房地产评估报告（153页）.ppt

第五章 房地产评估　　 通通过本章教学，使学生了解房地本章教学，使学生了解房地产的特点，知道影响房地的特点，知道影响房地产价格的价格的因素；掌握解房地因素；掌握解房地产评估的收益法、估的收益法、市市场法、本法、本钱法、剩余法等方法法、剩余法等方法熟悉在建工程的熟悉在建工程的评估 一、房地一、房地产评产评估概述估概述 二、房地二、房地产产价格及其影响因素价格及其影响因素 三、收益法在房地三、收益法在房地产评产评估中的估中的应应用用 四、市四、市场场法在房地法在房地产评产评估中的估中的应应用用 五、本五、本钱钱法在房地法在房地产评产评估中的估中的应应用用 六、剩余法在房地六、剩余法在房地产评产评估中的估中的应应用用 七、基准地价修正系数法的七、基准地价修正系数法的应应用用 八、路八、路线线价估价法房地价估价法房地产评产评估中的估中的应应用用 九、在建工程九、在建工程评评估估 一、土地的特性一、土地的特性　　 〔一〕土地的自然特性〔一〕土地的自然特性 　　〔二〕土地的经济特性　　〔二〕土地的经济特性　　　　 第一节第一节房地产评估概述房地产评估概述　　　　 〔一〕〔一〕 土地的供土地的供给 土地具有两重性，因土地具有两重性，因为它不它不仅是是资源，也是源，也是资产。

土地的供土地的供给可以分可以分为土地的自然供土地的自然供给和和经济供供给两个方面两个方面自然供自然供给：地球提供：地球提供给人人类的土地数量的土地数量自然供自然供给根本上是无根本上是无弹性的性的 经济供供给：在土地自然供：在土地自然供给范范围内，内，对土地土地进行开行开发利用，利用，并在一定并在一定规划条件下可划条件下可满足人足人类不同需求的土地供不同需求的土地供给 土地的土地的经济供供给是有是有弹性的 土地及其定着物通称土地及其定着物通称为不不动产地产和房和房产均属不均属不动产+是具有适宜于人是具有适宜于人类生存和工作的气候条件生存和工作的气候条件+具有适宜于植物生具有适宜于植物生长的土壤的土壤质地和气候条地和气候条件件+具有可以利用的淡水具有可以利用的淡水资源源+具有可供人具有可供人类利用的生利用的生产资源源+具有一定的交通条件具有一定的交通条件〔二〕土地的自然特性〔二〕土地的自然特性土地位置的固定性土地位置的固定性土地土地质量的差异性量的差异性土地土地资源的不可再生性源的不可再生性土地效用的永土地效用的永续性性 〔 〔三三〕 〕土地的土地的经济经济特性特性土地土地经济经济供供给给的稀缺性的稀缺性土地土地产权产权的可的可垄垄断性断性土地利用的多方向性土地利用的多方向性土地效益的土地效益的级级差性差性 在在在在我我我我国国国国实实实实行行行行国国国国有有有有土土土土地地地地所所所所有有有有权权权权与与与与使使使使用用用用权权权权相相相相别别别别离离离离的的的的制制制制度度度度，，，，国国国国有有有有土土土土地地地地所所所所有有有有权权权权不不不不能能能能进进进进入入入入房房房房地地地地产产产产市市市市场场场场流流流流转转转转，，，，国国国国有有有有土土土土地地地地使使使使用用用用权权权权可可可可以以以以转转转转让让让让，，，，因因因因此此此此地地地地价价价价一一一一般般般般是是是是土土土土地地地地使使使使用用用用权权权权的的的的价价价价格格格格。

土土土土地地地地使使使使用用用用权权权权价价价价格格格格可可可可因因因因土土土土地地地地使使使使用用用用年年年年限限限限的的的的长长长长短短短短区区区区分分分分为为为为各各各各种种种种年年年年期期期期的的的的使使使使用用用用权权权权价价价价格格格格，，，，其其其其出出出出让让让让的的的的最最最最高高高高年限由国年限由国年限由国年限由国务务务务院确定 土地使用土地使用土地使用土地使用权权权权出出出出让让让让 土地使用土地使用土地使用土地使用权转让权转让权转让权转让　土地使用　土地使用　土地使用　土地使用权权权权出租出租出租出租　土地使用　土地使用　土地使用　土地使用权权权权抵押抵押抵押抵押 二二.土地使用权土地使用权  1. 1.土地使用土地使用权权出出让让〔 〔两两权别权别离离〕 〕  土土地地使使用用权权在在一一定定年年限限内内让让与与土土地地使使用用者者，，并并由由土地使用者向国家支付土地使用土地使用者向国家支付土地使用权权出出让让金的行金的行为为  土土地地使使用用权权出出让让可可以以采采取取协协议议、、招招标标、、拍拍卖卖和和挂挂牌牌等等方方式式。

土土地地使使用用权权出出让让最最高高年年限限按按以以下下用用途途确确定：定：  〔 〔1 1〕 〕居住用地居住用地7070年；年；  (2) (2)工工业业用地用地5050年；年；  (3) (3)教育、科技、文化、教育、科技、文化、卫卫生、体育用地生、体育用地5050年；年；  (4) (4)商商业业、旅游、、旅游、娱乐娱乐用地用地4040年；年；  (5) (5)综综合或者其他用地合或者其他用地5050年 2 2、土地使用、土地使用权转让权转让 土土地地使使用用权权转转让让是是指指土土地地使使用用者者将将土土地地使使用用权权再再转转移的行移的行为为，包括出售、交，包括出售、交换换和和赠赠与 〔 〔1 1〕 〕土土地地使使用用权权转转让让时时，，土土地地使使用用权权出出让让合合同同和和登登记记文件中所文件中所载载明的明的权权利、利、义务义务随之随之转转移〔 〔2 2〕 〕土土地地使使用用权权转转让让时时，，其其地地上上建建筑筑物物、、其其他他附附着着物物所所有有权权随之随之转让转让。

(3)(3)土土地地使使用用者者通通过过转转让让方方式式取取得得的的土土地地使使用用权权，，其其使使用用年年限限为为土土地地使使用用权权出出让让合合同同规规定定的的使使用用年年限限减减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限去原土地使用者已使用年限后的剩余年限 〔 〔4 4〕 〕地地上上建建筑筑物物、、其其他他附附着着物物的的所所有有人人或或者者共共有有人人，，享有享有该该建筑物、附着物使用范建筑物、附着物使用范围围内的土地使用内的土地使用权权〔 〔5 5〕 〕土土地地使使用用者者转转让让地地上上建建筑筑物物、、其其他他附附着着物物所所有有权权时时，，其其使使用用范范围围内内的的土土地地使使用用权权随随之之转转让让，，但但地地上上建建筑筑物物、、其他附着物作其他附着物作为动产转让为动产转让的除外 3、土地使用权出租•土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租•4、土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。

地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押 5、土地使用权出让合同约定的期限届满，住宅建设用地使用期限届满的，自动续期；非住宅建设用地的使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前1年申请续期，除因公益需要收回该幅土地的，应当进行批准，并重新签订土地使用权出让合同，按规定支付土地使用权出让金 6、土地使用权有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期未获批准的，由原土地登记机关注销土地登记  1 1．．位置固定性位置固定性 2 2．．供求区域性供求区域性 3 3．．长期使用性期使用性 4 4．．大量投大量投资性性 5 5．．保保值与增与增值性性 6 6．．投投资风险性性 7 7．．难以以变现性性 8 8．．政策限制性政策限制性三、房地产的特性三、房地产的特性 在在进进行行房房地地产产评评估估时时，，除除了了需需要要遵遵循循供供需需原原那那么么、、替替代代原原那那么么、、奉奉献献原原那那么么等等，，还还特特别别需需要注意遵循最有效使用原那么和合法原那么等。

要注意遵循最有效使用原那么和合法原那么等 〔 〔一一〕 〕最有效使用原那么最有效使用原那么( (最正确使用最正确使用〕 〕 房地房地产产的多用途性的多用途性 产权产权所有人的理性假所有人的理性假设设 四、房地产评估的原那么四、房地产评估的原那么 〔 〔二二〕 〕合法原那么合法原那么 合法原那么是指房地合法原那么是指房地产评产评估估应应以以评评估估对对象的合法象的合法产权产权、合法使用和合法、合法使用和合法处处分等分等为为前提前提进进行在分析房地行在分析房地产产的最有效使用的最有效使用时时，，必必须须根据城市根据城市规规划及有关法律的划及有关法律的规规定，依定，依据据规规定用途、容定用途、容积积率、建筑高度与建筑率、建筑高度与建筑风风格等确定格等确定该该房地房地产产的最有效使用城市的最有效使用城市规规划划为为居住用地的，居住用地的，评评估估该该地地块块价价值时值时，必，必须须以居住用地作以居住用地作为为其用途，不能用作工其用途，不能用作工业业用地或商用地或商业业用地 〔 〔一一〕 〕明确明确评评估根本估根本领项领项 1 1．明确．明确评评估目的估目的 2 2．了解．了解评评估估对对象象 3 3．确定．确定评评估基准日估基准日 〔 〔二二〕 〕签订评签订评估合同估合同 五、房地产评估程序五、房地产评估程序 〔三〕制定工作方案〔三〕制定工作方案〔四〕〔四〕实地勘察与收集地勘察与收集资料料〔五〕〔五〕测算被估房地算被估房地产价价值〔六〕〔六〕综合分析确定合分析确定评估估结果果〔七〕撰写〔七〕撰写评估估报告告五、房地产评估程序五、房地产评估程序 一、房地一、房地产产价格的种价格的种类类 〔 〔一一〕 〕根据根据权权益的不同，可分益的不同，可分为为所有所有权权价格、使用价格、使用权权价格、价格、其他其他权权利价格。

如：所有利价格如：所有权权、使用、使用权权、租、租赁权赁权、典、典权权等等 第二节第二节房地产价格及其影响因素房地产价格及其影响因素 〔 〔二二〕 〕按价格形成方式可分按价格形成方式可分为为市市场场交易价格和交易价格和评评估价格估价格 市市场场交交易易价价格格是是房房地地产产在在市市场场交交易易中中实实际际成成交交的的价价格 评评估价格是估价格是对对市市场场交易价格的模交易价格的模拟拟评评估价格估价格 基准地价基准地价标标定地价　　定地价　　房屋重置价房屋重置价交易底价交易底价课课税价格税价格 其中基准地价、标定地价、房屋重置价格由政府制定，且由政府定期公布 房屋重置价格是计算土地增值税的依据土地增值税=转让房地产的收入-扣除工程金额 旧房的评估值作为扣除工程之一在转让已使用房屋及建筑物时，由政府批准设立房地产评估机构评定的重置本钱乘成新率确定房屋的净价评估价格需经当地税务机关确认 课税价格：是政府为课征有关房地产税而由估价人员评估的作为课税根底的价格房产税计算按原值减除10%-30%余值计算，对原值明显不合理的应重新评估。

〔三〕按房地〔三〕按房地产的的实物形物形态可划分可划分为土地价土地价格、建筑物价格和房地格、建筑物价格和房地产价格价格 土地价格包括基准地价、土地价格包括基准地价、标定地价和土定地价和土地交易价格等地交易价格等 基准地价：是按照城市土地基准地价：是按照城市土地级别或均或均质地域分地域分别评估的商估的商业、住宅、工、住宅、工业等各等各类用用地和地和综合土地合土地级别的土地使用的土地使用权的平均价格的平均价格基准地价基准地价评估以城市估以城市为单位位进行行  标定地价：是市、县政府根据需要评估的正常地产市场中，具体宗地在一定使用年期内的价格 宗地：被权属界址线所封闭的地块 标定地价可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、土地形状、容积率、微观区位等条件，通过系数修正进行评估得到，也可以通过市场交易资料，直接进行评估得到  建筑物价格是指纯建筑物局部的价格，不包含其占用的土地的价格 ． 房地产价格，是指建筑物连同其占用的土地的价格 〔四〕按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等　　　房地产总价格，是指一宗房地产的整体价格。

房地产单位价格，有三种情况：对土地而言，是指单位土地面积的土地价格： 对建筑物而言，是指单位建筑面积的建筑物价格；对房地产单位价格而言，是指单位建筑面积的房地产价格  楼楼面面地地价价，，又又称称单单位位建建筑筑面面积积地地价价，，是是指指平平均均到到每每单单位建面位建面积积上的土地价格上的土地价格 楼面地价楼面地价= =土地土地总总价格／建筑价格／建筑总总面面积积 容容积积率率 = = 建筑建筑总总面面积积／土地／土地总总面面积积 所以，楼面地价所以，楼面地价= =土地土地单单价／容价／容积积率率〔五〕其他价格〔五〕其他价格类类型型 公公告告地地价价，，是是政政府府定定规规公公布布的的土土地地价价格格，，在在有有些些国国家家和和地地区区，，一一般般作作为为征征收收土土地地增增值值税税和和征征用用土土地地补补偿偿的依据 申申报报地地价价< <城城市市房房地地产产管管理理法法> >第第三三十十四四条条规规定定：：““国国家家实实行行房房地地产产成成交交价价格格申申报报制制度度。

房房地地产产权权利利人人转转让让房房地地产产，，应应当当向向县县级级以以上上地地方方人人民民政政府府规规定定的的部部门门如如实实申申报报成交价，不得成交价，不得瞒报瞒报或者作不或者作不实实的申的申报报" "　　　　 二二. .房地房地产价格的特征价格的特征 1 1．．房地房地产价格是价格是权益价格益价格( (地价是地价是地租的地租的资本化本化) ) 2 2．．房地房地产价格与用途相关价格与用途相关 3 3．．房地房地产价格具有价格具有个个别性性 4 4．．房地房地产价格具有价格具有可比性可比性 房地产价格的可比性受到限制，在同一供需圈内比较 房地产的供需圈 ：是指用于某种用途〔住宅、商业、工业〕的房地产在其使用条件和效用上比较一致，且可以相互替代，或在影响房地产价格的因素在空间分布和组合形式上大致接近的区域 城市各类用地供需圈具有各自不同的特点： 〔1〕商业用地供需圈可能是较为狭小城市商业区； 〔2〕住宅用地供需圈一般可辐射到城市的交通、生活条件相近的市区； 〔3〕工业用地供需圈，尤其是大型工业用地，这种具有相互替代关系的土地形成的供需圈可能会涉及许多城市。

许多城市新兴工业开发区，由于投资条件相近相似，外商选择存在着替代关系，这些开发区形成工业用地的供需圈  三、房地三、房地产产价格的影响因素价格的影响因素( (一般因素一般因素; ;区域因素区域因素; ;个个别别因素因素 〔 〔一一〕 〕一般因素一般因素 一般因素是指影响一定区域范一般因素是指影响一定区域范围围内所有房地内所有房地产产价价格的一般的、普遍的、共同的因素格的一般的、普遍的、共同的因素这类这类因素主要因素主要包括：包括： 1 1．．经济经济因素因素 　　2 2．社会因素．社会因素 　　3 3．行政因素．行政因素 　　4 4．心理因素．心理因素+经济开展因素：开展因素：经济开展，国内生开展，国内生产总值、、投投资消消费+财政金融因素：税率与政金融因素：税率与结构、利率与构、利率与结构、构、信信贷条件条件+ 产业结构因素：三次构因素：三次产业，三次，三次产业的的变动趋势+人口因素：人口数量、人口密度和人口素人口因素：人口数量、人口密度和人口素质+家庭家庭规模因素：家庭模因素：家庭规模是指社会或某一地区家模是指社会或某一地区家庭平均人口数；家庭庭平均人口数；家庭规模模变动的的趋势+ 房地房地产投机因素：房地投机因素：房地产投机是市投机是市场经济下的一下的一种明种明显的社会的社会现象，是投象，是投资者期望并利用房地者期望并利用房地产价格的价格的变动获得超常利得超常利润的行的行为。

房地房地产投机投机现象象对房地房地产价格的影响价格的影响+教育科研水平和治安因素教育科研水平和治安因素+ 社会福利因素社会福利因素主要指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等因素土地使用制度与住房制度、地价政策 .城市规划、土地利用规划、城市开展战略税收制度、投资倾斜、优惠政策. 行政隶属关系变更 .交通管制.一般因素-----行政因素心理因素 区域因素区域因素 区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、会、经济经济、行政、技、行政、技术术等因素相等因素相结结合所合所产产生的区生的区域特性，域特性，对该对该区域内的各区域内的各块块土地的价格水平土地的价格水平产产生生影响的因素影响的因素商服繁商服繁华华因素因素道路通达因素道路通达因素交通便捷因素交通便捷因素城市城市设设施状况因素施状况因素 城市城市设设施可以分施可以分为为以下三以下三类类：根底：根底设设施；生活施；生活设设施；文体施；文体娱乐设娱乐设施施 环环境状况因素境状况因素 〔 〔三三〕 〕个个别别因素因素 1 1．土地的个．土地的个别别因素因素区位因素。

区位因素面面积积因素、因素、宽宽度因素、深度因素度因素、深度因素形状因素形状因素地力因素、地地力因素、地质质因素、地因素、地势势因素、地形因素因素、地形因素容容积积率因素率因素 ( (容容积积率与地价的关系一般不呈率与地价的关系一般不呈线线性关系性关系〕 〕用途因素用途因素土地使用年期因素在年地租不土地使用年期因素在年地租不变变的前提下，土地使用的前提下，土地使用年期越年期越长长，地价越高地价越高 2 2．．建筑物的个建筑物的个别因素因素ü面面积、、结构、材料等构、材料等ü设计、、设备等是否良好等是否良好ü施工施工质量量ü法律法律限制限制ü建筑物建筑物是否与周是否与周围环围环境境协调协调 . . 收益法在国外被广泛地运用于收收益法在国外被广泛地运用于收益性房地益性房地产产价价值值的的评评估，收益法又称估，收益法又称为为收入收入资资本化法、投本化法、投资资法、收益复原法、收益复原法，在我国也是最常用的法，在我国也是最常用的评评估方法之估方法之一  ( ( ( (一一一一) ) ) ) 纯纯收益不收益不收益不收益不变变 1 1 1 1．．．．在在在在收收收收益益益益永永永永续续、、、、各各各各因因因因素素素素不不不不变变的的的的条条条条件件件件下下下下，，，，有有有有以下以下以下以下计计算式：算式：算式：算式： P P P P＝＝＝＝A/r A/r A/r A/r 其成立条件是：其成立条件是：其成立条件是：其成立条件是： (1) (1) (1) (1) 纯纯收益每年不收益每年不收益每年不收益每年不变变；；；； (2) (2) (2) (2) 资资本化率固定且大于零；本化率固定且大于零；本化率固定且大于零；本化率固定且大于零； (3) (3) (3) (3) 收益年期无限。

收益年期无限收益年期无限收益年期无限 假假设设：未来：未来预预期收益分期收益分别为别为R1R1、、R2……Rn ,R2……Rn ,那么那么现现率率为为r r，，折折现现之之值值和和为为PV, PV, 那么有：那么有： 当当n→∞n→∞时时，，1/1/〔 〔1+r1+r〕 〕n→0n→0，那么：，那么： PV = A/r PV = A/r2 2 2 2．．．．在收益年期有限在收益年期有限，，，，资资本化率大于零的条件本化率大于零的条件本化率大于零的条件本化率大于零的条件　下，有以下　下，有以下　下，有以下　下，有以下计计算式：算式：算式：算式： 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 这这是是是是一一一一个个个个在在在在估估估估价价价价实实务务中中中中经经常常常常运运运运用用用用的的的的计计算算算算公公公公式式式式，，，，其其其其成成成成立立立立条条条条件件件件是：是：是：是： (1) (1) (1) (1) 纯纯收益每年不收益每年不收益每年不收益每年不变变；；；； (2) (2) (2) (2) 资资本化率固定且大于零；本化率固定且大于零；本化率固定且大于零；本化率固定且大于零； (3) (3) (3) (3) 收益年期有限收益年期有限收益年期有限收益年期有限为为n n n n。

3 3 3 3．．．．在在在在收收收收益益益益年年年年期期期期有有有有限限限限、、、、资本本化化率率等等于于零零的的的的条条条条件件件件下下下下，，，，有以下有以下有以下有以下计计算式：算式：算式：算式： P P P P＝＝＝＝A×nA×nA×nA×n 其成立条件是：其成立条件是：其成立条件是：其成立条件是： (1) (1) (1) (1) 纯纯收益每年不收益每年不收益每年不收益每年不变变；；；； (2) (2) (2) (2) 收益年期有限收益年期有限收益年期有限收益年期有限为为n n n n；；；； (3) (3) (3) (3) 资资本化率本化率本化率本化率为为零 1 1 1 1．无限年期收益其根本公式．无限年期收益其根本公式．无限年期收益其根本公式．无限年期收益其根本公式为为为为：：：：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　其成立条件是：其成立条件是：其成立条件是：其成立条件是：　　　　(1) (1) (1) (1) 纯纯纯纯收益在收益在收益在收益在n n n n年年年年( ( ( (含第含第含第含第n n n n年年年年) ) ) )以前有以前有以前有以前有变变变变化；化；化；化； (2) (2) (2) (2) 纯纯纯纯收益在收益在收益在收益在n n n n年年年年( ( ( (不含第不含第不含第不含第n n n n年年年年) ) ) )以后保持不以后保持不以后保持不以后保持不变变变变；；；； (3) (3) (3) (3) 收益年期无限；收益年期无限；收益年期无限；收益年期无限；　　　　(4) r(4) r(4) r(4) r大于零。

大于零 2 2 2 2．．．．有限年期收益有限年期收益其计计算公式算公式算公式算公式为为：：：： 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　其成立条件是：其成立条件是：其成立条件是：其成立条件是： (1) (1) (1) (1) 纯纯收益在收益在收益在收益在t t t t年年年年( ( ( (含第含第含第含第t t t t年年年年) ) ) )以前有以前有以前有以前有变变化；化；化；化； (2) (2) (2) (2) 纯纯收益在收益在收益在收益在t t t t年年年年( ( ( (不含第不含第不含第不含第t t t t年年年年) ) ) )以后保持不以后保持不以后保持不以后保持不变变；；；； (3) (3) (3) (3) 收益年期有限收益年期有限收益年期有限收益年期有限为为n n n n；；；； (4) r(4) r(4) r(4) r大于零。

大于零 这这里里里里要要要要注注注注意意意意的的的的是是是是，，，，纯纯收收收收益益益益A A A A的的的的收收收收益益益益年年年年期期期期是是是是(n-t)(n-t)(n-t)(n-t)而而而而不是不是不是不是n n n n1 1 1 1．在．在．在．在纯纯收益按收益按收益按收益按等差等差级数数递增增、收益年期无限的条件、收益年期无限的条件、收益年期无限的条件、收益年期无限的条件 下，有以下下，有以下下，有以下下，有以下计计算式：算式：算式：算式：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 其成立条件是：其成立条件是：其成立条件是：其成立条件是： (1) (1) (1) (1) 纯纯收益按等差收益按等差收益按等差收益按等差级级数数数数递递增；增；增；增； (2) (2) (2) (2) 纯纯收益逐年收益逐年收益逐年收益逐年递递增增增增额为额为B B B B；；；； (3) (3) (3) (3) 收益年期无限；收益年期无限；收益年期无限；收益年期无限； (4) r(4) r(4) r(4) r大于零。

大于零2 2 2 2．在．在．在．在纯纯收益按等差收益按等差收益按等差收益按等差级级数数数数递递增、收益年期增、收益年期增、收益年期增、收益年期　　　　　　　　有限有限的条件下，有以下的条件下，有以下的条件下，有以下的条件下，有以下计计算式：算式：算式：算式：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 其成立条件是：其成立条件是：其成立条件是：其成立条件是： (1) (1) (1) (1) 纯纯收益按等差收益按等差收益按等差收益按等差级级数数数数递递增；增；增；增； (2) (2) (2) (2) 纯纯收益逐年收益逐年收益逐年收益逐年递递增增增增额为额为B B B B；；；； (3) (3) (3) (3) 收益年期有限收益年期有限收益年期有限收益年期有限为为n n n n；；；； (4) r(4) r(4) r(4) r大于零。

大于零3 3 3 3．在．在．在．在纯纯收益按等差收益按等差收益按等差收益按等差级级数数数数递减减、收益年期、收益年期、收益年期、收益年期　　　无限的条件下，有以下　　　无限的条件下，有以下　　　无限的条件下，有以下　　　无限的条件下，有以下计计算式：算式：算式：算式：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　其成立条件是：　　其成立条件是：　　其成立条件是：　　其成立条件是： (1) (1) (1) (1) 纯纯收益按等差收益按等差收益按等差收益按等差级级数数数数递递减；减；减；减； (2) (2) (2) (2) 纯纯收益逐年收益逐年收益逐年收益逐年递递减减减减额为额为B B B B；；；； (3) (3) (3) (3) 收益年期无限；收益年期无限；收益年期无限；收益年期无限；　　　　　　　　　　　　　　　　(4) r(4) r(4) r(4) r大于零大于零大于零大于零; ; ; ; (5) (5) (5) (5)收益收益收益收益递递减到零减到零减到零减到零为为止止止止。

4 4．在．在纯收益按等差收益按等差级数数递减、收益年期减、收益年期 　　　　 有限的条件下，有以下有限的条件下，有以下计算式：算式： 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　其成立条件是：　其成立条件是： (1) (1) 纯收益按等差收益按等差级数数递减；减； (2) (2) 纯收益逐年收益逐年递减减额为B B；； (3) (3) 收益年期有限收益年期有限为n n；； (4) r(4) r大于零 1 1 1 1．在．在．在．在纯纯收益按等比收益按等比收益按等比收益按等比级级数数数数递递增、收益年期无限的条件增、收益年期无限的条件增、收益年期无限的条件增、收益年期无限的条件 下，有以下下，有以下下，有以下下，有以下计计算式：算式：算式：算式： 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 其成立条件是：其成立条件是：其成立条件是：其成立条件是： (1) (1) (1) (1) 纯纯收益按等比收益按等比收益按等比收益按等比级级数数数数递递增；增；增；增； (2) (2) (2) (2) 纯纯收益逐年收益逐年收益逐年收益逐年递递增比率增比率增比率增比率为为s s s s；；；； (3) (3) (3) (3) 收益年期无限；收益年期无限；收益年期无限；收益年期无限； (4) r(4) r(4) r(4) r大于零；大于零；大于零；大于零； (5) r(5) r(5) r(5) r＞＞＞＞s s s s＞＞＞＞0 0 0 0。

2 2 2 2．在．在．在．在纯纯收益按收益按收益按收益按等比等比级级数数数数递递增、收益年期有限增、收益年期有限增、收益年期有限增、收益年期有限　　　　 的条件下，有以下的条件下，有以下的条件下，有以下的条件下，有以下计计算式：算式：算式：算式： 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 其成立条件是：其成立条件是：其成立条件是：其成立条件是： (1) (1) (1) (1) 纯纯收益按等比收益按等比收益按等比收益按等比级级数数数数递递增；增；增；增； (2) (2) (2) (2) 纯纯收益逐年收益逐年收益逐年收益逐年递递增比率增比率增比率增比率为为s s s s；；；；　　　　　　　　　　　　(3) (3) (3) (3) 收益年期有限；收益年期有限；收益年期有限；收益年期有限； (4) r(4) r(4) r(4) r大于零；大于零；大于零；大于零； (5) r(5) r(5) r(5) r＞＞＞＞s s s s＞＞＞＞0 0 0 0。

3 3．在．在纯收益按收益按等比等比级数数递减减，收益年期，收益年期　　　　 无限的条件下，有以下无限的条件下，有以下计算式：算式： 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　 其成立条件是：其成立条件是： (1) (1) 纯收益按等比收益按等比级数数递减；减； (2) (2) 纯收益逐年收益逐年递减比率减比率为s s；； (3) (3) 收益年期无限；收益年期无限； (4) r(4) r大于零；大于零； (5) r(5) r＞＞s s＞＞0 04 4．在．在纯收益按收益按等比等比级数数递减减，收益年期有，收益年期有　　 限的条件下，有以下限的条件下，有以下计算式：算式： 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 其成立条件是：其成立条件是： (1) (1) 纯收益按等比收益按等比级数数递减；减； (2) (2) 纯收益逐年收益逐年递减比率减比率为s s；； (3) (3) 收益年期有限收益年期有限为n n；； (4) r(4) r大于零；大于零； (5) 0(5) 0＜＜s≤1s≤1。

 计算式：算式： 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 其成立条件是：其成立条件是： (1) (1) 纯收收益益在在第第n n年年( (含含n n年年) )前前保保持持不不变；； (2) (2) 预知第知第n n年的价格年的价格为P Pn n；； (3) r(3) r大于零 二、适用范二、适用范围围 收益法适用于有收益的房地收益法适用于有收益的房地产产价价值评值评估，估，如商如商场场、写字楼、旅、写字楼、旅馆馆、公寓等、公寓等. .对对于政府机关、于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地学校、公园等公用、公益性房地产产价价值评值评估大多估大多不适用三、三、净净收益收益〔 〔一一〕 〕      净净收益的含收益的含义义 净净收益收益= =总总收益收益- -总费总费用用 在确定在确定净净收益收益时时，必，必须须注意房地注意房地产产的的实际净实际净收益和客收益和客观净观净收益的区收益的区别别。

实际净实际净收益和客收益和客观净观净收益的区收益的区别别 1 1、、实际净实际净收益：是指在收益：是指在现现状下被估房地状下被估房地产实产实际际取得的取得的净净收益，收益，实际实际收益由于受到多种因素的收益由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于影响，通常不能直接用于评评估估  〔1〕收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使房地产的收益偏高或偏低，而这些权利或限制又不能随同转让； 〔2〕当前房地产并未处于最正确利用状态，收益偏低； 〔3〕 收益权利人经营不善，导致亏损，纯收益为零甚至为负值； 〔4〕土地处于待开发状态，无当前收益，同时还必须支付有关税、费，纯收益为负值 2、客观净收益 在正常市场条件下的房地产，处于最正确利用状态下的净收益最正确利用状态是指该房地产处于最正确利用方向和最正确利用程度在现实经济中，应为正常使用下的正常收益 客观收益=客观总收入-客观总费用 A、客观收益使用于不存在房屋租约情况下； B、实际净收益适用于已出租的房屋，且签定了长期租约，期满要续租的情况； C、对于只存在短期租约，期满不续租的房屋，租约期内采用实际净收益，租约期外采用客观收益  四、四、资资本化率本化率 〔 〔一一〕 〕资资本化率的本化率的实质实质 资资本化率在一定程度上反映了投本化率在一定程度上反映了投资资收益率。

收益率处处于不同用途、不同区位、于不同用途、不同区位、不同交易不同交易时间时间的房地的房地产产，投，投资风险资风险也也各不相同，因此，各不相同，因此，资资本化率也各不相本化率也各不相同 〔 〔二二〕 〕求取求取资资本化率的方法本化率的方法 1 1．．净净收益与售价比率法收益与售价比率法 评评估人估人员员搜集市搜集市场场上近期交易的与被上近期交易的与被估房地估房地产产相同或相近似的房地相同或相近似的房地产产的的净净收益、收益、价格等价格等资资料，反算出它料，反算出它们们各自的各自的资资本化率 2 2．平安利率加．平安利率加风险调风险调整整值值法法 r= r=平安利率平安利率+ +风险调风险调整整值值 通常通常选择银选择银行中行中长长期利率作期利率作为为平安利平安利率，然后根据影响被估房地率，然后根据影响被估房地产产的社会的社会经济经济环环境状况，估境状况，估计计投投资风险资风险程度，确定一个程度，确定一个调调整整值值可比可比实实例例纯纯收收益益(元元／／年年·平方米平方米)价价格格(元元／／平平方米方米)资资本化率本化率(％％)1 418．．959007．．12450．．060007．．53393．．357006．．94459．．963007．．35507．．065007．．8〔〔7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%〕〕 ÷ 5=7.32% 3 3．各种投．各种投资资收益率排序插入法收益率排序插入法 〔 〔三三〕 〕资资本化率的种本化率的种类类 1 1．．综综合合资资本化率本化率 2 2．建筑物．建筑物资资本化率本化率 3 3．土地．土地资资本化率本化率　　　　综综合合资资本化率、建筑物本化率、建筑物资资本化率和土本化率和土地地资资本化率的关系。

本化率的关系  式中： r——综合资本化率； r1 ——土地资本化率； r2 ——建筑物资本化率； L．-一土地价值； B——建筑物价值  五、计算公式五、计算公式 〔一〕评估房地合在一起的房地产价值〔一〕评估房地合在一起的房地产价值 房地产价值房地产价值= =房地产净收益／综合资本化率房地产净收益／综合资本化率 式中式中: :房地产纯收益房地产纯收益= =房地产总收益一房地产房地产总收益一房地产总费用总费用 房地产总费用房地产总费用= =管理费管理费+ +维修费维修费+ +保险保险费费+ +税金税金 ( (二二) )单独评估土地的价值单独评估土地的价值 1 1．由土地收益评估土地价值．由土地收益评估土地价值 土地价值土地价值= =土地纯收益／土地资本化率土地纯收益／土地资本化率 土地纯收益：土地总收益一土地总费用土地纯收益：土地总收益一土地总费用 土地总费用土地总费用= =管理费管理费+ +维护费维护费+ +税金税金 2．由房地产收益评估土地价值。

(1)土地价值=房地产价值一建筑物现值 建筑物现值=建筑物重置价一年贬值额×已使用年数 建筑物净收益=建筑物现值×建筑物资本化率 (三)单独评估建筑物的价值 1．建筑物价值=房地产价值一土地价值 +有一宗土地，出有一宗土地，出让年期年期为50年，年，资本化率本化率为10％，％，预计未来前未来前5年的年的纯收益分收益分别为15万元，万元，16万元，万元，18万元，万元，15万元，万元，20万元，万元，第六年开始第六年开始纯收益大收益大约可以可以稳定在定在25万元万元左右，左右，试评估估该宗土地的收益价格宗土地的收益价格P= =216．．1(万元万元)+有一宗房地有一宗房地产，，2002年的年的纯收益收益为50万元，万元，资本化率本化率为5％，假％，假设：：(1)未来各年的未来各年的纯收收益将在上一年的根底上增加益将在上一年的根底上增加1万元；万元；(2)未来未来各年的各年的纯收益将在上一年的根底上增收益将在上一年的根底上增长1％试分分别评估两种情况下估两种情况下2002年初的房地年初的房地产收益价格收益价格+纯收益按等差收益按等差级数数递增，收益年期无限的增，收益年期无限的收益价格收益价格计算公式算公式+纯收益按等比收益按等比级数数递增，收益年期无限的增，收益年期无限的收益价格收益价格计算公式算公式P=+某房地某房地产公司于公司于1997年年3月以有月以有偿出出让方式取得一方式取得一块土土地地50年使用年使用权，并于，并于1999年年3月在此地月在此地块上建成一座上建成一座砖混混结构的写字楼，当构的写字楼，当时造价造价为每平方米每平方米2000元，元，经济耐用年限耐用年限为55年，残年，残值率率为2％。

目前，％目前，该类建筑重置建筑重置价格价格为每平方米每平方米2500元该建筑物占地面建筑物占地面积500平方米，平方米，建筑面建筑面积为900平方米，平方米，现用于出租，每月平均用于出租，每月平均实收租收租金金为3万元另据万元另据调查，当地同，当地同类写字楼出租租金一般写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米每月每建筑平方米50元，空置率元，空置率为10％，每年需支％，每年需支付的管理付的管理费为年租金的年租金的3.5％，％，维修修费为重置价的重置价的1.5％，％，土地使用税及房土地使用税及房产税税为每建筑平方米每建筑平方米20元，保元，保险费为重置价的重置价的0.2%，土地，土地资本化率本化率7％，建筑物％，建筑物资本化率本化率8％试根据以上根据以上资料料评估估该宗地宗地2003年年3月的土地使用月的土地使用权价格+选定定评估方法该宗房地宗房地产有有经济收益，适宜采收益，适宜采用收益法用收益法+2．．计算算总收益收益+总收益收益应该为客客观收益而不是收益而不是实际收益年年总收益收益=50×12×900×(1-10％％)=486000(元元)+3．．计算算总费用用+(1)年管理年管理费：：486000 ×3．．5％％=17010(元元)+(2)年年维修修费：：2500×900×1．．5％％=33750(元元)+(3)年税金：年税金：20×900=18000(元元)+(4)年保年保险费：：2500×900×0．．2％％=4500(元元)+年年总费用：用：(1)+(2)+(3)+(4)+=17010+33750+18000+4500+=73260(元元)+4．．计算房地算房地产纯收益收益+年房地年房地产纯收益收益=年年总收益收益—年年总费用用+ =486000—73260=412740(元元)+5．．计算房屋算房屋纯收益收益+(1) 计算年算年贬值额+年年贬值额本来是本来是应该根据房屋的耐用年限根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，土地使用出小于房屋耐用年限，土地使用出让年限届年限届满，土地使用，土地使用权由国家无由国家无偿收回。

收回这样，，房屋的重置价必房屋的重置价必须在可使用期限内全收回在可使用期限内全收回本例中，房地本例中，房地产使用者可使用的年期使用者可使用的年期为50—2=48(年年)，并且不，并且不计残残值，，视为土地使用土地使用权年期届年期届满，地上建筑物一并由政府无，地上建筑物一并由政府无偿收收回注：如注：如计算残算残值，也可以)+年年贬值额=建筑物重置价建筑物重置价值/耐用年限耐用年限=2500×900/48=46875(元元)+(2) 计算房屋算房屋现值(假假设房屋收益年期房屋收益年期为无限无限年期年期)+房屋房屋现值=房屋重置价房屋重置价—年折旧年折旧费×已使用年已使用年数数+=2500×900—-46875×4=2062500(元元)+(3)计算房屋算房屋纯收益：收益：+房屋年房屋年纯收益收益=房屋房屋现值×房屋房屋资本化率本化率+=2062500×8％％=165000(元元)+6．．计计算土地算土地纯纯收益收益+土地年土地年纯纯收益收益=年房地年房地产纯产纯收益收益-房屋年房屋年纯纯收收益益+=412740—165000=247740〔 〔元元〕 〕+7．．计计算土地使用算土地使用权权价格价格+土地使用土地使用权权在在2003年年3月的剩余使用年期月的剩余使用年期为为50-6=44(年年)。

3358836．．15(元元)+单价价=335883615／／500=6717．．67(元元)+8、、评估估结果该宗地使用宗地使用权在在2003年的土地使用年的土地使用权价价值为3358836.15元，元，单价价为每平方米每平方米6717．．67元 一、根本思路一、根本思路 市市场场法的根本含法的根本含义义是：在求取一宗被估房地是：在求取一宗被估房地产产价价值时值时，依据替代原理，将被估房地，依据替代原理，将被估房地产产与与类类似房似房地地产产的近期交易价格的近期交易价格进进行行对对照比照比较较，通，通过对过对交易交易情况、交易日期、房地情况、交易日期、房地产产状况等因素修正，得出状况等因素修正，得出被估房地被估房地产产在在评评估基准日的价估基准日的价值值 理理论论依据：替代原理依据：替代原理 二、适用范二、适用范围围 市市场场法只要有适合的法只要有适合的类类似房地似房地产产交易交易实实例即例即可可应应用因此在房地用因此在房地产产市市场场比比较兴较兴旺的情况下，旺的情况下，市市场场法得到广泛法得到广泛应应用。

用 而在以下情况下，市场法往往难以适用： 1．没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区； 2．某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等； 3．很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等； 4．风景名胜区土地： 5．图书馆、体育馆、学校用地等 三、三、计算公式算公式 P = P′ × A × B × C P = P′ × A × B × C 式中：式中：式中：式中：P P P P————被估房地被估房地被估房地被估房地产评产评估价估价估价估价值值 Pˊ Pˊ Pˊ Pˊ 一可比交易一可比交易一可比交易一可比交易实实例价例价例价例价值值 A A A A————交易情况修正系数交易情况修正系数交易情况修正系数交易情况修正系数 B B B B————交易日期修正系数交易日期修正系数交易日期修正系数交易日期修正系数 C C——房地房地产状况修正系数状况修正系数  或：P=Pˊ×A×B×C= Pˊ× × ×  如果土地容积率、土地使用年期单独修正，那么计算公式为： P= Pˊ×A×B×C× 容积率修正系数×土地使用年期修正系数 ( ( ( (一一一一) ) ) )交易交易交易交易资资资资料收集料收集料收集料收集 ( ( ( (二二二二) ) ) )可比交易案例确定可比交易案例确定可比交易案例确定可比交易案例确定 1 1 1 1、如果房地、如果房地、如果房地、如果房地产产产产市市市市场较为稳场较为稳场较为稳场较为稳定，定，定，定，评评评评估基准日与估基准日与估基准日与估基准日与案例交易日期可相差案例交易日期可相差案例交易日期可相差案例交易日期可相差较远较远较远较远，但所，但所，但所，但所选选选选取的交易案例取的交易案例取的交易案例取的交易案例资资资资料不料不料不料不应该应该应该应该超超超超过过过过五年。

五年 2 2 2 2、如果市、如果市、如果市、如果市场变动剧场变动剧场变动剧场变动剧烈，烈，烈，烈，变变变变化化化化较较较较快，那么只宜快，那么只宜快，那么只宜快，那么只宜选选选选取取取取较较较较近近近近时时时时期的交易期的交易期的交易期的交易实实实实例，最好是近两年以内的例，最好是近两年以内的例，最好是近两年以内的例，最好是近两年以内的 ( ( ( (三三三三) ) ) )因素修正因素修正因素修正因素修正 因素修正包括：交易情况修正、交易日期修因素修正包括：交易情况修正、交易日期修因素修正包括：交易情况修正、交易日期修因素修正包括：交易情况修正、交易日期修正、房地正、房地正、房地正、房地产产产产状况修正、容状况修正、容状况修正、容状况修正、容积积积积率修正、土地使用年率修正、土地使用年率修正、土地使用年率修正、土地使用年期修正等期修正等期修正等期修正等  1．交易情况修正 房地产市场是不完全竞争市场，房地产的价格具有个别性 房地产交易中的特殊情况较为复杂，主要有以下几种： (1)有特殊利害关系的经济主体间的交易，如亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与本单位职工之间，通常都会以低于市价的价格进行交易； (2)交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购置最为典型。

(3)买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低 (4)其他特殊交易的情形如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方 (5)特殊的交易方式如拍卖、招标等  通通过过交交易易情情况况修修正正，，即即将将可可比比实实例例价价格格修修正正为为正正常交易情况下的价格常交易情况下的价格计计算公式算公式为为：： 如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价 格，那么分母小于100，反之，那么大于100  2．交易日期修正 例例: :现现选选取取一一可可比比房房地地产产实实例例，，成成交交价价格格为为60006000元元／／平平方方米米，，成成交交日日期期为为20042004年年7 7月月假假设设20042004年年1 1月月至至20052005年年7 7月月，，该该类类房房地地产产价价格格每每月月比比上上月月上上涨涨1 1％％，，20052005年年7 7月月至至20062006年年1 1月月，，该该类类房房地地产产价价格格每每月月比比上上月月下下降降0 0．．2 2％％，，那那么么对对该该可可比比实实例例进进行行交交易易日日期期修修正正后后20062006年年1 1月月的房地产价格为：的房地产价格为： P=6000×(1+l P=6000×(1+l％％)12×(1-0.2)12×(1-0.2％％)6)6 =6000×1 =6000×1．．127×O127×O．．988988 =6681( =6681(元／平方米元／平方米) ) 3.房地产状况修正。

４.容积率修正容积率与地价的关系并非呈线性关系，需根据具体区域的情况具体分析 容积率修正可采用下式计算： 容积率修正系数= = 6．土地使用年期修正通过使用年期修正，可以消除由于使用期限不同而对房地产价格造成的影响〔年限影响收益现值不是等比例〕 土地使用年期修正系数按下式计算： 式中： k——将可比实例年期修正到被估对象使用年期的年 期修正系数； r　——　资本化率； m　——　被估对象的使用年期； n　——　可比实例的使用年期 土地使用年期修正后地价=比较实例价格×k  例假设选择的比较案例成交地价为每平方米1000元，对应土地使用年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，土地资本化率为8％，那么年期修正如下： (四)房地产价值确实定 通过计算公式求取的假设干个价格〔参照物多个〕，可能不完全一致而被评估的房地产的价值却只能有一个求取最终的房地产价值可采用统计学方法，如：简单算术平均数法、加权算术平均数法、众数法、中位数法、混合法等 宗地宗地成交价成交价交易交易时间时间交易情况交易情况容容积积率率土地状况土地状况A6804月月1%1.3 1%B6104月月01.1-1%C7003月月5%1.4-2%D6805月月01.0-1%E7506月月-1%1.62%F7007月月01.31%G7月月01.10时间时间1月月2月月3月月4月月5月月6月月7月月8月月9月月10月月11月月 12月月指数100103107110108107112109111108109113+另据另据调查，，该市此市此类用地容用地容积率与地价的关系率与地价的关系为：当容：当容积率在率在1～～1．．5之之间时，容，容积率每增率每增加加0．．1，宗地，宗地单位地价比容位地价比容积率率为1时的地价的地价增加增加5％；超％；超过1．．5时，超出局部的容，超出局部的容积率每率每增增长0．．1，，单位地价比容位地价比容积率率为1．．0时的地的地价增加价增加3％。

％对交易情况、区域因素、个交易情况、区域因素、个别因因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，，表中表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件表示案例宗地条件优于被估宗地，数于被估宗地，数值大小大小代表代表对宗地地价的修正幅度宗地地价的修正幅度容容积积率率1.01.11.21.31.41.51.6地价指数地价指数100105110115120125128A 680× D 680× E 750×F 700×B 610× C 700× +经分析判断，案例分析判断，案例D的的值为异常异常值，，应予剔予剔除其他结果果较为接近，其平均接近，其平均值作作为评估估结果因此，待估宗地因此，待估宗地G的的评估估结果果为：：+(620+627+623+638+633)÷5+=628(元／平方米元／平方米) 一、根本思路一、根本思路 本本钱钱法是以假法是以假设设重新复制被估房重新复制被估房地地产产所需要的本所需要的本钱为钱为依据而依据而评评估房地估房地产产价价值值的一种方法，即以重置一宗与的一种方法，即以重置一宗与被估房地被估房地产产可以可以产产生同等效用的房地生同等效用的房地产产，所需投入的各，所需投入的各项费项费用之和用之和为为依据，依据，再加上一定的利再加上一定的利润润和和应纳应纳税金来确定税金来确定被估房地被估房地产产价价值值。

 一、根本思路一、根本思路 〔 〔一一〕 〕土地使用土地使用权评权评估估 P= P=重置本重置本钱钱 〔 〔二二〕 〕新建房地新建房地产评产评估估 P= P=重置本重置本钱钱 〔 〔三三〕 〕旧建筑物旧建筑物评评估估 P= P=重置本重置本钱钱 - - 贬值贬值额额 二、适用范二、适用范围围 本本钱钱法法与与其其他他估估价价方方法法相相比比具具有有特特殊殊用用途途，，一一般般特特别别适适用用于于房房地地产产市市场场发发育育不不成成熟熟，，成成交交实实例例不不多多，，无无法法利利用用市市场场法法、、收收益益法法等等方方法法进进行行估估价价的情况 对对于于既既无无收收益益又又很很少少有有交交易易情情况况的的政政府府办办公公楼楼、、学学校校、、医医院院、、图图书书馆馆、、军军队队营营房房、、机机场场、、博博物物馆馆、、纪纪念念馆馆、、公公园园、、新新开开发发地地等等特特殊殊性性的的房房地地产产估估价价比比较较适用。

适用  三、土地使用三、土地使用权评权评估估　　本　　本钱钱法的根本公式法的根本公式为为：：( (无无贬值贬值) ) 土地价土地价值值= =土地取得土地取得费费+ +土地开土地开发费发费+ +利息利息+ +利利润润+ +税税费费+ +土地土地增增值值收益收益 (一)计算待开发土地取得费用 土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用分为两种情况： 1、征用集体土地转为城市建设用地——支付征地费 征地费：指政府为取得土地所有权而支付的费用 土地取得费： 〔1〕土地补偿费-—包含一定的级差地租〔2〕地上附着物和青苗补偿费——已投入土地而未收回的资金的补偿，类似地租中所包含的投资补偿部份〔3〕安置补助费——被征土地未来产生的增值收益中提取局部作为补偿的含义  2、城市建设用地 为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁补偿费用，这是对原城市土地使用者在经济上的补偿，补偿标准各地有具体规定 (二)计算土地开发费用 1、根底设施配套费 2、公共事业建设配套费用 3、小区开发配套费+对于根底于根底设施配套常常概括施配套常常概括为“三通一平〞和三通一平〞和“七七通一平〞。

通一平〞三通一平〞指通水、通路、通三通一平〞指通水、通路、通电、平整地面平整地面七通一平〞指通上水、通下水、通七通一平〞指通上水、通下水、通电、通、通讯、、通气、通通气、通热、通路、平整地面作、通路、平整地面作为工工业用地，用地， “三通一平〞只是最根本的条件，三通一平〞只是最根本的条件，还不能立即上不能立即上工工业工程，只有搞好工程，只有搞好“七通一平〞，工程才能正七通一平〞，工程才能正常运行因此，作常运行因此，作为根底根底设施配套施配套费用用应以以“七七通一平〞通一平〞为标准准计算+主要指主要指邮电、、图书馆、学校、公园、、学校、公园、绿地地等等设施的施的费用这与工程大小、用地与工程大小、用地规模模有关，各地情况不一，有关，各地情况不一，视实际情况而定情况而定3．小区开．小区开发配套配套费+同公共事同公共事业建建设配套配套费类似，各地根据用似，各地根据用地情况确定合理的工程地情况确定合理的工程标准 (三)计算投资利息(计算基数;计息期)计息的基数〔方式〕 土地取得费：计息期应为整个开发期和销售期 土地开发费：假设土地开发费是均匀投入，那么计息期为开发期的一半。

计息的基数 自有资金 借入资金计息期间：整个开发期和销售期，但不同资金投入方式不同，其计算方式有别 (四)计算投资利润和税金 利润计算的关键: 1、确定基数：土地取得费和土地开发费(预付资本) 开发后的地价(市价〕2、利润率或投资回报率 本钱利润率 销售利润率 (五)土地增值收益确定 土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的由于这种增值是土地所有权人允许改变土地用途带来的，应归土地所有者所有 前四项之和为本钱价格，本钱价格乘以土地增值收益率即为土地所有权收益目前，土地增值收益率通常为10％至25％ 四、新建房地产评估的本钱法 新建房地产工程，如果估价基准日为房地产开发建成日无需考虑折旧，那么可直接用开发本钱计算 新建房地产本钱法估价的根本公式为： 新建房 土地取 开发 管理 投资 销售 正常 = + + + + + 地产价值 得费用 本钱 费用 利息 税费 利润 五、旧建筑物评估的本钱法〔考虑贬值〕 〔一〕 建筑物价值=重置本钱一年贬值额×已使用年限 1、重置本钱应当包括利息、利润和税费。

2、贬值是指建筑物的价值减损〔理化因素；社会经济因素〕 3、贬值额计算方法 直线法 式中：D——年贬值额； C——建筑物的重新建造本钱； S——建筑物的净残值； N——建筑物的耐用年限； R——建筑物的残值率 成新折扣法钢筋混凝土结构 60年0％砖混结构一等 50年2％砖混结构二等 50年2％砖木结构一等 40年6％砖木结构二等 40年4％砖木结构三等 40年3％简易结构 10年0％ 成新折扣法 成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度、功能损耗等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值 其计算公式为： 建筑物价值=重置本钱×成新率+某市某市经济技技术开开发区内有一区内有一块土地面土地面积为15000m2，，该地地块的土地征地的土地征地费用用(含安置、含安置、拆迁、青苗拆迁、青苗补偿费和耕地占用税和耕地占用税)为每每亩10万元，土地开万元，土地开发费为每平方公里每平方公里2亿元，土元，土地开地开发周期周期为两年，第一年投入两年，第一年投入资金占金占总开开发费用的用的35％，开％，开发商要求的投商要求的投资回回报率率为10％，当地土地出％，当地土地出让增增值收益率收益率为15％，％，银行行贷款年利率款年利率为6％，％，试评估估该土地土地的价格。

的价格+(1) 计计算土地取得算土地取得费费：： +土地取得土地取得费费=10万元／万元／亩亩=150元／平方米元／平方米+(2) 计计算土地开算土地开发费发费：：+土地开土地开发费发费=2亿亿元／平方公里元／平方公里=200元／平元／平方米方米+(3) 计计算投算投资资利息：利息：+土地取得土地取得费费的的计计息期息期为为2年，土地开年，土地开发费为发费为分段均匀投入，那么：分段均匀投入，那么：+土地取得土地取得费费利息利息=150×[(1+6％％)2-1]+ =18．．54(元／平方米元／平方米)+土地开土地开发利息利息+=200×35%×[〔〔1+6%〕〕1.5-1]+200×65%×[〔〔1+6%〕〕0.5-1]+=6．．39+3．．84=10．．23(元／平方米元／平方米) +(4)计算开算开发利利润：：+开开发利利润=[(1)+〔〔2〕〕] ×10%=35〔元〔元/平方米〕平方米〕+(5)计算土地价格：算土地价格：+土地土地单价价=[(1)+(2)+(3)+(4)]×(1+15％％)+=(150+200+1854+1023+35) ×〔〔1+15%〕〕+=475．．84(元／平方米元／平方米)+土地土地总价价=475．．84×15000=7137600(元元)+该宗地宗地单价价为475．．84元／平方米，元／平方米，总价价为7137600元。

元 一、根本思路一、根本思路 剩余法又称假剩余法又称假设设开开发发法、倒算法或法、倒算法或预预期开期开发发法剩余法是将被估房地法是将被估房地产产开开发发后的后的预预期价期价值值，扣除正常投人，扣除正常投人费费用、用、正常税金及合理利正常税金及合理利润润后，依据后，依据该该剩余剩余值测值测算被估房地算被估房地产产价价值值的方法在的方法在评评估待开估待开发发土地价土地价值时值时，剩余法运用得，剩余法运用得较为较为广泛 评评估估值值 = = 剩余剩余值值不不动产动产价格价格= =土地的价土地的价值值+ +建筑工程的开建筑工程的开发发本本钱钱+ +利息利息+ +利利润润+ +税税费费 土地价土地价值值= =不不动产动产价格价格- - 建筑工程开建筑工程开发发本本钱钱- -利息利息- -利利润润- -税税费费  二、适用范围〔空地〕 1．待开发土地的估价用开发完成后的房地产价值减去建造费、专业费等 2．将生地开发成熟地的土地估价用开发完成后的熟地价减去土地开发费用，就得到生地地价 3．待拆迁改造的再开发地产的估价。

这时的建筑费还应包括拆迁费用 三、三、计计算公式算公式 剩剩余余法法的的计计算算公公式式表表现现形形式式较较多多，，但但根根据据剩剩余余法法的根本思路，其根本公式是：的根本思路，其根本公式是： P=A-(B+C+D+E) P=A-(B+C+D+E) 式中：式中：P——P——土地价土地价值值；； A—— A——开开发发完成后的房地完成后的房地产产价价值值；； B—— B——整个开整个开发发工程的开工程的开发发本本钱钱；； C—— C——投投资资利息；利息； D—— D——开开发发商合理利商合理利润润；； E—— E——表示正常税表示正常税费费  实际估价工作中，常用的一个具体计算公式为：土地价值=房屋的预期售价-开发建设本钱-利息-利润-税费 具体的计算公式为： 地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润 利息=(地价+建筑费用+专业费用)×利息率 利润=(地价+建筑费用+专业费用)×利润率 全部预付资本 四、操作步骤 (一)调查被评估对象的根本情况(约束条件) (二)确定被估房地产最正确的开发利用方式 (三)预测房地产售价 根据所开发房地产的类型，对开发完成后的房地产总价，可通过两个途径获得： 1．对于出售的房地产，如居住用商品房、工业厂房等，可采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价。

 2.2.出出租租的的房房地地产产，，如如写写字字楼楼和和商商业业楼楼宇宇等等，，其其开开发发完完成成后后房房地地产产总总价价确确实实定定，，首首先先采采用用市市场场法法，，确确定定所所开开发发房房地地产产出出租租的的纯纯收收益益，，再再采采用用收收益益复复原原法法将将出出租租纯纯收收益益转转化化为为房房地地产产总价 (四)估算各项本钱费用 1.估算建筑费用 (1)内容:直接工程费;间接工程法费;建筑承包商利润. (2)方法: A.市场法 B.建筑工程概预算法 2．估算专业费用 (1)内容:建筑设计费;工程概预算费. (2)方法:专业费=建筑费×费率3、确定开发建设工期，估算预付资本利息 〔1〕开发建设工期是指从取得土地使用权一直到房地产全部销售或出租完毕的这一段时期 〔2〕利息计算 A、基数：全部预付资本 预付资本=地价款+开发建造费+专业费+不可预见费 资金来源 ：自有资金和借入资金 B、计息时间：这些费用在房地产开发建设过程中投入的时间是不同的。

在确定利息额时，必须根据地价款、开发费用、专业费用等的投入额、各自在开发过程中所占用的时间长短和当时的贷款利率上下进行计算  a.预付地价款：利息额应以全部预付的价款按整个开发建设工期计算; b.开发费、专业费：假设在建造期内均匀投入，那么利息以全部开发费和专业费为基数，按建造期的一半计算 c.假设有分年度投入数据，那么可进一步细化如建造期两年，第一年投入局部计息期为一年半，第二年投入局部计息期为半年等 d.开发费、专业费在建筑竣工后的空置及销售期内应按全额全期计息 4．估算税金 5．估算开发完成后的房地产租售费用 (五)确定开发商的合理利润 合理利润计算基数: 1.预付总资本 2.房地房地产总价价 利润率: 1.投资回报利润率 2.销售利润率 (六)估算待估房地产价值+有一宗七通一平的待开有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地建筑用地，土地面面积为2000平方米，建筑容平方米，建筑容积率率为2．．5，，拟开开发建建设写字楼，建写字楼，建设期期为2年，建筑年，建筑费为3000元／平方米，元／平方米，专业费为建筑建筑费的的10％，建筑％，建筑费和和专业费在建在建设期内均匀投入。

期内均匀投入该写字楼建成后即出售，写字楼建成后即出售，预计售价售价为9000元／平方米，元／平方米，销售售费用用为楼价的楼价的2．．5％，％，销售税售税费为楼价的楼价的6．．5％，当地％，当地银行年行年贷款利率款利率为6％，开％，开发商要求的投商要求的投资利利润率率为10％+现楼价的楼价的预测值和各和各项开开发本本钱及及费用，用，可用剩余法可用剩余法评估计算公式算公式为：：+地价地价=楼价楼价—建筑建筑费—专业费—利息利息—销售售税税费-利利润+2．．计算楼价算楼价+楼价楼价=2000×2．．5×9000=45000000(元元)+3．．计算建筑算建筑费和和专业费+建筑建筑费=3000×2000×2．．5=15000000(元元)+专业费=建筑建筑费×10％％=15000000×10％％+=1500000(元元)+4．．计算算销售售费用和税用和税费+销售售费用用=45000000×2．．5％％=1125000(元元)+销售税售税费=45000000×6．．5％％=2925000(元元)+5．．计算利算利润+利利润=(地价地价+建筑建筑费+专业费)×10％％+= (地价地价+16500000)×10％％+6．．计算利息算利息利息=地价×[(1+6％)2-1]+(15000000+1500000) × [(1+6％)1-1]+=0．．1236×地价地价+990000．．+7．求取地价．求取地价+地价地价=45000000-16500000-1125000-2925000-0．．1×地价地价-1650000-0．．1236×地价地价-990000+地价地价=21810000／／1．．2236=17824452(元元)+8、、评估估结果果+单位地价位地价+=17824452／／2000=8912(元／平方米元／平方米)+楼面地价楼面地价=8912÷2．．5=3565(元／平方米元／平方米) 一、基准地价的含一、基准地价的含一、基准地价的含一、基准地价的含义义 基准地价基准地价基准地价基准地价：是按照城市土地：是按照城市土地：是按照城市土地：是按照城市土地级别级别级别级别或均或均或均或均质质质质地域地域地域地域分分分分别别别别评评评评估的商估的商估的商估的商业业业业、住宅、工、住宅、工、住宅、工、住宅、工业业业业等各等各等各等各类类类类用地和用地和用地和用地和综综综综合合合合土地土地土地土地级别级别级别级别的土的土的土的土地使用地使用地使用地使用权权权权的平均价格。

的平均价格的平均价格的平均价格 综综综综合基准地价合基准地价合基准地价合基准地价 基准地价基准地价基准地价基准地价 分分分分类类类类基准地价基准地价基准地价基准地价  二、基准地价二、基准地价测测算的根本思路算的根本思路 〔 〔一一〕 〕基准地价基准地价测测算方法算方法 从从认识论认识论角度看角度看: :从个从个别别到一般的到一般的过过程程. .样样本点地价本点地价------------经经修正修正------------标标准宗地价准宗地价--------基准地价基准地价〔 〔二二〕 〕基准地价修正系数表基准地价修正系数表 基准地价确定后，基准地价确定后，还还要要评评估估标标定地价标标定地价一般不定地价一般不进进行大面行大面积评积评估。

估 标标定地价是市、定地价是市、县县政府根据需要政府根据需要评评估估的正常土地市的正常土地市场场中，在正常中，在正常经营经营管理条件管理条件下，具体宗地在一定使用年限内的价格下，具体宗地在一定使用年限内的价格从一般到个从一般到个别别：：基准地价基准地价------假假设设具体宗地因素具体宗地因素--------修正系修正系数数--------具体宗地具体宗地标标定地价定地价 标定地价评估方法： 1.1.标标定定地地价价评评估估可可以以以以基准地价为依据，，根根据据土土地地使使用用年年限限、、地地块块大大小小、、形形状状、、容容积积率率等等条条件件通通过过系系数数修修正正进进行行评评估；估； 2.2.也也可可以以利利用用房房地地产产市市场场交交易易资资料料，，采采用用宗地评估的一般方法评估 因因此此在在基基准准地地价价评评估估中中，，一一般般都都要要编编制制基基准准地地价修正系数表，以价修正系数表，以满满足足评评估估标标定地价的需要定地价的需要 三、基准地价的特点与作用 (一)基准地价的特点 基准地价一般具有以下特点： 1．基准地价是区域性价格。

级别区域 区域 区片价 路段价 2．基准地价是土地使用权价格  3 3．．因因为为基基准准地地价价是是区区域域性性价价格格，，必必定定是是平均价格 4 4．基准地价一般都要．基准地价一般都要覆盖整个城市建成区 5 5．基准地价是．基准地价是单位土地面土地面积积的地价 6.6.基准地价具有基准地价具有现实现实性，是性，是评评估出的估出的一定时点的价格 ( (二二) )基准地价的作用基准地价的作用 1 1．具有政府公告作用；．具有政府公告作用； 2 2．宏．宏观调观调控地价水平的依据控地价水平的依据; ; 3 3．是国家征收城．是国家征收城镇镇土地税收的依据土地税收的依据; ; 4 4．是政府参与土地有．是政府参与土地有偿偿使用收益分配的依据；使用收益分配的依据； 5 5．是．是进进一步一步评评估宗地地价的根底；估宗地地价的根底； 6 6．引．引导导土地土地资资源在行源在行业业部部门间门间的合理配置。

的合理配置四、基准地价修正系数法的根本思路四、基准地价修正系数法的根本思路 基基准准地地价价修修正正系系数数法法，，是是利利用用城城镇镇基基准准地地价价和和基基准准地地价价修修正正系系数数表表等等评评估估成成果果，，按按照照替替代代原原那那么么，，将将被被估估宗宗地地的的区区域域条条件件和和个个别别条条件件等等与与其其所所处处区区域域的的平平均均条条件件相相比比较较，，并并对对照照修修正正系系数数表表选选取取相相应应的的修修正正系系数数对对基基准准地地价价进进行行修修正正，，从从而而求求取取被被估估宗宗地地在在评评估估基基准日价准日价值值的方法 在在我我国国许许多多城城市市，，尤尤其其是是地地产产市市场场不不太太兴兴旺旺的的城城市，基准地价修正系数法也是常用的方法市，基准地价修正系数法也是常用的方法 五、五、前提前提条件　适用条件　适用范范围及及特点特点 1 1．．适适用用于于完完成成基基准准地地价价评评估估的的城城镇镇的的土土地地估估价价，，即即该该城城市市具具备基基准准地地价价成成果果图图和和相相应应修修正正体系成果。

体系成果 2 2．．基基准准地地价价修修正正系系数数法法可可在在短短时间内内大大批批量量进进行行宗宗地地地地价价评评估估，，因因此此，，可可快快速速方方便便地地进进行行大面大面积积的数量众多的土地价的数量众多的土地价值评值评估 3 3．．基基准准地地价价修修正正系系数数法法估估价价的的精精度度取取决决于于基基准准地地价价及及其其修修正正系系数数的的精精度度，，因因此此，，该该方方法法一一般般在在宗宗地地地地价价评评估估中中不不作作为为主主要要评评估估方方法法，，而而作作为为一种一种辅助助方法 六、基准地价修正系数法估价的程序 (一)收集、整理土地定级估价成果资料 (二)确定修正系数表〔总表中的范围〕 (三)调查宗地地价影响因素的指标条件 (四)制定被估宗地因素修正系数 (五)确定被估宗地使用年期修正系数 式中：y——宗地使用年期修正系数； r——土地资本化率； m——被估宗地可使用年期； n——该用途土地法定最高出让年期  ( ( ( (六六六六) ) ) )确定期日修正系数确定期日修正系数确定期日修正系数确定期日修正系数 期日修正一般可以根据期日修正一般可以根据期日修正一般可以根据期日修正一般可以根据地价指数地价指数的的的的变动变动幅度幅度幅度幅度进进行。

行 ( ( ( (七七七七) ) ) )确定确定确定确定容容积率率修正系数修正系数修正系数修正系数 必必必必须须将将将将区区区区域域域域平平均均容容积率率下下下下的的的的地地地地价价价价水水水水平平平平修修修修正正正正到到到到宗宗地地实际容容容容积积率水平下的地价率水平下的地价率水平下的地价率水平下的地价 ( ( ( (八八八八) ) ) )评评估宗地地价估宗地地价估宗地地价估宗地地价 依依依依据据据据前前前前面面面面的的的的分分分分析析析析和和和和所所所所计计算算算算得得得得到到到到的的的的修修修修正正正正系系系系数数数数，，，，按按按按下下下下式式式式求求求求算待估宗地的地价水平算待估宗地的地价水平算待估宗地的地价水平算待估宗地的地价水平 一、路一、路线线价估价法的含价估价法的含义义和理和理论论依据依据 〔 〔一一〕 〕路路线线价估价法的含价估价法的含义义 路路线线价估价法：是根据土地价价估价法：是根据土地价值值上下随距上下随距街道距离增大街道距离增大递递减的原理，在特定街道上减的原理，在特定街道上设设定定单单价，并依此价，并依此单单价配合深百分率表及其他修正价配合深百分率表及其他修正率表，用数学方法来率表，用数学方法来计计算算临临接同一街道的其他接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。

宗地地价的一种估价方法 所所谓谓路路线线价，是指价，是指对对面面临临特定街道而接近特定街道而接近距离相等的市街土地，距离相等的市街土地，设设定定标标准深度，求取的准深度，求取的该标该标准深度的假准深度的假设设干宗地的平均干宗地的平均单单价 标标准深度：通常是路准深度：通常是路线线价区段内价区段内临临街各宗土街各宗土地的深度众数地的深度众数 第八节第八节路线价法在房地产评估中的应用路线价法在房地产评估中的应用 ( ( ( (二二二二) ) ) )路路路路线线线线价估价法的理价估价法的理价估价法的理价估价法的理论论论论依据依据依据依据 路路路路线线线线价法的理价法的理价法的理价法的理论论论论根底也是替代原理根底也是替代原理根底也是替代原理根底也是替代原理 二、路二、路二、路二、路线线线线价估价法的价估价法的价估价法的价估价法的计计计计算公式算公式算公式算公式 〔 〔 〔 〔1 1 1 1〕 〕 〕 〕宗地宗地宗地宗地总总总总价价价价= = = = 路路路路线线线线价价价价××××深度百分率深度百分率深度百分率深度百分率××××临临临临街街街街宽宽宽宽度度度度 〔 〔 〔 〔2 2 2 2〕 〕 〕 〕宗地宗地宗地宗地总总总总价价价价= = = = 路路路路线线线线价价价价××××深度百分率深度百分率深度百分率深度百分率××××临临临临街街街街宽宽宽宽度度度度 × × × ×其他条件修正率其他条件修正率其他条件修正率其他条件修正率 或，宗地或，宗地或，宗地或，宗地总总总总价价价价= = = = 路路路路线线线线价价价价××××深度百分率深度百分率深度百分率深度百分率××××临临临临街街街街宽宽宽宽度度度度 ± ± ± ±其他条件修正其他条件修正其他条件修正其他条件修正额额额额 三、路三、路三、路三、路线线线线价估价法的适用范价估价法的适用范价估价法的适用范价估价法的适用范围围围围 〔 〔一一〕 〕适用范适用范围围 路路线线价价法法那那么么适适宜宜于于同同时时对对大大量量土土地地进进行行估估价价，，特特别别适适宜宜于于土土地地课课税税、、土土地地重重划划、、征征地地拆拆迁迁等等需需要在大范要在大范围围内内对对大量土地大量土地进进行估价的行估价的场场合。

合 〔 〔二二〕 〕前提条件前提条件 1. 1.较为较为完整的道路系完整的道路系统统 2. 2.排列整排列整齐齐的宗地的宗地 3. 3.完善合理的深度修正率表完善合理的深度修正率表 4. 4.其他条件修正率其他条件修正率 (一)路线价区段划分 地价相等、地段相连的地段一般划分为同一路线价区段，路线价区段为带状地段 1.路线价区段一般以路线价显著增减的地点为界 原那么上街道不同的路段，路线价也不相同，如果街道一侧的繁华状况与对侧有显著差异，同一路段也可划分为两种不同的路线价繁华街道有时需要附设不同的路线价，住宅区用地区位差异较小，所以住宅区的路线段较长，甚至几个街道路线段都相同 ( (二二) )标标准宗地确准宗地确实实定定 路路线线价价是是标标准准宗宗地地的的单单位位价价格格，，路路线线价价的的设设定定必必须须先确定先确定标标准宗地面准宗地面积积 标标准准宗宗地地是是指指从从城城市市一一定定区区域域中中沿沿主主要要街街道道的的宗宗地中地中选选定的深度、定的深度、宽宽度和形状度和形状标标准的宗地。

准的宗地 标标准深度是指准深度是指标标准宗地的准宗地的临临街深度 临临街深度是指宗地离开街道的垂直距离街深度是指宗地离开街道的垂直距离 标标准宗地的面准宗地的面积积大小随各国而异大小随各国而异 实实际际估估价价中中的的标标准准深深度度，，通通常常是是路路线线价价区区段段内内临临街各宗土地深度的众数街各宗土地深度的众数  (三)路线价的评估 标准宗地价格计算适用宗地地价计算方法，如收益法、市场法等方法 (四)深度百分率表的制作 深度百分率又称深度指数，深度百分率表，又称深度指数表 深度百分率，是地价随临街深度长短变化的比率深度百分率表制作，是路线价法的难点和关键所在 路线价法在美国由来已久，长久以来根据丰富的实际资料，制定了各种路线价法那么，著名的有四三二一法那么、苏慕斯法那么(克利夫兰法那么)、霍夫曼法那么等英国有哈伯法那么、爱迪生法那么等五)计算宗地价值 依据路线价和深度百分率及其他条件修正率表，运用路线价法计算公式，那么可以计算得到宗地价值 五、深度百分率表五、深度百分率表 深度百分率，是地价随临街深度长短变化的比率比率。

单独独深度百分率 累累计深度百分率 平均平均深度百分率 单独深度百分率呈递减现象，累计深度百分率呈递增现象，平均深度百分率呈递减现象 单独深度百分率表现为： a a 1 1>a>a2 2>a>a3 3> >……a an-ln-l>a>an n 累计深度百分率表现为： a al l <(a <(a1 1+a+a2 2) <(a) <(al l+a+a2 2+a+a3 3)<)<……< < …… (a (al l+a+a2 2+ +……+a+an n) ) 一一般般来来说说，，将将标标准准深深度度的的平平均均深深度度百百分分率率设设为为100100％％，，平平均均深深度度百百分分率率与与累累计计深深度度百百分分率率之之间间的的关系就表关系就表现为现为：： 平均深度百分率=累计深度百分率×标准深度÷宗地深度   平均数= 根据深度百分率表制作要求，以标准宗地的平均深度百分率(平均单价)作为100％，将单独深度百分率、平均深度百分率、累计深度百分率综合制成一表，即得到深度百分率表× 下面以“四三二一〞法那么为例，说明深度百分率表制作方法。

 累计、平均深度百分率计算例如： 50英尺的累计深度百分率等于25英尺的单独深度百分率加上50英尺的单独深度百分率，即： 40％+30％=70％ 50英尺平均深度百分率等于25英尺的单独深度百分率加上50英尺的单独深度百分率除以50％，即： (40％+30％)×100÷50=140％ 六、几个路线价法那么介绍 (一)四三二一法那么 (二)苏慕斯法那么 (三)霍夫曼法那么 (四)哈柏法那么 七、路线价法的应用举例 [例]现有临街宗地A、B、c、D、E，如图5—3，深度分别为25英尺，50英尺，75英尺，100英尺和125英尺，宽度分别为10英尺，10英尺，20英尺，20英尺和30英尺路线价为2000元／英尺，设标准深度为100英尺，试运用“四三二一〞法那么，计算各宗土地的价值 A=2000×O．4×10=8000(元) B=2000×0．7×10=14000(元) C=2000×O．9×20=36000(元) D=2000×1．O×20=40000(元) E=2000×(1．O+O．09)×30=6540  一、在建工程的含一、在建工程的含义义与特点与特点 在建工程指：在建工程指： (1〕 〕尚未完工尚未完工 (2〕 〕已已经经完工，但尚未交付使用的建完工，但尚未交付使用的建设设工工程程 (3〕 〕建建设设工程工程备备用的材料、用的材料、设备设备等等资产资产。

在建工程的在建工程的评评估特点估特点 (一一)在建工程情况复在建工程情况复杂杂 (二二)在建工程之在建工程之间间可比性可比性较较差差 (三三〕 〕建工程的投建工程的投资资不能完全表达在建工程不能完全表达在建工程的形象的形象进进度度 (四四)建建设设工期工期长长短差异短差异较较大大 (五五)在建工程的价格受后在建工程的价格受后续续工程的影响工程的影响第九节第九节 在建工程评估在建工程评估 二、在建工程二、在建工程评评估的主要方法估的主要方法 〔 〔一一〕 〕形象形象进进度法度法(接近完工接近完工〕 〕 形象形象进进度法是度法是选择选择足足够够的可比的可比销销售售资资料，料，根据在建工程建造完成后的房地根据在建工程建造完成后的房地产产市市场场价价格，格，结结合工程形象合工程形象进进度度评评估在建工程价估在建工程价值值的方法 计计算公式：算公式： 在建工程价在建工程价值值=建造完成后的房地建造完成后的房地产产市市场场单单价价×工程形象工程形象进进度百分比度百分比×(1一折扣率一折扣率) 其中在建工程建造完成后的房地其中在建工程建造完成后的房地产产市市场场价价值值，一般可采用市，一般可采用市场场法或收益法法或收益法评评估。

估 工程形象工程形象进进度百分比度百分比=(实际实际完成建筑工程完成建筑工程量量+实际实际完成安装工程量完成安装工程量)／／总总工程量工程量×100％％ 折扣率确折扣率确实实定定应应考考虑营销虑营销支出、广告支出、广告费费和和风险风险收益等因素收益等因素  (二)本钱法〔适用于完成工作量少的工程〕 本钱法评估在建工程是按在建工程客观投入的本钱评估，即以开发或建造被估在建工程已经消耗的各项必要费用之和，再加上正常的利润和应纳税金来确定被估在建工程的价值的方法 在建工程价值=土地取得费用+专业费用 +建造建筑物费用+正常利税  ( (三三) )假假设设开开发发法法〔 〔适适用用于于完完成成工工作作量量少少的的工工程程〕 〕 用用假假设设开开发发法法评评估估在在建建工工程程，，是是在在求求取取被被估估在在建建工工程程的的价价值值时时，，将将被被估估在在建建工工程程预预期期开开发发完完成成后后的的价价值值，，扣扣除除后后续续的的正正常常的的开开发发费费用用、、销销售售费费用用、、销销售售税税金金及及开开发发利利润润，，以以确确定定被被估估在在建建工工程价程价值值的一种的一种评评估方法。

估方法 公式：公式： 在在建建工工程程价价值值= =房房地地产产预预期期售售价价一一( (后后续续工工程程 本本钱钱+ +后后续续工程工程费费用用+ +正常利税正常利税) ) 房房地地产产预预期期售售价价可可以以采采用用市市场场法法或或收收益益法法评评估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。