新入伙小区得特点及管理对策.docx

新入伙小区的特点及管理对策新入伙小区特点及管理对策罗丰良2001-11-1前言v由于业主收楼时间集中，装修户数众多，小区内装修的队伍也较多 这时，进入小区的人员构成十分复杂，难免会混入一些作案人员，给小区的安全管理带来隐患 不少物业公司在接管新入伙的小区时，总有些感觉事情特别多，困难特别大，甚至有些应接不暇的现象 究其原因，是因为对新入伙小区的特点没有完全掌握，没有采取相应的应对措施，因而没法满足新入伙小区的物业管理需求 一、新入伙小区的特点v1、小区工程尚未完全结束，周围环境影响较大v1）小区的收尾工作v2）小区的后续扩建工作v3）绿化苗木没有长成v4）施工单位人员较多，存在住宿小区现象v5）施工过程中的粉尘、噪 音污染v2、小区配套设施尚未完善，居民生活不方便v1）大型小区设置的超市、银行的入驻v2）电视、、网络的进入v3）后续施工的滞后v4）娱乐场、活动场所、健身场所的完善和开放v5）交通的便利v交付前的“三通”v水通、电通、路通v3、小区室内装修量大，外来人员多而混杂，安全管理任务重v1）收楼时间集中、集中装修业主较多v2）存在较多的装修公司和施工单位v3）外来人员密集v4）供应商集中v5）部分业主提前入住后的居住质量受到影响v6）粉尘和噪音污染v7）安全存在较大的隐患v4、小区返修工作量大，业主与开发商矛盾较多v主要有以下质量问题v土建类v装饰类v结构类v水类v电类v房屋配套类v5、小区。

物业管理处于起步阶段，管理尚未走上正规化v1）组织架构没有现场实操经验v2）小区情况不熟悉v3）业主情况不熟悉v4）设备情况不熟悉v5）业委会还没成立v以上几点使整个物业服务处于磨合期，需要经过时间去制定有针对性的物业服务 二、新入伙小区管理要点1、安全管理1）外来人员管理2）施工人员管理3）正常居住业主管理4）安防设备未投入的管理5）装修供应商的管理6）车辆管理v2、工程返修工作v1）与业主的沟通v2）与施工单位的沟通v3）与开发商的沟通v4）质量问题的鉴定（主要是物业公司、监理公司、开发商工程部、其它有资质的公司或政府相关部门）v5）质量问题的跟踪v3、装修管理v1）装修前的申请 和事项的告知v2）装修材料的监管v3）装修人员的监管v4）违章装修的处理v5）装修周期较长v6）装修无法统一开工和竣工造成入住业主的生活质量v4、成品保护与设备设施保护v1）施工和装修导致路面、绿化等设施的损坏v2）施工和装修导致电梯等设备v如何对已竣工并投入使用的成品和设备设施进行管理保护呢？v1）技能保护（如电梯添加防护板）v2）物业人员的监管，对发现损坏及时地修复v5、完善小区基本资料及管理制度v1）设备设施资料的完善v2）业主档案资料的完善v3）业主管理制度的完善v4）内部管理制度的完善三、新入伙小区管理对策v1、建立成品保护机制，解决发展商及业主的后顾之忧v1）对成品的保护v2。

）对设施设备的保护v3）定期的检查、定期的保养v4）装修、施工的控制和管理v2、采取非常规管理，保护公共设备设施，维护业主长远利益v1）设施设备应加大检查力度，采用定期和不定期的方法进行检查、维修并做好相关的记录v2）对可采用的保护的设施设备进行保护v3）对出入小区的人员和车辆进行规范管理v4）对业主装修进行有效的监管，包含水电、土建等方面 v3、建立发展商及业主对话机制，化解三方矛盾v1）质量问题方面v2）配套设施方面v3）其它v解决方法v1）物业作为窗口，将话传给发展商v2）定期召开专题会议v3）针对个别特殊问题三方会谈v4、严格外来人员管理制度，消除安全隐患v1）施工人员v2）装修人员v3）业主访客v4）装修供应商人员v解决方法v1）建立外来人员登记等相关制度v2）严禁施工单位、装修人员居住在小区内v3）加大安防的巡查力度v4）与辖区派出所定期不定期进行巡查v5、购买第三方责任险，规避物业管理风险v1）工程未完工，造成一定的安全隐患v2）小区物业服务漏洞，造成一定的安全事故v如何规避和降低风险v1）加强服务控制v2）提高管理风险意识v3）购买第三方责任险v6、积极开展个性化延伸服务，方便业主日常生活v1）业主在新环境内不熟悉v2）业主对没有太多的好友v3）业主需要快捷的帮助v可提供的服务v1）与家政公司的联合v2）与装修公司的联合v3）与装修供应商的联合。

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