房地产市场报告 - 2021年第三季度北京房地产市场监测报告-新房市场

1、2021年第三季度北京房地产市场监测报告-新房市场第一部分宏观环境第二部分住宅整体市场目 录Contents注：本报告数据、资料全部来自天朗易研通系统 ，咨询电话：010-5939 6408。第三部分住宅分市场第四部分商办市场限竞房纯商品住宅共有产权房新房住宅+二手住宅新房商品住宅整体政策导向行业动向第一部分宏观环境政策导向行业动向3“房住不炒”总基调下，央行“两个维护”提振市场信心自7.23住建部等8部门发文为下半年房地产调控方向定调以来，各地不断出台调控新政，因城施策调控工具箱不断完善细化；9月底，中央接连释放稳楼市信号，央行“两个维护”对稳定市场预期、提振市场信心起到重要作用。一、政策导向总调性47.23住建部等8部门发文 7月23日，住建部等8部门联合发文表示，要持续整治规范房地产市场秩序，以及最近热点城市的一系列“组合拳”政策，可以看出，“房住不炒”绝不是口号，而是切实的、可落地的行之有效的相关行动。7.30中央政治局会议 会议重申“房住不炒”,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政

2、策。9.27货币 政策委员会 2021 年第三季度例会 会议提出，要对房地产进行两个维护：一是维护房地产市场的健康发展；二是维护住房消费者的合法权益。 会议还强调了要健全市场化利率形成和传导机制，完善央行政策利率体系，优化存款利率监管，继续释放贷款市场报价利率改革潜力，推动实际贷款利率进一步降低。9.29中国人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会会议强调，金融部门要围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，持续落实好房地产长效机制，加快完善住房租赁金融政策体系。第三季度与房地产表述相关的重点会议：金融层面稳定、提振市场，北京从行业管控、限购政策两方向进行调控升级5北京一、政策导向调控政策2021.9.29：金融部门落实房地产长效机制，稳妥实施房地产金融审慎管理制度。2021.8.5：关于进一步完善商品住房限购政策的公告，遏制“假离婚”购房。政策“打补丁”“堵漏洞”。2021.7.6：北京西城区房管局官方微信号发布文章重申，严禁炒作学区房。金融层面限购政策行业管控2021

3、.8.16：北京发布关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知，规范新房销售各个环节。2021.9.24：货币政策委员会2021年第三季度例会于9月24日召开，提出要对房地产进行两个“维护”。2021.9：北京市和海淀区房地产经纪协会发出了行业内部自律倡议，向中介机构发布了二手房交易指导参考价，供中介机构参考。l9月29日人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会6一、政策导向解读：此次会议强调，金融部门要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。央行此次会中提及到了房地产，并增加“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”这一表述。央行、银保监会联合会议内容再结合日前提出的“两个维护”，表明要坚持“三稳”目标和“房住不炒”，在行政调控的同时，也要关注房地产金融合理的市场需求。“未来，预计金融方面将围绕调节奏，保稳定两个关键词进行。政策内容：会议认为，近年来，金融部门全面落实房地产长效机制，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，保持房地

4、产金融政策连续稳定，在服务实体经济、推动经济转型升级和促进房地产市场平稳健康发展中发挥了积极作用。会议强调，金融部门要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，持续落实好房地产长效机制，加快完善住房租赁金融政策体系。会议要求，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。政策解读l8月5日关于进一步完善商品住房限购政策的公告7一、政策导向解读：此次出台的新规，旨在遏制“假离婚”购房，也是落实中央关于加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作会议的精神，保持调控定力不动摇。政策明确夫妻离异的，若原家庭在离异前已拥有2套及以上住房，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购房。为落实“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，北京市保持从严调控的政治定力，着力“打补丁”“堵漏洞”，为全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展，北京还将不断完善

5、和用好政策工具箱。政策内容：为落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，完善房地产市场调控长效机制，促进房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，现将有关事项公告如下：夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。本公告自2021年8月5日起施行。政策解读二、行业动向类别行业动态房企动态“城市复兴官”首开集团致力创造美好生活保利地产证券名称变更为“保利发展”恒大拟99.93亿转让盛京银行19.93%股份碧桂园服务接连大额收购房地产洗牌引发物业重整中介行业我爱我家正式进驻山东省枣庄市楼市资讯北京市西城区：严禁炒作学区房对于落实不到位企业依法处理北京：短期内多次结、离婚且新购房,将被重点监控北京住建委关于对关于规范共有产权住房出租管理工作的通知（试行）（征求意见稿）2021年上半年长租市场整体回暖坚持“房住不炒”推动租购并举，北京首次发布年度租赁住房用地供应项目信息土地资讯北京产业用地改革：“先租后让”“租让结合”北京二次集中供地发布43宗，总用地规模243.7万北京规划自然资源委发布本年度第二批次商品住宅用地出让

6、补充公告8内容提要：1.严禁炒作学区房 ；2.离婚且新购房,将被重点监控；3.推动租购并举 ；4.二次集中供地发布43宗。房住不炒，调控加码北京房地产开发投资日期开发投资（同比增长）新开工面积（万）竣工面积（万）施工面积（万）销售面积（万）2020年1-8月5.70%1505.3406.112519.3489.32021年1-8月13.50%1227.3747.812875.4674.8同比-18.50%84.10%7.10%37.90%9全国房地产开发投资日期开发投资（亿元）新开工面积（万）竣工面积（万）施工面积（万）销售面积（万）2020年1-8月88454.14139916.9637107.48839733.6086039.562021年1-8月98059.73135502.0846738.95909992.02114192.81同比10.9%-3.2%26%8.4%15.9%今年1-8月份，全国和北京房地产指标数据中，房地产开发投资同比均涨幅10%以上，除新开工面积同比均下跌之外，竣工面积、施工面积和销售面积同比均有不同程度涨幅；但全国和北京开发投资累计同比增速均自2月上升至高

7、点后连续收窄，部分房企受融资政策影响有关。今年1-8月份全国和北京商品房销售面积同比继续增长，但全国销售面积增速从今年1-2月份的高位呈梯状连续回落。房地产市场投资持续增长，但新开工规模下降二、行业动向注：因全国/北京统计数据第三季度数据未完全发布，统计以2021年1-8月份数据为主。10小结n 9月底，中央接连释放稳楼市信号，央行“两个维护”对稳定市场预期、提振市场信心起到重要作用，预计四季度在“房住不炒”总基调之下，继续稳定市场预期、规范市场秩序；n 三季度从行业管控、限购政策等方向进行调控升级，受高频调控影响，市场已呈现下行态势，预计调控影响将在四季度持续显效；n 行业指标上，房地产开发投资各项指标除新开工规模下降外，其他指标均都呈现增长趋势。第二部分住宅整体市场新房商品住宅+二手住宅新房商品住宅整体（限竞房+纯商品住宅+共有产权房）市场总结12三季度新房+二手住宅共计成交7.14万套，成交总量减少14.3%，其中二手房减幅明显，为18.7%北京调控效果明显，2021年三季度北京住宅市场呈减少态势。三季度新房商品住宅+二手住宅共计成交7.14万套，环比、同比分别减少14.3%、5

8、.4%；从分市场来看，三季度新房商品住宅成交1.97万套，环比、同比分别减少2.5%、4.5%；二手住宅成交5.17万套，环比、同比分别减少18.7%、5.7%；从市场份额来看，二手住宅呈减少态势，新房住宅则小幅上升。2021年三季度，二手住宅成交占比为72.4%，环比减少3.4个百分点，新房商品住宅占比为27.6%。注：新房商品住宅包括纯商品住宅、限竞房和共有产权房三类；二手住宅成交量来源于北京建委网公示数据一、新房商品住宅+二手住宅13调控影响下，三季度北京新房商品住宅成交量、成交均价均小幅回调2021年三季度，北京新房商品住宅（含纯商品住宅、限竞房和共有产权房）成交总量为19680套，环比、同比分别小幅减少2.5%、4.5%；另外，新房商品住宅成交均价也小幅下降。三季度北京新房商品住宅整体成交均价51458元/，环比下降2%，成交结构影响下同比仍上涨7.4%。成交量价二、新房商品住宅整体（限竞房+纯商品住宅+共有产权房）14北京新房商品住宅分市场成交量结构对比：三季度，纯商品住宅成交份额首次超过限竞房，成为市场主力2021年三季度，新房商品住宅成交以纯商品住宅为主，共成交9243

9、套，占比达到47.0%，首次超过限竞房，成为市场主力。限竞房成交占比为37.5%，共有产权房占比为15.5%；与2021年二季度相比，成交量结构发生明显变化，纯商品住宅成交比重大幅上升，由39.9%上升至47.0%，上升7.1个百分点，限竞房成交比重明显下降，由45.3%下滑至37.5%，下降7.8个百分点，共有产权房成交比重由14.8%上升到15.5%，上升了0.7个百分点。成交结构分市场2021年3季度2021年2季度成交套数成交均价成交比重成交套数成交均价成交比重纯商品住宅92435801947.0%80646092939.9%限竞房73884437737.5%91434841945.3%共有产权房30493835215.5%29803030814.8%二、新房商品住宅整体（限竞房+纯商品住宅+共有产权房）2021年三季度，区域、个案等成交结构影响分市场走势不一受区域、个案等成交结构因素影响，各新房商品住宅分市场均价走向不一。海淀等优质区域拉动共有产权房市场成交均价明显上升，远郊区、恒大项目打折等影响纯住宅、限竞房市场成交均价呈现一定程度下降，但整体市场成交均价仍保持稳定；具体来

10、看，三季度纯商品住宅成交均价为58019元/，环比下降4.8%、同比微幅上升0.1%；限竞房成交均价44377元/，环比、同比分别下降8.3%、6.4%；共有产权房成交均价38352元/，环比、同比分别上升26.5%、19.0%。15均价走势二、新房商品住宅整体（限竞房+纯商品住宅+共有产权房）16三季度新房商品住宅供应量环比增幅达33%，其中纯住宅供应1.36万套，创限竞房入市以来新高2021年三季度，北京新房商品住宅整体市场（纯商品住宅、限竞房和共有产权房）新增供应量明显增加，总供应达到17189套，环比、同比分别增加33.2%和10.7%；细分市场来看，纯商品住宅供应量最高，供应13590套，环比增加29.3%、同比大幅增加73.3%；限竞房新增供应3599套，环比大幅增加134.6%、同比减少45.0%；共有产权房三季度无新增供应。供应走势二、新房商品住宅整体（限竞房+纯商品住宅+共有产权房）2021年三季度，北京新房商品住宅供应结构未发生明显变化，纯商品住宅依旧保持主力，供应套数占比达79.1%，其次是限竞房占比20.9%，共有产权房无新增供应；相比2021年二季度，纯商品住

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