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XX房地产开发集团有限公司精装修管理流程及实施细则第2稿精装修项目治理流程及实施细那么(第2稿)二〇〇七年六月三十日 目 录一、前言 3二、精装修项目治理流程 4三、精装修项目实施细那么 5(一) 精装修项目前期预备时期实施细那么 5精装修项目定位： 5参与户型设计 5精装修方案设计 6水电定位图 7材料/部品清单 7成本估算 8样板房施工图设计 8样板房施工单位选择 10材料/部品招标 10样板房施工 11材料/部品定样、签订合同 12精装修交楼标准的确定 12批量精装修房施工图绘制 13主体施工图设计变更 14(二) 精装修项目实施〔施工〕时期实施细那么 14批量精装修施工招标 14精装修/土建施工交接 16土建整改 17精装修施工 17材料/部品供货 19精装修现场检查、验收、考评 21业主开放日 23精装修初步验收 24精装修初步整改 25精装修竣工验收 26(三) 精装修项目后期修理时期实施细那么 27移交物业/精保洁 27小业主验房 27填写整改通知书/问题分类 29整改验收 29交房 30一、前言为加强精装修治理，全面提高装修工程质量，有效地进行成本操纵，规范精装修治理流程，减少返修率，提高公司开发的产品的竞争力，整理并编写了精装修项目的治理流程及实施细那么。

本流程及实施细那么的内容包括从精装修的项目定位到交房的跟精装修有关治理过程，与主体工程、配套工程等治理流程平行操作，对交房后的修理等另见相关流程本流程及实施细那么按中元房产开发流程及实施细那么的格式编写，可与已颁发的中元房地产开发流程及实施细那么配套使用本流程及实施细那么由集团公司工程成本部会同百胜麒麟(南京)建设进展材料装修部结合东郊小镇一期的实施全过程和二、三期实际操作的体会，并参考了其他开发公司的治理体会，对公司已有的制度、治理流程及实施细那么进行了汇总、补充和完善，专门针对一期交房后显现的问题进行了流程整理及提出实施方法，供中元集团范畴内各房地产开发子公司精装修治理人员参考使用二、精装修项目治理流程三、精装修项目实施细那么(一) 精装修项目前期预备时期实施细那么精装修项目定位：在整个项目定位时期对是否做精装修、精装修风格、材料/部品和设备的使用档次、成本指标进行定位1、责任部门：集团公司市场研究部组织，设计研究部、工程成本部配合2、工作程序：1)市场研究部对在项目定位时对是否做精装修作出论证；2)市场研究部会同设计研究部、集团公司工程成本部依照项目定位调查装修风格、装修标准、当地常用材料/部品和设备的品牌、型号及装修成本提出建议；3)依照项目定位，提出项目精装修的成本指标及交楼参考标准，并随同整体作业大纲下发给项目子公司。

3、工作接口及工作周期：在项目策划定位及整体作业大纲编制期间完成；工作周期约为15-20天4、工作提示：参与户型设计：在户型设计时期从装修成效角度提出修改建议1、责任部门：项目子公司材料装修部(装修设计部门)2、工作程序：1) 子公司装修设计部门功能布置、生活流线等角度在户型设计时期协助设计部进行户型优化设计，提出户型调整意见；2) 子公司技术部应及时把装修设计的合理调整意见反馈给设计单位，在主体扩初设计时期进行及时调整，幸免后续进行较大的修改3、工作接口及工作周期：户型及时提交相关人员，在户型设计讨论时期完成；工作周期约为7-10天4、工作提示：1) 建筑平面与装饰装修设计同步，有利于提高户型设计的合理性；2) 装修设计要紧从功能布置、生活流线等方面论证户型平面的舒服性、合理性；5、相关附件：无精装修方案设计：依照项目定位中建议的设计风格、材料/部品和设备及成本指标进行精装修方案设计1、责任部门：项目子公司材料装修部(装修设计部门)负责，销售部、材料装修部(材料采购、施工治理部门)、预算部配合，集团公司市场部、设计研究部、工程成本部参与方案确定2、工作程序：1) 子公司装修设计部门依照确定的户型平面和装修定位情形托付设计单位或自行进行精装修方案设计；2) 装修设计单位依照设计方案对设计风格、要紧材料/部品和设备的选用、成本估算进行汇报。

3) 各相关部门对设计风格、材料/部品和设备的选用提出意见，对成本估算进行审核4) 依照各部门意见对设计方案进行调整；3、工作接口及工作周期：在扩初设计时期完成；工作周期约为30-45天(依照户型多少确定)4、工作提示：1) 精装修方案设计可能对原建筑平面进行修改，请将修改情形及时告知技术部并通知施工图设计单位进行调整；同时，技术部如建筑方案调整，也应及时通知装修设计部门，保持图纸的一致性，幸免重复、差错；2) 精装修方案设计还应注意结构的阻碍，如梁高及位置等，专门是有梁的房间应注意净高、设备安装等，如退台下层的厨房间、卫生间等假如梁能上翻应尽量提请结构设计考虑上翻；柱的大小家俱的布置阻碍也较大，应引起足够重视；3) 精装修方案设计应达到一定的深度，对家俱、电器布置应明确，楼地面、天棚、墙面等做法明确，要紧材料/部品应提供样品或图片，便于其他部门对装修风格的认定及成本估算的审定；4) 对有些部品的设计应提早，如厨柜设计，由于受燃气管、表的阻碍，可能对厨柜设计进行调整，进而阻碍水槽位置、排水管位置等；5) 为考虑施工方便、成本操纵，对卫生间淋浴房、厨房厨柜设计尽量做到规格统一；5) 方案设计时期容易忽略成本核算，建议在设计任务书中应明确成本操纵要求并要求提交成本估算清单。

5、相关附件：(装修方案图、成本估算清单)水电定位图：为方便水电施工图设计，减少后期技术变更，在施工图设计前提供准确的水电定位图给施工图设计单位，保证施工图按装修要求进行设计1、责任部门：项目子公司材料装修部(装修设计部门)2、工作程序：1) 子公司装修设计部门依照精装修方案提出水电定位图并提交技术部；2) 子公司技术部应及时将水电定位图交于主体工程设计单位进行施工图设计3、工作接口及工作周期：在精装修方案设计完成后进行，工作周期约为10-15天(依照户型多少确定)4、工作提示：1) 水电定位图除平面布置图外，还应有立面、顶棚平面图及相应的尺寸标注，便于施工时做到准确预埋，幸免事后进行调整，减少技术变更；2) 对空调孔位等与土建施工图有关系的请及时进行提示，专门是与原平面布置图有差异时应提请注意；3) 水电定位应结合家俱布置认真考虑，如：强、弱电盒的位置对壁橱的阻碍，开关盒的位置对衣柜放置的阻碍等5、相关附件：(水电定位图)材料/部品清单：依照精装修设计方案，提供要紧材料/部品和设备清单，便于品质、成本操纵1、责任部门：项目子公司材料装修部(装修设计部门)，其他部门配合2、工作程序： 1) 子公司装修设计部门依照精装修方案对设计单位提出的材料/部品清单就材料/部品的品牌、规格型号、技术标准等是否符合设计要求进行核实；2) 子公司预算部对清单数量进行核实，并依照市场价对单价进行核实。

3、工作接口及工作周期：在精装修方案设计完成的同时，要求设计单位提交一份材料/部品和设备清单；核定时刻约为4-5天4、工作提示：1) 在方案设计时要求设计单位提交材料/部品和设备清单，有利于提高设计单位的成本意识，且能直观反映设计成效，有利于设计成效的把控2) 在清单中应详细注明使用部位、规格型号、选用品牌等，以便进行装修成效的检验和核价5、相关附件：(材料、部品清单格式)(需材料装修部提供)成本估算：针对装修方案进行成本估算，核确实是否满足成本指标，如不满足，应提请方案调整1、责任部门：项目子公司预算部，其他部门配合2、工作程序：1) 装修方案的成本估算应由装修设计单位提供，如自行设计，那么由预算部提供；2) 子公司预算部对设计单位提供的成本估算的工程量、单价及材料/部品和设备清单的成本进行核实，并比较是否满足成本指标，如超出成本指标2%以上，提请设计部门及其主管领导调整设计方案3、工作接口及工作周期：在精装修方案设计完成的同时，要求设计单位提交一份材料/部品和设备清单；核定时刻约为7-12天(视户型多少确定)4、工作提示：1) 该时期是成本操纵的关健，各有关部门务请做好该项工作；2) 在方案设计时要求设计单位提交成本估算书及材料/部品和设备清单，有利于提高设计单位的成本意识，在方案设计时充分考虑成本因素，更有利于成本操纵；3) 在进行工程量运算时应统一工程量运算规那么，对墙地砖的损耗测定应依照图纸排列图实际测定；对发包工程的项目，如地板、栏杆等按图示尺寸运算。

5、相关附件：(成本估算书)样板房施工图设计：在装修设计方案调整的基础上对样板房进行施工图设计1、责任部门：项目子公司材料装修部(精装修设计负责部门)2、工作程序：1) 材料装修部或设计单位综合各方意见对装修方案进行调整，并按施工图要求深化设计；3、工作接口及工作周期：在精装修方案设计调整后进行；设计时刻约为15-20天(视户型多少确定)4、工作提示：1) 样板房施工图设计应结合批量装修的成本操纵要求和样板房自身的展现成效进行设计；2) 样板房的设计同时应进行软包装设计，以检验装修后成效；3) 样板房设计要结合样板房搭建处的土建状况进行设计；4) 样板房设计往往时刻紧，在设计深度上可能会有所欠缺，但需满足招标要求5、相关附件：土建/装修交接标准的确定：依照施工和现场治理要求对土建与装修完成的工作内容进行明确1、责任部门：项目子公司工程部组织，材料装修部、技术部、预算部参与2、工作程序：1〕工程部在主体项目招标前依照土建施工与装修施工的不同要求，本着谁施工更有利于成品爱护、更能保证质量、更有利于成本操纵的原那么对装修的基础部分的施工进行划分2〕各相关部门配合工程部从设计、成本角度进行充分论证，确定土建与各自施工范畴。

3、工作接口及工作周期：在主体招标前完成；要求在2－3天完成4、工作提示：1) 为在招标时明确主体施工单位〔土建总包单位〕的施工范畴，要求该项工作在招标之前确定；2) 需明确的施工内容有：楼梯间及其他公共部位的内装修，楼地面找平层，卫生间、厨房、阳台的防水，楼梯窗前栏杆等，为保证质量，一样由装修单位施工土建总包单位一样完成外墙装修，室内墙面、天棚的抹灰，水电管的埋设等，对装修设计有吊顶的天棚、梁面等可不要求抹面以降低成本5、相关附件： 样板房施工单位选择：1、责任部门：材料装修部(装修施工治理部门)组织，其他部门参与2、工作程序：装修施工治理部门负责举荐样板房装修单位，通过直截了当托付或招标方式确定施工单位有关程序详见公司招投标治理方法3、工作接口及工作周期：在精装修样板房施工图完成进行；要求在20-25天完成4、工作提示：1) 样板房施工时刻紧、要求高，选择施工单位地要确认有类似体会、施工治理水平高、技术能力强、配合好的队伍进行施工；2) 样板房施工单位优先从集团公司或子公司合格供应商中选定，假如从其他渠道选择的须加强考察5、相关附件：招投标治理方法材料/部品招标：依照项目进度打算编制招标打算、组织招标。

1、责任部门：材料装修部(装修施工治理部门)组织，其他部门参与2、工作程序：1) 材料装修部依照工。