释放房地产的资产价值：后疫情时代资产提升指南

1、亚太区 | 2021年5月释释放房地产产的资产资产 价值值后疫情时代资产提升指南01为什么现在是考虑资产 提升的好时机老 旧 资 产 的 “生 机 ”030205各资产类别蕴 含的最佳机遇 办公楼主要发展趋势 | 新的价值驱动 因素 I 资产 提升策略06 物流及工业地产主要发展趋势 I 新的价值驱动 因素 I 资产 提升策略09 零售地产主要发展趋势 I 新的价值驱动 因素 I 资产 提升策略12 酒店主要发展趋势 I 新的价值驱动 因素 I 资产 提升策略15 住宅主要发展趋势 I 新的价值驱动 因素 I 资产 提升策略1803释放附加价值的考量最有效的方法2104仲量联行资产 提升服务2505联系我们释放房地产的资产价值 | 3面对 一些既有资产 逐渐进 入老化周期，亚 太区的 投 资 者 和 业 主 正 在 面 临 数 以 亿 计 的 资 产 价值 折 损 。随着用户 的行为 模式和需求偏好发 生变 化， 位处 核心地段的办 公楼、购 物中心以及住宅物业 或将失去以往的竞 争优势 。基础设 施运营 效率不 足加之运营 成本居高不下，导 致净营业 收入的减 少；与位处 相似地点但

2、管理完善的新物业项 目相 比，老旧资产 的租金差距可达10%-40%。此外， 这 些建筑的能源和维护 系统现 也往往处 于低效运 转 状态 ，运营 成本也随之增加。据仲量联 行估算，亚 太区位处 核心地段的投资级 别 物业 中，有约 一半的楼龄 已超过 20年。也就是 说 ，由于房地产资产 的老化或绩 效表现 欠佳，有 约 4 0 0 亿美元的资产 价值有待释放。业 主和投资 者 正在错 失增加收入、节约 成本和资产保值 增值 的01为为什么现现在是考虑资产虑资产 提升的好时时机据仲量联行估算，亚太区位处 核心地段的投资物业中，有约 一半的楼龄 已超过 2 0 年。也 就是说，由于房地产资产 的老 化或绩效表现欠佳，有约400 亿美元的资产 价值有待释放。机会。随着电 子商务 的蓬勃发 展、联 合办 公和灵活办公 的兴 起、以及消费 者需求的不断变 化，这 些时 代 发 展的大趋势 改变 了企业 的经验 方式和人们 的生 活方式，而一些建筑开始跟不上需求的转变 ，甚 至 被 认 为 有 些 “ 过 时 ” 。 新 冠 疫 情 催生 的 “ 居 家 办 公 ” 、 “ 食 品 和 产 品

3、 即 日 达 ” 、以 及 “ 保 持 社 交距离”等全新的办 公和生活理念，更是加速了 这 些趋势 的影响。但与此同时，新冠疫情也成为 另 一 些 趋 势 的 “ 减 速 器 ” ，例 如 密 集 城 镇 化 。 市 场环 境极具挑战 ，加之对 未来发 展不确定性的担 忧 ，使得业 主和投资者更为 关注现 金流。4 | 释放房地产的资产价值新冠疫情改变 了用户 期待 和市场 格局，现 在正是对 老旧建筑进 行改造提升的 好时机。老旧资产的 “生机”新冠疫情改变 了用户 期待和市场 格局，现 在正是对老 旧建筑进 行改造提升的好时 机，以全新的视 角重新审 视 空间 的使用和配置。只要策略和方法得当，价值 就 有望得到释 放，资产 提升可以是大规 模的外立面修 缮 ，也可以是全面升级 改造，甚至是重新定位/用途改 变 等。这 需要充分运用各种方法，涵盖最佳实 践的采用、物 理升级 、新科技的应 用以及楼宇运营 的提升等。有规 划、系统 性地进 行，同时 ，与拥 有丰富房地产 市场 和 物业 管理经验 的专业 人士合作，遵循业 内最佳实 践方 法，确保实 施最优 解决方案。释放房地产的资

4、产价值 | 5及时 了解各资产类别 的主要发 展趋势 、新的价值 主张 以及资产 提升策略对 于提升资产绩 效和价值 至关重要。对过时 的办 公空间进 行升级 改造，以适应 灵活办 公等全新的工作模式，满 足租户对 健康设 施的需 求，应对 收费 模式的变 化。对 住宅的需求也在变 化，综 合用途开发 、长 租公寓、老年公寓、学生 公寓以及适应 居家办 公等生活方式变化的住宅产 品都迎来了发 展机遇。零售地产 也在迅速改变 ， 以应对电 子商务 蓬勃发 展带 来的冲击 ，包括空间02各资产类别蕴资产类别蕴 含的最佳机遇大小和用途的调 整以及收费 模式的革新。租户组 合也在经历变 革，餐饮 和体验 式零售业态 的占比 有所扩 大。工业 地产 的增长 也十分显 著，尤其是 仓储 和物流行业 的迅猛发 展，以满 足电 商的“最 后 一 公 里 ” 交 付 需 求 和 “ 即 日 达 ” 快递 需 求 。 此 外，酒店的开发 管理理念和资产估值 也在发 生变 化。回顾 新冠疫情对 旅游业 造成的重创 ，也许 可 以尝试 将其改造为长 租公寓或服务 式公寓，重新 发 掘可能的收益点。及时了解各资

5、产类别 的主要发 展趋势 、新的价值主张以及资 产提升策略对于提升资产绩 效 和价值至关重要。6 | 释放房地产的资产价值 空置率上升、租金下降是办 公楼市 场 当下的趋势 ，尤其是楼龄较长的 办 公楼，开发 商、业 主以及投资 者 都意识 到，必须对 他们 的资产进 行 升级 改造，才能吸引和留住租户 。 随着投资 者和租户 日益注重楼宇品 质 ，老旧建筑在出租率和价值 方面 的表现 会承受更大压 力。 市场 上的一种共识 是，办 公空间应 承担起促进 合作创 新以及强化企业 品牌和文化的职 能。 灵活办 公空间 将持续 增长 。仲量联 行预计 ，到2030年，灵活办公空间 在办 公空间总 面积 中的占比将从目 前的5%快速攀升至25%。 无接触科技以及对 占用率和设 施使 用率进 行实时监测 和报 告的技术将 得到加速应 用。 政 府 正 积 极 致 力 于 提 升 城 市 的 可 达性和宜居性，因此，位于交通枢 纽 、城市更新区域以及绿 色空间周 边 的开发项 目，其长 期价值 将进 一 步凸显 。灵活办公空间将持续 增 长 。 仲 量 联行 预 计 ，到2030年，灵 活办公空

6、间在办公空 间总 面积中的占比将 从目前的5%快速攀 升至25%。主要发展趋势新的价值驱动 因素 资产 提升策略主要发展趋势办办公楼释放房地产的资产价值 | 7办办公楼 新的价值 驱动因素健康与福祉人性化体验可持续发 展科技 提供安全卫 生的工作环 境，确保员 工返岗 后能 够安心工作。 人性化体验显 著提升， 包括更多元、更灵活的 办 公场 所以及改善室内 越来越多的数据显 示，可持续发 展绩 效表现 能 够 提高物业 的租金水平 房 地 产 科 技 的 快 速 应 用有望带 来更多增长 机 会。业 主和租户 开始接 纳 那些能够 提升办 公场 所健康水平以及提高安 全性、便利性和效率的 产 品、解决方案和应 用 程序。 随 着 房 地 产 科 技 的 深 入应 用，市场对 增强型 数据分析的需求开始增 长 ，尤其是预测 性分析 和人工智能。 为现 有建筑创 建数字孪 生的成本也变 得越来越 可承担。 员 工希望增设 健康设 施 的呼声日渐 高涨 ，包括 增加锻炼 和放松的区域 以及优质 食物的供应 。空气质 量、增加自然光 和增强与户 外空间 的连 结 。 采取相应 措施降低办 公

7、 场 所人员 密度，保持社 交距离。和市场 估值。8 | 释放房地产的资产价值 优 化场 景营 造和品牌建设 。 在入口安装体温测 量系统 和无接触 门 禁系统 ；电 梯和洗手间 改装；紫 外线 消杀 ；改善室内空气质 量；提 高整体清洁 度。 引进 和改善配套设 施，包括“旅途 终 点”设 施、灵活办 公空间 （在净 可出租面积中的占比接近20%）、 举办 活动 的场 所、健身场 所、以及 可 随 意 改 变 用 途 和 重 新布 置 的 空 间 。 可巡检 、消毒和清洁 的机器人。 可提前预订储 物柜、淋浴设 施、健 身空间 和工位等的应 用程序。 安装传 感器，从而追踪空间 占用和 设 施使用情况、提供实时测 量数据 以及显 示室内空气质 量、能源消耗 情况和可回收情况等。 引进 可增加收入的设 施，例如餐饮 场 所和零售区域。 可持续发 展和W E L L 认证 已成为 楼 宇 达 到 相 关 标 准 的 切 实 凭 证 。 同 样，WiredScore认证 也是一项用以 证 明楼宇内部数据连 接水平的独特 认证标 准。 自动 化、智能楼宇科技、数字化解 决方案以及人工智能的高

8、度融合。办办公楼资产提升策略升级现 有建筑从而与当前市场领 先的 建筑资产竞 争，从某种程度而言是 一种最小成本的回应 。要想在未来 的竞 争中占据一席之地，需要有远 见 卓识 和长 期发 展规 划，例如一些面 向未来的想法，包括制造自动驾驶 汽 车 、无人机送货 、利用可再生能源实 现 零碳排放等。Sk y po r t z是澳大利 亚 的一家初创 企业，致力于开发 能够 让飞 行器在城市区域垂直起降的基础 设 施。另一家来自英国的初创 企业 Skypo rts，则 已经 开始选择 平坦的 商业 楼宇屋顶 ，充分开发这 些目前未 被利用的空间 以实现 高溢价。升级现 有建筑从而与当前市场领 先的建筑资 产竞 争，从某种程度而言是一种最小成本的 回应。释放房地产的资产价值 | 9物流及工业业地产产 新冠疫情加速了电 子商务 的发 展， 催 化 了 对 仓 储 、 配 送 中 心 、 以 及 “最 后 一 公 里 ”配 送 的 需 求 。 在 过 去十年中，亚 太区新增了超过 9千 万平方米的仓储总 面积 。 物流及工业 地产 的增长势头 良好， 绝 大多数的投资 者都在寻 求加大该 领

9、 域的资产 配置。 “最 后 一 公 里 ”配 送 、 冷 库 以 及 数 据中心是主要增长 板块 。 作为 多元化供应链战 略的一部分， 制造业设 施的类 型和选 址正在发生 变 化。 供应链 必须 适应 需求并加速改善， 才能产 生长 期的积 极效益。主要发展趋势物流及工业地产的增 长势头 良好，绝大多 数的投资者都在寻求 加大该领 域的资产 配 置。主要发展趋势新的价值驱动 因素 资产 提升策略10 | 释放房地产的资产价值健康与福祉人性化体验可持续发 展科技 在该领 域工作的员 工对 于改善工作环 境的期望 不断提升。 为 适 应 客 户 需 求 的 变 化 ， 仓 储 和 物 流 也 在 不断 革 新 ， “ 最 后 一 公 可 持 续 发 展 已 成 为 业主、运营 商、股东 和投 资 者最关注的事项 。传统 的劳动 密集型以及 科技应 用水平较 低的物 流设 施，正日渐 被高科 冷 库 得 益 于 大 型 制药 公司的全球投资 增 长 ，其在全球范围 内的 需求更为 广泛，并在疫 苗接种工作中发挥显 著 作用。里 ” 电 商 和 “ 即 日 达 ” 快递 等业务应 运而生

10、。 调 研*显 示，在受访 的中 国大陆 居民中，每周网 购 日用品/生鲜产 品超过 两次的约 占70%。 居 家 隔 离 措 施 进 一 步 刺激了消费 者的网购 需 求 ， 8 9 % 的 消 费 者 表 示，即使疫情结 束，他 们还 是更愿意网购 日用 品/生鲜产 品。*尼尔森 去年，普洛斯在英国米 尔顿凯 恩斯建造了全球 首个净 零碳仓库 ，作为 其 占 地 3 0 万 平 方 英 尺 （ 约 合 3 公 顷 ） 的 梅 格 纳 公 园 发 展 计 划 的 一 部分。 由 于 数 据 中 心 耗 能 巨 大 ， 市 场 上 对 降 低 能 耗的需求日益高涨 ，以 降低运营 成本和碳排放 量。举 例来说 ，每年消 耗1兆瓦能源，相当于超 过 一百万美元的开支以 及5000吨的碳排放量。 微软 和谷歌此前均发 表 声明称，致力于在2030 年 前 实 现 “碳 中 和 ”。技和高度自动 化的设 施 取代。 技 术 整 合 及 高 度 自 动 化的运作流程能够 提高 效率，已成为 大多数机 构投资 者和开发 商的考 察重点和战 略化发 展目 标 。物流及工业业地产产新的价值 驱动因素

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