2023年关于我市大力发展房地产业的调研报告.docx

2023年关于我市大力发展房地产业的调研报告 关于我市大力发展房地产业的调研报告 为全面了解我市房地产业的发展历程及现状，分析存在的问题，研究和提出相应的对策建议，市发改委服务业科就我市房地产业的相关问题进行了专题调研，报告如下： 一、我市房地产业的发展历程及现状 新中国成立至改革开放前，辽阳的房地产业经历了一个从初步发展到逐渐萧条的过程建国初期，辽阳市政府加强对房地产市场的管理，房地产买卖、租赁和抵押活动频繁党的八大以后，确立了社会主义公有制在房地产中的主体地位房地产业失去了市场的基础，作为一个行业逐渐萎缩 上世纪70年代末至90年代初，党政机关和企事业单位纷纷开始兴建职工住宅楼，并以福利的形式分配给本单位职工这类住宅楼大多数建造于本单位周边的土地上，小区的规模与环境较差，但总量大在这一时期，辽阳市房地产企业以国有为主，数量少，开发量也小，市场化程度很低居民以单位福利房为主要居住场所，只有极少数居民购买商品房，房地产市场还没有真正走向普通市民 随着改革开放的不断深入，市场经济体制的逐步完善，国有土地使用权有偿出让、城镇住房制度改革和住房公积金制度等相关政策的陆续出台，我市房地产市场开始逐渐发育、成长。

1998年7月，国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，停止实物分房，实行货币分房，建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，标志着房地产业发展真正地走向了市场，真正地走向了普通大众我市房地产业随之进入了快速发展阶段，房地产市场日趋活跃，商品房销售快速增长，房地产企业实力也逐渐增强，居民生活环境和居住条件都得到了改善和提高特别是近些年，随着我市工业化和城市化进程的不断加快，居民收入和消费需求稳步提高，共同构筑了房地产市场繁荣的社会经济基础，也为我市房地产业蓬勃发展提供了广阔的市场空间，房地产开发投资、商品房施工面积、商品房销售面积和商品房销售额均不断增长2023年全市房地产开发投资为23.6亿元，增长53.6％，占全社会固定资产投资的13.1%；商品房施工面积212.3万平方米，增长38.9%；商品房销售面积109.9万平方米，增长70.2%；商品房销售额 24.6亿元，增长86.6%2023年房地产开发投资为30.8亿元，同比上涨30.5％，占全社会固定资产投资的13.1%；商品房施工面积257.6万平方米，增长21.3%；商品房销售面积112.6万平方米，涨幅为2.5%；商品房销售额29.7亿元，增长20.7%。

2023年（预计，下同）全市房地产开发投资为43.2亿元，比去年上升40%，占全社会固定资产投资的12.3%；商品房施工面积382.3万平方米，同比上涨48.4%；商品房销售面积130.8万平方米，涨幅为16.1%；商品房销售额38.8亿元，比去年增长30.7%在房地产开发建设中，商品住宅建设投资主体地位突出2023年，商品住宅投资为19.3亿元，增长 92%，占当年房地产开发总投资的81.8%；2023年，住宅投资为22亿元，增长14%，占当年房地产开发总投资的71.4%2023年，商品住宅投资为26.1亿元，增长 18.6%，占房地产开发总投资的60.4%从上面的数据可以看出：全市房地产开发投资和商品住宅投资数额逐年增加，这说明房地产开发商十分看好在辽阳投资发展的前景但由于受到国际金融危机的冲击，我市房地产业在2023年也遇到了一些困难房地产开发投资、商品房施工面积、商品房销售面积和商品房销售额的增速与2023年相比，分别下降了23.1个百分点、17.6个百分点、67.7个百分点和65.9个百分点2023年末商品房空置面积为53.7万平方米，比2023年末上升4.9%面对严峻复杂的形势，市委、市政府全面分析、准确判断、果断决策、从容面对，出台了一系列推动房地产业健康发展的政策措施，如《关于促进我市房地产业又好又快发展的实施意见》（辽市政发【2023】32号）和《关于促进我市房地产业又好又快发展的补充意见》（辽市政发【2023】39号），以应对这次金融危机给我市房地产业带来的不利影响。

2023年末，商品房空置面积为37.0万平方米，比2023年末下降31.1%充分说明了这些政策措施对于提振信心、活跃市场、促进住房消费发挥了重要作用，有效地遏止了增速明显下滑的态势，实现我市房地产业形势回升向好 随着我市房地产业的发展繁荣，商品房平均销售价格（商品房销售额除以商品房销售面积得出）也呈现逐年递增趋势2023年，商品房平均销售价格为1745元/平方米，2023年上升为1935元/平方米经过2023年的小幅上涨，我市商品房平均销售价格突破了2000元/平方米关口，为2050元/平方米此后，我市商品房平均销售价格呈现了明显的上升趋势2023年为2238元/平方米到了2023年，商品房平均销售价格在2023年每平方米上涨188元的基础上，出现了较快的涨幅，达到了2638元/平方米2023年，我市商品房平均销售价格继续上扬，为2967元/平方米，但仍低于全省4034元/平方米的商品房平均销售价格在近三年的时间，我市商品房平均销售价格由2238元/平方米上涨到2967元/平方米，涨幅为32.6%造成我市商品房平均销售价格呈持续走高态势的主要原因是居民可支配收入大幅增长、百姓改善住房的实际需求、城市化进程的加快、楼盘开发成本的增加以及市容市貌日新月异的变化。

目前，我市正按照住宅地产、商业地产、工业地产 “三箭齐发”，新城地产、老城地产“双管齐下”， 商品房、经济适用房、廉租房建设“齐头并进”的思路，加速推进房地产业的发展河东新城大力开展北部回迁楼、商贸娱乐城、五星级酒店、写字楼、体育运动公园等重点建设项目；全面启动化工新材料、工业铝材、柴油机产业园等工业地产项目；重点策划、包装和招商中央广场项目、东京城项目、一河两岸滨水商业项目、滨水生态住宅开发项目、河东医院项目和大剧院项目辽阳县根据新的县城总体规划，加快中心镇、示范镇、“城中村”改造步伐，大力发展工业和商业地产开发，特别是要加快建设高压共轨10万平方米、三三机床5万平方米、万兴达3万平方米、汇福汽车2万平方米和山川电器1万平方米等工业地产项目灯塔市加快实施万宝桥村500户居民的整体搬迁工作重点对城区500亩净地实施“招拍挂”出让，新增城市开发面积50万平方米白塔区以老城区改造，产业“退二进三”为重点大力打造精密元件、解放小学、新运大街西段、辽纺厂区和湖畔新园、滨湖花园、名学苑、光辉农民新村等房地产开发项目，推进西关商业区 2、 5、7号地块及剧院南侧地块招商项目的落地。

文圣区以三级以上干道沿街危旧楼房、平房区拆迁改造、城市北部开发为重点，全面推进房地产开发重点实施魁星楼复建、襄平阁、新华路北三组团、中华大街建发高层东侧、天齐棚户区西侧、普化小学南侧等地块的房地产开发项目太子河区以城市南部2.2平方公里开发建设为重点，加快实施城市南部商住项目、实正地产高档商住开发、电力开发公司住宅以及东电家园、晟雅格林、“炮旅”商住等房地产开发项目宏伟区重点实施辽化 二、 三、四生活区旧城区改造、大打白村整村异地迁移工程和徐家、杜家、小打白村农民新区建设工程，加快推进城市南出入口和文圣路南段两侧开发改造弓长岭区重点实施以北出入口改造为重点的北部优化整合工程，推进孙家寨、新三官、小渔村等地块的房地产开发和主要交通干道两侧的危旧房屋拆迁改造工程，全力推进东鑫果园二期、陈家、龙峰园等棚户区改造和柳河村等农民新村建设工程 2023年，我市房地产业计划完成总投资64亿元，力争完成72亿元；商品房销售额46.33亿元，力争完成49.9亿元全市房地产业开发建设施工面积计划总规模640万平方米，力争完成720万平方米其中：住宅地产479万平方米，力争完成539万平方米；商业地产86万平方米，力争完成97万平方米；工业地产75万平方米，力争完成84万平方米。

二、我市房地产业发展过程中面临的困难和问题 随着市场经济的发展和住房制度改革的不断深入，辽阳市房地产业正在迅速发展壮大，房地产市场持续活跃，开发规模不断扩大，开发档次逐步提高，建设了佰亿丽景茗城、罗马假日、龙鼎山庄、文成尚品等一批精品小区房地产业在我市国民经济中的地位和作用日益突出，已成为一个独立的产业，为我市保增长、扩内需、惠民生提供了强有力的保障，铸造了辽阳城市变迁和人居发展的辉煌历程但在发展过程中也存在一些困难和问题，主要表现在： （一）房地产开发企业资金链紧张，出现“钱荒”现象 房地产属于典型的资本密集型产业，资金投入量大，建设周期长而我市房地产开发企业以中小企业居多，自有资金少，以期房预售为主，主要依靠滚动发展在房地产销售旺季，房屋销售顺畅，资金回笼快，扩大投资呈良性发展趋势；但在销售淡季，特别是受08年金融危机的影响，商品房销售面积和销售额增速明显放缓，资金周转困难，赖以发展的资金链受到了较大的影响 （二）老城区土地资源有限，房地产开发规模小 土地资源是房地产业发展的命脉，因此土地资源的合理利用是实现房地产业高效、有序和可持续发展的物质基础和必备的硬件条件。

由于我市老城区的建筑密度不高,没有统一的格局规划，导致老城区可用于房地产开发的土地日益减少，从而造成我市组团化、规模化房地产开发比例不高，难以实现房地产的规模效益，出现单打独斗、见缝插针、新旧混杂、不成规模的现象 （三）我市的房地产开发企业规模小、经营实力不强 我市的房地产开发企业从九十年代初期的8家发展到现在的99家，涌现出佰亿、荣兴、建发等具有一定规模的开发企业但总体上仍处于规模不大、结构不尽合理的状况，整体实力不强目前，我市还没有一级资质房地产开发企业，二级资质企业也仅为2家，三级资质企业、四级资质企业分别为27家和1家暂定资质企业69家暂定资质企业占我市房地产开发企业的比例为69.7% （四）住宅区的配套设施尚不完善 目前，我市的部分房地产企业十分注重商品住宅楼的开发建设，忽视了对小区配套环境的营造，不能充分挖掘房地产作为特殊商品的潜在价值，也给我市今后的城市物业管理工作和人民群众的生活带来了许多不便反映比较突出的问题有：小区内的配套设施不到位，如供暖、排污工程未完善；小区内绿地太少，休闲场所待续建 （五）经济适用房和廉租房建设比例不高, 住房供应结构不合理 2023年，我市开始经济适用房、廉租房建设，经过3年的努力，相继开发了裕隆、繁荣家园等小区，解决了大批困难群众的住房问题。

2023年，全市经济适用房、廉租房建设面积分别为5万平方米(702套)和0.5万平方米（100套）；2023年上升为26.5万平方米（3883套）和2.12万平方米（447套）；2023年达到31.4万平方米（4012套）和9.8万平方米（2405套）但仍处于增长慢、建设比例小的状况；而且部分经济适用房还存在空置现象；廉租房尚没有形成完善的退出机制因此，全市房地产市场产品结构的主要问题是经济适用房、廉租房建设比例不高，房屋的高档化趋势明显, 形成住房消费市场的供求错位现象 （六）住房二级市场不够活跃 近年来，我市住房二级市场（二手房交易市场）的交易量较以往有所放大2023年，辽阳二手房交易量为41万平方米；2023年为38万平方米；2023年为84.5万平方米但我市住房二级市场相对来说还是发展缓慢，对住房一级市场的调节作用不大主要原因是房屋交易信息不畅，交易行为不够规范，相关服务发展滞后；对住房二级市场的宣传推广力度不够；消费者在购房观念上总想一步到位，二手房并不作为首选目标，对消费者的吸引力有限 （七）住宅追求高自有率，。