土地增值税总概.docx

第一章 土地增值税发展历程土地增值税就是1 99 4年税制改革推出得一个新税种，就是19 94年税制改革得重要组成部分该税种得开征对促进我国房地产行 业得健康发展,抑制炒买炒卖房地产与“楼花”得现象,避免土地资源 得浪费，合理增加财政收入等方面起到了积极得作用我国土地增值 税得发展历程与政策演变，见证了我国房地产行业得潮涨潮落一、土地增值税得概述（一）我国土地增值税得演变过程新中国成立后，我国在 1951 年开征了城市房地产税，对房产与 地产按不同得税率分别征收其中，地产按标准地价得 1、5％计征， 由产权所有人交纳后来随着城市土地得国有化，地产税被取消党 得十一届三中全会以后，国务院决定对房地产恢复征税随着我国土 地有偿使用制度改革得不断深入，税收政策也开始逐渐完善1988年 国务院发布了《中华人民共与国城镇土地使用税暂行条例》，在全国 范围内开征了城填土地使用税，对使用城市、县城、建制镇与工矿区 土地得单位与个人按占地面积定额征收1990 年针对房地产交易市 场迅速发展得情况，为健全房地产转让方面得税收制度 ，在营业税条 例中增设了“土地使用权转让及出售建筑物”税目，税率确定为转让 收入得5%；对外商投资企业征收工商统一税，税率为3%。

199 4年 新税制实行后，外商投资企业与内资一样 ，统一执行 5％得营业税政 策鉴于个人买卖房产日益增多，国家于1989 年恢复征收契税，由买 方（限个人）按交易额得6%缴纳1 9 9 3年6月，国务院根据当时房 地产“过热”得情况，提出了加强宏观调控得意见，明确指出:要尽快 开征土地增值税，调节土地增值收益，维护国家权益为此，国务院于 1993年12月发布了《中华人民共与国土地增值税暂行条例》，土地 增值税作为新税制中得一个税种开始在全国范围内实施国务院颁布《中华人民共与国土地增值税暂行条例》以后,引起 了社会各方面得广泛关注,国内外房地产开发商通过各种渠道反映了 她们得意见与要求财政部、国家税务总局在与有关部门一起研究草 拟《中华人民共与国土地增值税暂行条例实施细则》得过程中,认真 吸取了海内外特别就是香港房地产开发商们得意见与建议,并对她们 所反映得问题与存在得疑虑进行了耐心得解释为了使《细则》制定 得更加完善与合理,财政部、国家税务总局在广泛听取各方面意见得 基础上,与有关部门一起进行了深入得研究与论证 ,吸收与采纳了各 方面得合理意见与建议为了进一步明确政策界限,充分体现出土地 增值税得政策精神,在制定《细则》时对《条例》作了一些完善与补 充,使《条例》与《细则》既符合当前得实际情况,又具有可操作性。

在这种情况下，财政部于1 9 95年1月发布了《细则》，土地增值税 开始在全国范围内实施二）土地增值税出台得背景自改革开放以来，随着经济体制改革得深入进行，我国对土地使 用制度也逐步进行了改革，实行了有偿使用、允许国有土地转让使用 权得新政策，从而促进了我国房地产开发与房地产市场得迅速发展 现在，我国房地产开发与房地产市场已形成了很大规模从总得来瞧，我国房地产开发与房地产市场得发展，对于合理配 置土地资源，提高土地使用效益，改善城市设施与人民生活居住条件， 以及带动相关产业得发展，都起了很好得积极作用但就是，由于有关 管理制度不健全、不配套，再加上管理不严，也出现了一些问题主 要就是:房地产开发过热，投入开发得资金规模过大，“炒买炒卖”房 地产得投机行为盛行，房地产价格上涨过猛，有些土地资源浪费严重， 土地增值收益国家收回较少,对国民经济得发展造成不良影响在这 种情况下，国家为了兴利抑弊,将采取各种政策措施进行综合治理 , 以促进房地产开发与房地产市场健康发展,这其中也包括发挥税收分 配得杠杆作用对其进行调控三）开征土地增值税得立税原则 由于我国房地产市场发展得时间不长,许多作法尚不规范，《中 华人民共与国城市房地产管理法》出台得时间也不久，因此，设置土 地增值税有一定得难度。

设置土地增值税所遵循得主要原则，就是对 转让国有土地使用权、地上得建筑物及其附着物（简称转让房地产） 所取得得增值收益征税,在土地（房地产）转让环节计征,不分纳税人 性质,增值多得多征,增值少得少征,无增值得不征着重于调节转让 房地产得过高收益,抑制房地产得投机、牟取暴利行为,保护从事正常 房地产开发得房地产商得合法权益，促进房地产开发与房地产市场得 健康发展按照这个原则,在《条例》与《细则》规定中已充分体现 第一,无论就是单独转让土地使用权或就是房屋产权与土地使用 权一并转让得,无论就是新开发建造得商品房还就是原有得存量房地 产,只要转让,均应计征土地增值税第二，一切单位与个人,不分内资与外资,不分经济性质,即不论 就是国有企业、集体企业、私营企业、个体工商户,还就是外商投资 企业；不论就是我国公民、港澳台同胞还就是外国人,不论就是专营 房地产开发还就是兼营房地产,只要其有偿转让房地产，就就是土地 增值税得纳税义务人，就应当根据其土地增值收益按照土地增值税得 规定纳税第三,土地增值税以转让房地产得增值额为计税依据 ,并实行四 级超率累进税率,对增值率高得多征,增值率低得少征,并体现对过高 增值收益进行调节得作用。

第四,为了维护房地产开发商正常开发得合理权益 ,使其能够取 得一定得投资回报率,对房地产开发商为取得土地使用权所支付得价 款、用于开发土地及建房得成本与规定得费用，可以在扣除项目金额 中进行扣除并参考国内外从事房地产开发得基本投资回报率以及考 虑通货膨胀因素,对从事房地产开发得纳税人，按取得土地使用权所 支付得金额与房地产开发成本之与加计 20%得扣除这样,一方面制 约与抑制了房地产得投机与“炒”卖;另一方面又保护了正常得房地 产开发商得利益第五,考虑到我国得现实情况，为改善人民得居住条件,对从事普 通标准住宅建设得单位与个人给予一定得税收优惠;对于个人转让自 有住房以及国家因市政规划、重点建设得需要而征用或由纳税人自行 转让得房地产,也给予一定得减免税照顾四）开征土地增值税得作用在我国开征土地增值税具有以下几方面得作用:第一,开征土地增值税,有利于抑制房地产得投机与炒卖活动,防 止国有土地收益得流失由于土地增值税以转让房地产得增值额为计 税依据，并实行超率累进税率，对增值多得多征，对增值少得少征， 就能在一定程度上抑制房地产得投机活动,同时又限制了炒“地皮” 现象得发生国家在全国范围内统一开征土地增值税,规范了各地收 取土地增值费（土地收益金）得政策不一致得情况,这也完善了我国市 场经济得法制。

第二,开征土地增值税，有利于增加财政收入第三，房地产产业作为我国今后在很长一段时间内要重点发展得 产业，这无疑就是一块有待开发得新税源（到2 000年，第三产业得增 加值要求达到国民生产总值得3 5%至3 8%）,而在第三产业中，房地 产业就是高附加值产业 ，其支柱产业得地位日益明显 ，这就是我国新 税源得重点据了解，台湾得土地增值税占整个工商税收得 15、7%， 而在美国，房地产价值在6000亿美元以上，全国2/3得有形资产就 是房地产，我国深圳得土地收入，目前也占有其全部财政收入得1 0% 以上开征土地增值税，从财政角度上瞧就是有必要得第四，开征土地增值税，符合对税制改革得总体设想，有利于建立 分税制财政体制土地增值税具有良好得收入前景，为扩大地方税收 入规模，进而建立完全得分税制体制创造了条件另外，与营业税得有 关规定共同配合可以抑制炒买炒卖房地产得投机行为;土地增值税与 所得税相接合，能够调节目前房地产业税负偏轻得情况同时土地增 值税为今后进一步扩大我国得财产收益税制创造了条件五）我国土地增值税得特点 由于我们过去长期忽视土地得价值，在房地产市场交易中往往就 是将房价与地价合在一起，混为一谈;或者就是房价中含有地价因素， 地价很少独立存在或表现出来 ，这就给计征土地增值税带来一些难 度。

为了贯彻土地增值税得立法宗旨，同时又切合我国当前得实际情 况，故将税名确定为土地增值税 ，明确这个税种所调节得对象就是土 地增值收益同时为便于操作，规定计税依据为转房地产得收入减去 扣除项目金额后得余额这样，在计算增值额时就不必区分到底就是 什么增值，而一概作为计税得依据土地增值税得主要特点就是: 第一，土地增值税就是在房地产得转让环节征收，每转让一次就 征收一次土地增值税这一点与营业税有些类似第二,土地增值税以转让房地产得所取得得增值额为计税依据 在计算土地增值税时,要以转让房地产得收入减去规定得扣除项目金 额后得余额来计征这一点与企业所得税有类似得地方第三,土地增值税在旧房得征管上采用以房地产得评估价格或重 置成本价作为一种客观得标准或参照得标准这一点与财产税有一定 得共性第四,土地增值税就是贯彻国家宏观调控政策而出台得一个税种, 就是国家利用税收杠杆对经济进行必要得调节 ,具有特定得开征目 得因而这个税又就是一个特定目得税六）我省土地增值税发展历程我国《土地增值税暂行条例》于1993年12月13日正 式发布（国务院令 138 号），由于《土地增值税暂行条例实施 细则》于1 995年1月27日发布，虽然公布执行时间为19 9 4年1月1日，实际上全国土地增值税贯彻会议于1995年 3 月在北京召开。

会后各省要宣传、贯彻,以及有些政策需报 省人民政府批准 ，如普通标准住宅得具体标准问题 ;利息扣 除得具体比例问题等，各省得贯彻会议大部分都就是1995 年 下半年召开，因此，土地增值税基本上就是1996 年开始征收 得土地增值税开征十几年来，经历了三个阶段：1、第一阶段（199 5—20 0 2年）维持阶段第一步（1995—2002 年）准备、观望据了解，土地增值 税开征以来，部分省普通标准住宅得标准到1 9 9 6或1997 年才经政府批准土地增值税预征率确定得都比较低 ，大部 分省市确定在 1%或0、5%以下土地增值税形同虚设客 观上讲有两个原因：一就是自1 9 9 8年起房地产行业进入困 难时期，大量空置商品房产生，1 9 9 9年7月，财政部、国家 税务总局下发了财税字〔199 9〕210号通知规定:1 998年 6月30日建成尚未售出得商品房，在2 0 00年底前销售得免 征营业税、契税；房改房免征营业税二就是 1999 年部分 人士提出了取消土地增值税国家税务总局于1 999年 10 月在武汉召开部分省市参加得座谈会 ，其中一个议题就就是 取消土地增值税当时与会代表不同意 ，主要原因就是地方 税得税种应当保留，纳税存在困难得，可暂免征收。

2、 第二阶段（2 00 3—20 0 6年）启动阶段随着房地产行业走出低谷，尤其就是2003 年开始房地 产行业步入高速发展 ，各地对土地增值税得重视程度也在不 断提高，征管力度也不断加强我省从 2004 年 6 月出台了 土地增值税核定征收率后，收入大幅度增加，2004 年土地增 值税收入1、7亿元；20 0 5年度2、83亿元；200 6年度4、 59亿元税收得作用逐渐显示出来3、 第三阶段（2007 年以后）成熟阶段（1）土地增值税进入快速通道2007 年开始，我省房地产行业步入快速增长 ，税收贡献 越来越大，其主要原因：一就是加强房地产行业得管理，按 照总局提出得房地产行业一体化管理得要求 ，加强房地产交 易得管理，各地逐步进驻房地产交易大厅，截止 2008 年上半 年全部进驻，并开设征税窗口二就是按照国税发〔 2006〕 187 号通知要求，加强土地增值税清算工作 ，2007年清算房 地产开发项目 20 余项，增加收入7 00 余万元三就是及时 调整土地增值税核定征收率，即由原来得 1％调整为:普通标 准住宅1、5%、土地5%、其她房地产项目（除前两款）3、5%。