北京大兴区域房地产市场天宫院板块市场调研报告.ppt

北京大兴区域房地产市场天宫院板块市场调研报告2013-021天宫院板块项目情况一览1235462•天宫院板块项目分布在售尾盘售罄潜在供应I 立方珺悦国际龙湖时代天街中国水电云立方保利春天里金融街融汇北京明发广场港联幸福湾众美光合原筑首地浣溪谷金融街金色漫香郡34潜在：北京明发广场、众美光合原筑、首地浣溪谷•天宫院板块项目名称占地 建面 容积率开盘时间物业 （万平）（万平）类型联港幸福湾　31.1　501.672007.11住宅 i立方　4142.52012.6　公寓珺悦国际　19.340.7　22012.9公寓龙湖时代天街25672.82011.11住宅 中国水电云立方3.8　11.82.52012.10住宅 金融街融汇18.930　2.52012.9住宅保利春天里16.640.5　2.82012.5住宅 金融街金色漫香郡16.6261.55　2011.10住宅 板块点评：大型居住片区，项目沿四号线途经路线分布123546区域项目个案分析u龙湖时代天街u保利春天里u珺悦国际ui立方项目基本信息物业类别住宅、商业建筑综合体建筑类别板楼￿高层项目地址地铁4号线生物医药基地站C口向南20米装修状况毛坯占地面积250000平方米建筑面积650000平方米开盘时间2011-12-3入住时间东区2014年5月￿西区2015年6月容积率2.8绿化率30%户数2418开发商北京龙湖置业有限公司￿案例分析——龙湖时代天街项目规划一期自持商业约30万平米，底商售罄案例分析——龙湖时代天街销售及客户月份案例分析——龙湖时代天街•龙湖时代天街一期推出的楼座全部位于整个项目的东区，均价为15000元每平米，通透板楼•目前西区3号楼目前在预约登记中。

预计2月初开盘西区3号楼为板楼，户型为136平米四居，价格待定其余房源已全部售罄•预计2015年上半年入住，主要客群为改善性购房人群以及部分龙湖品牌追随者项目展示案例分析——龙湖时代天街区域项目个案分析u龙湖时代天街u保利春天里u珺悦国际ui立方项目基本信息物业类别住宅建筑类别楼塔组合￿高层项目地址地铁4号线天宫院站装修状况毛坯占地面积156018平米建筑面积404907平米开盘时间2011-12-3入住时间2015-06容积率2.8绿化率30%户数1188户开发商北京保利兴房地产开发有限公司￿￿￿案例分析——保利春天里11规划情况商业案例分析——保利春天里销售及客户月份案例分析——保利春天里•项目自2012年开盘后三个月内卖出670余套房，销售情况良好，目前处于无房状态•保利春天里三期预计2013年一季度开盘新房源户型面积为58平米1居，84平米2居，95平米3居(南北通透)，以及140平米(中户型)、153平米(边户型)4居，预计均价17000元/平米，主要客群为首次置业购房人群项目展示案例分析——保利春天里14区域项目个案分析u龙湖时代天街u保利春天里u珺悦国际ui立方珺悦国际珺悦国际建筑类别：板塔结合 开盘时间：2012年09月23日 入住时间：2014年 产权年限：50年珺悦国际项目基本信息•目前在售房源户型为107平二居，130平三居，均价15000元/平案例分析——珺悦国际16•主力户型：60-150平米•商水商电，无天燃气，层高3.3米，精装交房（2500元/平精装标准）产品户型案例分析——珺悦国际销售及客户月份案例分析——珺悦国际•项目为50年产权的写字楼改住宅产品，层高3.3米，商水商电无天然气，日常生活受到较大影响，但不限购，精装修，总价在片区内具备较大优势。

•该项目主力客群为刚需年轻客户居多，涵盖较多限购人群，精装单价15500，60平米一居总价93万，总价较低，首付46万的入门门槛也不高，所以•由图可知自12年9月开盘以来单价较为稳定，销售状况从现场销售人员了解，月均销售40套左右目前小户型类产品已售罄，仅剩100-130平米2-3居在售区域项目个案分析u龙湖时代天街u保利春天里u珺悦国际ui立方项目基本信息物业类别办公、商业建筑综合体建筑类别塔楼、高层项目地址北京大兴大庄桥东北（大庄公交站北行约50米）装修状况毛坯占地面积40000平方米建筑面积140000平方米开盘时间2012年06月入住时间2014年3月容积率2.5绿化率30%户数1283开发商北京金隅置地房地产开发有限公司案例分析——I立方69.00㎡㎡58.00㎡㎡111.00㎡㎡产品户型•建筑类别：塔楼￿•产权年限：50年•预计下期开盘价格为15500元/平方米户型面积为40㎡-120㎡的一居至三居案例分析——I立方销售及客户月份•项目为50年产权的写字楼改住宅产品，loft局部调高，层高4.9米，商水商电无天然气，日常生活受到较大影响，但不限购，首付5成，贷款10年，单价及总价在片区内具备较大优势。

•其主力客群为限购类人群，包括外地来京生活的年轻人及部分多套投资客，随着天宫院板块逐步的发展，目前销售状况良好•由图可知从12年6月该项目进入热销期，基本1-2月变调价一次，半年累计单平米涨幅达2000元/平米，月均去化40-50套案例分析——I立方23•板式高层产品•面积适当控制，以紧凑户型为主•70-90两居，100左右三居•天宫院板块小结￿–￿产品特征项目名称物业类型￿产品类型￿面积区间￿（平米）主力户型￿联港幸福湾住宅￿板楼60-13080-90二居i立方公寓塔楼60-7060-70珺悦国际公寓塔楼60-15080-100二居龙湖时代天街住宅￿板式高层85-17085二居、￿￿￿￿￿100三居、￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿130-150四居中国水电云立方住宅￿高层50-10076、86二居；￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿100三居金融街融汇住宅板式高层50-13065-75二居、￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿90-100三居保利春天里住宅￿板式高层60-15080-90二居、￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿95三居金融街金色漫香郡住宅￿多层88-15088-90二居、￿￿￿￿￿￿￿￿120-140三居24•天宫院板块小结￿–￿户型特征•区域产品以紧凑户型为主•主流二居面积在70-90平之间，户型结构紧凑，属于小二居产品•三居面积在100平之间，满足低总价下的居住功能需求25二、区域房地产市场研究•天宫院板块小结￿–￿价格走势•相对低单价、低总价，实现低价快销策略，“日光盘”、“月光盘”屡屡现身•2012年下半年各项目单价涨幅达10-15%，2013年价格仍看涨半年内，单价涨幅达10-15%2012全年价格变化情况（报均价：元/平）26二、区域房地产市场研究•以被挤压的刚需客群为主，城市外溢型人群•主要是4号线沿途工作范围的刚需客户•多为首次置业，价格承受能力较低•天宫院板块小结￿–￿客户情况大兴区域房地产市场研究总结2728（紧凑小户型对应刚需客群，舒适大户型对应区域改善客户，本区域内的产品呈现“各种好卖”状态）￿•产品特征：改善型产品以多层洋房、品质小高层为主，户型面积体现尺度感，居住舒适度较高；刚需型产品以板塔结合高层为主，户型紧凑，性价比高；•销售情况：自2012年6月以来，销售情况火爆，纷纷出现日光盘、月光盘现象，市场在售房源较少；新一轮推盘必将区域单价推至新高•客户特征：城市核心区区以具备一定消费实力的改善型客户为主；随着轨道交通的串联，吸引大量受挤压的城市外溢型客群来此地置业•区域市场研究总结•整体区域发展特征分析29•区域市场研究总结•各版块演变发展趋势判断•旧宫板块：受到亦庄板块的辐射较大，成为亦庄板块的延展区域•黄村板块：未来大兴城市居住、办公、商业综合片区，城市基础设施条件完善，城市形态已见雏形，区域价值高•西红门板块：地段优势明显，是未来大兴商业核心、价值标杆，将长期领跑大兴楼市•天宫院板块：“以住为主”的片区，以轨道交通带动的城市居住功能区30•大片区未来供应及竞争分析•分区域市场研究总结•西红门板块：以板塔结合的产品形式，放量较少，（鸿坤、嘉悦）•黄村板块：以高板为主的产品形式，未来放量不多，价格看涨（华润、中建）•旧宫板块：产品多元，未来放量较多（国奥）•天宫院板块：板式高层，未来放量多（保利、绿地）THANK YOU。