苏州平江启动区活力规划Part2.pdf

03.项目定位住宅定位-客户本地客户•目标客群：当地大学教授、企业家、高级经理人等富裕人群；•需求：生活舒适、便利，注重教育、医疗等公共服务配套；追求有文化气息的生活方 式，重视高端邻里圈层住宅定位-客户外地客户•目标客群：有苏州文化情结的富裕人群•需求：追寻高舒适度的“苏慢生活”体验03.项目定位住宅定位-产品单体 • 主力户型每套240平米左右（销售面 积）园林•景观精致，疏密有致，参与度高（避免简单仿古）附加值： • 提供面积增加的可能性（会客厅和地下室 的挑空、院墙花窗等） • 赋予文化附加值规划•保障社区对外的私密性•创建社区内的邻里共享空间住宅定位-产品03.项目定位•旅游、文化、休闲综合区•统一持有和经营，保证商业的整体高端品质商业定位商业定位03.项目定位商业定位-产品商业定位-产品精品酒店、购物和餐饮、娱乐与体育设施03.项目定位•“上住下商”传统产业格局的现代重塑•导入文化创意型商业，打造活力商业街区SOHO定位SOHO定位03.项目定位SOHO定位-客户•设计师、艺术家等创意产业人群•有意从事文化商业的经营者•看好苏州市场及本项目商业前景的投资客户SOHO定位-客户03.项目定位SOHO定位-产品园林•兼顾社区绿化与商铺可辨识度附加值：• 提供面积增加的可能性（双层层高等）• 赋予文化附加值SOHO定位-产品单体• 最小面积为每套100平米左右• 内部空间可灵活划分组合规划•形成商业区与住宅区的软性缓冲•SOHO商业业态合理规划，有效利用外部空间（沿河风景绿化带和城墙景区等）04. 产品分析区域功能定位A.保护规划B.用地规划C.建筑高度控制规划D.建筑密度：40％-50%04.产品分析规划条件04.产品分析规划条件启动区项目范围保护规划相门（三监）开发用地：•建控地带04.产品分析规划条件用地A：•一类居住用地•容积率1.0用地B：•商业用地•容积率1.2AB项目范围用地规划04.产品分析规划条件建筑高度控制A：• 檐口限高9m•建筑限高12mB：• 檐口限高12m•建筑限高15mC：• 檐口限高20m•建筑限高24mABC04.产品分析开发规模用地容积率条件FARFAR＝＝1.01.0FARFAR＝＝0.90.9住宅容积率条件0.50.70.70.50.7住宅 销售产品质◎△△◎△量✕ 25%△ 35%△ 35%✕ 28%△ 39%商业 持有产品质✕ FAR=1.5△ FAR=1.3△ FAR=1.3△ FAR=1.3%◎ FAR=1.1量✕ 75%✕ 65%△ 35%✕ 72%✕ 61%SOHO 销售产品质△ FAR=1.3量△ 30%基地分析04.产品分析综合容积率1.0，从住宅品质与商业用地价值的角度考虑，将住宅地块容积率暂定为0.7，商业地块容积率为1.3。

住宅地块用地面积约：47200㎡商业地块用地面积约：57347㎡功能分区居住区商业区混合区混合区04.产品分析1.居住区：主要以苏州特色的中庭式住宅建筑为主2.商业区：主要以街区式商业建筑布局为主3.混合区：主要以文化创意、休闲、SOHO功能为主，及相应社区服务配套根据前文分析，选择方案四进行深化04.产品分析开发规模11haFAR=0.75.5ha3.0ha30,000sqm×1.3=39,000sqmFAR=1.355,000sqm×0.7=38,500sqm2.5ha25,000sqm×1.3=32,500sqmFAR=1.335%30%35%容积率=1.0110,000sqm×1.0=110,000sqm04.产品分析开发规模居住容积率上限：FAR=0.7FAR=0.8FAR=0.704.产品分析开发规模FAR=2FAR=0.7FAR=1.3FAR=0.704.产品分析苏州印象园林、建筑、场景04.产品分析苏州印象小桥流水，趣味巷子04.产品分析苏州印象昆曲、古琴、传统技艺04.产品分析苏州印象特色古民居04.产品分析苏州印象院落04.产品分析苏州印象苏州古城－城市肌理04.产品分析苏州印象苏州古城－城市肌理04.产品分析新瓶装老酒可商宜可住主题文化商业街双龙化剑(钩邑相徽)举案齐眉绛珠还泪五湖泛舟妙境之凤三笑姻缘文化爱情休闲艺术工作室手工艺上住下商主题会所戏台景点设计理念传承文化 融合肌理04.产品分析居住坊园/院/坊 → 大/中/小文化巷馆/苑/堂 → 综合，主题艺术，参与原创，特色艺苑爱情 文化休闲艺术工作室手工艺 上住下商主题会所 戏台景点商业街亭/台/廊/榭 → 打望，互动休憩，悠游穿越，通透浅水，地标零售餐饮画廊or画室设计理念传承文化 融合肌理04.产品分析商业街功能文化创意、文化体验功能公园护城河城墙博物馆休闲功能休闲功能规划结构—街道构成规划结构04.产品分析规划结构—空间构成商业街广场文化广场休闲广场商业街广场休闲广场、码头居住商业休闲城区文化城区休闲休闲文化城区规划结构04.产品分析规划示意04.产品分析街道空间示意商业街04.产品分析街道空间示意休闲、创意坊04.产品分析街道空间示意A AB BC C居住A街道示意B街道示意C街道示意04.产品分析居住区规划设计探讨苏州民居特色：院落为中心的房间组合Court House住宅设计探讨院院院院院院院04.产品分析居住区规划设计探讨330sqm330sqm 75%248sqm30m×8.4m=250sqm250sqm×0.9=225sqm住宅设计探讨04.产品分析居住区规划设计探讨基本住宅单元模式探讨基地面积: 250sqm地上面积: 225sqm容积率: 0.9建筑密度: 46%檐口高度: 6.5-7m地上两层，地下一层04.产品分析居住区规划设计探讨基本住宅组团模式探讨街道宽度 : 6-8m建筑间距 : 14m檐口高度 : 6.5地下车道＋车库04.产品分析居住区规划设计探讨04.产品分析居住区规划设计探讨04.产品分析居住区规划设计探讨04.产品分析商业区规划设计探讨典型竞争项目分析：绿城桃花源开发商：绿城集团板块位置：园区金鸡湖商圈星湖街北唯观路口开盘时间：2013年10月物业管理公司：绿城物业占地面积：213852平方米建筑面积：128590平方米容积率：0.60绿化率：40%建筑风格：中式风格物业类型：独栋成交均价：每套2400万项目点评：项目共计52套，分为320平米，370平米，480平 米，680平米四种主力户型。

环境好、品质佳、绿城品牌的号 召力等因素令其开盘以来连续成为苏州高端住宅市场销售冠 军目前去化率为70%04.产品分析典型竞争项目分析：晋园开发商：晋合置业板块位置：园区金鸡湖商圈芙蓉街8号开盘时间：2011年11月物业管理公司：晋合物业占地面积：43679平方米建筑面积：34848平方米容积率：0.40绿化率：45%建筑风格：现代简约物业类型：独栋、双拼成交均价：每套2500万-1亿元项目点评：项目位于金鸡湖西畔，景观好，通过绿化隔离带与 干到隔离，私密感佳独栋产品面积为794-1100平米，双拼产 品面积为433-523平米总户数40户，目前去化率为80%04.产品分析典型竞争项目分析：绿城御园开发商：绿城集团板块位置：园区金鸡湖商圈西华林街99号开盘时间：2011年6月物业管理公司：绿城物业占地面积：155000平方米建筑面积：121000平方米容积率：0.78绿化率：50%建筑风格：法式风格物业类型：独栋、大平层成交均价：平层1300万/套起，二期合院别墅2800万/套 起项目点评：平层官邸300-600平方米，一期别墅450-550 平方米，二期合院别墅750—800平方米目前平层产品 基本售罄。

04.产品分析典型竞争项目分析：华润平门府开发商：华润置地板块位置：姑苏区观前街开盘时间：2009年一期开盘物业管理公司：华润物业占地面积：96564平方米建筑面积：68000平方米容积率：0.70绿化率：30%建筑风格：中式风格物业类型：独栋成交均价：每套1000万-6000万元项目点评：主力户型面积为300-600平米，总价控制在 1500万元以内另有少量大面积高总价的楼王产品，总价 最高达2亿元该项目与拙政别墅同处苏州市老城区，共享 拙政园等文化资源，但因其与外界隔离较好，私密感强， 且总价较低，故去化进度较拙政别墅为佳去化率约 50%04.产品分析典型竞争项目分析：拙政别墅开发商：苏州赞威置业有限公司板块位置：姑苏区观前商圈白家巷开盘时间：2012年物业管理公司：开发商自营物业占地面积：34908平方米建筑面积：41665平方米容积率：0.59绿化率：35%建筑风格：中式风格物业类型：独栋成交均价：每套3500万起项目点评：拙政别墅共28栋，主力户型区间为700-1200平 米，每户均有一亩私家园林及3-6个地下车位因总价高、 位于古城区且毗邻旅游景点导致交通不便等原因，项目销 售较为缓慢，目前仅售出3套。