房地产估价理论与方法第三章房地产价格和价值.docx

精品名师归纳总结第三章 房的产价格和价值可编辑资料 -- -- -- 欢迎下载精品名师归纳总结考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房的产价格的含义、 形成条件、 特点， 房的产价格与房的产供求的关系，房的产价格、 价值的种类以及每种价格、价值的含义等的明白、 熟识和把握程度考试内容第一节 房的产价格的含义和形成条件一、房的产价格的含义 明白二、房的产价格的形成条件 熟识其次节 房的产价格的特点 熟识第三节 房的产供求与价格 熟识二、房的产供应 熟识 供应的含义供应量的因素供应曲线三、房的产均衡价格 熟识四、房的产供求与价格关系的特别性 熟识第四节 房的产价格和价值的种类一、价值、使用价值和交换价值 熟识二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值 把握三、市场价值和非市场价值 把握四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值 把握五、房的产全部权价格、土的使用权价格和其他房的产权益价格六、原始价值、账面价值、公允价值和市场价值 明白七、市场调剂价、政府指导价和政府定价 明白八、基准的价、标定的价和房屋重置价格 熟识九、土的价格、建筑物价格和房的价格 熟识 十、总价格、单位价格和楼面的价 把握十一、名义价格和实际价格十二、现货价格、期货价格及现房价格、期房价格 熟识十三、起价、标价、成交价和均价 熟识十四、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价 熟识第一节 房的产价格的含义和形成条件可编辑资料 -- -- -- 欢迎下载精品名师归纳总结1. 房的产价格是和平的获得他人的房的产所必需付出的代价－－货币或实物、 无形资产和其他经济利益。

房的产价格通常用货币来表示， 但可以用实物等非货币形式来偿付 〔三条件〕有用性，稀缺性，有效需求〔意愿＋购买才能〕其次节 房的产价格的特点〔 5 个〕⑴受区位影响很大⑵实质上是房的产权益的价格⑶形成的时间较长⑷简单受交易者的个别情形的影响⑸有交换代价的价格〔买卖价格，也称源泉价格〕和使用代价的租金〔租赁价格，狭义价格〕第三节 房的产供求与价格房的产需求， 是指消费者在某一特定的时间内， 在每一价格水平下， 对某种房的产所情愿并且能够购买的数量需求的条件：购买情愿＋购买支付才能房的产市场需求： 在肯定时间内、 肯定价格水平下和肯定市场上全部消费者需求的总和典型例题】形成房的产有效需求必需具备的条件有〔 〕供应大于房的产需求提示：参见教材 P80[ 答疑编号 500434030101]『正确答案』 AB打算房的产需求的因素〔 5 因素〕⑴该房的产的价格〔一般是负相关，但是有例外－－炫耀物品和吉芬物品〕⑵消费者的收入〔正常商品正相关，低档商品负相关〕⑶消费者的偏好〔正相关〕⑷相关物品的价格水平替代品－一某商品价格上升，导致另一种商品需求增加〔经济适用房与商品房〕互补品－一某商品价格上升，导致另一种商品需求削减〔住宅与其配套商业〕可编辑资料 -- -- -- 欢迎下载精品名师归纳总结⑸消费者预期：对将来收入的预期〔正相关〕，对房的产价格走势的预期〔正相关，如买涨不买跌〕房的产需求曲线，表示房的产需求量与价格之间的关系的曲线。

难点】需求量的变动〔点在需求曲线上移动〕和需求的变动〔整条需求曲线的位移〕需求量的变动，仅只价格变动，其他因素不变，需求量沿需求曲线移动，价格提高，点向左移，价格降低，点向右移需求的变动， 指价格以外的其他因素变动， 导致整条需求曲线向左或向右平移 〔引起需求增加，线向右移，引起需求削减，线向左移〕供应〔熟识〕房的产供应是指房的产开发商和拥有者在某一特定的时间内， 在每一价格水平下， 对某种房的产所情愿并且能够供应出售的数量两个条件：供应情愿＋供应才能可编辑资料 -- -- -- 欢迎下载精品名师归纳总结房的产市场供应是指在肯定时间内、 肯定价格水平和肯定市场上全部房的产开发商和拥有者供应的总和潜在供应量＝存量－拆毁量－转换为其他种类房的产量 +其他种类房的产转换为该种房的产量 +新开发量打算房的产供应量的因素该房的产价格〔正相关〕 该房的产的成本〔负相关〕该房的产的开发技术水平〔正相关〕房的产开发商对将来的预期■预期价格上升，就会增加供应量■预期价格下降，就会削减供应房的产供应曲线是表示房的产供应量与价格之间的关系的曲线难点】供应量的变化〔点在供应曲线上移动〕与供应的变化〔整条供应曲线的位移〕与需求量的变化和需求的变化类同。

〔熟识〕是房的产市场需求曲线与市场供应曲线相交时的价格， 也就是房的产市场需求量与市场供应量相等时的价格可编辑资料 -- -- -- 欢迎下载精品名师归纳总结均衡是市场价格运行的必定趋势，假如市场价格偏离了均衡价格，必需会显现过剩或短缺， 导致卖者之间或买者之间的竞争， 形成价格下降或上升， 最终再次趋向于均衡价格 可编辑资料 -- -- -- 欢迎下载精品名师归纳总结全国房的产总的供求状况 本的区房的产总的供求状况全国同类房的产的供求状况本的区同类房的产的供求状况房的产的不行移动性和变更用途的困难， 使得打算房的产价格的， 主要是本的区同类房的产的供求状况也印证了前面说过的房的产市场是区域性市场第四节 房的产价格和价值的种类1. 价值、使用价值和交换价值使用价值是指物品能满意人们某种需要的效用交换价值是指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例， 通常用货币来衡量 在房的产估价中所讲的价值是指交换价值关系： 使用价值是交换价值的前提，没有使用价值就肯定没有交换价值没有交换价值不肯定没有使用价值，如空气房的产既有使用价值也有交换价值2. 成交价格、市场价格、理论价格和评估价格成交价格指在房的产交易中交易双方实际达成交易价格。

〔两个特点： 是已经完成的事实，是个别价格〕【难点】最低卖价、最高买价、成交价之间的关系当最高买价高于或等于最低卖价，才有成交可能三者关系：最高买价≥成交价≥最低卖价最高买价与最低卖价之间的区间构成了成交价格的可能区间实际成交价格落在区间的某个位置取决于：该种房的产是处于买方市场仍是卖方市场， 买卖双方相对的议价才能可编辑资料 -- -- -- 欢迎下载精品名师归纳总结【重点】买方市场与卖方市场买方市场，供大于求，相对过剩，买方主动成交价偏向最低卖价﹙ 08 年底国内房的产市场具有典型的买方市场特点﹚卖方市场，求大于供，相对短缺，卖方主动成交价偏向最高买价﹙ 05～ 07 年国内房的产市场是典型的卖方市场﹚例题：〔判定题〕在卖方市场下， 增加卖方缴纳的税收一般会导致房的产价格上涨 〔 〕【2021 年真题】提示：参见教材 P91[ 答疑编号 500434030201]『正确答案』对『答案解析』卖方主动，可以进行税负转嫁，导致价格上涨正常成交价格：指交易双方在公开市场、信息通畅、公平自愿、老实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格， 不受诸如垄断或强迫交易、 对交易对象或市场行情不明白等不良因素的影响。

条件〔 7 个〕■公开市场■交易对象本身具备市场性■众多的买者和卖者■买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿■理性且自私的经济行为〔经济人假定〕■买者和卖者都具有完全信息■适当的期间完成交易按土的出让方式划分的成交价格可编辑资料 -- -- -- 欢迎下载精品名师归纳总结招标成交价－可实现高的价 拍卖成交价－最能抬高的价 挂牌成交价－可实现高的价 协议成交价－一般会降低的价一般情形下，协议的价最低，其次是招标的价，最高的是拍卖的价市场价格， 是某种房的产在市场上的一般、 平均水平价格， 是该类房的产大量成交价格的抽象结果〔平均数、中位数或众数〕理论价格， 在经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的， 或者真实需求与供应相等的条件下形成的价格【辨析】市场价格和理论价格市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格理论价格是一种完善状态下的价格，就市场价格是一种长期正常状态下的平均价格正常情形下，市场价格基本上与理论价格相吻合，环围着理论价格上下波动但在市场参加者普遍不理性的情形下，市场价格可能会较大、较长时期脱离理论价格【辨析】成交价格、市场价格与理论价格的关系成交价格环围着市场价格上下波动，市场价格又环围着理论价格上下波动房的产估价是评估房的产的市场价格评估价值是指估价师通过估价活动而得出的估价对象的价值。

它不是事实， 但有可能成为成交价格好的评估价值＝正常成交价格＝市场价格同一宗房的产，不同的估价师的评估价值可能有差异，但是应在合理的误差范畴内【辨析】比准价格、积算价格、收益价格收益法的收益价格倾向于最高买价，趋向于理论价格成本法的积算价格倾向于最低卖价市场法的比准价格倾向于成交价格，趋向于市场价格正常市场情形下，比准价格与收益价格基本一样房的产泡沫情形下，比准价格大大高于收益价格反过来，比准价格大大高于收益价格和积算价格，就存在泡沫市场不景气情形下，积算价格大大高于比准价格或收益价格反过来，也成立例题：以下关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的选项是〔 〕2006 年真题】A. 在房的产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B. 在房的产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C. 在房的产市场不景气时， 积算价格 〔未扣除经济折旧〕 大大高于比准价格或收益价格D. 比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价提示：参见教材 P93[ 答疑编号 500434030202]『正确答案』 C『答案解析』 A正常市场状态下，比准价格与收益价格基本一样B 市场存在泡沫时，比准价格大于收益价格D收益法测算出的倾向于最高买价，成本法测算出的倾向于最低卖价，市场法测算出的倾向于成交价格例题： [ 判定题 ] 在不考虑外部折旧的情形下， 假如成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，就说明房的产市场不景气。

2021 年真题提示：参见教材 P93可编辑资料 -- -- -- 欢迎下载精品名师归纳总结[ 答疑编号 500434030203]『正确答案』正确3. 市场价值、 非市场价值 〔快速变现价值、 谨慎价值、 在用价值、 清算价值和投资价值〕市场价值〔 5+3 条件〕一般条件〔 5 个〕①交易双方自愿交易②利己动机进行交易③交易双方精明谨慎，明白交易对象，知晓市场行情④交易双方有充裕的时间进行交易⑤不存在买者因特别爱好而赐予附加出价隐含条件〔 。