2022年陕西省房地产估价师之估价原理与方法自测测试题库（易错题）

《房地产估价师之估价原理与方法》题库 一 , 单选题 (共100题，每题1分，选项中，只有一个符合题意) 1、建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的持续时间称之为（　）。 A.经济寿命 B.自然寿命 C.实际年龄 D.有效年龄 【答案】 A 2、价值时点原则要求评估价值是在由（ ）决定的某个特定时间的价值。 A.价值类型 B.估价结果 C.估价目的 D.估价过程 【答案】 C 3、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置成本为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（ ）万元。 A.43 B.112.5 C.123.3 D.150 【答案】 C 4、下列不属于估价委托人的义务的是（ ）。 A.根据自己的需要提出估价结果 B.向估价机构如实提供其知悉的估价所需的资料 C.协助估价师搜集估价所必要的资料 D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责 【答案】 A 5、某住宅房地产开发用地，其土地面积为10000m2，规划容积率为1.2，楼面地价为1500元/m2。后经规划调整，其容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该住宅房地产开发用地因规划调整所需的补地价为（ ）万元。 A.375 B.450 C.500 D.600 【答案】 D 6、相似的房地产之间之所以价格相互牵掣、相互接近，是因为相似的房地产之间具有（ ）。 A.异质性 B.排他性 C.替代性 D.互补性 【答案】 C 7、 具有贮藏精气的作用 A.胆 B.小肠 C.大肠 D.胃 【答案】 D 8、如果采用直接比较进行房地产状况修正，则可比实例在其自身状况下的价格×100÷（ ）＝可比实例在估价对象状况下的价格。 A.可比实例相对于估价对象状况的得分 B.估价对象相对于可比实例状况的得分 C.可比实例相对于标准房地产状况的得分 D.估价对象相对于标准房地产状况的得分 【答案】 A 9、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为( )。 A.33.3 B.12 C.20 D.60% 【答案】 B 10、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是（ ）。 A.因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价 B.因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估 C.因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价 D.因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价 【答案】 D 11、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积系数为0.8，每平方米使用面积价格为3000元，则该住宅建筑面积下的价格为（ ）元/m2。 A.2400 B.2580 C.2607 D.2760 【答案】 A 12、不属于房地产状况调整的内容是（ ）。 A.经济状况调整 B.区位状况调整 C.实物状况调整 D.权益状况调整 【答案】 A 13、某投资商拟分别在市级、区级和社区级商业街各投资一个能获得租金收入的商铺，如果其他条件相同，设其投资风险为V1、V2、V3，则三者关系是（ ）。 A.V1＝V2＝V3 B.V3＜V2＜V1 C.V1＜V3＜V2 D.V1＜V2＜V3 【答案】 B 14、在比较法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（ ）范围之内。 A.0.5～2.0 B.1.5～2.0 C.0.5～1.5 D.1.0～1.5 【答案】 A 15、下列哪一位是“金元四大家” A.吴鞠通 B.叶天士 C.薛生白 D.刘完素 【答案】 D 16、“先扶正后祛邪”适用于 A.病情缓和、病势迁延，暂无急重病 B.正虚不甚，邪势方张 C.正虚为主，虽有实邪但机体不耐攻伐 D.邪盛为主，急于补虚反会助邪 【答案】 C 17、在百分比法中，交易情况修正系数应以（ ）为基准来确定。 A.成交价格 B.市场价格 C.交易价格 D.正常价格 【答案】 D 18、下列估价工作中，宜首先进行的是（ ）。 A.制订估价作业方案 B.实地查勘估价对象 C.确定估价结果 D.撰写估价报告 【答案】 A 19、一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔（ ）以上的不宜采用。 A.一年半 B.半年 C.一年 D.两年 【答案】 C 20、假设开发法具体可为房地产投资者提供的数值不包括（ ）。 A.测算房地产开发中可能的最高费用 B.测算房地产开发项目的实际利润 C.测算房地产开发项目的预期利润 D.测算待开发房地产的最高价格 【答案】 B 21、建筑物实物因素中的采光和（ ）尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。 A.保温 B.隔声 C.日照 D.隔热 【答案】 B 22、荀子在《劝学篇》中说：“不积跬步，无以至千里；不积小流，无以成江海。”这里强调的是 A.质变和量变相互渗透 B.量变是质变的前提 C.质变体现量变的结果 D.质变为新的量变开辟道路 【答案】 B 23、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为( )万元。 A.65.4 B.81.8 C.87.2 D.109.0 【答案】 A 24、脏腑之气的功能中属阴的部分是 A.温煦、推动、兴奋 B.凉润、宁静、抑制 C.构成脏腑的基本物质 D.推动和调节人体生长、发育和生殖机能 【答案】 B 25、 参与津液的输布，不参与津液排泄的是 A.脾 B.胃 C.肾 D.肝 【答案】 D 26、以法律形式确立了房地产估价地位的是（ ）。 A.《物权法》 B.《中华人民共和国城市房地产管理法》 C.《国有土地上房屋征收与补偿条例》 D.《房地产估价机构管理办法》 【答案】 B 27、 提出“外所因为六淫，内所因为七情，不内外因为劳倦、饮食劳倦、跌仆金刃，虫兽所伤”的是 A.医和 B.葛洪 C.陈无择 D.张仲景 【答案】 C 28、利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（ ）。 A.典型投资者所要求的社会一般报酬率 B.典型投资者所要求的社会最高报酬率 C.特定投资者所要求的最低报酬率 D.特定投资者所要求的最高报酬率 【答案】 C 29、用不同的估价方法测算出的结果可能会有所不同。当这些测算结果有较大的差异时，估价人员应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。寻找导致较大差异的原因主要有以下几方面：①基础数据是否准确；②测算过程是否有错误；③参数选取是否合理；④公式选用是否恰当；⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；⑥是否符合估价原则，一般可以按照下列从低级错误到高级错误的顺序进行检查( )。 A.①②③④⑤⑥ B.①②④③⑤⑥ C.②①③④⑤⑥ D.②①④③⑤⑥ 【答案】 C 30、年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的预期经济寿命、有效年龄或（ ）之间关系的基础上的。 A.建筑物的历史价值 B.建筑物的文化价值 C.建筑的预期剩余经济寿命 D.建筑物的功能是否时兴 【答案】 C 31、房地产权益以（ ）为基础。 A.房地产权利以外因素的限制情况 B.其他房地产权利的限制情况 C.额外的利益或好处 D.房地产权利 【答案】 D 32、拍卖保留价由人民法院参照（ ）确定。 A.应价 B.评估价 C.成交价 D.起拍价 【答案】 B 33、不属于房地产状况调整的内容是（ ）。 A.经济状况调整 B.区位状况调整 C.实物状况调整 D.权益状况调整 【答案】 A 34、奇经八脉中，交于目内眦、主左右之阴阳、司眼睑开合、司下肢运动的是 A.冲脉 B.任脉 C.阴、阳跷脉 D.阴、阳维脉 【答案】 C 35、成本利润率的计算公式是( )。 A.开发利润÷(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用) B.开发利润÷(土地取得成本+开发成本) C.开发利润÷(土地取得成本+开发成本+投资费用) D.开发利润÷开发完成后的房地产价值 【答案】 A 36、估价报告经内部审核合格并完成有关签字、盖章等手续后，估价机构应按照有关规定或与委托人约定的方式，及时将估价报告交给（ ）。 A.估价师 B.委托人 C.地方性审查机构 D.地方级政府 【答案】 B 37、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价（ ）。 A.逐渐降低 B.逐渐升高 C.可视为基本不变 D.为零 【答案】 C 38、影响某宗房地产变现能力的因素并不包括（ ）。 A.该房地产的通用性 B.该类房地产的市场状况 C.该房地产的独立使用性 D.该房地产的所有人 【答案】 D 39、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为（　）年。 A.1.0 B.1.5 C.2.0 D.2.5 【答案】 D 40、某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2。拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。则该地块总价为（ ）万元。 A.98 B.52 C.54 D.103 【答案】 A 41、某幢电梯已落后的办公楼，重建价格为2500万元，该功能落后电梯的重置成本为40万元，已计提折旧36万元，拆除费用为2万元，可回收的残值为5万元，现安装新的功能先进的电梯需要120万元，该新的功能先进的电梯假设在重置建造办公楼时一同安装只需要100万元。则该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为（ ）万元。 A.21 B.27 C.2473 D.2479 【答案】 D 42、房地产权益以（ ）为基础。 A.房地产权利以外因素的限制情况 B.其他房地产权利的限制情况 C.额外的利益或好处 D.房地产权利 【答案】 D 43、通常把比较法测算出的价值称为（ ）。 A.成交价值 B.投资价值 C.比较价值 D.谨慎价值 【答案】 C 44、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的（ ）作为标准深度。 A.中位数 B.众数 C.平均数 D.分位数 【答案】 B 45、 气闭多由什么原因所导致？ A.浊邪外阻 B.气不内守 C.气的升举无力 D.气随血脱 【答案】 A 46、在比较法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（ ）范围之内。 A.0.5～2.0 B.1.5～2.0 C.0.5～1.5 D.1.0～1.5 【答案】 A 47、一套建筑面积为100m2，单价为2000元/m2的住宅。首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等