【地产研报素材】2022浅山芳华洋房叠墅项目推广企划策略提报方案-179正式版 Copy

1、致 境 都 会 的 浅 山M E T R O P O L I S H I L L S宋复地产华星1宁发1中国Cr+Sur-2020.07荣安姜山狮山北项目企划策 略报告华星房产咨询有限公司正逢时代天工开物，气象万千。 荣安再度布局鄞南，与城市发展热土之上，启封一段传奇，与城市共鸣，承当引领时代的使命。整 案 企 划 立 意让当代宁波人物找到完美性格的城市居所，成为赞美城市进程的时代著作。 从城市价值高地出发，迎着城市融合的风口，打造属于新一代宁波人的都市生态住区。 让这座城市在时代进阶中重拾自身骄傲，找得到未来坐标，在千古名城荣耀热土之上， 开创人居新传奇!PART ONE进入市场时间项目市场认知住 宅板块政策去 化 稳 定 7 成 + 豪 宅 热 销适当降温保 障 刚需板块扩容站上2.7万+四维感知系统市场本体竞争客户楼市当下热度高涨/7月政策收紧，预计下半年将适当降温土地地王频现土拍火热7月6日*河，市资线，在建，人民源行、很保验四学门降合印发关于进一步保持根空出我市厚地产市场平培健康反果的通的入对的图技市需换的常地产市场广园名”,保用珠言，黑排“奥住不梦”,就进房把产市子位体方展

2、。要打以数偏代中平地用世，要等面北实型用话于的通“十至方”教重。，和”任电期老中场不将有序，严描写东确经读目的态迅应机制，领力推遵已保表目加使开发建谈，尽伐形照育动供口，从产接工出让地积商品住艺销售仪核，确型位宅同地出让宽作规明，严棉控烟程面地分。请要指声正填行因。带教通和,探知区案统国确能力化球出越一 广元路、广月就延律确(规组)一四共大桶(在建 一秋实绍一部租大端一机场运一都列大施一初间大一宁波设域意速的64一系环南路一东开北编一北环乐路-1开起所用区场，”2G4 年10月1日图市五区开动区圳内端有土地上病里质笔收人签们实型任他价节料R0 议，是206年7月1B815 区ntCm* 土 上 位 名 证 迁 人 答 订 离 器 迁伤币补偿实营体改的，被留咳人或推能进人持协议套能的区结内购买住房的，可不要制构数型阳制。强记金融政需堂管。遵知明确，严相执行型费化个人住有防安动备。金联组构要加提对购度人在市五区疗计区域内累身性房容物，住房资款等博只的高精以定。强以市为的害的道。强知要求，严体执行离加用打意作可勤解，每批文预售建落面两不少于8为平方来，每批度国通时利不少于3个月。排供型初房地

3、产市所班库，对公开属可销简高员保肃的，应内委托公定机构全精品每，时男的地份整低于工常水平的，强化求日全过程监算，时接意密备，虚暂意传，借资会该规入志等状乱市场联序的，为大查处力度。“所功自7月7日起实能。我们将严些接织国不有关强求，整神“房住不”意化，甲审现住“物”子当久这一总基哪不控松，嘴加体应、保障视离、护制抄情，称正值用，推动有出产有场平协律康虫里。”市性建层相装协费人表示。姜山住宅月度走势供应量(平方) 成交量(平方) 成交均价(元/m)四维感知系统市场本体竞争客户张 属 任综合属性 南商都会延 机会板块内块内TOD+ 公园+纯低密标杆级墅区地段感知1、鄞南片区上游，享南商都会延伸利好 2、 “田园城市卫星城”新规划，板块升级 3、三号线姜山站、狮山站双地铁口4、鄞州区实验小学南校区鄞南片区上游节点双地铁口+优质学区赋能产品感知1、南靠狮山公园，城市稀缺生态资源2、1.8容积率，罕见纯低密品质社区3、150平高品质稀缺叠墅4、75-99平轻资产墅区洋房，热销爆品城心低密浅山墅区区域高端品质标杆四 维 感市场 本体知竞争系统客户唯一浅山 咫尺狮山公园，拥享市区罕有的浅山资源四市场

4、维感本体知竞争系统客户唯一产品观 构建“一碗汤”的距离、两代人的墅级体验上叠150平，5 - 6F洋房75平，3、4F下叠150平，1-2F两代人居所之间最合适的距离，既能实现家人随时团聚的愿望，又能100%保障两代人各自的私密空间；75平小面积低总价，既能满足老人的全部需需求又又大大降低了买入门槛。祥生项目滨江项目繁花里 水印江山枫丹江宁美云合府弘阳招商一级 姜山二级 陈婆渡项目四维感知系统市场本体竞争客户核心竞品聚焦祥生、滨江地块；二级竞品锁定弘阳招商项目待本案入市，在售竞品均已基本售罄；本案距祥生地块300米，滨江地块2公里，为核心竞品；弘阳项目可能分流本案客户 9弘阳招商项目 美云合府4滨江地块枫丹江宁祥生地块本案繁花里在售待售水印江O四维感知系统市场本体竞争客户唯一浅山/纯低密/墅区定位/“静“地铁/品牌力五大核心价值全面压制祥生地块祥生地块容积率 2.2 1.8 优势：本案低密属性压制竞品景观 资源三面环水南靠狮山公园劣势：缺水系资源优势：拥享浅山公园。城区河流较为常见，浅山资源几乎唯一本案景观资源稀缺度压制竞品地铁品牌产品双地铁口双地铁口荣安祥生高层+洋房 叠墅+洋房劣势

5、：竞品距双地铁口较本案近300米优势：竞品被3号线地上段环绕，小环境较嘈杂。本案为“静”地铁，距离近但不受噪音干扰优势：荣安品牌力在宁波远胜祥生优势：本案产品定位级别高于竞品，竞品2.2容积率导致竞品无法做纯粹叠墅+洋房四维感知系统市场本体竞争客户近双地铁口/狮山公园/品牌力三大关键因素对标滨江地块，奠定综合比较优势滨江地块弘阳地块四维感知系统市场本体竞争客户静谧人居/双地铁口/稀缺景观/产品力/品牌力五大维度全面制胜弘阳地块竞争品类：本案产品属性碾压弘阳地块竞品高层95平与本案洋房99平构成竞争竞品洋房115平与本案叠墅150平构成竞争地段素质：本案综合地段素质优于弘阳地块对标项板块地铁环境景观 资源定位品牌竞品陈婆渡2公里距高速100米无高层洋房叠墅弘阳本案姜山核心双地铁口无高速高架等南靠狮山公园洋房叠墅荣安优劣势分析劣势：竞品所处板块能级高于本案。但与核心区的距离上，竞品只 比本案近2.5公里。优势：竞品附近无地铁，本案双地铁口，4站即达南部商务区优势：竞品南临高速，噪音大，居住环境差，本案更为静谧优势：本案景观资源完全制胜竞品优势：本案社区定位更为纯粹，级别更高优势：荣安于宁波

6、品牌力远胜弘阳、招商招商下应潘火城市地位四维感知系统市场本 体竞 争客户各F 地图图 做深做透姜山本地、吸引首南外溢客户兼顾相近板块如方桥江口、下应、潘火刚改、投资型客户水印江山枫丹江宁姜山地缘i 鄞州中心、首 南板块周边乡镇姜山地缘6%4%|5% 5%鄞州中心、首南板块25%20%周边乡镇70%65%其他其他1、 客户地缘特征明显地缘性客户为主，姜山地缘客户超6成。其次是首南等高价格板块外溢客群。2、 婚房和改善需求为主客户主要以自住需求为主，基本为婚房和改善居住。小面积产品有部分投资客。洋房：首南外溢20%叠墅：首南外溢30%洋房：姜山70%叠墅：姜山60% 方桥江 口奉化主城品08城市地位四维感知系统市场本体竞争客户本案高度契合三类客群动机，客户购买理由充分本案洋房230-270万城区稀缺低总价段满足刚改客户核心诉求地铁3号线、实验小学南校区奠定保值增值能力小面积低总价契合投资需求低密、浅山、稀缺叠墅、老人“定制”洋房500万以下，城区最佳再改再改刚改投资洋房叠墅地缘刚改 主城外溢刚改乡镇进城刚改投资型地缘再改主城外溢再改预算有限，追求性价比关注点：总价、学区、交通、环境对总价敏感，关注保值增值能力关注点：总价、地铁、学区一般会对比核心区改善产品关注点：社区品质、稀缺资源、产品舒适度、赡养老人1 不 p 1 1 5顶层设计宁波南扩红利/鄞南片区上游能级提升田园城市卫星城规划，姜山定位升级楼市扩容板块市场逐渐打开，价格稳步上涨提升预期支撑构建板块核心价值老人“定制”墅级洋房构建“一碗汤”的距离家庭亲情与私密空间兼得

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