盘锦金信房地产公司建设年丰雅筑住宅小区项目可行性研究报告.doc

目 录第一章 概 述 1一、主要经济技术指标 1二、可研报告编制的指导思想 2三、可研报告编制依据 3四、可研报告编制原则 4五、研究范围 4第二章 项目建设地点背景及状况 5一、田家镇简介 5二、镇容镇貌焕然一新 6第三章 项目建设的必要性及可行性 8第四章 销售市场预测 13第五章 项目所在地自然条件及设计方案 16一、项目建设地点自然条件 16二、设计说明及设计构思 17三、技术要求及执行技术标准 23第六章 环境保护与综合利用 26一、环境质量现状 26二、工程对环境的影响 28三、环境规划目标 29四、环境影响减免对策及措施 29五、污染的控制及生态环境的保护 30六、环境影响评价结论 31第七章 消防与安全措施 32一、消防组织建设 32二、消防设施建设 33三、消防业务建设 34第八章 建设项目实施管理及建设工期 36一、实施办法 36二、项目管理 36三、工程建设管理 36四、项目工期 38第九章 项目投资估算 39一、项目投资估算 39二、财务分析 40三、社会效益分析 41第十章 结 论 42盘锦金信房地产开发有限公司建设年丰·雅筑住宅小区项目可行性研究报告第一章 概 述项目名称：年丰·雅筑住宅小区项目项目开发单位：盘锦金信房地产开发有限公司项目建设所在地：大洼县田家镇一、主要经济技术指标1)项目总投资：126000万元(1.26亿元)2)资金来源：全部自筹3)项目规划占地面积：7.88公顷 118.2亩 78799.2l㎡(其中：居住区用地5.73公顷 85.95亩 57299㎡)4)项目建设期：2009年9月20日开工建设至2010年11月30日全部竣工5)总建筑面积：81000㎡ (其中：配套公建面积1700 ㎡；一层车库面积4200㎡；会所面积1200㎡：住宅面积73900㎡)6)居住户数：896户，居住人口：2867人7)容积率：1.48)建筑密度：24％9)道路占地率：11.7％(6704㎡)10)绿化占地率：36％(20628㎡)11)地面停车率：7％ 二、可研报告编制的指导思想 改革开放以来，大洼县呈现出综合实力增强、发展速度加快、经济效益提高、产业结构优化、投资环境改善、重大项目增多、人民生活水平明显提高和社会全面进步的良好态势，为全面振兴大洼经济，加快实现全面小康社会目标，预计到“十一五”期末，大洼县社会生产总值达到62.5亿元，人均生产总值达到2000美元，年均增长15.7％，田家镇提出今后5～10年内要达到“农业发展产业化、工业发展集约化、三产发展多元化、镇区建设城镇化、特色化、社会事业体系化”的奋斗目标。

围绕“总体规划”的实施，田家镇全面加快建设步伐，建设特色园区，加强环境建设，实施招商引资，构建和谐田家建设社会主义新城镇是我国现代化进程中的重大历史任务，田家镇从生产发展、生活宽裕、城镇文明、镇容镇貌整洁、管理民主等方面，坚持从实际出发，扎实稳步推进环保型城镇建设，推进田家镇工业化、城镇化和现代化进程，努力在城镇建设上走在全省前列田家镇地理位置独特，交通十分发达，作为大洼县中心镇之一，又被称为大洼县的“北大门”，相临盘锦市区，将拉动周边场乡镇共同发展，尽快实现大洼县“十一五”发展规划 在大洼县“十一五”计划指导下，田家镇紧紧围绕“抓发展、保稳定、争先进”三个主题，坚持科学发展观，以“发展、和睦、强镇”为主线，大力实施工业强镇、农业稳镇、三产兴镇、城建美镇的“四大战略” 盘锦金信房地产开发有限公司在这块沃土上，得到了长足发展，企业已有一定的资金积累，经做广泛的市场调查后，决定在大洼县田家镇建设年丰·雅筑住宅小区项目，该项目规划占地面积7.88公顷，总建筑面积78799平方米，本项目从2008年4月份开始准备前期工程，2009年9月份开始动工兴建至年末完成小区项目内的六通一平工作及所有楼房的基础建设，2010年4月份至2010年11月末小区项目全部竣工并达到入住条件。

本项目建成后可安置就业人员100人，不但为国家创造了丰厚的利税，而且拉动了周边的经济发展三、可研报告编制依据本项目可行性研究报告依据下列文件和资料进行编制：1)国民经济和社会发展第十一个五年规划；2)中央富民政策指示精神；3)《大洼县第十一个五年计划内的经济和社会发展规划》4)田家镇总体规划；5)国家和行业颁发的有关规程、规范和技术规定；6)双方签订的项目咨询合同四、可研报告编制原则 1)按照大洼县田家镇的发展规划及本项目土地批复等的相关资料，合理确定项目的建设规模、系统方案，合理安排工程计划，全面提高经济效益 2)根据可行性研究报告编制的原则、规范及经济分析等有关规定五、研究范围 按照规划，年丰·雅筑住宅小区项目规划总用地为118.2亩地，其中居住区用地85.95亩，其它用地32.25亩，本项目拟建22栋住宅楼，其中6层为15栋，小高层(11层)为7栋 研究范围包括：土建、园林绿化、给排水、供电、供暖等项目投资估算、经济评价第二章 项目建设地点背景及状况一、田家镇简介 田家镇位于东北松辽平原南端，辽河下游的盘锦市南部，全镇区域总面积76平方公里，辖12个行政村，入驻镇内企业上百家，田家镇现有居民6.5万人，随着商住小区的建成，到2008年末将达到8.5万人，规划期末将达到13万人口。

田家镇是一个以农工商为一体、文化教育、卫生、交通、通迅、金融门类齐全综合型小城镇，镇内建有四大生态小区，极大地改善了人文环境三条商业街及综合农贸、机动车交易、建材三大市场，市场辐射周边四市六县，年交易额超过2亿元 做为人洼县的北大门——田家镇，在小城镇建设发展中，勇于探索，充分利用地域优势，提升城镇化：进程，先后获得“全国创造文明村镇工作先进村镇”、省市“文明镇”、“小城镇建设先进单位”、“辽宁魅力乡镇二十强”等称荣，充分显示了田家镇经济的强势发展和新农村建设的辉煌成就田家人用激情成就了梦想，打造了全国文明村镇的品牌，田家人用拚搏铸就了辉煌，描绘全国环境优美村镇的画卷，文明和谐发展了新田家田家正以全国发展改革试点镇的英姿，迎接着四面八方投资商的到来 交通： 田家镇交通十分便利，大锦线和沈山线在镇区域内交汇，国道305线从镇中心南北贯穿，盘海营高速公焉横贯东西，距盘锦火车站18公里，南距盘锦港45公里二、镇容镇貌焕然一新 全镇人口6.5万人，其中固定人口6.0万人，镇内已建成四大生态小区，各小区环境优雅、功能齐全，建筑风格独具匠心，共同点缀着田家镇容镇貌，全镇各行政村按照镇内总体规划，村村修黑色路面，绿树成荫，全镇正向和谐小康社会迈进。

田家镇高度重视经济建设，给全镇经济发展提供充分的优惠空间，招商引资取得了新的突破，以园区为中心，增强聚集企业功效，举全镇之力开发建设高科技园区，强化全镇工业发展“一盘棋”思想，制定各项优惠政策，全力开展招商引资，调整产业结构，用工业化理念求发展 初步核算，2007年全年地区生产总值553.6亿元，按可比价格计算，比上年增长8.1％其中，第一产业增加值56.2亿元，增长7.5％：第二产业增加值398.6亿元，增长7.2％，其中工业增加值373.8亿元，增长7.2％；第三产业增加值98.7亿元，增长11.5％三次产业分别拉动经济增长0.8、5.2和2.1个百分点三次产业增加值占生产总值的比重分别为10.2％、72.0％和17.8％年人均生产总值42290元，按可比价格计算，比上年增长7.3％ 田家镇为全面实施社会主义新农村建设和加大招商引资力度，筑巢引凤，招入盘锦金信房地产开发有限公司，开发建设年丰·雅筑小区项目，该公司在我市房地产行业中属龙头企业，他的开发带动了周边的经济形势的发展，千余人得到了再就业，促进了我市经济发展，人民的安居，下岗人员的再就业，为盘锦市的繁荣起到了主导作用。

第三章 项目建设的必要性及可行性 l、依据国民经济和社会发展第十一个五年计划，全面实施田家镇“十一五”计划 “十一五”时期，田家镇正处在飞速发展阶段，以繁荣小城镇经济，促进小城镇健康发展为目标，优化产业结构调整，推进新型工业化、农业产业化、现化代进程，坚持用工业理念谋划农业发展，推进农村城镇化进程，按照加快产业聚集和发展循环经济的理念，推进田家镇工业园区建设，搭建接续产业快速发展，构建和谐田家，建设社会主义田家新农村 田家镇小城镇建设发展日新月异，紧锣密鼓，这里塔吊林立，一个个德式、南国风情小区在诞生，实施绿色空居环境，不断加大住宅开发建设力度，通过几年来的建设，形成了生态小区、东方小区、富田小区、昆仑云景小区、格林小区、亿居等十余个生活小区，建筑面积达60万平方米之多，极大地改善了人文环境，提升了小城镇建设品位 全镇各行政村全部按照《田家镇城镇总体规划》和《田家镇生活区控制性详细规划》步步落实，全镇面貌焕然一新，如今的田家镇，用诗一般的语言，谱写着和谐、文明、创新发展的主题；如今的田家人，用铁一般的诺言，打造着团结、勤奋、诚信、拼搏的品格，如今的新田家，如一轮喷发的朝阳，期待着人们的祝福，期待着大家的光临! 2、保护环境、保护耕地，改善投资环境，为扩大招商引资奠定基础。

本项目在闲置土地上兴建，不占用耕地，该项目建设统一规划，节约土地，节约资源，逐步改善原镇老平房区面貌，彻底改变镇内处处冒烟及脏乱差的面貌，做到入住户资源共享，公益事业共享，处处体现花香鸟语生态田家景色 小区建设将逐步完善全镇投资环境，加大招商引资力度，筑巢引凤将又吸引一大批企业入住田家工业园，工业企业的发展必然拉动现代化农业建设，加快农业科技进步，加强农业设施建设，调整农业生产结构，转变农业增长方式，提高农业综合生产能力，使镇域经济发展壮大 3、镇域经济发展，为建设社会主义新农村奠定基础 镇域经济发展，必然加快农村公共事业和文化教育事业发展，同时也增加农民收入，让农民从传统农业中走出来，奔向现代农业，通过中心厂(场)作用，带动农民共同致富，共同建设小康社会 4、解决下岗职工再就业，为政府减负 十五期间，我市将有6万人面临就业和再就业问题，如此巨大的就业人群，无疑会给社会带来巨大的压力，盘锦星辉石油化工有限公司燃料油、润滑油、基础油深加工项目建成后，可安置百余人下岗职工再就业，不但为政府减轻了负担，而且创造了经济效益和社会效益 5、地理位置得天独厚 按照田家镇整体规划，田家镇要建设成为综合型小城镇，具有较强的集聚和辅射能力，加之相邻市区及四通八达得天独厚的地理环境和优越的交通条件，田家镇新加坡花园小区工程建设，必将会改善田家镇的投资环境，加快招商引资和整体规划步伐实施，促进农村产业结构的调整，加快镇域经济乃至全县经济和社会的发展。

依据盘锦市总体规划，田家镇政府路东规划为服务商贸住宅综合区域田家镇毗邻市区，南有盘海营高速公路，北有环城路，庄林公路从镇中心贯通，对外交通十分便利经过多年建设已成为大洼县招商引资、对外开放的窗口是我市经济最活跃，交通最发达，基础设施最完善的龙头乡镇，集政治、文化、商贸为一体的经济中心城镇之一 “十一五”期间，为振兴辽宁老工业基地，加快城镇改造建设步伐，加强中心镇，小城镇建设，有利于促进城乡一体化进程 该项目周边环境： 该项目选址于田。