房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题36含答案.docx

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题含答案1. 【多选题】下面()是计入商品住宅价格的费用A.征地费B.建筑安装工程费C.住宅小区内的营业性用房建设费用D.住宅小区内设施的建设费用E.邻近住宅小区的物业用房建设费【正确答案】AB2. 【单选题】下列房地产中，哪一项存在替代关系？()A.经济适用住房与高级别墅B.住宅与其配套的商业房地产C.宾馆与写字楼D.大城市郊区的住宅与高速公路收费【正确答案】C3. 【判断题】任何一个估价项目都有估价目的)【正确答案】对4. 【单选题】报酬率的表达式为（）A.投资回报／所投入的资本B.投资回收／所投入的资本C.（投资回报+投资回收）／所投入的资本D.（投资回收-投资回报）／所投入的资本【正确答案】A5. 【判断题】房地产估价的价值类型与价值时点一样，从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的正确答案】对6. 【判断题】经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在当前市场状况下的价格)【正确答案】错7. 【多选题】()是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格A.市场调节价B.政府指导价C.政府定价D.评估价格E.正常成交价【正确答案】ABC8. 【判断题】任何人都可以出资设立房地产估价机构。

)【正确答案】错9. 【单选题】现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元该宗土地的评估价值应为()A.800万元B.1000万元C.1800万元D.800～1000万元【正确答案】D10. 【单选题】成本法这个概念中的"成本"，并不是人们通常所认为的成本，而是()A.材料B.市场调查C.原材料D.价格【正确答案】D11. 【单选题】某种房地产的()，是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产A.替代品B.互补品C.附属品D.配套品【正确答案】B12. 【多选题】市场法又称()B.比较法C.积算法D.还原法E.替代法【正确答案】AB13. 【单选题】单纯的建筑物或其装饰装修部分，通常采用（）估价A.比较法B.收益法C.假设开发法D.成本法【正确答案】D14. 【单选题】房地产交换代价的价格，在经济学上称为()A.交换价格B.交换价值C.源泉价格D.市场价格【正确答案】C15. 【多选题】下列()是对土地权益状况的描述A.建筑密度B.建筑间距C.地形D.土地面积E.土地形状【正确答案】AB16. 【单选题】商品房供大于求时，是()掌握着主动权的市场。

A.卖方B.买方C.开发商D.政府【正确答案】B17. 【单选题】建筑式样、风格和色调属于下列哪种房地产价格影响因素？()A.环境因素B.自身因素C.视觉因素D.心理因素【正确答案】B18. 【单选题】某建筑物的实际经过年数为10年，预计可能再使用30年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）A.68%B.75%C.76%D.80%【正确答案】C19. 【判断题】将建筑物的重新购建价格减去运用建筑物剩余技术求取的建筑物价值即为建筑物的折旧)【正确答案】对20. 【多选题】合法权益包括()等方面A.合法权利B.合法收益C.合法产权D.合法使用E.合法利用【正确答案】CD21. 【判断题】如无特殊约定，对共有的房地产作重大修缮，应当经占份额一半以上的按份共有人同意)【正确答案】错22. 【单选题】反映人口数量的相对指标是()A.人口自然增长率B.人口机械增长率C.人口出生率D.人口密度【正确答案】D23. 【单选题】（）是某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果A.理论价格B.成交价格C.市场价格D.清算价格【正确答案】C24. 【判断题】划分地价区段的方法通常是就土地的位置、交通、使用现状、城市规划、房地产价格水平及收益情形等做实地调查研究，将情况相同或相似的相连土地划为同一个地价区段。

)【正确答案】对25. 【单选题】估价报告的外在质量指()A.估价结果的准确性B.估价报告的格式，文字表述水平以及印刷质量C.估价对象所在位置D.估价对象的品位【正确答案】B26. 【单选题】对于具有历史价值的建筑物的重新购建价格，最适合采用()求取A.指数调整法B.工料测量法C.单位比较法D.分部分项法【正确答案】B27. 【判断题】名义价格是指在成交日期时讲明的，一次付清的价格)【正确答案】错28. 【判断题】【真题】在房地产估价中，如果估价对象的范围包含房地产以外的财产，则应逐一予以说明未作说明的，应理解为不在估价对象的范围内正确答案】对29. 【判断题】由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来持续获得收益)【正确答案】对30. 【判断题】高层建筑地价分摊关键是确定每个建筑物所有者拥有土地权利的份额)【正确答案】对31. 【判断题】标定地价，是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格)【正确答案】对32. 【判断题】房地产土地面积不能增加，但交通等基础设施不断完善等，价值会自然增加，即自然增值正确答案】对33. 【判断题】投资者评估的房地产的投资价值，小于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。

)【正确答案】错34. 【判断题】评估拖欠工程款的房地产的抵押价值时，该房地产的抵押价值不应包含发包人拖欠承包人的建设工程价款正确答案】对35. 【判断题】抵押贷款剩余技术是已知抵押贷款金额情况下计算自有资金的剩余技术正确答案】错36. 【判断题】不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的有的因素或者其变化会导致房地产价格上升，有的因素或者其变化会导致房地产价格下降正确答案】对37. 【判断题】在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等属于构筑物)【正确答案】错38. 【多选题】下列哪些属于实物状况调整的内容？()A.土地基础设施完备程度B.容积率C.建筑物设备D.建筑物完损程度【正确答案】ACD39. 【单选题】【真题】对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括()A.估价方法选用恰当B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C.计算公式和计算过程正确无误D.各种估价方法的测算结果一致【正确答案】D40. 【单选题】【真题】关于地租测算的说法，错误的是（）A.以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息B.测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的C.从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用【正确答案】D41. 【判断题】如果逐期上涨额时起时伏、很不均匀，也就是说时间序列变动幅度不大，那么计算出的趋势值偏离实际值也随之增大，这意味着运用这种方法评估出的房地产价格趋于真实。

)【正确答案】错42. 【单选题】()的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平A.成交价B.均价C.标价D.起价【正确答案】A43. 【判断题】当人口数量增加时，房地产价格就会上涨；当人口数量减少时，房地产价格也就会下落)【正确答案】对44. 【多选题】下列这些建筑物的估价中，成本法特别适用于()A.房地产交易中心B.商业门市C.图书馆D.化工厂E.写字楼【正确答案】ACD45. 【单选题】【真题】在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是()A.建筑物重置成本和土地使用重新取得成本B.建筑物重置成本和重建期间的经济损失C.建筑安装工程造价和重建期间的经济损失D.建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失【正确答案】B46. 【判断题】移动平均法有简单移动平均法和加权移动平均法之分)【正确答案】对47. 【单选题】最高最佳使用原则要求评估价格应是在()方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大利益的使用方式的估价结果A.合法使用B.合法产权C.合法处分D.合法收益【正确答案】A48. 【单选题】评估一在建工程的抵押价值，该项目的投资总额为1000万元，房地产开发商已投入150万元，通常贷款比率为70%，该在建工程的抵押价值应当为()。

A.850万元B.700万元C.700～1000万元D.0【正确答案】D49. 【多选题】明确估价的基本事项包括()A.明确估价对象B.明确估价目的C.明确估价时点D.明确估价方法E.明确估价委托人【正确答案】ABC50. 【判断题】基准地价修正法是指在政府确定公布了基准地价的地区，通过具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的比较，由估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法)【正确答案】对51. 【判断题】繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度、临路状况、楼层、土地使用权年限，城市规划限制条件，以上均为区位状况比较修正的主要内容)【正确答案】错52. 【多选题】可以列入商品住宅开发成本的是()A.公关费B.勘察设计费C.建筑安装工程费D.贷款利息E.小区内营业用房建设费【正确答案】BCD53. 【判断题】从实物的角度来看，现实中房地产估价对象包括有租约限制的房地产、干净的房屋所有权和拖欠工程款的房地产正确答案】错54. 【判断题】同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的)【正确答案】对55. 【单选题】在一笔成功的房地产交易中，最低卖价、最高买价、成交价三者的关系为（）。

A.成交价≤最高买价≤最低卖价B.最低卖价≤成交价≤最高买价C.成交价≤最低卖价≤最高买价D.最高买价≤成交价≤最低卖价【正确答案】B56. 【多选题】在求取土地的重新购建价格时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，再采用（）等求取该土地的重新购置价格A.比较法B.成本法C.假设开发法D.基准地价修正法E.长期趋势法【正确答案】ABD57. 【单选题】在现实生活中，房地产价格的高低是由()的结果A.经济因素和社会因素共同作用B.房地产估价师评估C.房地产权益因素与经济因素共同作用D.众多的房地产价格影响因素对房地产价格综合作用【正确答案】D58. 【判断题】房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，。