土地增值税清算税款鉴证清算报告.docx

土地增值税清算税款鉴证清算报告**会鉴字［2012］第003号**事务所二O—二年十二月二十七日土地增值税清算鉴证报告**会鉴字［2012］第003号公司:XX0至XX年XX月XX我们接受委托，于XX年XX月日，对贵单位 （项目）土地增值税清算税款申报进行鉴证审核贵单位的责 任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法 性和完整性负责我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地 增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核 程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土 地增值税暂行条例》及其实施细则、有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业 务准则》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序现将鉴证结果报告 如下:一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况（一）贵公司根据国家有关的法律、法规及规章要求和贵公司的实际情况，建立 健全了与土地增值税清算税款有关的内部控制制度我们认为，除内部控制的固有 限制外，贵公司与土地增值税清算税款有关的内部控制在所有重大方面是有效的。

二）贵公司向我们提供了与土地增值税清算税款有关的如下内部证据和外部证据:1、2、;3、;4、;5、;6、;7、;8、与土地增值税清算税款有关的其他证据在此基础上，我们对贵公司和具有法定资格的机构提供的有关证据、事实（包 括贵公司提供的会计资料及纳税资料）及涉及的金额进行了必要的审核、验证和计 算，并进行了职业判断经审核，我们认为贵公司提供的与土地增值税清算税款有 关的各项内部证据和外部证据在所有重大方面是相关和可靠的二、鉴证结论经对贵公司 （项目）土地增值税清算税款申报进行审核，我们确认:1. 收入总额: 元;2. 扣除项目金额: 元;3. 增值额: 元;4. 增值率（增值额与扣除金额之比）: %;5. 适用税率: %;6. 应缴土地增值税税额: 元;7. 已缴土地增值税税额: 元;8. 应补（退）缴土地增值税税额: 元清算事项的具体情况详见附件本鉴证报告仅供贵公司报送的主管税务机关受理土地增值税清算审核之用，不 得作为其他用途，因使用不当造成的后果，与执行本鉴证业务的会计师事务所及注 册会计师无关非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何 单位和个人附件:1. 企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明。

2. 土地增值税纳税鉴证有关附表具体包括:(1) 《土地增值税清算税款鉴证主表》(2) 《土地增值税清算税款鉴证明细表一:普通住宅》(3) 《土地增值税清算税款鉴证明细表二:其他商品房》(4) 《房地产转让收入鉴证表》(5) 《清算中面积审核调整明细表》(6) 《扣除项目汇总表》(7) 《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》(8) 《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》(9) 《前期工程费鉴证表》(10) 《建筑安装工程费鉴证表》(11) 《基础设施费鉴证表》(12) 《开发间接费用鉴证表》(13) 《公共配套设施费鉴证表》(14) 《利息支出鉴证表》(15) 《与转让房地产有关的税金鉴证表》 (16)《土地增值税缴款情况汇总 表》3. 土地增值税清算税款申报审核事项有关证明材料(复印件)4. **事务所营业执照和**执业证书复印件事务所二?一二年十二月二十七日 企业基本情况和土地增值税清算税款申报 审核事项说明一、企业基本情况有限公司(以下简称贵公司)于*年*月*日经**工商行政管理局批准成立，营业 执照注册号为**;税务登记证号:;经营地址:**;法定代表人:**;注册资本*万元;企 业类型:私营有限公司;经营范围:**。

二、项目基本情况1. 项目名称及地址2. 项目概况列明开发项目类型、占地面积、取得相关批文的情况、项目建筑 结构情况、项目装饰装修情况3. 项目建设规模列明总建筑面积、拆迁户回迁面积、公共配套设施面积、总 可售面积、总留用面积，并分别说明普通住宅、其他商品房、其他开发项目的建设 规模4. 普通住宅的判定情况:(1) 项目规划容积率:(2) 该项目属于 级土地，清算时该级别土地上商品房平均交易价格 元，普通 住宅销售价格上限 元3) 单栋号楼户均建筑面积及售价? 号楼，共有 套住房，总建筑面积 平方米，户均建筑面积 平方米，总售价 元，平均单价 元 号楼，共有 套住房，总建筑面积 平方米，户均建筑面积 平方米，总售价 元，平均单价 元 号楼，共有 套住房，总建筑面积 平方米，户均建筑面积 平方米，总售价 元，平均单价 元 号楼，共有 套住房，总建筑面积 平方米，户均建筑面积 平方米，总售价 元，平均单价 元5. 项目销售情况列明取得预售许可证情况，实际开始销售日期、截止清算基 准日已售面积、未售面积，已售面积占可售并分别按普通住宅、面积比例，已售面积占总建筑面积比例等， 其他商品房、其他开发项目予以说明。

6. 项目设计情况说明设计方案是否由境外机构或境外人员提供，以及项目设 计的其他情况三、主要会计政策和税收政策1. 公司执行小企业会计准则和《XX会计制度》及有关规定2. 公司会计核算方法:按房地产企业行业通用会计核算方法进行会计核算3. 主要内部控制制度:根据国家有关的法律、法规及规章要求和公司的实际情 况，建立健全了与房地产开发项目有关的内部控制制度4. 土地增值税清算条件: 符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算:?.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;?.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;?.直接转让土地使用权的5. 开发产品完工的标准:房地产开发企业开发商品房等建设 项目已经竣工验收凡符合下列条件之一的，应视为已经竣工验收: ?开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案开发产品已开始投入使用开发产品已取得了初始产权证明6. 成本费用的分配标准:属于多个房地产项目共同的成本费用的分配标准是， 土地出让金及拆迁补偿费按占地面积法分摊;其他成本费用按可售建筑面积占多个 项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法分摊7. 开发产品销售收入确认的标准:土地增值税清算时，已全额开具商品房销售 发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双 方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积 与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增 值税时予以调整8. 开发产品视同销售确认收入的标准:房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投 资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视 同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:A.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;B.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定9. 与土地增值税清算项目相关的税收政策: 中华人民共和国土地增值税暂行条例及实施细则、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发〔2006〕187 号）、国家税务总 局关于土地增值税清算220 号） 有关问题的通知（国税函〔2010〕符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：?.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建 筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出 租或自用的；?.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的;?.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；?.省税务机关规定的其他情况。

10. 其他政策：无四、土地增值税的审核情况（一）土地增值税应税收入的审核截至XX年XX月XX0止，贵公司自报本项目土地增值税应税收入 元;经审 核，确认土地增值税应税收入为 元，比自报数调增/调减 元，其中:1. 销售普通标准住宅 平方米，取得销售收入自报应税收入 元;经审核，调增/ 调减收入 元，确认收入 元2. 销售其他商品房项目 平方米，取得销售收入自报应税收入 元;经审核，调 增/调减收入 元，确认收入 元3. 视同销售房地产 平方米，销售收入:(1)按本企业当月销售的同类房地产平 均价格 元;或(2)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产平均价格 元; 或(3)参照当地当年、同类房地产的市场价格、评估价值确定自报应税收入 元; 经审核，调增/调减收入 元，确认应税收入 元二) 土地增值税扣除项目的审核截至XX年XX月XX日止，贵公司自报本项目土地增值税应税扣除项目总额 元;经审核，确认土地增值税扣除项目总额 元，比自报数调增/调减 元，其中:1. 取得土地使用权所支付的金额贵公司自报取得本项目的土地使用权支付金 额为 元;经审核，由于XX原因，应调增/调减 元，确认允许扣除的取得土地使用 权所支付的金额为 元。

2•房地产开发成本贵公司本项目自报房地产开发成本元;经审核，由于XX 原因，应调增/调减 元，确认允许扣除的房地产开发成本为 元其中:(1) 贵公司自报土地征用及拆迁补偿 元;经审核，由于XX原因，应调增/调减 元，确认允许扣除的土地征用及拆迁补偿为 元2) 贵公司自报前期工程费 元;经审核，由于XX原因，应调增/调减 元，确 认允许扣除的前期工程费为 元3) 贵公司自报建筑安装工程费元;经审核，由于XX原因，应调增/调减 元，确认允许扣除的建筑安装工程费为 元4) 贵公司自报基础设施费 元;经审核，由于XX原因，应调增/调减 元，确 认允许扣除的基础设施费为 元5) 贵公司自报公共配套设施费元;经审核，由于XX原因，应调增/调减 元，确认允许扣除的公共配套设施费为 元6) 贵公司自报开发间接费 元;经审核，由于XX原因，应调增/调减 元，确 认允许扣除的开发间接费为 元7) 四项成本测算的说明:经测算，贵公司 类商品房的前期工程费、建筑安装 工程费、基础设施费、开发间接费之和高于税务机关核定标准其中高层住宅 平 方米，四项成本 元，每平方米 元;多层住宅 平方米，四项成本 元，每平方米 元。

经审核，无正当理由，应按税务机关核定标准扣除 元或经审核，由于XX 原因，应据实扣除)3. 房地产开发费用1) 本项目发生的财务费用中，借款利息支出能够全部提 供金融机构票据证明的，应据实扣除，扣除金额为 元其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额 元与开发成本 元之和的 5%扣除 元因此，贵公司 此项目可扣除金额为 元2) 本项目发生的财务费用中，借款利息支出未能全部提供金融机构票据的， 其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额 元与开发成本 元之和的 10%扣除 元因此，贵公司此项目可扣除金额为 元4. 与转让房地产有关的税金贵公司自报转让房地产有关税金为元;经审核，应调增/调减 元，调整后贵公 司可扣除的转让房地产有关税金为 元其中:(1) 贵公司自报转让房地产有关营业税税金为元;经审核，应调增/调减 元， 调整后贵公司可扣除的转让房地产有关营业税税金为 元2） 贵公司自报转让房地产有关城市维护建设税税金为 元;经审核，应调增/ 调减 元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关城。