2022年市场比较法作业答案2011.10.pdf

学习文档仅供参考2011年市场比较法作业1、现拟采用市场法评估某房地产价格，选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关资料见下表：项目可比实例甲可比实例乙可比实例丙建筑面积1000m21200m2成交价格240 万元人民币300 美元 /m2243 万元人民币成交日期2001 年 10 月初2002 年 8 月初2003 年 2 月初交易情况-5% 0% 0% 状况因素0% +2% +5% 又知，可比实例乙、丙的付款方式均一次付清，可比实例甲为分期付款：首期96 万元；第一年末72万，月利率1%；第二年末72 万，月利率1.05%2002 年 8 月初人民币与美元的市场汇价为1:8.5，2003年 8 月初的市场汇价为1:8.3该类房地产人民币价格2001 年逐月下降0.8%，2002 年逐月上涨1.0%，2003年逐月上涨1.2% 又知 1m2= 试利用上述资料评估该房地产2003 年 8 月初的正常单价 （如需计算平均值，请采用简单算术平均值）解： （1）建立价格可比基础：甲一次付清总价)(2162653%05.11%11720000%11720000960000121212元甲单价 =2162.65（元 /m2）乙单价 =3008.5=2550（元 /m2）丙单价 =2430000 9687.6 10.764=2700（元 /m2）（2）计算比准价格比准价格甲)/(19.2722%2.11%0.11%8 .019510065.216227123m元比准价格乙)/(34.2856102100%2 .11%0 .111001002550275m元比准价格丙)/(22.2762105100%2 .11100100270026m元（3）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果估价对象价格（单价）=（2722.19+2856.34+2762.22 ） 3=2780.25（元 /m2）2、为评估某房地产的价格，选取A、B、C 三宗可比实例，有关资料见下表：项目可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格（元/m2）3800 4100 3950 成交日期2002 年 10 月 1 日2003 年 5 月 1 日2003 年 6 月 1 日交易情况-2% +1.5% 0% 房地产状况区位状况+3% 0 -1% 权益状况0 +2% -1% 实物状况-1% 0 +2% 上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。

2002 年 6 月 1 日到2003 年 3月 1 日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨1.5%以 3 月 1 日为基准， 以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2003 年 10 月 1 日的正常价格解： （1）计算比准价格比准价格A25/77.380999100100100103100%171%5 .11981003800m元比准价格B2/15.375810010010210010010098935.1011004100m元名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 8 页 - - - - - - - - - 学习文档仅供参考以 3 月 1 日为基准，以后每月递减1%，则 2003 年 3 月 1 日到 2003 年 10 月 1 日之间的价格指数分别为 100、99、98、 97、96、95、94、93比准价格C2/24.3788102100991009910097931001003950m元（ 2）求算估价对象的比准价格比准价格 =（3809.77+3758.15+3788.24） 3=3785.39（元/m2）3、为评估写字楼2001 年 10 月 1 日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：（ 1）可比实例的成交价格与成交日期项目可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格（元 /m2）6000 5800 6120 成交日期2001 年 4 月 1 日2001 年 2月 1 日2001 年 5 月 1 日（2）交易情况分析判断项目可比实例A 可比实例B 可比实例C 交易情况+3% -1% +2% 交易情况分析判断中的数据是以正常价格为准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。

3）调查获知该类写字楼的价格，2000 年 11 月 1 日至 2001 年 6 月 1 日平均每月比上月上涨1.2%，2001 年 6月 1 日至 2001 年 10 月 1 日平均每月比上月上涨1.8%4）房地产状况项目可比实例A 可比实例B 可比实例C 因素 1 +2% +4% 0 因素 2 -3% -1% +5% 因素 3 +6% +2% -3% 房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1 是因素 3 的 4 倍，因素2 是因素 3 的 1.67倍房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度2001 年考试题）解： （1）交易情况修正系数可比实例A=100/103 可比实例B=100/99 可比实例C=100/102 （ 2）交易日期修正系数可比实例A0999.1%8.11%2 .1142可比实例B1265.1%8 .11%2.1144可比实例C0869.1%8 .11%2.1141（ 3）房地产状况修正系数因素权重值的计算房地产状况修正系数的计算名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 8 页 - - - - - - - - - 学习文档仅供参考可比实例A35.101100101100%156100%253100%602100100可比实例B45.102100102100%152100%251100%604100100可比实例C80.100100101100%153100%255100%600100100（ 4）计算比准价格比准价格A242/82.632173.6343101100%8.11%2 .111031006000m元比准价格B244/60.644602.6470102100%8.11%2 .11991005800m元比准价格C24/38.646956.6456101100%8 .11%2.111021006120m元（ 5）估价对象的价格2/93.641044.6423356.645602.647073.6343m元4、为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E 共五个类似住宅楼的交易实例，其有关资料见下表：项目实例 A 实例 B 实例 C 实例 D 实例 E 成交价格（元/m2）5100 5800 5200 5300 5000 成交日期交易情况+2% 21% 0 0 -3% 房地产状况区位状况0 -3% +3% +1% 0 权益状况-2% 0 +2% -1% -1% 交易实物-4% -5% -2% +2% +1% 上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是比较所得结果。

其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同另据调查得知：从2001 年 7 月 1 日至 2002 年 1 月 1 日该类住宅楼市场价格每月递增 1.5%，其后至2002 年 11 月 1 日则每月递减0.5%，而从 2002 年 11 月 1 日至 2003 年 4 月 30 日的市场价格基本不变，以后每月递增1%试利用上述资料根据估价相关要求选取合适的3 个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003 年 8 月 31 日的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均）解： （1）选取可比实例实例B 误差太大，实例D 成交时间与估价时点间隔一年以上，故实例B 和实例 D 不作为可比实例，而选取A、C、E 作为可比实例 2）计算公式：比准价格 =可比实例价格 交易情况修正系数 交易日期修正系数 房地产状况修正系数（ 3）交易情况修正系数可比实例A=100/102 可比实例C=100/100 可比实例E=100/97 （ 4）交易日期修正系数可比实例A= （1+1%）4可比实例C=（1+1%）4可比实例E=（1+1%）3（ 5）房地产状况修正系数为因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同均为1/3，则有：名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 8 页 - - - - - - - - - 学习文档仅供参考可比实例A=100/1001/3+（100-2） 1/3+（100-4） 1/3=100/98 可比实例C=100/ （100+3） 1/3+（100+2） 1/3+（100-2） 1/3=100/101 可比实例E=100/100 1/3+（ 100-1） 1/3+（100+1） 1/3=100/100 （ 6）计算比准价格比准价格A=5100 （100/102） （ 1+1%）4 （ 100/98）=5309.20（元 /m2）比准价格C=5200 （100/100） （1+1%）4 （ 100/101）=5357.57（元 /m2）比准价格E=5000 （100/97） （1+1%）3 （100/100）=5310.83（元 /m2）（ 7）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有：估价对象价格（单价）=（5309.20+5357.57+5310.83 ）/3=5325.87（元 /m2）5、评估某块城市规划确定的住宅用地土地总面积为1500m2。

1）收集有关资料：共调查了A、B、C 三宗土地买卖实例作为比较实例 2）可比实例的成交价格如下：项目可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格（元 /m2）1200 1150 1380 成交日期2004 年 2 月 20 日2004 年 4 月 20 日2004 年 7 月 20 日交易情况正常比正常价格低3% 比正常价格高5% （ 3）该类土地2004 年 1 月至 9 月的价格变动情况如下表所示：月份1 2 3 4 5 6 7 8 9 价格指数100 注：表中的价格指数为环比指数，均以上个月为100 4）房地产状况的比较判断结果，如下表所示：房地产状况权重估价对象可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C 因素 1 100 95 92 106 因素 2 100 105 96 109 因素 3 100 110 98 97 试运用上述资料估算该土地2004 年 9 月 20 日的正常市场价格解： （1）公式：比准价格=可比实例价格 交易情况修正系数 交易日期修正系数 房地产状况修正系数（ 2）交易情况修正系数可比实例A=100/100 可比实例C=100/97 可比实例E=100/105 （ 3）交易日期调整系数为：（ 4）房地产状况调整系数为：（ 5）计算比准价格比准价格A=1200 （100/100） 1.168 （100/102.25）=1370.76（元 /m2）比准价格B=1150 （100/97） 1.156 （100/94.55）=1449.51（元 /m2）比准价格C=1380 （100/105） 1.072 （100/104.8）=1344.38（元 /m2）（ 6）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有：估价对象价格（单价）=（1370.76+1449.51+1344.38 ）/3=1388.22（元 /m2）名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - 。