2022年.1高层楼宇机电设备管理

1、物业公司梯队培训 . 2021年1月 高层楼宇机电设备治理.高层楼宇机电设备治理高层楼宇配置的设备不仅数量多，而且复杂程度高，技术性强，治理难度大，关键的是设备在高层楼宇所占的位置特别的重要，配电设备好比是人体心脏，供应给设备的电能好比是血液，其它设备好比是人体的各器官，缺了哪个器官都不行；设想假如你住的大厦，停水，停电或是停电梯，对你有什么感受？正由于它的重要性，所以要求我们在日常设备治理中，以科学的治理程序和制度，按技术治理要求，对各种设备的日常运行和修理进行有效的治理；.高层楼宇机电设备治理操作程序必需科学，规范，治理制度必需严谨，执行必需严格，责任必需明确，落实必需到人（如中心空调操作程序上，开机时先开冷却塔，冷却泵，再次开冷冻泵，最终才是开中心空调主机，操作错误会给设备带来严峻的后果；责任制方面，值班人员必需对当班的设备负责，各岗位的修理人员对所管辖的设备负责，班长对监管失职负责），每班都有值班记录，设备运行要有运行记录，修理要有修理记录（记录是最能反馈治理好坏的依据，也是最直接的技术性资料，好比是人的病历，通过记录可以明白设备历年来的运行状况，曾有过什么疾病，并依据设备运行

2、状况制定修理方案）；.高层楼宇机电设备治理在创优考评时，设备考评组考查的就这两项，第一到现场查看设备的治理是否到位，如制度上墙，设备清洁，设施齐全，操作人员对设备操作规范，设备运行良好，无反常情形；其次是检查平常的工作记录完整，档案治理到位；一，高层楼宇的设备分类（重点表达这些设备在日常的治理）： .高层楼宇机电设备治理对于长期运行的设备，平常是无法停运的，将如何治理？如变压器，技术要求是答应温升55，设备房最高温度要求40，假如变压器绕组最高温度掌握在95内，就变压器连续运行20年没什么问题，但变压器绕组温升到120时，仍不加以重视，就变压器寿命仅有2.2年，这说明温度对设备寿命影响是极大的；但现在大厦的重要设备大都设计在地下室，如何保证通风良好呢？将平常关严实的设备房放开，加装带沙网的铁门，一头引入室外风，一头加装排风，设备房放开一来设备通风改善，二来也让业主能明白我们所治理的设备；.高层楼宇机电设备治理对供电设备的修理保养，除了平常的点检，依据用电负荷情形，每年至少进行一次全面检查，清理，锁紧母线及开关接线端螺母，清理开关设备的卫生；每五年全面检修一次，包括拆开开关进行修理，清扫

3、积碳，检查开关触头扣合情形，绝缘老化程度；供配电设备检修一般在设备低峰期进行，由于天凉负荷低，各种紧固螺丝有可能松动，检修方法实行分段停电，分段检修，把停电影响减到最小； .高层楼宇机电设备治理对于长期不运行的设备，将如何治理呢？如发电机，对这些平常不运动设备，应定期带它出来历练历练，不然就会锈死，规定每两周手动试机一次，每季带负荷试机一次，每次开机前都应检查燃油，机油，水，电瓶电压是否正常； 从安全用电的角度考虑，用户室内开关配电，每户不少于5位；.高层楼宇机电设备治理2， 运输系统（电梯） 分有客梯，货梯，消防梯，自动扶梯；分低速梯（1m/s），快速梯（1m/sv2m/s），高速梯（2m/s），超高速梯（4m/s）.高层楼宇机电设备治理2，1现在大厦电梯配置大多分单双层梯，并联群控电梯，单双层梯最大优点是节约候梯时间，进展商削减投资成本，并联群控电梯最大优点是省电，现商业用电0.87元/度，并联后可节约近半的电费； 2，2电梯运行治理，载货时指定专用货梯，也可用消防梯做临时货梯；但消防梯做货梯存有安全隐患，载货时影响消防响应时间，消防电梯设计从首层到顶层运行时间不超过1分钟；问：在

4、火灾时，楼上的住户能否乘座客梯逃命？.高层楼宇机电设备治理2，3电梯每半月必需由专业修理人员进行一次例行保养，每年都由质量监督局特检所进行一次电梯安全检查，每5年做一次负荷调校试验（做超载试验）；电梯必需持安全检验合格证，在合格证的有效期限内运行，与维保单位签订修理保养合同时，商定急修（包括困人）应在半小时到达事故现场（考评标准要求30分钟）；.高层楼宇机电设备治理3， 中心空调系统 空调系统分为空气处理部份和和制冷部份，制冷部份分为冷却水系统和冷冻水系统；空调主机，冷却水泵，冷冻水泵，冷却塔，风机盘管；中心空调最重要维保部分水质处理 淮安地区的自来水呈弱酸性，管壁铁质易被水氧化，氧化铁不但造成空调设备腐蚀，使用寿命缩短，仍堵塞风机盘管，造成流水不畅；必需请专业的水处理公司；定期投放缓蚀剂，阻垢剂，杀菌等药剂；其次是尘网清洗；（一台200冷吨空调主机180万）.高层楼宇机电设备治理4， 给排水系统 水池，水箱，（生活，消防，污水）泵，（污水，雨水）井，化粪池等； 高层供水方式通过二次供水设施，二次供水设施治理：水池，水箱应每半年清洗消毒一次，清洗工作人员必需持有效健康证，水务局检测中心

5、水质化验单；取得水务局二次供水设施清洗消毒合格证；供水设施应专人治理，水池口加盖加锁；通气管，溢流管口加防护罩； 二次装修验收时，应检查排污管道是否规范，防止污水排入雨水管道；对于水泵保养，主要通过设备日常巡察检查要求，定期切换和轮番使用，进行强制保养；.高层楼宇机电设备治理5， 消防系统 高层建筑具有楼层高，人口密度大，出入口相对较小等特点，给火灾的营救工作带来肯定困难；目前淮安消防车工作高度约24米，消防云梯不超过50米，高层建筑消防主要靠“自救”，即主要依靠室内消防设施扑救火灾；一般大厦配有火灾自动报警联动掌握系统；自动灭火掌握系统（自动喷水灭火系统和室内消火栓灭水系统，特殊场所使用的气体灭火系统）；防烟，排烟系统；消防泵每月手动试机一次，每半年消防联动试机一次，确保消防（喷淋）泵在消防状态下能正常起动，物业人员每年至少要进行一次消防演习，制定高层建筑火灾扑救计策； 问？物业公司全部员工都是义务消防员；对否？.高层楼宇机电设备治理6， 智能化系统 火灾报警与消防联动掌握系统，门禁系统，闭路电视监控系统，停车场治理系统；智能化方面，也是物业与进展商最多争议的地方，由于进展商工程技术

6、人员与物业工程技术人员所站的角度不同，进展商多从成本的角度较多，物业多从今后治理是否便利及修理费用的角度考虑较多；如晨晖家园对讲机，进展商选用的产品无法满意物业治理的需要，设备功能配置存在严峻的问题，如要使用这套产品，治理上就要增加人员； 招商物业组建了智能化修理中心，一步到位，由物业从新楼盘的设计，施工到使用全权负责；.高层楼宇机电设备治理二，设备治理内容 一）设备档案治理 （一）设备档案治理分类 （1） 设备原始档案 1，订货合同或安装合同及发票（设备型号，供货商，设备原值，出厂日期，安装日期，使用日期都是做设备台账原始数据） 1， 设备清单或装箱单 2， 产品合格证明书 3， 随机资料（设备图纸，使用爱护说明书，安装调试说明书） 4， 安装调试验收报告 .高层楼宇机电设备治理（2） 设备技术资料 设备卡，设备台账（全部设备都要编号建卡，设备卡好比是设备的身份证，一台设备一张卡一个编号，登记订合成册，目的是便利治理） （3） 日常运行记录表格 运行值班记录表格，修理保养记录，大中修记录，年度修理方案 .高层楼宇机电设备治理（二）档案资料的作用：（具有凭证作用和参考作用） 1，凭证作

7、用 设备的订货合同及记录表格是设备的原始档案，是历史的真凭实据；有时仍可作为责任划分的凭证； 2，参考作用 设备台账及记录表格可以记录物业设备从订货到安装，调试到目前的全部过程；便于人们查考以往情形，指导今后工作，总结体会教训，把握治理规律；特殊是编制设备修理方案时，起到关键的参考作用； .高层楼宇机电设备治理二）安全治理 第一是要保证修理人员的人身安全；其次是保证设备安全运行，牢靠运行；日常治理要始终把安全生产放在工作首位； （1）制定（必要的）制度： 制定健全的岗位职责，设备的操作规程，作业指导书；制定日常巡察检查制度，修理保养制度，交接班制度，事故报告制度； 各类治理制度及设备运行记录表格，不是越细越复杂越好，应结合企业实际情形，运作模式，制定可操作性，有用性的治理制度，防止少说空话，少说废话，言出必行；.高层楼宇机电设备治理（2）（如何）治理（好）制度 物业工程部的治理，主要分为设备的治理和住户的修理服务，并且要求修理人员在治理好设备的同时，仍要满意用户的报修服务；设备治理主要分修理治理和运行治理两部分；修理与运行既可以统一治理，也可分别治理；目前物业公司都在压缩治理成本，大多

8、接受统一治理，我们治理要求是紧急抢修是值班人员10分钟赶到事故现场（包括住户室内停电，跑水），一般修理是15分钟或商定； 制度的治理最终是人性的治理，带有技术特长的修理人员（不同保安人员治理）应如何有效的治理？ 问：修理人员工作时有思想波动，带心情，应怎样治理？.高层楼宇机电设备治理A，责任制度：要求责任明确，责任到人；缘由是：假如你要求大家都管，可以认为大家都不会管，出了事情都会推诿（三个和尚没水吃，中国人普遍素养），所以每台主要设备应指定专人负责治理；值班人员只对当班设备运行治理负当班责任，设备有故障不准时处理，造成的后果，设备责任人负责；B，值班制度：按设备巡察检查要求定期巡察检查设备，能够准时发觉问题，解决问题，值班人员对设备巡察结果，在记录表格中表达；C，交接班制度：值班人员按规定为设备的当班责任，接班人员接班时发觉问题不准时处理或报告，接班后责任由他负责；.高层楼宇机电设备治理（3）事故防范治理 结合大厦治理档次及治理特点，制定各类设备事故应急处理流程及措施，全国物业治理示范大厦标准及评分细就有明确要求，如停电应急处理措施；电梯应急处理方案；停水，中心空调也都有；做到即使显

9、现了设备意外性故障（抢修），也能游韧有余地排除故障，防止举手无策；举例：电梯困人救援程序，消防中心接到电梯报警后，通过监控与电梯对讲确认是否困人，如情形属实，消防中心立刻通知巡逻保安和值班电工赶赴现场，救援时必需依据原定操作程序，先是稳固乘客心情，然后才将电梯门关闭，接着才是停电，盘车，救人；.高层楼宇机电设备治理（4）培训训练：企业在选聘的修理人员时，对个人的技能要求较高（中级技工），配备有强电工（高低压修理电工），弱电工（消防，防盗对讲，监控），空调工，电梯工，管道工（电，气焊）； 特种作业人员必需持证上岗，鼓励大家参与劳动部门的各项技能培训，提倡一专多能，物业对修理人员要求是多面手（万金油），包括到业主家修马桶，做泥水活，焊单车棚；总结：修理人员的素养要求：1，是高度的责任心（敬业精神）；2，是娴熟的专业技能；3，有健康的身体，良好的服务意识等；.高层楼宇机电设备治理修理人员技能要求“一清，二能，三好，四会，五化，六查，七无”；一清：对设备，设施治理规章制度要清晰；二能：对各种设备的性能，功能要明白；三好：对各种设备要做到管好，用好，修好；四会：对各种设备会使用，会保养，会检查，

10、会排除故障；五化：设备图纸档案化，住户档案分类化，修理保养智能化，施工治理规范化；六查：对设备，设施及施工治理做到日查，巡查，检查，督查，核查，复查；七无：机电设备无灰尘，设备运行无故障，安全运行无隐患，房屋外观无碍观，设施结构无损坏，居住环境无障碍；.高层楼宇机电设备治理（4）设备事故处理原就（三不放过原就）在治理中，再怎么力争防范于未燃也好，再怎么完善修理方案也好，但有时百密也有一疏，对于设备显现偶然性的故障后，应遵循处理原就：即事故缘由未查清不放过；对事故责任者未处理不放过；事故后没有实行改善措施不放过；.高层楼宇机电设备治理三）经济运行治理大厦的治理成本中，除了人员工资外，共用水，电费占据治理成本的大头，为了节约开支，降低成本，共用设施设备的节能运行成了物业企业常常争论的课题；（1）共用场所照明节能： 1，在大堂出入口，地下车库，设备房等需常亮的地方，在满意肯定的亮度情形下，将原有的灯具停用一部份，能省一盏是一盏，大堂的照明由保安依据需要掌握一些外饰灯具的启停，利用节能灯耗电量小的优点，使用便利修理的节能灯具；在电梯前室和消防楼梯等通道，接受感应开关掌握；.高层楼宇机电设备治理

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