商品房预售款监管模式比较.docx

商品房预售款监管模式比较房地产市场CHIM舶札ESTE商品房预售款监管模式比较文志敏成都市房屋产权监理处,国内预售款监管制度地方规定比较分析《城市商品房预售管理办法》规定：商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定在《城市房地产管理法》上位法有原则性规定的情况下，赋予了地方房地产主管部门制定具体操作规范的权力•早在1998年，《广东省商品房预售管理条例》即以专章形式确立了商品房预售款的监督管理规则，对预售款的概念，范围，监管形式，监管周期，监管主体，操作模式，监管收费等均作出了明确规定，开创了国内开展商品房预售款监管工作的先河•据不完全统计，目前国内已有70余个大中城市出台了预售款监管的地方性规定•受经济发展水平和各地实践差异的影响，预售款监管的制度模式，监管力度，特色等各有不同•笔者选取了颇具代表性的部分地方规定，进行对比分析和归类总结•1•从发文主体和文件效力来看第一，地方性法规规定有商品房预售款监管的内容，效力层次最高，辖区内各地方据此进一步制定操作规范•如《广东省商品房预售管理条例》，《重庆市城镇房地产交易管理条例》都有针对商品房预售监管较为详尽的规定，广州，汕头，珠海,重庆市房地产主管部门在此基础上制定了详尽的操作细则东省商品房销售条例》也对该省商品房预售款监管事宜作出了原则性规定，州市商品房预售资金监管办法》，《青岛市新建商品房预售资金监管暂行办法》，《昆明市进一步加强商品房预售管理实施意见》，妖津市新建商品房预售资金监管办法》，《合肥市商品房预售款监督管理暂行办法》，《湘潭市城区商品房预售款监督管理办法》，《岳阳市商品房预售款监管暂行办法》都专门规定了商品房预售款监管的原则，操作流程等，为房地产行政主管部门开展预售款监管工作提供了直接依据・第三，房地产主管部门与银行业主管部门联合发布规范性文件，对参与监管的商业银行具有较强的约束力•如《北京市商品房预售资金监管暂行办法》，《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》，《南京市商品房预售款监管办法》均有商业银行参与监管，其对银行的约束力比房地产主管部门单独发文更强•第四，房地产主管部门单独发布规范性文件，约束力相对较弱•如《福建省商品房预售管理暂行办法》，《厦门市商品房预售款监督管理实施细则》，《成都市商品房预售款监管办法（试行）》及其实施细则，是房地产主管部门单纯发布规范性文件的典•型代表・2•从监管主体，监管模式和监管周期来看第一，由房地产主管部门或设立专门的主管机构集中监管•如厦门市由交易中心直接负责预售款监管，青岛市国土房管局下设房地产交易资金监管机构直接负责新建商品房预售资金的具体监管工作，广州市房地产中介服务管理所下设商品房预售款监督管理小组对广州市商品房预售款实行”全程全额”监督管理・表1：各代表城市监管主体，模式，协议比较废丝直扬cjwRE肛ES伍项目免于城监管主体监管模式监管协议解除监管（时间监管北京监管银行商业银行监管，主管部门开发商与监管银行双方订立完成初始登记并达到购房人无2010.12.1督查可单方办理转移登记的条件杭州监管银行银行，监理单位监管，主管开发商，银行，监理单位三方竣工验收备案无2010.11.20部门检查协议厦门交易中心房地产主管部门直接监管开发商，交易中心与开户银项目验收和施工单位出具的有2002.1.1行三方协议未欠工程款证明南京监管银行商业银行监管，主管部门开发商与监管银行双方协议建筑安装工程竣工验收备案无2007.10.1不定期抽查济南引入担保银行监管，同时引入担保开发商，商业银行与担保公竣工验收有2005.10.26公司担保司三方协议重庆银行，监工程监理与商业银行联合开发商，工程监理机构和开经规划，土地房屋，建设，消无2002.8.1理单位监管，主管部门监督设专户的商业银行三方协议防等综合验收合格广州1998.10.1专设监管市房地产中介服务管理所预售款监理小组始登，开发商及竣工验收并办理初记无7.13小组下设预售款监督管理小组商业银行三方协议5.30青岛专设监管房管部门专设的资金监管监管机构，开发商，监管银行三方协议办理房地产初始登记无2010.3.1机构机构直接监管成都监管银行商业银行监管，主管部门开发商与监管银行双方协议竣工验收备案无2010.11.1督查第二,通过引入担保单位全程担保的形式，进行重点监管.如”济南模式”济南市引入担保公司全程担保制度，预售款的监管采用由预售人委托担保公司向预购人提供预售款监管责任担保书的方式实施，以保证预购人的合法权益.第三，商业银行与项目监理单位联合监管模式，各司其职.最为典型的是”重庆模式”重庆市以地方性法规创设了由工程监理机构和开设预售款专用账户的商业银行联合对预售资金进行监管的新制度.第四，商业银行直接监管，主管部门监督检查.如北京，南京，杭州，成都等地推行的由商业银行作为监管的直接参与主体，监理单位负责进度需求监控，主管部门监督，抽查，检验的模式.3.从措施保障，具体操作规范来看第一，监管金额的确定，引入保证金制度或预留上浮比例.第二，与预售许可挂钩，在预售许可阶段要求提交预售款监管资料或进行专门备案・第三，选取商业银行监管的，要求独家监管或允许多家银行联合监管.第四，要求预售款实行直接入账，企业转存或截留.第五，在预售款拨付使用上，与合禁止开发甲固同备案挂层警房地产市场CmIVAREALESTATE表2:各代表城市具体操作规范比较项目监管'监管额度预售款入账，使用其他保障措施皴账户直接入账；按地下结构完成，结构封项，竣项目工程建设工验收，完成初始登记并达到购房人可单监管协议纳入预售方案，与预售许可挂北京1对1钩;预售资金进入专用账户情况进行监督费用的5%方办理转移登记的条件四个环节编制用款或实地核查计划；监管银行审核后拨付工程预算清册直接入账；逐季编制用款计划，分次申请，监管协议纳入预售方案，与预售许可挂杭州1对1钩；按月向房管部门报送工程完成的形象总额130%监管银行审核后拨付进度及预售资金收缴,支出对账单备案工程总造价的直接入账，向交易中心申请用款，交易中心监管银行需经交易中心批准同意；预售款厦门1对1入账与合同备案挂钩，未附凭证的不予登120%核准用款记备案预售款监管合同报房管部门备案：按月申建设资金总额直接入账或预售人代收后当日入账；根据报监理单位认可的建设工程完成的形象南京1对1度的120%分项工程完成的情况，分期或按月支取进度以及银行出具的预售款资金收缴，支出对账单，房管部门不定期抽查工程造价，另预售款进入专户；担保公司依据施工合同审查监管担保公司的资格；接受预售款使济南I对1约定的工程造价和监理单位出具的施工进用监督的备案；担保公司每季度汇总上报10%备用金所担保预售款上季度的收支，结余情况；度证明核定用款额度定期信用评定，并将评定结果公布申报预售许可前，制定详细的工程施工进工程建设总投直接入账，禁止代收：监理单位对协议约定度计划和资金使用计划：监管协议与预售重庆1对1资的115%的预售项目行使预售资金使用的审核权许可挂钩；预售资金监管协议备案与预售许可证及后续交易登记手续挂钩直接入账，禁止代收；监管小组审核用款，商业银行与国土房管局《房屋管理系统》款项划拨后，监控银行应填写批准书回执实行联网及数据信息共享；预售款缴存与广州全部预售款1对1合同备案与挂钩；监控银行同《房屋管理加盖业务专用章由开发企业交回国土房管系统》上对监控帐户内所收到的每一笔预部门售款作上标记项目用款计划需经监管机构审核；监管机直接入账，禁止代收：监管机构审核是否准构与银行签订资金监管合作协议，并实现青岛全部预售收入I对1予用款有关监管信息的即时传递与数据交换；房地产交易资金网络监管系统胪不超直接入账或备案次日入账,根据工程进度监管协议纳入预售方案，与预售许可挂成都110%过3表和资金使用计划用款，监管银行核准用钩；每月对上月按不低于4%的比例抽检：历个款及时处理与之相关的投诉t屉382011.7±半月刊？综合版表3:各代表城市监管处罚力度比较房地产市场CmM础EsTE项目监管变更对违规行为的处罚监管力度城市'责令限期改正，暂停所有开发项目的预售，将违法违规行北京监管银行原则上不得变更弱为公示，并记入企业信用信息系统经原监管银行，工程监理单位同意，经停止该监管项目的销售，并责令限期改正•将行为记入企杭州业的诚信档案和人民银行的企业征信系统；监管银行3弱审批程序可变更年内不得在当地行政区域内承担商品房预售资金的监管厦门原监管行的同意，经审批程序强立即停止该建设项目的销售，责令其限期改正，可处以3向监管银行和房产管理部门申请调整万元以下罚款，并承担相应责任•同时将行为记入企业的南京弱监管标的建设资金的总额度诚信档案和人民银行的征信系统；监管银行违规的不得再进行商品房预售款的监管•原开户银行，担保公司同意，并将变更责令限期改正，暂停商品房预售，并可按有关法规规定处济南强报备案以3万元以下的罚款责令其限期改正，处挪用款额5%以上10%以下的罚款逾重庆重新订立监管协议后方可终止期不改正的，注销嫡品房预售许可证》，并可降低或取消较强其开发资质，责令其改正，降低或注销其房地产开发资质，并可处以违变更专用账号经监管小组确认直接在法使用款项10%以上20%以下的罚款，通过媒体给予曝广州最强网上公布，不变更预售证光；责令银行改正和追回流失款项，暂停该金融机构所有新开设监控账户手续责令限期整改，不予拨付预售资金：监管银行违规的可终青岛原则上不予变更最强止其监管银行资格暂停该项目的预售，并可处以3万元以下罚款，不良记录记入开发企业信用档案和人民银行征信系统，同时抄送中成都原监管银行同意，经主管部门审批最弱层国土，规划等其他行政主管部门，并向社会公示；监管银行违规的不得再从事商品房预售款监管事宜I房地产市场Cm砸札EsTE钩或由主管机构审核相关申请材料，再决定是否准予用款・第六，对违反监管规定的市场主体设立处罚制度•4•从是否免于监管以及对违规行为的处罚力度来看第一，对所有开发企业，建设项目同等对待，不允许免除监管；严格监管下的例外，即允许特定情况下免于监管，以其他措施保障监管目的实现•如厦门市规定具备特定条件或资格的开发企业可申请免于监管；济南市规定，预售人向担保公司提供担保公司认可的全额反担保，可以免除监管•第二，对开发企业违反监管规定的，处罚手段通常为责令限期整改，暂停预售，处以罚款，计入信用档案并进行公示；对监管银行违反监管规定的，取消其监管资格；对于监理单位违规的，违规行为记入企业信用信息系统，并依法对相关责任单位和责任人予以处理•从表3中9个城市的监管模式来看，成立专设预售款监督管理机构是最直接监管的模式，监管力度最强；最具特色的莫过于济南模式和重庆模式，监管力度也比较强；最普遍的即是商业银行监管模式，监管力度较弱•虽然国内各地方关于预售款监管的模式可以归结为上述4种，但在具体适用和操作上仍各具特色，很难对哪种模式的优劣进行简单评判•只要适应地方实际，达到层———-—*l■■p4012o,1.7±半月刊？综合版预售款”专款专用”的目的，即是好的制度设置•二，成都市预售资金监管制度的突破和创新2010年11月1日，成都市发布《预售款监管办法（试行）》及《成都市商品房预售款监管实施细则（试行）》（以下简称《办法》，《细则》），正式启动预售款监管工作•在比较国内几种监管模式后，成都选取了相对宽松的”商业银行监管模式”对于预售资金的监管，结合成都市市场情况进行了创新，采取了较为灵活的监管方式严格监管的同时，也要考虑保持市场本身的活力，让资金发挥最大的效益•1•期前拨付成都允许期前付款并准予调用超额预售款在全国属于创新・《办法》中明确规定，预售款采用建设期前拨付：开发企业在取得预售许可开始销售后，可以根据项目预算清册和资金使用计划申请提前调用相应周期的预售款，相对于以自有资金或开发贷款垫付完成相应建设周期后再提取预售款的”后期支付”更具灵活性；同时，为避免开发企业以整个楼栋作为一个建设周期，一次性提前支取全部预售款继而”携款潜逃”•《细则》进一步规定了工程。