因素赋值及因素权重确定的阅读材料.docx

城镇土地定级阅读资料一一以四川省宜宾市为例、项目概述1998年，根据宜宾市政府工作部署及国家和省国土资源局的要求，市政府决定成立专项资金，成立课题小组， 负责宜宾市土地定级与估价工作宜宾市是西部和四川省发展较快的城市一方面，经济的发展、较优越的区位，不断完善的基础设施和旧城改 造，新技术开发区的项目增加等，促使了城市房地产业快速成长， 土地出让、转让、房地产买卖、房地产租赁、房地产入股经营、商品房开发等房地产交易的经济活动日益活跃，产生了 较丰富的房地产市场信息 但另一方面，由于市场交易的相关产权产籍管理制度不完善，市场发育不充分，开放的、公开的、直接的地价资料较难收集，而且受地形限制和影响，城市 的价格布局并不是一个组团式、 对外扩散形式，而是五个组团组成土地定级估价的难度增大因此，课题组确定出了一条科学的、可行的、符合城市实际情况的技术路线；采用综合定 级与基准地价评估相结合其技术路线是首先组成专家小组运用特尔菲法确定土地定级评价因素因子体系， 定量确定因素因子的权重值，根据影响土地定级的因素因子对土地级别作用强度和空间变化规律、分析不同区位土地质量的 差异和均质性，划分土地级别，并以土地级差收益验证土地级别。

根据城市房地产市场的地价、调查资料和企业用地 效益资料，应用地价测算的原理和方法，计算各级别内不同用地类型的样点地价，以土地级别和单元为基础测算各 级别及均质片区的 基准地价，同时测算商业用地路线价 分析影响宗地地价的因素， 建立基准地价与宗地地价影响因素体系，测算宗地地价的修正系数，构成城区完整的地价系统在表格准备方面，宜宾市城区土地定级专项资料涉及土地定级因素因子的各项经济指标，通过分析、整理形成各 种调查表格 310份其中包括，宜宾市城区土地定级因素因子选择表，宜宾市城区土地定级因素因子权重调查表（特尔菲法） ，宜宾市城区土地定级因素因子权重调查表（层次分析法），宜宾市城区土地定级商业、服务业用地效益调查表，宜宾市城区土地定级工业用地效 益调查表， 宜宾市城区商服中心基本情况调查表， 宜宾市城区农贸市场基本情况调查表，宜宾市城区道路状况调查表， 宜宾市城区对外交通状况（长途汽车站，火车站，港口）调查表，宜宾市城区公交站点基本情况调查表，宜宾市城区供水条件基本情况调查表，宜宾市城区供 电条件基本情况调查表，宜宾市城区供气条件基本情况调查表等图件准备方面，收集图件资料534幅其中包括宜宾市城市总体规划图、 宜宾市城区图，1:10000地形图和1:500地籍图等。

二、城市土地定级因素及因子选择第一步，分析宜宾市具体情况，包括自然环境、经济条件、社会条件、产业发展结构以及文化、历史古迹的分布 等，分析各方面质量的空间布局及空间变化趋势， 分析城市各方面的条件与地价之间的关系第二步，根据因素因子选择的基本原则，在充分调查和认真分析的基础上，制定《宜宾 市城区土地定级因素选择调查表》，邀请39位专家，请专家独立选择定级因素因子， 选择结果如表10-9见附录A）表10-9宜宾市城区土地定级因素因子选择结果表（专家人数 n=39）影响因素序号选择人数影响因子序号选择人数繁华程度B139商服中心繁华影响度C139农贸小商品结合市场影响度C237交通条件B238道路通达度C339对外交通便利度C437路网密度C530公交便捷度C633基础设施完善度B339供水设施完善度C737供电设施完善度C837”共气完善度C935社会服务设施完备度B439教育设施完备度C1035医疗卫生设施完备度C1136文体娱乐设施完备度C1235邮政设施完备度C1336环境优劣度B538大气噪声污染状况C1437绿地公园影响度C1536自然条件优劣度B639地质地貌条件C1637供水淹没状况C1736人口状况B737人口密度C1837规划条件B837规划条件C1937资料来源：李何超，曹正忠，朱健等： 《城市土地定级与基准地价评估实证研究》 ， 科 学出版社，2009年出版，第61页宜宾市城区选择确定的土地定级因素 8个，土地定级因子19个，与《城镇土地定级规程》所提供的参考因素基本一致，体现了土地的自然、社会和经济等综合特性。

另外，根据宜宾市实际情况，做了 如下调整：1. 将因素细化，如基础设施状况和环境质量优劣度两因素，在本市定级评价中分解为基础设施完善度、社区服 务设施完备度、环境质量优劣度和自然条件优劣度等四个因素2增加新的因素和因子，比如增加了规划条件因素在商服繁华程度因素下，增加了农贸小商品综合市场影响度因子， 因俄日宜宾市当时各个农贸市场都是经营农副产品和工业日用品的农贸与小商综合市场， 其对宜宾市城区居民生活有较大影响， 是市区居民日常购买农副产品和日用品的主要场所3. 剔除不必要因素或因子比如在基础设施完善度因素中，剔除了排水设施条件和通讯设施条件两个因子因为宜宾市城区各个部分，除老城区部分街道，大部分区域的排水设施条件和通讯条件都较 为完善，完全能满足现有生产生活的需要，并各城区之间不存在较明显的差异4. 因子指标上取更易获取、更具代表性的指标，比如人口状况因素，选择单位面积人口数量指标，并且这个 指标不是越大越好，也不是越小越好，而是存在一个最佳值，越接近最佳值，土地质量越高第三步，运用多元回归分析法，用 t检验法，多重共线性的VIF （方差扩大因子）检验法，剔除对土地定级影响不显著的和存在严重共线性的多余因素或者因子， 最终得到7个因素，11个因子 见表格10-27。

为了谨慎，课题组以峨眉山市土地定级与基准地价评估资料为依据，进行了因素验 证表10-27宜宾市城区土地定级因素因子选择结果表因素（代码） 因子（代码）繁华程度（B1）商服中心影响度（C1）;农贸小商品综合市场影响度（C2)交通条件（B2）道路通达度（C3）;对外交通便利度（C4）;路网密度（C5；公交便捷度（C6）基础设施完善度（B3）供水设施完善度（C7）社会服务设施完备度（B4）医疗卫生设施完备度（C11）环境优劣度（B5）洪水淹没状况（C14）人口状况（B7）人口密度（B18）资料来源：李何超，曹正忠，朱健等： 《城市土地定级与基准地价评估实证研究》 ， 科 学出版社，2009年出版，第133页三、 城市土地定级因素因子的权重如前所述，本案例采用特尔斐法和层次分析法两种方法综合确定因素因子权重值， 如第二节所示由于特尔斐法和层次分析法两种方法测算的各土地定级因素因子的权重值结果相近，重要性顺序基本一 致通过两种方法测算结果的全面分析， 结合宜宾市城区土地实际情况，课题组认为，由于层次分析法是特尔斐法测算结果的基础上进行的， 其测算结果更好的反映了宜宾市城区土地定级因素因子的现状， 突出了最主要因素因子， 因此确定层次分析法测算结果为宜宾市土地定级因素因子的权重值，见第二节的表格 10.21。

考虑到城市土地定级因素不宜太多， 因素一般大多在10个左右，因子一般在30个左右，四、 城市土地定级资料的调查土地定级工作是一项包含自然、 社会、经济各方面的综合性系统工程， 收集资料是否正确完善，直接关系着土地定级工作的成果精度第一步，前期准备工作首先需要制定周密的计划，包括调查人员分组、调查部门和区域划分以及各调查组之 间的衔接等 每个调查组要明确调查单位和区域， 落实责任，以保证调查工作的顺利进行由于课题组需要各相关单位安排协调人员， 所以需要对相关参与人员组织培训， 着重介绍在收集资料过程中涉及的专业术语及基本概念， 了解土地定级技术路线和方法，讲解各种调查表填写的内容、项目及注意事项，使每位参与调查的工作人员对所要做的工作有比较深刻的认识第二步，准备调查表格，开展资料收集工作按照《城镇土地定级规程》要求，共拟定了 310份各种表格 根据城镇城区的实际情况，主要采用填表式调查、访问式调查和座谈式调查五、 城市土地定级资料的整理与量化（一）资料整理土地定级资料调查工作完成后，要对各种资料按文字资料、图件资料、土地定级专项资料和土地利用效益资料 四类分别进行整理，如果发现部分资料数据不全，需要安排调查人员再次到有关部门和企业单位进行核实和补充完 善。

本文分别从点、线状因素中选取了变化只在于归一化具体参见第二节资料分类和完善后还需要进行量化，为了说明各种类型因素的量化过程， 线、面中选取一个因素进行分析其中点状因素中选取了商服繁华程度， 道路通达度，面状因素中选取了路网密度其他因素量化过程与此类似， 过程、综合指标计算、相对距离计算以及作用分值计算中采用的公式不同， 的原理二）点状因素的量化举例 商服繁华程度1.确定商服中心宜宾市城区的商服业比较发达， 有多处商服业集中的区域， 这些区域实际上就是商服中心从分布状况看，主要有三种形式：一是集中于一段街道两旁，形成带状的商业街；二是围绕交叉路口发展，形成一 个商业聚集结节点； 三是以综合性的大型商店及周围小商店形成的中心经过实地调查，依照《城镇土地定级规程》有关商服中心确定原则，宜宾市城区共确定12个商服中心在多次实地 观察、了解、分析、比较各商服中心的分布现状和中心边缘土地利用形状变化规律的基础上，选择商服繁华状况突变出 的商服业用地单位的用地权属界线或土地利用类型界线为商服中心的边界，并在工作底图上确定了各商服中心位置和边界范围2. 确定商服中心的级别根据调查收集的各商服中心资料， 确定采用多指标综合评定的方法评定各商服中心规模等级。

首先收集各商服中心的资料，包括各商服中心的营业额、资金额、工资额、职工人数、建筑占地面积、营业面积、 商店数、房地出租收益等指标数据，以及单位营业面积营业额、单位土地面积营业额二个比例指标其次选定单位土地面积营业额、单位营业面积营业额、临街商业铺面平均租金和商店数量四个指标作为评定商服中 心规模等级的指标然后运用层次分析法，确定各指标的权重再次将所选择的指标量化和做归一化处理， 使之具备可比性归一化处理的计算公式如下：式中： 为某商服中心某评定指标归一化值； 为某商服中心某评定指标值； 观，为商服中心某评定指标最大值继而，计算各商服中心的综合指标值，计算公式如下：=VY 口= 1I2I3I4YYII10.65Y式中： 为某商服中心综合指标值； 为某商服中心某评定指标归一化值； 为某商服中心某评定指标的权重值最后应用统计分析软件SPSS选用其中聚类分析功能，依据综合指标值的大小排序和彼此接近性程度，将宜宾市城 区 12个商服中心划分为四个级别3. 确定各商服中心的功能分首先计算12个商服中心的规模指数，计算公式如下：式中： 为某级商服中心规模指数； 为某级商服中心平均综合指标值； 叫品为最高级商服中心平均综合指标值。

然后得到12个商服中心的功能分，计算公式如下：式中：，为某级商服中心繁华功能分； 为某级商服中心规模指数； 为比某级低一级商服中心规模指数4. 确定商服中心服务半径首先确定各级商服中心的服务半径 根据《城镇土地定级规程》中对确定服务半径的有关规定，宜宾市城区土地定级范围既包括建成。