向万达学商业地产计划管理
4页1、向万达学商业地产计划管理 想按时开业的必看王健林说过:执行力强是万达的核心能力之一,购物中心从开工那天一直到开业,一般来说是两整年.计划模块化管理则是万达执行力的秘密武器,将整个过程分解成几百个计划节点,打铃必须交卷,不交就是零分。这几百个计划节点不是拿鞭子抽就能做到的,而是万达多年累积的结果。万达的计划管理一向被视为商业地产宝典,很多同行也在尝试将万达的这套计划移植到另外一家企业。但是,虽然或多或少会有些成效,但更多印证了一句古语“橘生淮南则为橘,生于淮北则为枳”。究竟是什么原因导致学习万达计划管理的水土不服?本文将从这一视角出发探究如何学习万达的计划管理.一、学习计划模板的内在逻辑计划分级管理是房地产行业的通行做法,万达也不例外。以22个月的项目开发计划标准计划模板为例,涵盖了325个节点,包括53个一及节点,85个二级节点,187个三级节点。各节点分为筹备、摘牌、交地、四证、设计、经营、招标、销售、招商、工程、验收、交付12个模块中。至于节点数量的差异并不是最重要的,重要的是各节点之间的逻辑嵌套的合理性和时间排期的科学性。特别是对于涉及招商、运营等环节的商业地产而言,万达的上述计
2、划基本上是为其自己量身定制的,在计划模板制定早期,集团领导、各条线及各项目负责人反复讨论修正,并经过了几十个项目的适应性调整,才衍变至今天的样子。同时,我们也看到,万达的计划模板也一直在处于不断优化和完善的动态中,特别是最近对于大型文化旅游项目的计划编制,相关计划模板库又有了进一步的丰富.对于不同类型、不同特点的项目,计划模板虽然整体差异不大,但区别之处却是多为关键要害。因此,对万达的计划的学习,重在剖析其思路和内在逻辑,决不可简单套用同一个模板。例如,万达项目开发计划节点的模块化设置,核心基于四个基准点数据。先确定摘牌日、交地日、试营业日、开业日四个关键节点,根据各节点倒排整体项目开发计划。其中,明确并严格约束了交地日的计算标准:如果实际交地时间小于摘牌日后50天,交地日为摘牌日,反之交地日为摘牌日后30天.这一计划管理细节对于加快交地发挥了正向引导作用,也避免了扯皮推诿问题。同时,万达的计划体系的成熟性不仅仅体现在项目开发计划领域,如果只关注万达的项目开发计划是远远不够的。其在工作计划、投资计划、资金计划、开业计划等方面的精细化管理也可圈可点。模板的价值不言而喻,一些房企往往各系统
3、、各部门及各项目各自为政,计划编制模式、计划要素、目标节点、工作标准及细节深度等缺乏统一标准和模式,导致计划不能实现跨系统、跨项目的通用解读和整合,这些问题需要借助计划模板的作用加以解决。二、学习计划编制的充分论证计划模板只是一个基础,具体计划的编制才是核心环节。1、预留充足的时间首先,万达会为计划制定和修正预留充足的时间,这点正是很多企业薄弱的环节。计划制定盲目,缺少足够的论证和认同过程。例如,资金计划通常要3个月时间完成,为了计划更安全可靠,从2010年开始,万达资金计划编制提前两个月,执行后每一年的6月再做适当调整。2、强调计划的博弈其次,王健林不止一次公开表示提倡上下博弈、同级博弈。“万达的目标一定是博弈出来的,就是要博弈之后形成的任务,才有完成的可能性”、“绝对不是说拍脑袋说今年必须要做到多少。”只有计划编制的论证工作做充足,才有可能生成一个相对合理的计划。而且这个反复研讨修正的过程,也是团队达成一致的过程。与之相反,计划编制缺乏共享性往往是很多房企存在的问题,不能够做到计划实施中每个关联人员都可以参与计划的编制、执行和考核,使计划管理所要发挥的动作统一、指令一致的作用在实施
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