翡翠城项目swot分析.doc

项目SWOT分析S优势区位项目所处位置在二环路上翡翠城紧邻2环路东5段，由东湖公园、东湖居住区、临2环路商业用地三大部分组成，被沙河、府河交汇相拥项目整个地块被一湖、两河、三个公园层层环抱，其中东湖水面面积185亩，东湖公园420亩，沙河公园200余亩，府河公园100余亩，风水浩淼，人杰地灵，是一块难得的风水宝地教育氛围比较浓毗邻四川大学、望江公园，秉持古风，传承文脉周边学校有19中、12中、29中、成都7中育才学校、成都7中，川师大附中等环境环境十分优美项目北靠东湖公园，南面沙河、沙河公园，西临府河在成都来看，依园傍河的自然环境，为住户提供了非常优越的休闲娱乐环境，少有楼盘可以比拟的配套小区和生活配套设施完善，方便住户运动、消遣、学习和工作小区设施：网球场、游泳池、羽毛球场、篮球场、乒乓球场、健身房、美容美发、运动健身、医疗保健、老年科学与养生、休闲娱乐、少儿游乐与素质教育、家政服务等生活设施：四川大学及附属中学、小学、望江公园、东湖市政公园、城南成熟社区，以及各类银行、医院、邮局等市政设施价格楼盘的均价：3600元/平米 起价：3000元/平米，与同类项目相比相对较低，吸引了更多的消费群体，存在一定的优势。

户型设计翡翠城的户型设计十分独特，改变以往传统楼盘的风格，巧妙的运用活水和湿润新鲜的空气构成了十分舒适的居住结构户户临水而居，家家绿意环绕，重现昔日成都水乡的灵动之美！融汇世界级大师的经典规划，采用全新退台式手法，充分保障每户的良好采光及视野每户都可享受直线型穿堂风，使东湖和府河的清新凉爽流遍住宅每个角落多层户型区间：160平方米、210平方米；高层户型区间：130平方米、140平方米设计合理，结构多样，给消费者提供了不同的选择投资商实力由于翡翠城背后的开发商华润集团相对来说资金雄厚，所以广告投入很大，形式多样采用了当地电视台广告、售房网站广告、广播电台广告、当地报纸大版面广告、街道广告牌、公共汽车侧面广告、房交会宣传、售楼部宣传册、社区的联谊活动以及社区的报纸等方式，做了全方位的宣传，广告强度明显强于其他对手，而且开发商开发的经验丰富W劣势1、 区位项目所在区域发展现状不是很理想，项目周边地区相对落后，容易影响本项目的形象而且周边居民素质相对较低，治安条件不容乐观城市规划有待完善，不能形成较强的规模辐射效应府河、沙河的流经本项目的河段水质较差，不时飘有白色泡泡，气味难闻对本项目的形象，看房业主造成极大的不良印象。

2、 配套设施项目周边商业配套设施相对不足在周边商业区的繁华程度以及商业配套设施的完备方面处于劣势，不是个十分完整的社区，不具备区域繁荣优势3、 交通由于本项目所处的区域目前为比较僻静的区域，离大部分业主工作的地点比较远，按照我们预期的交通出行结构，到达交通量中55％的步行车和自行车，45％的机动车（含30％的公交车）将进入老成仁公路-----本项目的主要出入口由此来看，采用步行和自行车出行的人数占了大部分，这对于二环路的地理位置来说，离市中心较远，因而，从交通来看处于相对劣势O机会成都市向东向南的发展战略随着成都市城市“向东向南”发展战略的不断深入，加上预测的市政府即将南迁，随着城市的扩张和三环路、外环路的通车，按照规划，城东将建成以生活居住、旅游休闲、教育科研等功能为主，具有历史、人文特色的生态型东部新城区该区域占地６８平方公里，规划人口７０－９０万人，包括一个副中心、一个片区中心、六个功能片区、十五个居住区、五纵五横的干道系统将来的城东副中心随着锦江区行政办公区的东移，在三环路外的成龙路沿线将逐步形成城东副中心，这里将是东部新区的核心区，该中心规划面积１．３８平方公里，是集办公、综合性商业服务、大型金融设施等为一体的综合服务中心；据了解，锦江区将再投入两亿元，在全区范围内大规模整治城市环境，力争３年内根本改变全区城市面貌；成华区则将实施“七片一带”的城市规划发展蓝图，其中变化最大的要数二环路内外、沙河沿线以及保和靠十陵镇的大部分片区；龙泉驿区将采用梯度开发的方式，即将全区分为三个梯度的经济发展区域；第一梯度地区包括龙泉、兴龙等八个镇，第二梯度地区包括洛带、文安等六个镇，第三梯度地区包括山泉、茶店等五个乡（镇），目前十陵、同安、平安、大面、龙泉等地的房地产开发已经风起云涌。

东湖片区发展的前景 东湖片区的增值前景不言而喻；东湖，185亩的原生湖泊，235亩的生态绿地，是成都市内最大的也是唯一保持原生态景色的湖泊； 根据成都市环境监测中心站的监测评估，东湖属于中等深度的城市湖泊，具有比浅水湖更大的自净化能力，经过数十年的演变，已经形成了自身独特的生态系统 东湖公园由荷兰顶级景观大师Pieter Van Loon精心规划，她以三个湖面为核心，以绿色景观植物和水景为主，最大限度地尊重自然和原生态，将东湖公园打造成庞大的城市绿色氧吧 为更进一步净化和改善东湖水质，设计师巧妙地利用三个湖面的区位布局及其水生植物，创造性地引入“生态湿地水质净化系统 ” 和“东湖、府河换水处理系统”，使东湖的水质四季常清，给您的生活更多纯净T威胁Ø 本项目区域治安条件不容乐观，对项目的物业管理形成极大的压力有关问题没处理好的话，容易出现“一招错，满盘皆输”的局面Ø 府河、沙河的河水质量有不断变差的倾向，容易影响本项目的整体质量虽然河水的治理已经花去了大量的资金，但是随着几个排污口的重新开放，河水质量又呈现下降的趋势Ø 商业配套设施的完善难度很大：本项目三面环水，地处僻静之地；而且本项目的西北边有成熟的“玉林、棕北”商圈，不利于本项目商气的聚集，因此存在着社区商业配套设施不足等方面的隐患。

Ø 替代品抢占公司销售额：万科城市花园项目跟本项目不仅在区位上接近，而且定位也基本一致而且万科城市花园项目已经在业内形成了极高的评价，本项目如果想超越它的话，有点难度；而且在与城市花园的比较中，容易突出本项目的不足之处　Ø 2004年货币政策将比较紧：　　在2004年人民银行工作会议上已经传出了货币政策有所收紧的信号所宣布的2004年货币政策的预期调控目标是：狭义货币供应量M1和广义货币供应量M2分别增长17%左右；全部金融机构新增人民币贷款2.6万亿元左右而在2003年，我国全部金融机构全年新增贷款2.99万亿元；年末广义货币供应量M2增长19.58%，狭义货币供应量M1增长18.67%可以看出货币当局的态度还是要对货币加强控制，而且，根据央行最近的一次加息，提升利率0.27%，这对房地产业将产生不小的影响Ø 市场的竞争在加剧：近期中高档楼盘开发量巨大，细分市场的供给大于需求Ø 宏观因素的冲击：　　目前国际油价一路飙升,市场原油期货价格每桶已突破55美元这一轮持续攀高的国际油价,是从今年5月份开始发力的,不断刷新历史纪录受此影响,国内成品油价格已于3月、5月和8月接连三次上调油价疯狂的上涨，让和房地产相关连的产业成本也不断地开始往上走，使得房价成本开始进一步增加。

1、 油价刺激钢材涨价由于油价的上涨，成本增加，运费增加，钢材也随之涨价，而且钢材对于一个项目来说是基础建设中一笔不小的开支，数目也不小，虽然说好像不能很直接地像一些东西可以非常直观地刺激房价涨多少，但是细算下来还是影响很大2、精装房装修涨价提高房价　　由于油价的上涨，直接地刺激了品牌家具、实木地板、油漆价格全线上扬这给原来预计的精装修房的推广带来了难度 最新数据显示：原木售价从以前的8000元/立方米上涨为12000元/立方米，最高涨幅50%，占家具总成本的30%同时，原油价格持续坚挺，从年初至今已涨了四五次，使其下游产品油漆涂料的价格涨幅在20%－40%之间由于油漆价格占实木家具成本的20%左右，加上五金配件、板材、夹板、玻璃、钢材等材料一下子上升了４０％，使以出口为主的国内家具品牌，如香港诺华、宝源、广东皇朝、北京肯特、成都掌上明珠等率先提价由于家具为家庭装修的大件，故影响十分明显　　营销策略一、 主题结合自身的特色和优势，在主题方面，强调生态美感，强调人与自然的结合把楼房的设计和园林的设计进行完美结合在自然环境中又同时融入文化的气息，强调高雅的氛围二、 形象定位楼盘起名字叫做翡翠城，体现了两方面的含义。

一方面，翡翠代表绿色的居住环境，体现出了生态氛围；另一方面，翡翠是财富的象征，楼盘处在城东城南富人区辐射范围之内，区位的影响展现无遗总的来说翡翠城定位在中高档居住楼盘，但是又于别墅有所区别，不仅是财富的体现，更应展现一种文化氛围三、 宣传策略在各个媒体发布广告，但是侧重点有所不同在商业性报刊、售楼部广告、房交会的广告投入应该比其他投入更多因为楼盘宣传很重要的是视觉效果在成都长期居住的人对城东城南的印象是老工业区以及农村，很容易和脏乱差联系在一起，尤其是府河和沙河的污染在人们心目中根深蒂固的感觉是宣传的一大劣势，所以要配合照片以及效果图营造一种氛围，使生态环境优美的形象深入人心四、 定价价格和楼盘定位有很大关系，由于楼盘定位是中高档的楼盘，所以价格应该与之对应，由于在2环路附近，所以价格要比三环外的楼盘要高一些，在户型方面和外观方面的独特设计可以成为一大卖点，在小区内部设置的河流等生态景观也可以成为支撑价格的一大要素在同等的价格中翡翠城的这些优点无疑成为提高性价比的资本五、 物业管理以上提到了，本项目楼盘所处的地区周围还不是很发达，居民的素质也相对较低，这就对物业管理提出很高的要求，社区的清洁卫生、社区安全的保障，以及社区配套设施建设都需要物业管理公司的努力。

物业管理公司要配备园林管理人员、保洁人员和保安人员，随时保证居住环境的良好另一方面，也是由于地理位置的原因，楼盘处于比较僻静的环境，周围人的交通工具中公交车的比例不是很大，公交网的覆盖还有一定的不足虽然居住高档楼盘的大多为高收入人群，但是不能排除有一部分人的交通需要参照万科城市花园成功的经验，我们可以开通专门接送业主看房和购物的专车六、环境的改善包括自然环境和商业环境的改善周围河水的治理需要政府的积极配合，以及长期的投入而商业配套设施的建设，通过一定的努力可以进行改善多投入一部分资金，可以获得更长远的收益，以及聚集更多的人气在楼盘周围，商业的发展需要投入更多，店铺的招租需要研究更多的技巧。