房地产开发成本概算T.doc

房地产开发本钱概算T>房地产开发本钱，是指房地产企业为开发一定数量的商品房，所支出的全部费用就其用途来说，大致可分为三大局部：T>一、土地、土建、设备费用支出占总本钱的T>80％土地、土建、设备费用，是房地产开发本钱的主体内容，大致占总本钱的T>80％，其中最重要的是土地费用，土地费用的大小是评价一个房地产开发工程是否可行，是否有预期利润的最主要经济指标土地费用，主要包括置换本钱、批租费用、动迁费用等房产商在决定是否开发一个工程前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地本钱〔俗称楼板价〕，以此来进行工程的可行性评估T>二、配套及其他收费支出占工程总投资的T>10－T>15％主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费学校、医院、商店等生活效劳性设施也是不可缺少的其他收费工程中有些虽然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但由于种种原因，企业大多难以全部收回这类收费工程种类繁多，标准不一，许多收费工程由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，标准普遍偏高配套及收费工程是房地产开发本钱中受外界因表影响最大的一块费用支出，一般占工程总投资的T>10－T>15％。

房地产开发商通过各种途径，运用各种方法减少这局部费用支出，是降低开发本钱取得经营效益的一项重要手段T>三、管理费用和筹资本钱看两个实例：T>例T>1：杭州某楼盘本钱清单——工程名称T> 计算式T> 金额T>(万元T>) 1. 土地面积T>(出让面积T>) 141.19亩T>(94133平方米T>) T>2. 可建房面积T>(主要局部T>) ：多层公寓T> 94560平方米占T>62.78% ；小高层公寓T> 40000平方米占T>26.56% ；沿街商铺T> 4000平方米T> 占T>2.66% ；半地下汽车库T> 17280平方米；小计T> 167890平方米T>3. 容积率T> 1.6T>4. 销售额：多层公寓T> 7800*94560 73756.8 ；小高层公寓T> 8000*40000 32000 ；沿街商铺T> 12000*4000 4800 ；汽车库T> 8100；小计T> 118656.8 T>5. 工程本钱T> (万元T>)：T>〔T>1〕地价T> 投标价T>165万T>/亩T> 24136 ；T>〔T>2〕配套费T> 3793；T>〔T>3〕建安工程造价T> 17198；T>〔T>4〕建设与准备费T> 1962 ；T>〔T>5〕财务费用T> 2688；T>〔T>6〕销售广告费T> 118656.8*2.5% 2966.42 ；T>〔T>7〕营业税T> 118656.8*5.85% 6941.42 ；T>〔T>8〕不可预见费T> 54831*1% 548.31；工程本钱合计：T> 60232.84。

T>6. 利润：T>118656.8-60232.84 ＝T>58423.96T>7. 所得税：T>58423.96*33% -19279.9T>8. 净利润：T>58423.96-19279.9＝T>39144.05T>例T>2：上海T>ZH房产本钱清单：T>一期T>A块利润测算：T>一期T>A块建筑面积T>5.1万元T>/㎡：商铺T>7000㎡，住宅：T>44000㎡T>(1)本钱：动迁本钱：T>2.5亿元，楼面价T>4900元T>/㎡；建安本钱T> 2000元T>/㎡；配套费用T> 1500元T>/㎡T>(组成：规费：T>300元T>/㎡、设计、环境费：T>100元T>/㎡、管理费用：T>200元T>/㎡、广告费用T>100元T>/㎡、资金本钱T>600元T>/㎡、小区配套T>100元T>/㎡、不可预见费用T> 100元T>/㎡T>) T>本钱T>=(4900/㎡T>+2000元T>/㎡T>+ 1500元T>/㎡T>)×5.1万元T>/㎡T>=4.284亿元T>(2)销售收入：商铺售价T>3万元T>/㎡；住宅售价T>1.5万元T>/㎡T>销售收入T>=7000㎡T>×3万元T>/㎡T>+44000㎡T>×1.5万元T>/㎡T>=8.7亿元。

T>(3)毛利：T>8.7亿元T> - 4.284亿元T> = 4.416亿元。