红星美凯龙开发策略39p.ppt

红星美凯龙开发策略红星美凯龙开发策略RSM Expansion Strategy红星美凯龙家居集团股份有限公司2014.4.28业务板板块Business Division2家居商场板块Home Furnishing Mall购物中心板块Shopping Mall红星美凯龙家居商场布局现状￿￿Geography & Layout – Home Furnishing Mall3截至2014年3月31日94城，已开业家居商场达到134家By￿end￿of￿March,￿201494￿cties,￿134￿opening￿Home￿Furnishing￿Mall北京天津*3成都重庆*3昆明*2玉溪兰州西安太原哈尔滨大连长春鞍山沈阳*3郑州临沂烟台淮安无锡*3上海*2常州苏州福州24城35座城市综合体廊坊*2红星百货综合体布局现状￿￿Geography & Layout - Complexes24cties,35￿complexes￿in￿construction5I   城市选择     City SelectionII  选址策略     Site Selection PrincipleIII 发展要点     Key Point of PracticeIV 案例分享     Cases Sharing目 录 Contents城市城市选择的主要考的主要考虑因素因素Key Points for City Selection6n常住人口      Permanent Population n房地产发展状况     R/E Developmentn经济规模     Size of the Economy 评估模型 Assessment Model n消费特点和消费能力     Consuming Features &     Spending Powern发展潜力     Potential of Developingn竞争状况                                       Competition Environment常规三大因素 Key Factors区域附加考虑 Suplemental Factors7城市发展名单（672个城市）￿City￿List￿by￿Category￿￿（672￿cities）行政等级Category数量Qty城市名单Cities直辖市Municipality4北京市、上海市、天津市、重庆市计划单列市Specifically-designed city5大连市、宁波市、青岛市、厦门市、深圳市省会城市provincial￿capital26成都市、福州市、广州市、贵阳市、哈尔滨市、海口市、杭州市、合肥市、呼和浩特市、济南市、昆明市、兰州市、南昌市、南京市、南宁市、沈阳市、石家庄市、太原市、乌鲁木齐市、武汉市、西安市、西宁市、银川市、长春市、长沙市、郑州市较好地级市prefecture-level￿city65鞍山市、包头市、宝鸡市、保定市、亳州市、沧州市、常德市、常州市、大庆市、大同市、东莞市、东营市、佛山市、抚顺市、衡阳市、湖州市、淮安市、惠州市、吉林市、济宁市、嘉兴市、江门市、金华市、开封市、廊坊市、连云港市、临沂市、柳州市、六安市、洛阳市、绵阳市、南通市、南阳市、莆田市、泉州市、绍兴市、苏州市、台州市、泰安市、唐山市、威海市、潍坊市、温州市、无锡市、芜湖市、咸阳市、湘潭市、襄阳市、新乡市、信阳市、宿迁市、宿州市、徐州市、许昌市、烟台市、盐城市、扬州市、宜昌市、岳阳市、枣庄市、湛江市、中山市、珠海市、株洲市、淄博市8数量城市名称其他地级市173安庆市、蚌埠市、池州市、滁州市、阜阳市、淮北市、淮南市、黄山市、马鞍山市、铜陵市、宣城市、龙岩市、南平市、宁德市、三明市、漳州市、白银市、酒泉市、天水市、武威市、潮州市、河源市、揭阳市、茂名市、梅州市、清远市、汕头市、汕尾市、韶关市、阳江市、云浮市、肇庆市、北海市、防城港市、贵港市、桂林市、贺州市、来宾市、钦州市、梧州市、玉林市、安顺市、毕节市、六盘水市、铜仁市、遵义市、三亚市、承德市、邯郸市、衡水市、秦皇岛市、邢台市、张家口市、安阳市、鹤壁市、济源市、焦作市、漯河市、平顶山市、濮阳市、三门峡市、商丘市、周口市、驻马店市、鸡西市、佳木斯市、牡丹江市、七台河市、齐齐哈尔市、双鸭山市、绥化市、鄂州市、黄冈市、黄石市、荆门市、荆州市、潜江市、十堰市、随州市、天门市、仙桃市、咸宁市、孝感市、郴州市、怀化市、娄底市、邵阳市、益阳市、永州市、张家界市、白城市、白山市、辽源市、四平市、松原市、通化市、延边、泰州市、镇江市、抚州市、赣州市、吉安市、景德镇市、九江市、萍乡市、上饶市、新余市、宜春市、本溪市、朝阳市、丹东市、阜新市、葫芦岛市、锦州市、辽阳市、盘锦市、铁岭市、营口市、巴彦淖尔市、赤峰市、呼伦贝尔市、通辽市、乌海市、石嘴山市、吴忠市、滨州市、德州市、菏泽市、莱芜市、聊城市、日照市、晋城市、晋中市、临汾市、吕梁市、朔州市、忻州市、阳泉市、运城市、长治市、安康市、汉中市、商洛市、铜川市、渭南市、延安市、榆林市、巴中市、达州市、德阳市、广安市、广元市、乐山市、泸州市、眉山市、南充市、内江市、攀枝花市、遂宁市、宜宾市、资阳市、自贡市、喀什市、保山市、丽江市、普洱市、曲靖市、玉溪市、昭通市、丽水市、衢州市、舟山市城市名单：672个城市（2）City￿List￿by￿Category￿￿（672￿cities）9数量城市名称县及县级市104江阴市、昆山市、张家港市、常熟市、太仓市、慈溪市、宜兴市、晋江市、绍兴县、义乌市、余姚市、增城市、准格尔旗、龙口市、瓦房店市、邹平县、文登市、长沙县、海城市、丹阳市、双流县、诸暨市、荣成市、即墨市、胶州市、胶南市、新泰市、伊金霍洛旗、迁安市、滕州市、神木县、温岭市、海门市、靖江市、寿光市、庄河市、诸城市、海宁市、章丘市、邹城市、莱州市、招远市、启东市、溧阳市、富阳市、大石桥市、平度市、肥城市、普兰店市、福清市、南安市、上虞市、桐乡市、武安市、平湖市、兖州市、长兴县、库尔勒市、东台市、海安县、泰兴市、大丰市、如东县、邳州市、广饶县、宁海县、沛县、浏阳市、宁乡县、巩义市、新郑市、兴化市、龙海市、孝义市、莱西市、府谷县、开原市、延吉市、东港市、青州市、高密市、三河市、南昌县、桓台县、蓬莱市、临海市、郫县、永康市、金坛市、仪征市、嘉善县、大洼县、东阳市、姜堰市、博罗县、肥西县、闽侯县、建湖县、玉环县、醴陵市、调兵山市、德清县、长乐市、临安市4新民市、辽中县、赣榆县、大冶市20乐清市、瑞安市、石狮市、如皋市、江都市、惠安县、乳山市、象山县、奉化市、新密市、禹州市、登封市、肇东市、新沂市、凤城市、句容市、茌平县、永城市、丰城市、高淳县城市名单：672个城市（3）City￿List￿by￿Category￿￿（672￿cities）10数量城市名称县及县级市49普宁市、雷州市、临泉县、沭阳县、廉江市、曹县、太和县、潮安县、仁寿县、高州市、霍邱县、电白县、涡阳县、颍上县、萧县、资中县、中江县、苍南县、无为县、化州市、阜南县、利辛县、定州市、监利县、苍山县、揭东县、渠县、耒阳市、安岳县、陆丰市、达县、新化县、衡阳县、隆回县、惠来县、单县、蒙城县、五华县、灵璧县、睢宁县、三台县、郓城县、怀远县、钟祥市、汉川市、寿县、宣汉县、枣阳市、濉溪县65嵊州市、永嘉县、平阳县、沂水县、台山市、惠东县、魏县、庐江县、湘潭县、莱阳市、永年县、东海县、英德市、湘乡市、任丘市、莒南县、郯城县、怀集县、汨罗市、遵化市、藁城市、海阳市、祁阳县、常宁市、滦南县、高邮市、盖州市、西昌市、大名县、泸县、河间市、岳阳县、华容县、宁阳县、攸县、高要市、昌邑市、微山县、开平市、金堂县、临清市、桂阳县、玉田县、磁县、古蔺县、黑山县、沧县、宁远县、沅江市、盱眙县、金乡县、昌乐县、惠民县、崇州市、辛集市、齐河县、当涂县、临沭县、涿州市、乐陵市、衡东县、天长市、威远县、邛崃市、石门县36从化市、连江县、霸州市、滦县、兰溪市、沂源县、赵县、临漳县、法库县、福安市、大邑县、建昌县、栖霞市、徐水县、晋州市、乐亭县、辽阳县、福鼎市、广汉市、昌黎县、泊头市、凌海市、献县、茶陵县、抚宁县、岫岩县、北镇市、绥中县、无极县、四会市、永兴县、和县、兴城市、青龙县、东安县、灯塔市、公安县、樟树市城市名单：672个城市（4）City￿List￿by￿Category￿￿（672￿cities）11数量城市名称直辖市所辖县21北京(密云县、延庆县)天津(宁河县、静海县、蓟县)上海(崇明县)重庆(潼南县、铜梁县、荣昌县、璧山县、梁平县、城口县、丰都县、垫江县、武隆县、忠县、开县、云阳县、奉节县、巫山县、巫溪县)重点城市远郊区32大连(金州、旅顺口)、沈阳(沈北新、苏家屯)、厦门(同安)、成都(龙泉驿、青白江)、青岛(城阳)、广州(花都、南沙)、长沙(望城)、河南(上街)、武汉(汉南、黄陂、新洲)、黑龙江(阿城)、北京(昌平、怀柔、平谷)、上海(金山)、天津(宝坻)、重庆(大足、涪陵、合川、南川、綦江、黔江、万州、永川、长寿)、南京(六合)、宁波(北仑)其他已拓展城市68巢湖市、肥东县、长丰县、凤台县、泾县、建瓯市、武夷山市、仙游县、安溪县、永安市、漳浦县、诏安县、饶平县、龙川县、紫金县、鹤山市、揭西县、信宜市、兴宁市、清新县、海丰县、罗定市、遂溪县、吴川市、徐闻县、清苑县、宁晋县、京山县、澧县、湘阴县、涟水县、灌南县、灌云县、吴江市、泗洪县、泗阳县、丰县、滨海县、阜宁县、射阳县、宝应县、昌图县、成武县、东明县、巨野县、鄄城县、嘉祥县、梁山县、曲阜市、汶上县、冠县、莘县、阳谷县、费县、平邑县、沂南县、莒县、东平县、安丘市、临朐县、都江堰市、新津县、什邡市、淳安县、桐庐县、安吉县、海盐县、新昌县城市名单：672个城市（5）City￿List￿by￿Category￿￿（672￿cities）级别Tier城市名单Cities一类城市Tier￿1北京、上海、广州、深圳二类城市Tier￿2天津、重庆、成都、杭州、南京、武汉、西安、青岛、沈阳、长沙、大连、厦门、宁波、苏州、无锡、福州、济南、昆明、郑州、长春、合肥、南昌、哈尔滨、石家庄、太原、贵阳、乌鲁木齐、兰州、西宁、银川、呼和浩特三类城市Tier￿3海口、常州、镇江、烟台、南宁、温州、珠海、南通、扬州、东莞、徐州、大庆、佛山、威海、洛阳、淮安、潍坊、桂林、中山、临沂、咸阳、包头、嘉兴、惠州、泉州四类城市Tier￿4三亚、赣州、九江、金华、泰安、开封、襄阳、六安、信阳、宿州、榆林、新乡、舟山、慈溪、南阳、聊城、东营、淄博、漳州、保定、沧州、丹东、宜兴、绍兴、唐山、湖州、揭阳、江阴、营口、衡阳、郴州、鄂尔多斯、泰州、义乌、汕头、宜昌、大同、鞍山、湘潭、盐城、马鞍山、亳州、襄樊、长治、日照、常熟、安庆、吉林、秦皇岛、绵阳、肇庆、滨州、台州、廊坊、邢台、株洲、双流、平顶山、龙岩、芜湖、晋江、连云港、张家港、锦州、岳阳、长沙县、济宁、邯郸、江门、昆山、柳州、绍兴县、运城、太仓五类城市Tier￿5衢州、张家口、湛江、眉山、常德、盘锦、枣庄、资阳、宜宾、赤峰、余姚、清远、蚌埠、宁德、德州、宝鸡、牡丹江、阜阳、莆田、诸暨、黄石、吉安、延安、拉萨、海宁、通辽、黄山、长乐、安阳、增城、桐乡、上虞、辽阳、遵义、韶关、泸州、南平、滁州、温岭、南充、景德镇、抚顺、乌海、荆门、阳江、曲靖、邵阳、宿迁、荆州、许昌、焦作、丹阳、丽水、延吉、延边、茂名、梅州、渭南、葫芦岛、齐齐哈尔、娄底、滕州、上饶、富阳、内江、三明、淮南、孝感、溧阳、乐山、临汾、攀枝花、阳泉及其他城市城市等级分类表￿City List by Ranking目 录 ContentsI   城市选择     City SelectionII  选址策略     Site Selection PrincipleIII 发展要点     Key Point of PracticeIV 案例分享    Cases Sharing家居茂家居茂选址原址原则Site Selection Principles -  Home Furnishing Malln原则 / Principle：n城市发展方向，紧邻中高档住宅             Direction for urban development, Near middle and high-end residences n道路要宽       Wide Roadn交通方便       Optimized accessibility n消费群 / Coverage Areasn基础5公里半径、延伸10公里半径、辐射20-30公里半径       Basically cover area in 5 miles, extended to 10 miles  or more farn要求 / Detailsn6车道以上，交叉口更好       Above 6 Lanes, intersection would be a plusn规划商圈       In planning business arean地铁更佳       Subway would be a plus3miles5miles老城区老城区Old Town城市城市发展方向展方向Direction of Developing 中高档已入住Mature Residences中高档在建Constructing Residences规划中中高档Planning Residences红星美凯龙家居mallHome Furnishing Mall红星美凯龙百货MallShopping Mall家居茂家居茂选址址图例例Site Selection Cutline – Home Furnishing Mall家居茂家居茂选址周址周边居住人数居住人数Population Required - Home Furnishing Mall单位：万人位：万人Unit：：10,000Home Furnishing Mall3km5km10km现在在Now510202年后（开年后（开业））After 2 years (open)813233年后年后 After 3 years 1015254年后年后After 4 years  1217275年后年后After 5 years 1520308年后年后After 8 years 20253510年后年后After 10 years 253040家居茂家居茂选址周址周边人数参考人数参考标准准Standard for Referencesn原则 / Principlen更多人已居住     More people living in the arean周边地铁商业配套设施齐全     Transportation and commercial facilities alreadyn消费群 / Coverage Areasn基础2-3公里半径、延伸5公里半径、辐射10公里半径     Basically cover area in 2-3 miles, extended to 5 miles  or more farn要求 / Detailsn4车道加双向自行车道也可      At least 4 car lanes + 2 bike lanesn规划商圈更佳      In planning business area will be better百百货茂茂选址原址原则 Site Selection Principles -  Shopping Mall百百货茂茂选址址图例例Site Selection Cutline - Shopping Mall3miles5miles老城区老城区Old Town城市城市发展方向展方向Direction of Developing 中高档已入住Mature Residences中高档在建Constructing Residences规划中中高档Planning Residences红星美凯龙家居mallHome Furnishing Mall红星美凯龙百货MallShopping Mall百百货茂茂选址周址周边居住人数居住人数Population Required- Shopping MallStandard for RefercncesRange  Population  unit: 10,0002 miles（walking flow）3 miles          （resident circle）5 miles（10 mins driving）10 miles         （extended）Single commercial size （sales excluded）DowntownNewtownThird Tier现在 大型商业基本条件Now Basic ConditionsShopping Mall8-1010-1515-20>30PLAN A：100000m²  less than 6F including basement                  PLAN B：150000-200000m² less than 5F including basement<150000m²；less than 5F including basement60000-100000m²；less than 4F including basementCommunity Mall>5>7>122年满足开业后基本客流2 years Meet the basicpassenger flowShopping Mall10-1515-2020-40>40Community Mall>7>10>123年 第一批合同到期，租金及业态调整3 years The first contract expiring, rent and retail distributionadjusting）Shopping Mall15-2020-3030-50>50Community Mall>8>11>13 注： 原则上1-8年内达到5公里范围数据标准的，现阶段都可以考虑立项。

社区茂，中低档地区也可低档人口多2万（2公里)低档人口多3万（3公里） 5年 5 yrs（ The second contract expiring）20-3030-5050-70>708年8 yrs （ The third contract expiring ）>30>40>50>100目 录 ContentsI   城市选择     City SelectionII  选址策略     Site Selection PrincipleIII 发展要点     Key Point of PracticeIV 案例分享    Cases Sharing1、找、找对合作伙伴合作伙伴       Find Right Partner21n品牌优秀，实力强劲￿￿￿￿Good￿Brand￿&￿Powerful￿Companies￿n理念相近，业务互补￿￿￿￿Similar￿Aspiration￿&￿Complement￿Each￿Othern共同发展，双赢思路￿￿￿￿Common￿Development￿&￿Win-Win红星系优势n品牌优势：中国家居第一品牌（理念、信誉、品质）n人才优势：最优秀的发展和经营团队n运作优势：资本、系统222、找对政府部门      Find Right Government Dept.在不同的城市，土地出让收益在市、区两级政府中收益分配会差异较大，我们只有充分了解不同城市分配方式，才能找对谈判对象，制定明确的谈判策略。

Income distribution in land transfer are different between municipal government and district government in different cities. Find out the right negotiations object is key success factor232、找对政府部门 （案例1）      Find Right Government Dept. （Case 1)天津北辰项目 / Project Beichen in Tianjinn 项目特点 / Project Features土地出让收益100%归天津市政府     100% of income in land transfer belongs to Tianjin municipal governmentn 过程 / Practice因为土地出让金100%归市政府，所以土地价格高低不是北辰区政府的关注重点区政府的主要诉求点在于红星商业入驻带来的税收、就业以及商业环境的改善通过对红星方案的讲解与沟通，区政府积极帮助红星美凯龙与市国土部门沟通地价，最终按目标价格顺利取得土地。

242、找对政府部门 （案例 2）     Find Right Government Dept. (Case 2)上海金山项目 / Project Jinshan in Shanghain 项目特点 / Project Features土地出让出让收益市级政府分配15%、区级政府分配85%    85% of income in land transfer belongs to District Governmentn 过程 / Practice金山区政府的主要诉求点是红星商业入驻带来的税收、就业以及商业环境的改善在谈判时，用商业规划来取得金山区政府在土地价格上让步，直接向区政府报价，由区政府推动土地成交3、政策、政策优惠争取惠争取      Negotiation of Preferential Policy 25Preferential Policies:n土地款 / Land fund 可以争取2-3次分期付款，一般在1年内支付完毕       Can be paid in 2-3 times in 1 year. n城市配套费 / Urban utility charges因城市能级、土地性质有较大差异，最大可以争取全免。

Can be reduced or exempted in some cities.n规费 / Fees通常情况下，先缴后返，可以争取减半或者全免Normally can be refund after collection, or have a half or full exemption.n契税（地税）/ Contract Tax 一般按土地价格的3-5%计征，有较大谈判空间Normally charge by 3-5% of land price, big room for negotiation. 注：一般中小城市前期拿地存在较大的谈判空间，而大城市一般谈判空间小3、政策、政策优惠争取惠争取 (续））        Negotiation of Preferential Policy （continued）26n营业税、增值税（地税）/ Business Tax, VAT营业税一般可以争取3免2减半，增值税有谈判空间，但难度较大Business tax can apply for "three exemption, two half” policy.      VAT can be negotiated but the room isn’t big.n人防费 / Civil Air Defense transfer-construction costs 人防面积一般按照基底面积或者地上总建面的3-5%标准计价，但是有较大谈判余地。

More room for negotiation, normally charge based the price of the base area or 3-5% construction area on land.n保证金（开工、竣工、农民工）/ Deposit有较大谈判空间，一般可以争取缓缴More room for negotiation, can be postponed payment.n容积率、绿地率 / Plot ratio and Greening ratio在满足市政设施要求的前提下，可争取采取一事一议的方式，适当放宽建筑容积率、绿地率等建设要求Can be negotiated case by case.目 录 ContentsI   城市选择     City SelectionII  选址策略     Site Selection PrincipleIII 发展要点     Key Point of PracticeIV 案例分享    Cases Sharing案例一：上海真北案例一：上海真北项目目 Case 1 : Project Zhenbei in Shanghai28从“下只角”到顶级商圈。

红星美凯龙商场可视性、可达性优越，周边人口密集，消费需求旺盛红星项目近130亩土地，分两期开发,￿红星美凯龙麦德龙nOptimized accessibility. Nearby Mid-ring Road, intersection of two main road. nDensely populated areanBuild up a business area with METRO, B&Q, Decathlon百安居迪卡侬中环路中环路梅川路梅川路案例一：上海真北案例一：上海真北项目目Case 1 : Project Zhenbei in Shanghai29n两家公司都把中国区总部和重要商场落位于此Both￿Headquarter￿of￿RSM￿and￿METRO￿located￿in￿this￿area案例一：上海真北案例一：上海真北项目目Case 1 : Project Zhenbei in Shanghai30n两个强大品牌的推进下，普陀区政府为支持该区域的发展，给与系列优惠政策      After introducing Red Star Macalline and METRO, Putuo district government provide a series preferential policies to support the development of the area.n红星美凯龙和麦德龙在该区域的经营均获得了极大成功，取得了良好的投资收益     Red Star Macalline and METRO both obtained a good return on investmentn目前周边地价已大幅度升值，房价也达到3-5万/平的水平     The land price appreciates a lot, the housing price is 30-50 K/M2.n带动了整个区域的发展，陆续有中环百联、百安居、中环绿洲、118广场、近铁广场等商业体开业和建设，形成新的商圈      Driving the whole area, there were Bailian shopping mall, B&Q, Lvzhou, 118 plazza, subway square etc.  constructed and opened.红星美凯龙全球家居设计中心红星美凯龙全球家居设计中心基地旁新基地旁新建写字楼建写字楼118118生活广场生活广场新曹杨集团新曹杨集团未来地铁口未来地铁口绿洲中环中心绿洲中环中心基地周边现况基地周边现况2 23 34 45 56 61 11 12 23 34 45 56 6中环商务区中环商务区麦德龙麦德龙友谊商店友谊商店东方商厦东方商厦百联中环百联中环购物广场购物广场7 78 89 9101011117 78 89 910101111基地周边现况基地周边现况案例二：无案例二：无锡锡山山项目目 Case 2 : Project Xishan in Wuxi33红星美凯龙联合宜家等优秀品牌共同打造锡山区项目，红星项目地块总面积162亩，目前已开发建筑面积近19万方麦德龙宜家英特宜家百安居苏宁红星美凯龙宜家34n联合谈判，共同摘地，创造优质商业环境，争取价值最大化Union negotiations, common to bid, create good business environment and value n宜家在该项目获得预期收益，已启动其集团商业综合体的二期项目IKEA reached the expected return and the second project, IKEA shopping mall, has been initiated.n无锡市政府已经修建的地铁二号线在项目附近设置站点，区域发展潜力巨大No. 2 of subway is close to the projectn该区域目前已形成无锡市重要的商贸中心     It became one of the most important downtowns in Wuxi.n红星美凯龙与宜家已推进5个战略合作项目，分别为无锡项目、上海汶水项目、上海浦东沪南项目、武汉额头湾项目、天津东丽项目      Macalline and IKEA has developed 5 projects in Wuxi, Wenshui  Road Shanghai, Hunan Road Shanghai, Etou Bay Wuhan, Dongli Tianjin.案例二：无锡锡山项目Case 2 : Project Xishan in Wuxi锡山店实景锡山店实景苏宁（项目以南）苏宁（项目以南）宜家（项目以北）宜家（项目以北）地铁地铁2 2号线团结大道站号线团结大道站（在建）（在建）案例二：无案例二：无锡锡山山项目目 Case 2 : Project Xishan in Wuxi案例三：天津河东项目 Case 3 : Project Hedong in Tianjin36￿￿￿￿￿￿项目占地总面积309亩规划地上总建设面积65万平米红星美凯龙的双茂+住宅模式万达广场红星爱琴海购物中心红星家居茂红星住宅项目案例三：天津河东项目 Case 3 : Project Hedong in Tianjin37￿￿￿￿￿￿通过错位经营，与万达一起创造了天津河东城市副中心红星住宅项目38n项目对面就是万达河东项目     WanDa shopping mall is on the opposite.n天津河东项目是红星美凯龙的双茂+住宅开发项目，项目计划引进洲际集团旗下的皇冠酒店     Double Malls model + Residence development, introduce the Crowne Plaza of IHG.n红星美凯龙的购物中心—爱琴海定位比万达广场更为高端，形成错位经营，住宅项目在品质上更为优质，售价也比万达住宅高出4000元/平     Aegean shopping mall is positioned higher than WanDa`s with multi-position management. RSM residences have a higher quality and also a higher price by 4000 RMB /m2 than Wanda`s.n在红星美凯龙和万达广场的带动下，该区域已成为城市副中心     Driven by Macalline and Wanda Plazas, the area become the sub-center of the city.案例三：天津河东项目 Case 3 : Project Hedong in Tianjin39THANKS。