佛奥无锡太科园项目营销策略报告.ppt
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江苏公司江苏公司谨呈：佛奥集团佛奥无锡太科园项目营销策略报告2014.01.18 江苏公司目录ContentsPART1市场分析PART2项目定位PART4营销推广PART3物业发展建议Ø项目本体分析ØSWOT分析及应对策略Ø项目总体定位Ø项目客群定位Ø项目发展策略Ø价格策略Ø营销策略Ø推广策略Ø宏观市场分析Ø竞争市场分析Ø区域分析Ø产品配比建议Ø建筑风格建议Ø景观风格建议Ø户型建议Ø装修建议Ø商业建议 江苏公司PART1市场分析Ø宏观市场分析Ø竞争市场分析Ø本体及区域分析 江苏公司宏观市场城市地位无锡位于苏锡常都市圈，为江苏省第二大经济强市，拥有无可复制的城市资源，文化底蕴深厚2012年全国城市GDP排名排名城市DGP(亿元)1上海19195.62北京160003广州123034深圳115025天津11190.96苏州105007重庆100118成都70809杭州7011.810无锡690011武汉670012佛山658013南京6140无锡为江苏省第二大城市，排名在苏州之后，南京之前Ø主要城市资源：京杭运河、梁溪河、太湖、蠡湖Ø主要景点：鼋头渚、三国城、水浒城被水浸润的城市苏锡常都市圈上海南京都市圈 江苏公司宏观市场发展规划无锡市未来将继续发挥湖湾城市特质，打造特大城市。
形成三心、三区、三圈层的城镇结构，新区未来打造临空经济战略中心一体：无锡湖湾特大城市两翼：江阴滨江大城市、宜兴滨氿大城市双轴双带：江湖城市发展轴、环太湖城镇发展带、江阴沿江城市发展次带、宜兴滨氿城市发展次轴本案无锡规划：形成“一体两翼双轴双带”一体两翼两翼双轴双轴双带双带太湖新城区科技新城区锡东新城区惠山新城区山水旅游休闲区锡西新城区三心：老城商贸中心、太湖新城商务中心、蠡湖休闲中心三区：中心老城区、太湖新城区、山水旅游休闲区三圈层：中心城区、新城区、城镇组群圈层一圈层二圈层三老城商贸中心太湖新城商务中心蠡湖休闲中心中心老城区临空经济战略中心、国际先进制造业区、国家级科技创新区 江苏公司宏观环境城市交通Ø2014年6月地铁一号线将开通，年底2号线竣工通车将成为江苏省第三个地铁开始运营的城市Ø“十二五”中期规划的4条骨架线路全部完工后，市民选择轨道交通出行的比例将达到公共交通出行的30%以上沪宜高速沪宁高速锡澄高速无锡东站无锡站无锡新区站苏南硕放国际机场内环路Ø对外高速公路：沪宁、沪宜、通锡、锡澄高速等Ø铁路：沪宁铁路穿过无锡东西全境；新长铁路向北连接苏北，往南联系浙江长兴；Ø机场：苏南硕放国际机场锡太公路机场公路通锡高速沪宁高铁新长高铁沪宁城际铁路无锡西站无锡城际铁路站无锡已经形成以高速公路、城市干道、轨道交通为支撑的“大交通”格局通达苏沪各地。
江苏公司宏观市场宏观政策无锡属于发达三线城市，受全国房产政策影响较大；且经济发达的无锡也严格执行了限购、限贷政策国五条出售自有住房按规定应征收的个人所得税20%房产税不动产统一登记以房养老住房信息联网无锡开征房产税可能性不大其中的执行细节还需要探讨住房信息联网停滞，小产权房难以转正整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度公积金贷款政策不变，提取时间有变化类型<90㎡首套>90㎡首套<120㎡二套首付比例不低于20%不低于30%不低于50%，贷款利率为同期首套利率的1.1倍对本市居民严格执行“限三”政策，但明确了外地籍高层次人才的可购一套房资格Ø限三政策主要抑制外地炒房潮Ø明确外地籍高层次限贷限购Ø额度：一人可贷30万，夫妻双方最高可贷50万 江苏公司宏观市场量价走势无锡商品房市场量价表现平稳，但升温乏力，整体市场表现平淡2010-2013年无锡累计商品房金额成交对比50%6%44%2013年无锡市分物业成交占比住宅 商铺 办公和公寓1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月0204060801001202013年无锡市商品房供销走势商品房成交面积（万㎡）商品房供应面积（万㎡）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月0102030405060708090720074007600780080008200840086002013年无锡市商品住宅供销价走势住宅供应面积（万㎡）住宅成交面积（万㎡）住宅均价（元/㎡） 江苏公司宏观市场板块特征各板块形成了价格梯度，新区板块目前处于成交价格低地，成交占比排全市第三。
惠山板块：6200元/㎡代表项目：万达广场、理想城市花园锡山板块：6800元/㎡代表项目：华夏··世纪锦园、恒大绿洲北塘板块：7300元/㎡代表项目：梧桐水岸、苏宁天御广场南长板块：9400元/㎡代表项目：复地悦城、时代上城城中板块：9800元/㎡代表项目：世茂国际广场、红星国际广场太湖新城板块：10000元/㎡代表项目：朗诗绿郡、太湖国际社区新区板块：7200元/㎡代表项目：保利中央公园、君域豪庭城中、太湖新城南长板块新区、北塘锡山、惠山无锡各板块房价阶梯表现2013年无锡各板块均价与代表楼盘5%6%7%19%23%15%25%2013年各板年各板块块商品房成交占比商品房成交占比城中板块 南长板块 北塘板块 新区板块 滨湖板块 锡山板块 惠山板块 江苏公司宏观市场市场存量51%48%0%2013年全市商品房库存情况住宅（万㎡） 商业（万㎡） 其它（含车库）（万㎡）万套城中南长北塘新区滨湖锡山惠山02000400060008000100001200014000160002013年无锡七区季度住宅库存套数对比图一季度二季度三季度四季度城中南长北塘新区滨湖锡山惠山0500010000150002000025000300002013年无锡七区商业库存季度对比图一季度二季度三季度四季度无锡截至2013年12月底商品房存量达143316套，市场去化能力一般，商住库存比例逐步缩小，新区商住库存压力为全市最大。
一季度二季度三季度四季度02468101214160.000.200.400.600.801.001.201.401.601.802.002013年各季度无锡商品房库存套数对比图商品房套数住宅库存套数商业库存套数商住比例 江苏公司小结Ø无锡属江苏省第二大经济发达城市，文化底蕴浓郁，人口导入能力强Ø规划规划有四条地铁线路，目前1、2号线地铁在建，城市发展空间较大Ø住宅限购、限贷，受国家政策影响明显，房地产市场存在一定的政策风险Ø商品房年成交量623万方，月均成交量50万方以上，成交价格8500元/㎡，市场量价表现平稳，升温乏力Ø新区板块成交价格较低，成交量占全市比重不足两成，板块地位不高，存在可发展的空间 江苏公司PART1市场分析Ø宏观市场分析Ø竞争市场分析Ø本体及区域分析Ø商业市场Ø办公市场Ø公寓市场 江苏公司竞争市场-商业存量p据网数据监控中心统计显示，截至12月27日，全市七区商业存量85050套，面积797.33万平其中，新区、惠山两大区域商业存量均突破2万套，成为无锡未售商业最集中的区域p新区商业存量房面积从三季度的199.87万平减少至192.43万平，成为三季度跌幅最大的区域。
新世界国际纺织服装城8347套超28万平的商业成为新区巨量商业积压的主力整体商业市场存量巨大，以新区、惠山区域为主，突破2万套新区巨量商业堆积给2014年带来巨大压力 江苏公司竞争市场-商业分布特征在售商业体分布较为零散，但多集中在市区等成熟地段，本案周边仅时代天街商业街在售五洲国际广场银河城九龙仓星汇天地上尚城亿丰时代广场盛唐·乐享城润泽18区龙湖时代天街项目名称物业组合总体量商业体量润泽18区商业、住宅15万方1.5万方龙湖时代天街 商业、住宅20万方20万方九龙仓星汇天地商业办公8万方2.5万方五洲国际广场银河城商业办公公寓15万方5万方上尚城商业办公5万方1.5万方盛唐·乐享城商业、办公12.8万方9万方亿丰时代广场商业20万方20万方新区北塘惠山崇安 江苏公司竞争市场-商业商铺规划在售项目多为商业体，商铺分割面积较小项目名称商铺层数商铺层高商铺类型业态规划商铺面积段润泽18区地上2F4.5米商业街餐饮、酒吧、零售20-30㎡为主龙湖时代天街3F1F：5.6米2-3F：4.5米商业街餐饮、影院、零售50-500㎡不等主要为50-150㎡九龙仓星汇天地地上2F1F：4.6米2F：3米沿街商业餐饮、金融、休闲、会务配套60㎡-240㎡五洲国际广场银河城地上4F5.1米商业体零售、娱乐、休闲、餐饮主要20-40㎡上尚城地上2F4米办公裙楼沿街商业未定100㎡左右盛唐·乐享城地下2F，地上4F-2F：4.8米；-1F：6米；1-3F：5.7米；4F：5.2米商业体无锡首个全家庭乐享生活中心20-50㎡亿丰时代广场地上3F——商业体零售、影院、娱乐、餐饮等30-200㎡不等亿丰时代广场润泽18区盛唐·乐享城五洲银河城 江苏公司竞争市场-商业价格特征惠山商铺价格最低，其次，新区本案周边时代天街售价也较低板块项目名称1F2F3F4F新区润泽18区3.5-5万2-3万————龙湖时代天街成交价2-2.2万1拖2:1.8万1.7-1.8万1.2万——南长九龙仓星汇天地3-3.5万2万————五洲国际广场银河城3.4万2.2万1.6万1.3万上尚城3万2.2-2.5万————北塘盛唐·乐享城4.6-4.7万2.8-2.9万2.3-2.4万1.7-1.8万惠山亿丰时代广场2.5万1.7万1.1万—— 江苏公司竞争市场-商业销售分析在售商业体多采用统一招商和返租的形式进行销售，但整体去化情况一般板块项目名称销售模式首开时间推案量去化量整体去化率新区润泽18区五年包租，三年返租，每年8%，抵房款，后两年九一分成2013.8.144457316.40%龙湖时代天街三年返租，每年返租8%，抵房款2012.11.3084028734.17%南长九龙仓星汇天地一楼前三年24%返租后三年20%返租2011.4.301158674.78%五洲国际广场银河城 统一招商2012.370035050.00%北塘盛唐·乐享城前三年18%一次性抵扣房款，后面12年二八分成2013.63346419.16%惠山亿丰时代广场包租10年，前三年6%每年，抵房款，后7年每年10%返租2013.6.294474510.07% 江苏公司竞争市场-商业周边商业现状标记配套类型餐饮净湖水岸（餐饮、娱乐、快捷酒店）IPARK商业（餐饮、服务）新安安置区商业（生活配套）龙湖艳澜山商业（零售、餐饮）114232342.5公里商业配套圈周边现有商业现状以生活配套商业为主，由于区域认知度有待提升，商业氛围不浓厚。
江苏公司竞争市场-商业小结Ø区域外：在售商业以综合体为主，包含商业和办公，总体量2-3万方年去化10%-30%，整体去化速度缓慢Ø区域内：在售商业以龙湖时代天街为大体量的商业带动区域商业，去化34%辐射整个区域及全市Ø存量：市场现有商业库存较大，给2014年无锡市场带来很大危机Ø项目周边商业现状：以基本生活配套服务园区为主，商业氛围不浓厚Ø销售模式：以包租和返租抵房款为主给本案启示：是否需要设置区域型商业，需要市场的验证和时间的考量，不建议商业体量做大建议设置沿街商铺满足社区及周边产业园的生活配套需求 江苏公司竞争市场-办公在售分布在售办公多集中在新区、南长、滨湖，周边多具备一定的商业或办公氛围麦库MYCO新发汇融广场北塘滨湖区南长区新区汇普金融大厦九龙仓星汇天地无锡世界贸易中心盛唐·乐享城龙山大厦喜年中心上海中心·城开国际项目名称物业组合总体量（万㎡）办公体量（万㎡）麦库MYCO 商业、办公5.83融智大厦酒店、办公、商业10 ——长江1号公寓、办公、商业154.5新发汇融广场办公、商业24.6约23九龙仓星汇天地商业办公85上尚城商业办公53汇普金融大厦办公（在售）商业2.95约2盛唐·乐享城办公、商业（主力在售）12.83龙山大厦公寓+办公+底商3.81.5喜年中心公寓+办公+底商8.33.8上海中心·城开国际公寓+办公+底商207麦库MYCO 商业、办公5.83 江苏公司竞争市场-办公产品打造多数办公层高超4米，在售甲级、5A写字楼较少，多为商住类办公产品在售项目名称办公定位产权年限内部设施层高电梯部数外立面材质麦库MYCO——40年——3米7玻璃幕墙融智大厦5A40年新风、中央空调4米8玻璃幕墙长江1号——40年——3.6米8玻璃幕墙新发汇融广场——40年——3.8米2玻璃幕墙九龙仓星汇天地小微企业创业孵化基地40年——4.6米6玻璃幕墙上尚城——40年——4米4仿真石漆汇普金融大厦甲级40年——3.5米3玻璃幕墙干挂石材盛唐·乐享城——40年——3.6米4玻璃幕墙龙山大厦5A40年中央空调4.6米6玻璃幕墙喜年中心5A40年中央空调4.6米12玻璃幕墙上海中心·城开国际5A甲级40年新风系统4.8米10玻璃幕墙无锡世界贸易中心甲级、5A40年中央空调、新风系统3.6米20玻璃幕墙 江苏公司竞争市场-办公面积、价格分割面积多在40-100㎡之间，新区在售办公价格在8500-9000元/㎡之间区域项目名称标准层面积（㎡） 分割面积段（㎡） 在售单价（元/㎡） 南北价差（元/㎡） 楼层价差（元/㎡）新区麦库MYCO130046-68900020080-100融智大厦150080-15008400-850010030-80长江1号1800136、450-49090001000——新发汇融广场1800130-4008900，政府补贴300元/㎡300-60050-80南长区九龙仓星汇天地100050-516800——50-80上尚城100050-1158000——30-50汇普金融大厦90069-32513000——30-50无锡世界贸易中心1500-200066-2402500010050-80北塘区盛唐·乐享城800-86037-6010000————滨湖区龙山大厦153637、75、79、423、5771.2-1.5100左右200左右喜年中心160050、66、8214000150左右200-250上海中心·城开国际160098、121、128、24018000200左右300左右 江苏公司竞争市场-办公销售分析去化情况，年均去化量多不足1万方，月均去化套数多在10套以下，整体去化速度缓慢。
区域项目名称首次开盘推案面积（㎡） 去化面积（㎡）年度去化量（㎡）近期开盘推案套数去化套数月均去化量新区麦库MYCO2012-8-230252.8616305.74111662012-8-252930217融智大厦 2012-10-288129.557682.2262872012-10-2843393长江1号————————2011-12-172962389新发汇融广场2013-4-2435022.3517008231632013-7-2425122南长区九龙仓星汇天地2011-4-3041509.2931064.711418.552013-3-30224717汇普金融大厦2013-9-293580.493121.7310358.472013-9-2923225无锡世界贸易中心2012-12-3110605.02740.127072012-12-311056＜1滨湖区 龙山大厦2012-7-133685.553355.822214.962012-7-1380734 江苏公司竞争市场-办公重点办公紧邻本案，待开发办公8.1万方，售价8900元/㎡，开发商具有政府背景，确定将有7家银行总部入驻开发企业新区发展集团有限公司（政府背景）物业费8元/㎡/月项目体量24.6万方已开发体量16.5万方待售体量8.1万方售价（元/㎡）8900整体规划7家银行入驻，工商局、地税、国税局等多家政府和银行机构入驻客户来源：与太科园管委会有关系，因此，几乎不对外做推广，由管委会招商办直接介绍客户前来看房，购买办公政府补贴300元/㎡，同时，后期租金保证在5元/㎡目前7家银行和政府机构已经确定入驻，预计交付时间定在2014年4月 江苏公司竞争市场-办公小结Ø区域外：办公面积以小面积为主，产品层高以3.6米以上，单价以6800-25000不等，Ø月均去化速度以3-17套不等。
Ø区域内：新区内以政府自建办公为主，产业人口较多，写字楼存量较为饱和，价格以Ø8500-9500元/㎡为主相对区域外去化速度相对缓慢，月均去化3-5套Ø销售模式：以返租抵房款或者租赁为主给本案启示：本案办公面积段设置需契合市场的需求，面积小，总价低为市场的主流，区域内政府扶持办公楼是否给本案带来威胁和利好，区域价值有待提升的同时，是否有人气支撑整个办公市场 江苏公司竞争市场-公寓在售分布在售分布：项目名称物业组合总体量（万㎡）办公体量（万㎡）新区哥伦布广场办公、公寓、商业、酒店10约2嘉悦中心商业、公寓、酒店2.51.1长江1号公寓、办公、商业155.2协信中心酒店、SOHO、办公、商业8.8—— 五洲国际广场银河城商业办公公寓15约5联东U谷商业办公公寓15约5县前三号公寓、办公、商业1801.76融创星光广场公寓、住宅、商业101.2龙山大厦公寓+底商102.740喜年中心公寓+办公+底商3.81.7上海中心·城开国际公寓+办公+底商8.34新区哥伦布广场长江1号北塘滨湖区崇安区新区县前三号五洲国际广场银河城联东U谷龙山大厦喜年中心上海中心·城开国际融创星光广场嘉悦中心 江苏公司竞争市场-公寓产品打造在售公寓多为SOHO、LOFT定位，商住两用打造，多为民用水电项目名称公寓定位层高产权年限水电外立面材料物业费新区哥伦布广场SOHO3.140年商用涂料3.1嘉悦中心LOFT4.640年商用真石漆、玻璃幕墙5长江1号SOHO340年商用玻璃幕墙3协信中心精装SOHO340年商用玻璃幕墙——产权式酒店公寓340年商用4五洲国际广场银河城SOHO5.140商用玻璃幕墙待定联东U谷Loft4.640商用石材+涂料4.8县前三号SOHO公寓3.670民用石材+涂料1.95融创星光广场产权式酒店公寓4.650商用玻璃幕墙3龙山大厦LOFT4.540商用玻璃幕墙3.5喜年中心LOFT4.640商用玻璃幕墙4上海中心·城开国际产权式酒店公寓4.840商用玻璃幕墙5.5 江苏公司竞争市场-公寓面积、价格新区在售公寓面积多在35-70㎡之间，总价多控制在30-80万，部分项目采用简单装修，导致总价稍高区域项目名称交付标准面积划分（㎡）价格销售方式总价区间新区新区哥伦布广场毛坯35-509000直接销售30-50万嘉悦中心毛坯36-487900直接销售25-45万长江1号精装120070-1008500直接销售59-85万协信中心产权酒店公寓42-681.2-1.4万10年包租7%年收益，前两年返租14%40-80万人才公寓精装200042-687500-9500直接销售30-65万崇安区五洲国际广场银河城毛坯40-816000直接销售24-50万北塘区联东U谷毛坯45-95㎡7500直接销售33-70万县前三号毛坯55㎡、65㎡13000直接销售70-85万滨湖区融创星光广场精装（1100）30、47、589500直接销售28-55万龙山大厦毛坯37-13210000直接销售37-132万喜年中心毛坯54-8310000直接销售54-83万上海中心·城开国际精装（1500）63、94、101、11620000直接销售126-232万 江苏公司竞争市场-公寓销售分析在售公寓月均去化量均在17套以上，年度去化量多在1.4万方以上区域项目名称首次开盘推案面积（㎡）去化面积（㎡）年度去化量（㎡） 近期开盘推案套数去化套数月均去化量新区新区哥伦布广场————————2012-4-273201437长江1号————————2011-12-1759443317协信中心2012-10-12 18011.54 17868.9214086.732012-10-1226225918崇安区五洲国际广场银河城2012-8-589715.45 31938.6322375.432012-8-5126459035滨湖区喜年中心2012-5-2775195.21 24220.1614733.932012-5-27114233717 江苏公司竞争市场-公寓重点项目协信中心一期目前主要在售产权酒店公寓，售价9000元/㎡左右，人才公寓针对园区企业统一签售办公SOHO酒店+人才公寓产权酒店公寓开发企业无锡协信太科地产开发有限公司项目体量32万方，一期12万方已开发体量8.7万方待售体量一期3.3万方销售模式产权酒店公寓，10年返租，前两年返租14%抵房款在售部分产权酒店公寓，人才公寓对企业签售售价（元/㎡）酒店式公寓表价1.2-1.4万；成交价9000（含酒店装修）整体规划一期两栋公寓一栋写字楼，二期酒店、SOHO、办公等客户来源：产权酒店公寓多为新安本地投资客户，以及部分来自滨湖区和新区的客群；人才公寓仅对太科园企业签售，精装2000元/㎡ 江苏公司竞争市场-公寓小结Ø区域外：在售公寓多为SOHO、LOFT定位，商住两用打造。
Ø区域内：新区在售公寓面积多在35-70㎡之间，总价多控制在30-80万部分采用精装修标准Ø销售模式：直接销售给本案启示：结合整体市场，本案公寓面积段设置建议以小面积为主建议设置双重交付标准，装修风格可采用部分精装修提升整体品质感，吸引更广泛的客群，户型要有创新亮点，增加附加值，区别于区域内同质化竞争市场 江苏公司PART1市场分析Ø宏观市场分析Ø竞争市场分析Ø区域分析 江苏公司区域分析地段价值地处无锡南，新区太科园内，属城市边缘区域，产业价值、景观资源价值突出Ø本案地处无锡南新区太科园内，区域是以科技、研发、创意为主体功能，高新技术产业为支撑，生态休闲、商务服务为配套的滨水型国际化科技新城Ø距离市中心13公里，距离新区中心和太湖新城中心区域均为6公里，受主城影响弱，属城市边缘区域，但太科园产业价值明显，且临近太湖，具备较高的景观资源价值市中心新区中心市政府6KM6KM13KM机场5KM 江苏公司国家级开发区，产业聚集度高，发展成熟；太科园定位IT等高新产业，层次较高Ø无锡新区：全称无锡国家高新技术开发区，成立于1992年，1995年正式成立无锡新区，属国家级高新技术开发区Ø新区拥有世界五百强企业60余家，形成了“日资高地”、“韩资板块”，包括了：尼康、索尼、NEC等多家知名企业Ø全区常住人口60万人，其中，人才总量达13万人（本科或中级职称以上），2012年江苏省开发区综合排行第二位Ø功能布局：国际商贸商务区：商务、商业中心国际生活社区：创意生活国际社区空港产业园：空港产业、物流高新技术产业开发区：制造业为主太湖国际科技园：IT信息产业等高新产业区域分析区域概况 江苏公司区域总人口11万人，产业人口6万人，且收入水平较高，同时，产业人口导入力较强，后期市场前景较好无锡太湖国际科技园规划产业软件外包、物联网、软件研发等规划人口产业人口12万，居住人口10万现阶段人口产业人口约6万，居住人口约5万现有产业区IPARK、物联网产业园、传感网产业园等代表企业中软、中关村、联想、ZET、腾讯、NIIT等家庭年均收入（2012）约10万元Ø太科园企业每年吸引众多的高校毕业生就业，根据2012年无锡市人力资源网官方数据统计：电子信息产业、计算机产业吸引大学生就业人数居全市各行业之冠，而新区为此类产业聚集地之一区域分析产业价值 江苏公司区域产业发展步入正轨，居住环境渐趋成熟，但当前区域认知仍较低大学新安家苑安置区及相关配套龙湖、国信居住区协信居住区学校环保材料仓储厂房本案无锡（国家）软件园审批中心及办公区商业物联网产业园科研用地科研用地规划居住、商配科研用地科研用地规划居住商配软件园净湖水岸商业新安家苑安置区区域分析区域现状 江苏公司地块被I-PARK软件园包围，周边办公密集分布，且区域内无污染源，环境较好益多环保建材有限公司IPARK三期（已建成）本案IPARK二期（已建成）IPARK四期（在建）国际数据中心（已建成）新发汇融广场（在建）Ø本案地处I-PARK中心位置，东侧为环保建材公司，有烟囱，但排放为热电厂蒸汽，无污染；西侧在建办公项目，未来将进驻7家银行。
Ø临近人工湖和一条小河道，水质一般，具备一定的景观价值含人才大厦等办公区（已建成）益多环保建材有限公司I-PARK三期IPARK二期IPARK四期数据中心新发汇融中心人工湖区域分析地块四至 江苏公司软件园已有企业500多家，人口3万；商业和办公均为租赁，租金水平较低Ø共分为四期开发，目前本案紧邻部分为软件园二期、三期、四期，已建成55万方，四期30万方在建Ø着力打造物联网、云计算、软件服务与外包、文化创意、新媒体、电子商务、互联网广告等产业，目前拥有企业近500家，园区产业人口3万人Ø园区配有少量的公寓、商业配套，主要经营零售、餐饮等业态，商业租金范围1-2元/㎡/天Ø优惠政策：人才引进：顶尖人才给予300-2500万配套资金和100-500万的安家补贴；给予大学生租房补贴企业引进：包含财税减免、产权保护、市场渠道拓宽、研发补贴等政策办公出租率：80%以上，租金约1-1.5元/㎡/天区域分析IPARK概况 江苏公司临近主干道和未来地铁四号线，自驾和电动车、公交成为区域主要出行方式菱湖大道和风路菱湖大道公交站软件园站自行车停放处规划四号线本案无锡市地铁规划图Ø目前出行主要依靠菱湖大道主干道和和风路，产业园职工出行方式主要为自驾出行和电动车、公交出行，班车较少Ø地铁四号线预计2019年通车，规划站点位于震泽路，距离本案约1.5公里区域分析交通资源 江苏公司2.5公里囊括区域所有配套，但多为餐饮配套，休闲娱乐等配套稀缺标记配套类型餐饮医疗学校配套公寓（只租不售）净湖水岸（餐饮、娱乐、快捷酒店）IPARK商业（餐饮、服务）新安安置区商业（生活配套）龙湖艳澜山商业（零售、餐饮）114232342.5公里配套圈区域分析配套资源 江苏公司机会威胁1.区域产业起点高，发展向好，家庭收入较高，消费力充足2.周边环境良好；IPARK近三万从业者，园区产业人口导入力较强，为本案提供客群支撑3.2.5公里即可满足日常生活的基本需求，且周边娱乐、服务配套较为缺乏，为商业、公寓提供了机遇4.园区缺少班车，自主的出行方式使得员工对居住地和活动区域有了更多选择5.交通便捷，后阶段的地铁开通，也将为本案带来一定前景1.城市边缘区域，市场认知度不高，区域外客群需要引导2.周边办公、商业租金水平低，易对购买客群造成影响3.政府打造的办公项目体量较大，随着后期建设的持续，或将对本案办公产品造成一定的影响4.IPARK等政府办公楼对企业多有一些扶持、优惠政策，或将影响本案办公产品销售给本案启示：合理规划办公和公寓，并充分利用区域产业、环境优势，借助营销手段，突破区域限制，吸引区域内、外客群，以带动本案快速销售。
区域分析小结 江苏公司PART2项目定位Ø项目本体分析ØSWOT分析及应对策略Ø项目总体定位Ø项目客群定位Ø项目发展策略 江苏公司项目本体分析项目四至Ø地块西临新发融汇广场，在建，为政府主导，主要为银行办公楼Ø地块南临无锡国家软件园二期，临街面为零散商业，软件园定位较高，园区环境较好项目地块Ø地块北临无锡国家软件园三期及四期，三期已投入使用，四期在建设之中Ø地块东临无锡人力资源服务产业园和江苏生态科技等公司北西南东 江苏公司项目本体分析经济技术指标 江苏公司项目本体分析建筑风格现代主义建筑风格，建筑立面线条间接流程，简约时尚 江苏公司项目本体分析户型A-1标准层，单层面积793㎡，15套房源，共两种面积，分别为44㎡与78㎡ 江苏公司项目本体分析户型B-1标准层，单层面积614㎡，14套房源，共三种面积，分别为38㎡、40㎡、55㎡ 江苏公司项目本体分析户型P8-3标准层，单层面积504㎡，8套房源 江苏公司项目本体分析户型P8-2标准层，单层面积504㎡，8套房源 江苏公司项目本体分析户型P4-2标准层，单层面积442㎡，4套房源 江苏公司项目本体分析户型P8-1标准层，单层面积503㎡，8套房源。
江苏公司项目本体分析户型P4-1标准层，单层面积421㎡，4套房源 江苏公司PART2项目定位Ø项目本体分析ØSWOT分析及应对策略Ø项目总体定位Ø项目客群定位Ø项目发展策略 江苏公司SWOT分析优势Strength劣势Weakness机会Opportunity威胁Threaten•项目体量较大、业态较为全面，能满足不同客户需求•4.8米层高，后期可改造为SOHO办公•项目距离无锡机场、沪宁高速新区出口、城际铁路新区站仅为5-10分钟车程，公交3-5分钟一班，临近未来地铁4号线，交通较为便利•项目位于城市发展中的新区，目前生活配套较匮乏，居住氛围较差•项目工期未定，距离上市时间较长，未来可能面临更多项目竞争•项目容积率较高，配合商业，居住舒适度不佳•无锡国家软件园高端定位，提升区域价值，能为项目导入大量高端客户，升值潜力巨大•项目所属区域包含20万人口，居住、消费潜力较大•项目周边商业分布零散，缺乏居住，为项目商业和公寓提供机会•区域目前生活配套不佳，居住氛围不足，客户信心不足，区域价值未被普遍认知 江苏公司SWOT应对策略1.强调区域高端定位与未来发展潜力，重点强调未来建设的配套及交通资源，提升区域物业升值前景。
2.强调项目产品差异性，以区别其他竞争项目，吸引目标细分客户关注3.积极拓宽客户渠道，立足无锡国家软件园与周边安置区，拓展面向全市客户资源4.通过高调推广形象和营销中心高品质形象展示包装来愉悦市场、营造客群归属感，增强项目竞争力5.通过佛奥集团品牌雄厚的实力推广，和现场实景展示来呈现项目的品质，来带动项目品牌的价值考虑市场竞争和项目自身的双重因素，营造产品力，加强竞争力 江苏公司PART2项目定位Ø项目本体分析ØSWOT分析及应对策略Ø项目总体定位Ø项目客群定位Ø项目发展策略 江苏公司项目价值点提炼九大核心价值体系无锡国家软件园核心多公交临地铁临近无锡市政府，国家软件软核心区域项目周边超过6路公交，临近未来地铁4号线梅村中学、太科园分校、新安小学、大桥中学，距离东南大学1.2公里，人文气息浓郁项目所在区域生活配套，如银行、医院、学校、体育馆等配套设施，将逐步完善交通价值教育价值配套价值人文气息浓郁项目周边景观资源丰富，临近太湖、净慧寺及太湖尚贤湖公园等景观价值景观生态资源未来生活配套完善佛奥集团是一家以房地产开发、酒店经营和商业地产经营为核心业务的大型综合性企业集团品牌价值房地名企实力雄厚业态涉及公寓、商铺，部分产品可改造成办公，是集办公、居住、购物为一体的综合体居住、商业业态价值项目周边商业零散，项目1.5万方集中商业，将很好的满足区域内人群消费需求商业价值1.5万平米商业区域价值4.8米层高，商住两用，既可以作为SOHO办公也可以作为挑高公寓产品价值4.8米层高恢宏空间1、感知价值2、认知价值3、强化价值 江苏公司项目定位定位依据1.无锡国家软件园区域内规划项目主要以政府主导的办公为主，居住、商业匮乏，预留了居住及商业的市场空间。
2.项目周边区域人口将达23万人，为项目公寓、商业提供支撑3.周边居住及商业配套尚未成熟，多数尚在规划之中，为项目发展提供时机4.4.8层高可改造为SOHO办公 江苏公司项目整体定位集居住、休闲购物为一体的高端商务办公区 江苏公司PART2项目定位Ø项目本体分析ØSWOT分析及应对策略Ø项目总体定位Ø项目客群定位Ø项目发展策略 江苏公司项目定位客群定位1、项目地处无锡国家软件园核心，现有产业人口5万人，以软件、物联网为主，客群高端，是项目未来主要客群之一；2、项目周边有安置人口约5万人，但安置区配套落后，导致需求外溢，也是项目重要客群；3、项目东边为大面积工厂区，商业、住宅较为匮乏，也是项目重要客群之一；4、软件园定位高端，目前区域价值尚未被普遍认知，也将吸引全市及其他区域投资客户工厂区 江苏公司项目定位客群定位居住区域类型过度型居住投资软件园、工厂、安置区及其他区域投资型客户为主软件园、周边工厂单身或者两口之家，以过度居住为主软件园、周边工厂单身或者两口之家，对于总价较为敏感辅助客群重要客群核心客群重要客群软件园、周边工厂单身或者两口之家，普通员工，以过度居住为主，对于总价较为敏感辅助客群软件园、工厂、安置区及其他区域投资型客户为主软件园、周边工厂单身或者两口之家，以中低层管理层为主核心客群领袖客群临时居住投资软件园、周边工厂区高管，政府官员为主，以临时居住或者投资为主软件园、周边工厂区高管，政府官员为主，以临时居住或者投资为主领袖客群 江苏公司项目定位客群定位。
领袖客户核心客户重要客户辅助客户客户年龄40-55岁25-35岁25-35岁35-45岁客户特征在各行业的领导者如：软件企业高管、工厂企业主、机关单位领导者为主软件园、周边工厂区区域内客户：企业中低层管理者，以单身、两口之家为主软件园、周边工厂区、安置区内客户：软件员、技术员等职业，以单身、两口之家为主，对于总价敏感全市及其他投资型客户购房目的临时居住或者投资居住过度居住投资客户关注未来的价值升值潜力周边配套便利性配套商业的便利性自然景观的优越资源丰富居住舒适性交通便利是否性对区域未来升值潜力比较看重对生活配套的便利比较关注客户发动小众、圈层活动口碑传播CALL客、现场活动、短信和派单、软件园、工厂巡展等CALL客、现场活动、短信和派单、软件园、工厂巡展等区域发展论坛、户外广告、电视、电台、城际班车、短信、巡演、设外展点 江苏公司PART2项目定位Ø项目本体分析ØSWOT分析及应对策略Ø项目总体定位Ø项目客群定位Ø项目发展策略 江苏公司项目发展战略项目发展战略集居住、商业为一体的高端商务办公区创立软件园发展的新一极，以高端形象，树立标杆，主动站位以集中商业，树立区域商业中心形象以高尚公寓，树立区域居住、投资典范努力打破区域现状，实现区域、项目价值，带动周边发展 江苏公司PART3物业发展建议Ø产品配比建议Ø建筑风格建议Ø景观风格建议Ø户型建议Ø装修建议Ø商业建议 江苏公司基于整体市场：办公+酒店式公寓，的调研结合本案的定位总结出适合本案的产品配比方向项目基本信息：占地：50428㎡容积率：4.6土地性质：40年产权总建：30万㎡地上面积：231968㎡产品配比推导过程区域内公寓机会>办公机会 江苏公司产品配比推导过程同区域办公和公寓项目价格相差较小；但公寓项目去化速度明显快于办公项目区域项目名称公寓办公价格年度去化量 月均去化 公寓占比价格年度去化量 月均去化 体量占比新区新区哥伦布广场9000——7套20%————————长江1号8500——17套30%9000——930%协信中心7500-95001.4万方18套——————————麦库MYCO————————90001.1万方17套50%融智大厦————————8400-85000.63万方3套80%新发汇融广场————————89002.3万方2套90%南长区五洲国际广场银河城60002.2万方35套30%————————九龙仓星汇天地————————68001.1万方7套37%汇普金融大厦————————130001万方5套67%无锡世界贸易中心————————25000707㎡＜1套50%滨湖区龙山大厦————————1.2-1.5万0.22万方4套40%喜年中心100001.5万方17套50%———————— 江苏公司产品配比推导过程办公公寓VS区域外区域内价格：10000-25000元/㎡月均去化速度：2-17套价格：8500-9500元/㎡去化速度：月均5套价格：6000-10000元/㎡月均去化速度：15-30套价格：9000元/㎡去化速度：月均15-30套大于公寓机会>办公机会p区域人口增多，对于总价低、面积小的公寓市场机会较大p从市场去化速度来看，公寓去化速度大于办公去化速度。
p区域内办公以租赁为主，从资金回笼角度出发，公寓回现金速度回快点p从单价和总价来讲，办公面积大于公寓面积，总价会高于公寓 江苏公司产品配比配比建议70%公寓25%办公5%商业60-90平方米2-3房小型公寓60-120平方米小型办公邻里型商业沿街商铺40-80平方米毛坯/精装修双重交付标准/总价低/投资灵活面积小/总价低/可拆可分自由组合面积小/功能合理/沿街布置/业态丰富本项目地上面积约23万方建议配比如下16.2万方5.8万方1万方 江苏公司PART3物业发展建议Ø产品配比建议Ø建筑风格建议Ø景观风格建议Ø户型建议Ø装修建议Ø商业建议 江苏公司建议一：办公建筑特色可以采用“结构即立面”的设计理念，建筑结构既是结构支撑又是外观立面，同时结构外置使内部空间完整，结构形态按设计理念表达，具有特殊性和标志性！建筑风格办公 江苏公司办公楼建议二：办公楼建议二：采用简洁明快的现代风格，体现立面的挺拔、坚挺的风格特征建筑风格建议二：“简洁”“明快”“大气”昭示性强，作为写字楼的外立面，体现本案的高品质形象建筑风格办公 江苏公司案例：深圳绿景1866立面采用ART-DECO风格为主导，通过引导向上的视线，使得近百米的居住建筑显得挺拔，而尺度上的美好比例和精致细部，又使得整个建筑的尊贵等级提升。
挺拔、精致、昭示性强建筑风格公寓 江苏公司建筑用材细节：1-4层采用干挂石材体现高端的气质，4层以上采用仿石材真石漆，如此考究用料更实现了建筑的历久弥新，体现了建筑的高端品质建筑风格公寓 江苏公司PART3物业发展建议Ø产品配比建议Ø建筑风格建议Ø景观风格建议Ø户型建议Ø装修建议Ø商业建议 江苏公司利用“点-线-面”实现层次景观，注重景观细节，打造品质景观在景观设计上，以小区干道和小区中心绿化带相连的绿地形成小区规划结构和统领，在景观上形成景观层次，通过通透的建筑元素，引景入园，利用水景替身项目的整体品质，形成互相渗透的空间景观，不同局部组团与整体景观的相结合，实现“点-线-面”的串联同意，寓情于行，凸显空间形态的魅力和韵味景观风格景观建议 江苏公司景观风格景观建议利用小型喷泉、中央景观等水景元素，组成亲水组团，赋予整个楼盘以灵性灵动、活泼、精致的景观打造舒适社区 江苏公司PART3物业发展建议Ø产品配比建议Ø建筑风格建议Ø景观风格建议Ø户型建议Ø装修建议Ø商业建议 江苏公司p全明设计（通风采光）p功能空间齐全p挑空设计（复式）p空间自由组合公寓户型创新建议户型建议建议方向通过优秀案例进行借鉴，给本案公寓提出几个户型创新的方向 江苏公司案例：杭州复地连成国际产权酒店式公寓3房2厅1卫销售面积85平米户型亮点：p通过全明生活阳台打造明厨明卫，采光通风效果较好p7.5米长阳台设计，提升产品附赠价值，同时也增加了户型的采光及景观面。
借鉴：全明设计户型建议公寓 江苏公司案例：南京中海凯旋门.尚城酒店式公寓72平米、96平米，各个功能空间合理，实用价值较高借鉴：功能空间齐全户型建议公寓 江苏公司案例：南京蓝岸.尚城酒店式公寓3房2厅1卫销售面积85平米户型亮点：p4.8米挑高设计，空间布局灵活，性价比较高，p朝南超大景观窗设计，采光采景p全明设计，明厨明卫，采光通风好p75平米，做出四室两卫，实用性强借鉴：挑高设计附加值较大户型建议公寓 江苏公司案例：南京银城.聚锦园精装修住宅3房2厅1卫销售面积85平米户型特点：p6米开间客厅，舒适度较高，p楼上楼下均朝南设计，景观阳台、景观窗，采光采景较好p提供户型装修定制服务，更具人性化借鉴：复式设计户型建议公寓 江苏公司案例：南京银城.聚锦园精装修住宅45平米户型特点：空间自由组合，是该项目户型的最大特点，即俩俩户之间留有较为充分的潜伏式设计，墙体打通后，可自由调整户型空间，由原来的一房一厅变为二房甚至三房借鉴：空间自由组合户型建议公寓 江苏公司案例：南京银城.蜂巢小户型公寓借鉴：挑高/自由组合户型建议公寓 江苏公司PART3物业发展建议Ø产品配比建议Ø建筑风格建议Ø景观风格建议Ø户型建议Ø装修建议Ø商业建议 江苏公司公寓装修建议：从市场和营销角度，为了搜罗更广更泛的客群，本案建议公寓交付标准为2种形式，根据客户的自身需求进行打造，可操控性强。
装修标准公寓p毛坯交付：以低总价，吸引地缘性一些刚需客群p精装修交付：精装修标准为一些注重生活品质，看好地段未来的升值空间的客群做准备 江苏公司装修风格样板房样板房装修风格示意图 江苏公司PART3物业发展建议Ø产品配比建议Ø建筑风格建议Ø景观风格建议Ø户型建议Ø装修建议Ø商业建议 江苏公司商业建议功能定位：社区型商业，引进超市、餐饮、书店、满足居民生活必需品消费和一定程度上的精神享受功能定位50%餐饮30%购物20%其他p风味餐饮p特色餐饮p休闲餐饮p超市、便利店p礼品服饰p书店p玩具店p通讯p银行p美容美发....… 江苏公司商业建议业态建议精品超市精品超市美容瘦身美容瘦身特色餐厅特色餐厅书店书店服装店服装店业态组合示意图 江苏公司PART4营销推广Ø价格策略Ø营销策略Ø推广策略 江苏公司营销推广价格策略平开高走，逐步走高（合富建议放弃）利：多元化吸引客户，首次开盘易于引发热销氛围再次开盘，形象展示和推广持续深入，价值得以更多释放，客户积累增强，销售价格较首次开盘有一定幅度的提升，能让前期业主感受持续升值，激发老业主转介绍积极性，让前期未购房犹豫型业主把握下次推售机会。
弊：较为保守，树立价格标杆需要一个循序渐进的过程，每次价格涨幅不宜过大高报平走，树价格标杆（合富建议采纳）利：强势占位，区隔竞争对手，以高出周边竞争对手价格入市，充分表现对自身产品的信心，提升客户的期望值弊：较为激进，遇到市场波动，价格的调整策略会伤害前期高价购房客户的积极性，价格不做调整可能失去竞争力且对开发商各项营销展示条件要求较高，否则产生心理落差高价可能会把游离型客户挡在门外，对于开盘人气存在一定的影响综合考虑项目的营销目标和市场占位，并结合项目的形象展示和推广调性，本项目可采取高报平走的价格策略，推广期拔高客户心理价格预期，首批开盘时参考市场情况制定务实的成交价格，通过开盘高折扣优惠逼迫客户迅速下定，从而保证项目顺利完成全年销售目标√ 江苏公司PART4营销推广Ø价格策略Ø营销策略Ø推广策略 江苏公司营销推广品牌策略以““产品包装和现场形象””提升品质，形成美誉度以“活动营销和事件营销”建立品牌形象，提升知名度以““客户会””形成口碑及圈层效应，实现销售目标核心、品牌、品质 江苏公司营销推广品牌策略三阶段来实现品牌形象的建立及与项目的对接活动营销与客户会为推广主线，媒介配合进行炒作名称第一阶段第二阶段第三阶段目的企业品牌建立企业品牌助推项目品牌项目与企业品牌整合提升方式通过佛奥全国战略展示、通过项目巡展等活动在无锡树立大品牌实力房产企业形象启动佛奥客户会，通过积分兑换、会员优惠、商家联盟等策略积累客群，进行长期的客户营销战略以营销节点活动公关配合品牌宣传，项目与品牌互动，实现项目、品牌的双赢整合主题创佛奥伟业，做百年企业 江苏公司营销策略展示策略。
合理安排展示时序：合理安排各现场包装体系的展示时间安排，把营销中心和样板间的开放以分阶段性对外开放，让现场不断有新的内容与兴奋点产生展示前置：在项目具备充足展示条件后再进行项目发售；充足展示：通过现场展示理性打动客户，做出高品质、强震撼、有创新，为项目品质与价格突破做支撑； 江苏公司展示策略项目围挡和风路菱湖大道和风路、菱湖大道设置围挡，增加项目展示，提升项目知名度 江苏公司展示策略精神堡垒和风路菱湖大道和风路、菱湖大道设置精神堡垒，增加项目导视，提升项目知名度 江苏公司展示策略道旗和风路菱湖大道方案1效果示意方案2效果示意方案3效果示意和风路、菱湖大道设置10-12米高的道旗，对项目具有很好的招示性和广告效益，体现项目的大气，高品质形象 江苏公司展示策略销售中心外部景观入口处项目字示意图：1入口处项目字示意图：3入口处项目字示意图：2在营销中心入口处或景观示范区内设置大型项目字体，体现项目与园林景观的完美结合，为更加明确认识项目 江苏公司展示策略夜景亮化通过现场外围的灯光体系照明，增强项目夜间的昭示效果Ø灯光体系：销售中心、围墙、景观示范区、门前导视等；Ø照明方式：散射与漫射的方式结合，动态与静态的方式结合。
江苏公司展示策略楼体展示建议楼顶及楼体侧面设置发光楼体字，增强项目夜间的昭示效果 江苏公司展示策略样板房展示样板房是项目体验式营销中最重要的环节，装修风格应以暖色调为主，辅助以智能化 江苏公司展示策略销售工具展示销售人员通过IPADAir做为载体，体现科技与尊贵感性价比高：单台ipadAir可实现楼书介绍、单层平面展示、算价、影音播放、信息公示等多重功能相较于单独购置触屏洽谈桌、制作楼书等常规销售物料性价比高使用便捷：可随时随地进行操作，在样板内、参观途中、洽谈时均可回顾项目的任何信息科技感强：通过ipadAir销售，可以提升项目美誉度和科技时尚感客户认同度高：销售人员一对一交流服务，让客户体验尊贵感 江苏公司媒体策略媒体策略常用营销渠道客户认知度大众媒体报纸★★★★车体、站牌★★★户外广告牌★★★★电视电台★★★网络、杂志★★★★客户口碑传播★★★★★销售现场展示市场现有水平售楼处★★★★★展示区、样板房★★★★围板、导视系统★★★工地包装★★★活动营销★★无锡媒体结构及效果目前无锡市场常用的媒体：报纸、网络、户外广告、杂志、短信等营销渠道，效果明显；无锡房地产市场较为成熟，知名开发商均较为重视现场包装，多数项目设有样板间，售楼处包装豪华，体验营销比较到位。
核心媒体Ø户外——立形象Ø报广——重要节点爆破Ø网络——炒作Ø短信——实效营销户外大牌、报纸、网络是无锡房地产项目主要的推广渠道，无锡日报、现代快报、扬子晚报传播最广，HOUSE365、新浪乐居、搜房等网络媒体群强；线上线下并举，配合 江苏公司媒体策略推广费用分类面积（万方）市场均价（元/㎡）货值(亿)总货值(亿)商务办公21.5850019亿22亿商铺1.5200003亿22亿2200万1.5%项目总货值约22亿，按照营销费用1.5%，营销推广费用约为2200万 江苏公司媒体策略推广费用推广费用构成注：推广费用不含销售中心及样板房装修内容比例费用销售现场布置：售楼处、工地围墙、看房通道10%220销售道具：印刷品、模型等5%110报刊广告15%330户外广告：户外大牌、道旗、灯箱、车体广告25%550网络10%220电台、电视5%110活动费用：新闻发布会、项目解析、业主联谊会15%330短信、微博、5%110拓客外展10%220合计100%2200 江苏公司活动策略以“大事件”穿插“小活动”的形式举行持续的、频密的的营销活动活动类别目标常见营销活动项目造势活动提高项目社会知名度与市场影响力，奠定大盘气势Ø开工典礼、开盘典礼、封顶仪式等；Ø城市发展、生活论坛；Ø媒体采风活动、健康长跑；信息传递活动传达项目信息与区域价值Ø产品发布会、产品推介会、售楼处公开促成销售活动针对特定人群、特定单元、特别日期加大销售力Ø项目认筹、解筹；Ø优惠折扣活动；Ø重要节点，如房交会、五一、十一；积聚人气活动积累客户，解决人气不足的问题Ø美食博览会；Ø音乐欣赏会；Ø水晶展览。
人脉维护活动主要针对诚意客户、成交业主和客户会成员，维系、发掘老业主潜在的购买力和拉动力Ø客户答谢酒会；Ø社区生活摄影、绘画比赛；Ø社区节日活动；Ø组织业主到外地楼盘参观或抽奖旅游以大事件为主，主要是对项目形象的强化，时效性较长，频率较低以小活动为主，可在同一期内多次举行，主要是客户维护和口碑传播，时效性较短，频率较高总体策略 江苏公司活动策略佛奥行-媒体采风会活动目的：让无锡市媒体及客户了解佛奥品牌，拉近媒体、客户与项目心理距离，增强客户信心活动流程：邀请无锡当地知名媒体，去佛奥广州总部参观，了解佛奥品牌，展示佛奥发展历程；然后邀请媒体及意向客户去佛奥天津星光天地生活广场参观，力求让无锡人民了解佛奥，相信佛奥实力媒体宣传：在扬子晚报、网络等媒体推广佛奥系出名门系列软文报道 江苏公司活动策略全城司机送饮品活动目的：项目地处新区，周边多为工厂、科技园，知名度不够，通过全城司机送饮品活动，让全市司机知道项目所在地，营造全城轰动效果，提升项目知名度，美誉度活动流程：推出“为全城司机送饮品活动”，在出租车内粘贴项目广告，更好向市民展示的同时引发全城轰动媒体宣传：在电台、网络媒体上同步直播活动，同时争取纸媒免费报导。
江苏公司活动策略玫瑰倾城活动目的：通过玫瑰倾城活动，为项目宣传造势，吸引目标客户关注，提升项目美誉度、知名度活动流程：5万朵包含着佛奥的爱与祝福的玫瑰空降无锡，免费为全无锡市民奉上瑰花一朵和幸福卡片！玫瑰倾城，让幸福徜徉在城市的每个角落里！媒体宣传：在电台、网络媒体上炒作，同时争取纸媒免费报导 江苏公司活动策略销售中心开放活动目的：通过销售中心开放，邀请无锡市媒体、政府要员及意向客户参观，塑造项目高端形象，拉近项目与客户之间距离，增强现场体验活动流程：政府要员与企业领导致辞、媒体采访、宣传；现场同时设置其他活动媒体宣传：报纸、电台、短信、网络媒体等立体宣传 江苏公司开盘方案开盘方案活动目的：一期开盘营销造势来扩大和提升佛奥项目的社会知名度，聚集人气，吸引社潜在目标客户群的积极关注，加快销售进程蓄势提高佛奥的市场知名度，巩固和扩大公司实力形象，走品牌化经营化道路活动流程：政府要员与企业领导致辞、剪裁，媒体采访、宣传；现场同时设置其他活动媒体宣传：报纸、电台、短信、网络媒体等立体宣传 江苏公司活动策略暖场活动在营销中心举办系类暖场活动，维系客户感情，促进销售•活动目的：施华洛世奇公司一直通过其产品向人们灌输着一种精致文化。
联合施华洛世奇水晶，将本案产品与之嫁接，通过水晶展系列活动，将本案高贵、精致的生活理念传播与客户，并让客户提前体验本案未来商业繁华、生活尊荣的气质氛围•活动内容：静态水晶展；走秀；茶歇、抽奖活动主题：施华洛世奇梦幻水晶展•活动形式：•以“清凉一夏系列活动”，将清凉升级活动中现场传授冰粥制作方法，展开冰粥制作大赛，全市群众踊跃参加使项目口碑得到提升，树立了项目品牌形象，实现了活动目标活动主题：夏日冰爽一夏 江苏公司活动策略暖场活动在营销中心举办系类暖场活动，维系客户感情，促进销售•活动地点：营销中心•活动内容：•准备各种制作材料，包括牛奶蛋糕等制作原材料，来宾以家庭为单位组团参加，创作出各式创意作品•来访客户可以把自己作品带走，并留影，作为项目照片墙的一部分，填写各个信息可额外获得一份礼品活动主题：DIY创意烘焙•活动地点：营销中心•活动内容：•准备各种缤纷水果，嘉宾以家庭为单位组团参加，在规定时间内用自选的水果拼出创意拼盘•同时邀请专业的水果拼盘师傅为来宾担任评委，并给大家示范水果拼盘的做法活动主题：缤纷水果创意拼盘大赛 江苏公司拓客策略拓客工作执行团队Ø从“坐等迎客”局面，到积极“走出去请客”，成立多元化的导客渠道；Ø以销售现场为中心，利用好地缘大客户资源，建构起网媒导客平台；Ø下，以点带面地建立起长效拓客机制散点发布散点发布销售案场销售案场正常接待正常接待拓展接待拓展接待拓客部拓客部媒体对接媒体对接兼职拓客团队兼职拓客团队高水准、规范的讲解流程专门配合拓展组织、沟通、接待工作利用公司拓客部，针对单位进行重点开拓与网络媒体合作团购事宜利用其资源发起线上报名CALL客、巡展、社区巡展季节礼品派单大客户拓展大客户拓展拓客执行团队拓客执行团队 江苏公司拓客策略拓客地图核心区域重要区域重要区域次要区域次要区域项目核心客群主要位于太科园、工业园及安置区 江苏公司拓客策略银行跨界营销渠道资源行销方式企事业单位——合作银行（招商、中国银行）巡展、邀约、产品推介会针对银行的潜在客户体系化：巡展-活动-信息植入主题：邀约客户参与活动，产品推介内容：巡展搜集客户信息，以活动的形式进行产品推介通过邀约客户，参与活动。
筛选意向客户，从而锁定目标客户行销目标渠道拓展方案——银行跨界营销 江苏公司拓客策略呼叫中心专业置业顾问组成call客中心，完善的反馈机制，保证每一通的有效性，每人每日不少于200组，定时回访，通过日报表形式报告客户情况日报表形成销售经理进行统一整理交回置业顾问置业顾问进行回访追踪客户信息渠道拓展方案——呼叫中心 江苏公司拓客策略交通集散地广告置业意向调查活动目的针对加油站及地铁站过往客户，广告媒体投放，置业意向调查，搜集客户联络方式，确定有投资意向的客户，进行进一步沟通重在搜集高购买力人群投资意向，挑选潜在客户，进行进一步宣传渠道拓展方案——交通集散地广告 江苏公司拓客策略专业市场Ø陌拜，CALL客Ø小型专业讲座内容：针对客户特性，投其所好举办不同形式的活动目的：锁定目标客户，促进销售渠道拓展方案——专业市场 江苏公司拓客策略社区巡展高尚住宅区——问卷、走进社区活动主题：问卷调查活动走进社区内容：通过小区巡展、产品推介把信息植入客户通过走进社区活动，DM邮箱直投，发布产品信息，吸引意向客户注意，择机进行更深一步的产品推荐，从而锁定客户老新区及周边小区体系化：推荐-信息植入渠道拓展方案——社区巡展 江苏公司拓客策略商圈巡展商业街及主要商超渠道资源行销方式行销目标123设临时接待点、巡展、DM传单派发针对主要商超大量客流体系化：巡展-DM-信息植入渠道拓展方案——商圈巡展通过在各主要商超、商业街区的巡展，DM发放，提高项目曝光率，扩展商圈内的潜在客户 江苏公司拓客策略独立经纪人同保险公司、机票代售点、夜总会大客户经理等接触高端客户频次较高职业群体取得合作关系，给予该类人群转介成交奖金，项目价值得到传递的同时促进成交。
渠道拓展方案——独立经纪人 江苏公司拓客策略新兴媒体互动Ø专人专职：专人负责媒介炒作，依托网媒快速传播优势，借助媒体公众账号进行转发炒作，快速提升人气；Ø互动传播：通过转发、评论等方式与客户互动，增强推广效果新兴媒体互动 江苏公司推售策略项目体量较大，建议整体开发，分期销售因为超高层及地下室施工缓慢，建议在楼市传统旺季2015年4月分推售一期①部分公寓及一期全部商业、2015年9月推售一期②部分公寓一期三期二期②①开发期数时间推售套数面积一期2015年4月①43419,0362015年9月②43419,036二期----三期---- 江苏公司PART4营销推广Ø价格策略Ø营销策略Ø推广策略 江苏公司推广策略整体安排营销阶段营销中心内部装修完成，并开放样板间内外部硬装修完成并开放展示节点主要活动媒体采风活动2014年10月4月5月7月9月2015年10月营销中心开放营销节点二次认筹样板房开放认筹启动二次开盘首次开盘时间节点形象启动战市场爆破战品牌巩固战市场蔓延战市场歼灭战营销主题全城司机送饮品样板房公开活动销售中心开放活动开盘活动冰凉一夏活动施华洛世奇梦幻水晶展教师节活动DIY创意烘焙活动开盘活动国庆节活动繁华将至，佛奥城市综合体登临无锡繁华之城，心之所属，高端生活运营专家太科园核心中央王者华宅耀世登场品质生活，理想之境，让城市重新想象热销全城，冠绝无锡高端生活国际范 江苏公司推广策略推广主题营销阶段阶段推广主题蓄水期形象启动战繁华将至，佛奥城市综合体登临无锡 开盘期市场爆破战太科园核心，中央王者华宅耀世登场 持销期品牌巩固战热销全城，冠绝无锡，高端生活国际范 二次蓄水市场蔓延战品质生活，理想之境，让城市重新想象二次开盘市场歼灭战繁华之城，心之所属，高端生活运营专家 江苏公司推广策略第一阶段第一阶段，形象启动战工作重点：尽快落实项目包装，即围挡、道旗、楼体字、销售中心、样板房等，力求高品质、强震撼、有创新，通过项目包装，塑造项目高端形象。
通过媒体立体式推广，树立项目知名度，同时加强线下拓客、资源嫁接等活动，积累项目意向客户通过创意型活动，现场完美的体验，增强客户粘性，同时启动认筹，长线蓄客，为项目成功开盘打好基础时间：2014年10月1日—2015年3月31日（认筹期） 江苏公司推广策略第一阶段第一阶段，形象启动战时间：2014年10月1日—2015年3月31日（认筹期）阶段推广主题：宣贯项目理念，项目整体信息以及极具诱惑的认筹政策告知繁华将至，佛奥城市综合体登临无锡推广目的：塑造佛奥品牌影响力、项目知名度和项目高品质，力求全城皆知，让本项目在市场形成轰动效应，形成街头巷尾皆谈“佛奥”之风引爆点：现场包装、销售中心、样板房、示范区环境、围挡、周边道路、高速大牌、平面DM、海报、网络 江苏公司推广策略第二阶段4月上旬，此阶段为强力蓄水期，蓄水情况关乎开盘成败，至关重要通过户外、报纸广告、短信、网络集中释放销售信息，制造市场热点，为开盘进行有效蓄水；借助销售中心、样板房、示范展示区的优秀包装，增强客户体验，进一步强化项目高端形象；同时借助销售中心、样板房、示范展示区的优秀包装组织活动，增强客户粘性，提高认筹量和转化率，为开盘热销打下坚实基础。
4月下旬，在开盘前期，通过大型活动配合开盘，进一步树立项目高端形象，短时间内引起市场对项目的关注，为第一次销售做好充分的铺垫第二阶段，市场爆破战时间：2015年4月1日—4月30日（强力蓄水、开盘） 江苏公司推广策略第二阶段阶段推广主题：由品牌、项目、概念及认筹转为开盘政策告知太科园核心，中央王者华宅耀世登场推广目的：进一步扩大项目影响力，这一阶段不仅要让客户知道项目，还要重点挖掘项目高品质特性，让客户了解项目产品特点并产生购买的欲望引爆点：现场包装、销售中心、样板房、示范区环境、集中式媒体推广，产品解析、推介等第二阶段，市场爆破阶段时间：2015年4月1日—4月30日（强力蓄水、开盘） 江苏公司推广策略第三阶段经过开盘期的大力推广及开盘的热销，市场对本项目形象已经有了一个更深的认知，通过情感营销，以客户联谊、老带新的形式，实现产品快速消化，资金迅速回笼，实现项目全城热销，进一步提升项目形象第三阶段，品牌巩固战时间：2015年5月1日—7月31日（强销期） 江苏公司推广策略第三阶段第三阶段，品牌巩固战时间：2015年5月1日—7月31日（强销期）阶段推广主题：对开盘热销进行集中报道和新闻炒作，进一步强化项目高品质形象热销全城，冠绝无锡，高端生活国际范推广目的：经4月开盘，通过对开盘热销进行密集报道炒作，形成热售抢购的舆论氛围，达到快速消化意向客户，吸引边缘动摇客户，进一步拉动项目销售的目的。
引爆点：借助于现场包装、销售中心、样板房及示范区的优秀环境，提升客户体验，通过暖场活动，拉近客户与项目之间距离，同时通过老带新活动，提高成交客户推介积极性 江苏公司推广策略第四阶段本阶段工作主要围绕加推工作进行，广告投放还是以主力媒体的适当投放为主，户外广告应更换为与加推相对应的内容，充分利用良好的项目形象和市场口碑深度挖掘老业主资源，加大老带新优惠力度，进一步刺激老业主积极性，同时加大拓客力度，通过组织的资源嫁接活动和高端的营销活动将销售推向第二次高潮第四阶段，市场蔓延战时间：2015年8月1日—8月31日（加推蓄水期） 江苏公司推广策略第四阶段第四阶段，市场蔓延战时间：2015年8月1日—8月31日（加推蓄水期）阶段推广主题：经过一次推货的强力销售，已在市场产生较大影响，在成交客户中形成口碑传播，并迅速蔓延，本阶段应营造热销抢购氛围品质生活，理想之境，让城市重新想象推广目的：为加推做准备，一方面快速去化剩余房源，另一方面为加推迅速积累客户引爆点：借助于现场包装、销售中心、样板房及示范区的优秀环境，提升客户体验，通过暖场活动，拉近客户与项目之间距离，同时通过老带新活动，提高成交客户推介积极性。
再者深度挖掘项目优势，突出品质，营造热销抢购氛围 江苏公司推广策略第五阶段9月，本阶段主要工作是促进认筹客户转化，通过开盘活动，人为制造热烈紧张气氛，挤压客户，提高认筹转化率，同时进一步挖掘项目新的价值点，让项目高品质深入人心10月，深度挖掘老业主，以老带新优惠政策，通过房价折扣、赠送物业管理费、返现金等方式，给予新老客户双方优惠，以促进老带新客户量第五阶段，市场歼灭战时间：2015年9月1日—10月31日（加推期） 江苏公司推广策略第五阶段阶段推广主题：营造项目热销抢购氛围，实现加推货量迅速去化，同时进一次步拔高项目的档次，让项目高品质深入人心繁华之城，心之所属，高端生活运营专家推广目的：延续项目热销态势，进一步塑造项目热销形象，同时拔高项目的档次，让项目高品质深入人心引爆点：深度挖掘项目新的价值点，通过加推期间密集推广，延续热销态势，塑造高端形象，利用教师节、国庆节等节日，配合营销活动，提升项目销量，让项目高品质深入人心第五阶段，市场歼灭战时间：2015年9月1日—10月31日（加推期） 江苏公司推广策略总控11月项目销售中心形象展示佛奥太科园项目营销总控图q媒体安排q营销节点10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月q重大活动渠道——长期运用：电视/短信/框架/户外/路旗/楼体条幅节点运用：报纸/夹报/直邮/网络/展场/展会/海报主题——公寓：大事件营销，集中爆破办公：滚动爆破，媒体组合商铺：线上集中，线下持续q推广主线10月：品牌形象输出11月：品牌发布会12月：销售中心开放q关键工作1、销售中心销售氛围展示包装2、地块绿化/整体形象包装1、样板间形象展示2、集中蓄水1、一期区组团工程进展2、景观形象展示q工程节点启动形象宣传产品导入11月底地块销售中心完工2月1日样板房开放二期区蓄客2014一期①区公寓开盘11月媒体见面会12月销售中心开放1月：公寓产品信息2月：样板间公开3月：集中认筹信息释放4月：公寓开盘热销5月：公寓热销炒作6月：景观展示区开放一期①区公寓预售证1月全城的哥送饮品2月样板间开放活动10月中围挡形象展示10月地块围挡完成一期①区认筹5月中一期②区组团景观示范区6月冰凉一夏（景观示范区开放7月施华洛世奇梦幻水晶展10月美食节11月年底业主答谢会二次蓄客6月一期②组团景观展示7月：水晶展8月：二期加推释放9月：公寓加推热销1、年底大型客户维系活动2、二次蓄客q展示条件2月公寓样板房展示8月初一期②区公寓预售9月初一期②区公寓开盘10月底区二期组团预售证一期②区公寓开盘整体思路——线上推广：品质＋借势为主，线下推广：拓客为主，多渠道资源嫁接一期①区公寓开盘10月：美食节11月：业主答谢会 江苏公司 。
