具有“逆按揭”功能的信福年华卡，在中信的“以房养老”逆按揭方案中，根据国情和风险因素，对房屋产权、房屋处置等制定了可行性较高的操作方式。“信福年华”以房养老中信此次推出的“信福年华卡”是一张为中老年客户度身定制的专属借记卡，其特色增值服务中的养老按揭功能，是这张老年借记卡最大的亮点。中信银行上海分行的工作人员向记者介绍，与国外“逆按揭”业务相比，中信推出的以房养老功能在使用时有两个主要的不同点。一是借款人不限于老年人本人，只要有可抵押房产，老年人法定赡养人可以作为借款人，也就是说，子女也可以通过住房抵押贷款方式为父母提供养老资金

2、，范围更广泛，也更加符合国情。其二，中信的这一业务要求老年人或法定赡养人有多套房屋，其中一套房屋用于抵押，便于房产处置，解决了一套房屋难以处置的难题。我们不妨具体来看看中信“信福年华卡”的以房养老功能是如何实现的。中信银行“逆按揭”贷款业务是以住房为抵押，向借款人分期发放用于养老用途的贷款。在实际执行中，中信规定，贷款金额根据担保物价值和养老人养老合理需要的资金确定，计划累计贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的 60%，并且每月实际支付养老金额不超过 2 万元。在贷款的期限上，根据借款人的实际需要合理确定，最长不超过 10 年。因此，中信这一“逆按揭”贷款业务与以房屋作为抵押物，向银行申请抵押贷款很类似，区别在于贷款的资金不是一次性发放，而是以月度为单位，逐月发放到 “信福年华卡” 上，以满足老年人的养老需求。按照规定，这一按揭形式获得的资金仅供于老年人养老的用途，包括日常生活费用支出、医疗、其他改善性生活支出等，资金由老年人自主支付，但不得挪作他用或监管政策不允许进入的领域。除了年满 55 岁的老年人本身作为贷款人，只要有可抵押房产，老年人年

3、满 18 岁的法定赡养人也可以作为借款人，也就是说，子女可以通过住房抵押贷款方式为父母提供养老资金。在还款方式上，中信可以提供两种还款方式：第一种为按月还息，到期一次性还本。据介绍，银行将每月自动扣收贷款利息，借款人在贷款到期时再一次性偿还全部贷款本金和当期利息；第二种方式为约定每月等额偿还部分本金，银行按月自动扣收应还本息，贷款到期时借款人再偿还剩余本金和当期利息。记者了解到，为了方便借款人的还款，中信的做法是，从第二期开始，银行就会从放款金额中逐期扣收应还本息，剩余资金作为养老金发放到老年人账户。我们可以理解为，贷款人在一边使用按月发放的贷款时，一边按照还款计划支付利息或是部分本金（如选择第二种还款方式），待贷款期满时，一次性偿还所有的本金和利息。在贷款利率上，中信所执行的是央行公布的同档次基准利率或上浮执行。对于“逆按揭”业务中较为敏感，也是一直难以实行的关键要素房屋的产权问题，银行只把房屋作为抵押物，只有当贷款到期后贷款人发生不能偿还本金的情形时，银行将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。因此，在申请此业务时，中信要求借款人有多套房屋，其中一

4、套房屋用于抵押，以便于房产处置。香港“安老按揭计划”安老今年 7 月，中国香港特区政府也推出了一项名为按揭计划”的新贷款项目，已经与永隆、中银香港、南洋商业银行及东亚银行等 7 家试点银行签约，香港的老人可以到这些银行进行“逆按揭”贷款的申请。据介绍，“安老按揭计划”的参与者必须是年满 60 岁以上的香港居民，其抵押的房子必须依据付清了贷款，此外，对于抵押房屋的房龄不得超过 50 年。在操作的流程上，通过银行对抵押房屋的估价，结合贷款人的年龄、贷款的期限、以及申请时香港按揭证券有限公司（香港特区政府通过外汇基金全资拥有， “安老按揭计划” 的主要执行机构）所确定的贷款利率，银行可以确定出发每个月给老人的月供，这笔资金供老人满足自己的养老需求。根据相关媒体的报道，对于老人们每个月可以领取到的资金，如果申请人的年龄为 60 岁，按揭年期为 10 年，那么对于每 100 万港元的房产，一位老人每月可领取的月供为 3700 港元。如果是以两人名义进行按揭，每月共领取的月供为 3300 港元。“安老按揭计划”的期限不限，也可以选择终生按揭，还是以 100 万港元的房屋

5、来估算， 60 岁老人申请此计划，一位老人每月可收取 2000 港元，双人则为 1800 港元。由于香港的房产价格较高，很少有低于 100 万港元的房产，因此依靠此计划，拥有房产的老人每月可以获得一定的养老金，补充自己的养老需求。此外，在选择每月收钱的同时，申请人也可以在计划开始时先提取一笔金额较大的资金，按照规定，这笔资金的下限为 10 万港元，上限为可领取总额的 30%，这笔资金可供申请人作为医疗开支或是房屋的维修等使用。对于房屋的处置，香港“安老按揭计划”的规定是，在计划到期后房子将归银行所有，当借款人离世，银行会将相关物业出售，用于抵扣垫支给老人的借款及利息。对于利息的计算，银行执行的年利率为最优惠利率基础上减去 2.5%，目前的水平为 2.75% ，此外银行所收取款项不会因利息或楼价波动而有改变。如果售出房产的现金额大于贷款的本利总和，多余的资金将会转到老人的继承人的账户，如果发生亏损的话，则由香港按证公司承担。如果老人过世后，其继承人想要获得这个房子的产权，必须还清银行的贷款本金，并向银行支付利息，向香港按证公司支付保险费，以及向合作律师行支付律师顾问费等。可以看到，“安家按揭计划”是由特区政府推动、银行、律师行等机构参与的养老辅助计划，与美国、欧洲等国家、地区推出的“逆按揭”计划相似度更高。但对于这一计划，也有一些香港市民质疑，其中的费用较高，老人获得的养老金标准可能低于同等房产出租所获得的租金等等，因此这一计划实施的效果，还需时间的检验。

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