2022年房地产估价理论与方法考试试题及答案.pdf

20XX 年房地产估价理论与方法考试试题及答案一、单项选择题（共35 题，每题 1 分、每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务A传统价值评估B价值分配C相关经济损失评估D价值减损评估2、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是（）A最高最佳使用原则B合法原则C替代原则D谨慎原则3、采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是 被迫转让前提该估价是因（）的需要A房地产作价入股B法院强制拍卖C房地产税收D房地产征收补偿精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 20 页4、某出租写字楼的完全产权价值为2000 万元，出租人权益价值为1600 万元，则承租人权益价值为（）万元A-40 B400 C1800 D3600 5、某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上，分别为道路20 元、燃气 18 元、供水 14 元、排水 16 元、热力 12 元、供电 25 元、通信 8 元、场地平整 15 元，则该地区 五通一平 的正常费用为（）元/A98 B102 C108 D116 6、某居民于 20XX 年 1 月购买了一套建筑面积为100 的住宅，单价为 5000元/。

若 20XX 年当地同类住宅名义价格月递增0.5% ， 年通货膨胀率为 5%， 则 20XX年 12 月该套住宅的自然增值额为（）元A4296.96 B5560.86 C5839.91 D30838.91 7、房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是（）的结合体精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 20 页A实体、权益、区位B实物、权益、区位C实物、权利、位置D实体、权益、位置8、某期房年后建成入住，类似现房的价格为5 000 元/，出租的年末总收益为500 元/，管理费用等其他支出为100 元/估计折现率为 10%，风险补偿为现房价格的 3%该期房目前的价格为（）元/A4395 B4486 C4636 D4850 9、某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600 万元，法定优先受偿款为 50 万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为（）万元A370 B385 C420 D550 10、一套总价 60 万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣；（3）首付款 20 万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15 年，按月等额偿还贷款；精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 20 页（4）约定自成交日期起一年内一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20 万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付 20 万元。

上述情况中，存在名义价格的是（）A第（ 1）、（ 3）种情况B第（ 3）、（ 4）、（5）种情况C第（ 23、（4）种情况D第（ 2）、（ 4）、（ 5）种情况11、一般来讲，人口总量虽然不变， 而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（）A上涨B下跌C保持相对稳定D先涨后跌12、评估某套建筑面积为120 的住宅在 20XX 年 9 月底市场价值，收集了以下个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（）交易实例建筑面积（）用途价格（元 /）成交日期区位正常情况甲120 居住5800 20XX 年 8 月同一供需圈正常交易乙105 居住6000 20XX 年 6 月同一供需圈正常交易精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 20 页丙140 办公6500 20XX 年 9 月同一供需圈正常交易丁115 旅馆6100 20XX 年 7 月不同供需圈正常交易A甲B乙C丙D丁13、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中（）A区位因素B社会因素C实物因素D权益因素14、房地产的规划用途对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中的（）。

A配套设施建设的限制B房地产使用管制C房地产权利的设立和行使限制D房地产相邻关系的限制15、最高最佳使用包括用途、规模、 集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是（）精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 20 页A收益递增递减原理B均衡原理C替代原理D适合原理16、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值， 估价时点为现在， 则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（）A估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去B估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在D估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去17、 运用收益法评估房地产抵押价值时， 当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用（）的收益估计值A较高B较低C最高D居中18、为评估某房地产20XX 年 10 月 1 日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为 20XX 年 4 月 1 日，合同约定买方支付给卖方3 500 元/，买卖中涉及的税费全部由买方支付， 该地区房地产交易中规定卖方、 买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的 6%和 3%。

自 20XX 年 2 月 1 日起到 20XX 年 10 月 1 日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨03%，则该可比实例修正、调整后的价格为（）精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 20 页元/A3673.20 B3673.68 C3790.43 D3790.93 19、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60 万元和 40 万元，若将两宗土地合并则总价值为 20 万元如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（）万元A40 B48 C50 D60 20、某一交易实例房地产的使用面积为3 000 平方英尺，成交总价为0 万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%），首付 35 万美元，半年后付35 万美元，一年后付 30 万美元，余款于一年半后付清假设当时的市场汇率为美元兑换7.7 元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65 ，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为（）元人民币 / 1 平方英尺=0.0929 ）A17484 B19020 C19754 D20539 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 20 页21、某宗熟地的原生地取得费为540 元/，土地开发期为2 年，土地开发费第一年和第二年分别为90 元/和 60 元/，贷款年利率为8%。

采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（）元/A55.20 B103.22 C109.63 D114.82 22、某 8 年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120 ，单位建筑面积的重置价格为 600 元/， 年折旧额为 1440 元， 用直线法计算该建筑物的成新率是 （） A16% B42% C58% D84% 23、某 10 年前建成的小型办公楼建筑面积为1500 ,层高 4.1 米，土地剩余使用年限为 30 年，不可续期目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建价格为2000 元/假定层高没增加0.1m，建造费用每平米相应增加 10 元由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5 万元能源费用以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元建筑物报酬率为10%）A11.80 B16.07 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 20 页C23.57 D31.07 24、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50 年，已使用10 年，不可续期（土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权有国家无偿取得）、建筑物剩余经济寿命为55 年。

预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8 万元，报酬率为 8%，则该房地产的收益价格为（）万元A95.40 B97.87 C98.55 D99.33 25、某套住宅的采光受到影响受影响前的年租金为3 万元，受影响后的年租金为 2.5 万元该住宅的预期剩余价值寿命为30 年，报酬率为 8%该住宅因采光受影响导致的价值减损为（）万元A0.50 B5.63 C6.25 D28.14 26、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%，银行可提供 6 成、5年利率 8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为（）A8.8% B10% 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 20 页C18% D18.6% 27、某商场的正常月租金按可出租面积计为40 元/，出租率为 85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为 2%，商场建筑面积为40 000 ，可供出租的比例为 95%，运营期为 38 年，该商场的收益价值为（）万元A690.40 B8284.79 C8720.83 D9746.81 28、下列关于预售房地产开发经营期的图示中，正确的是（）。

29、通过市场调查获知，某地区200520XX 年普通商品住宅平均价格水平分别为 4682 元/、4887 元/、5037 元/、5192 元/若采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅20XX 年的价格为（）元/A5362 B5374 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页，共 20 页C5532 D5702 30、下图是一块前后两面临街、总深度为175 英尺、临街宽度为 30 英尺的矩形地块已知前街路线价为320 元/平方英尺，后街路线价为240 元/平方英尺则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（）万元采用四三二一法则）A150.8 B160.8 C170.8 D180.8 31、下列估价公式中，错误的是（）A土地价格 =房地价格 -建筑物价格B房地产价格 =带债权债务的房地产价格 +债权-债务C建筑物折旧 =建筑物重新购建价格 -建筑物市场价值D房地产价格 =含非房地产成份的房地产价格-非房地产成份的价格32、某工业用地的土地面积为10 000 ，规划容积率为1.0，楼面地价为 500元/后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为 1500 元/，则因规划调整所需的补地价为（）万元A500 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页，共 20 页B1000 C2250 D3000 33、下列估价基本事项中，仅由委托人决定的事（）。

A估价对性B估价目的C估价时点D价值类型34、某估价师于 20XX 年 9 月 27 日向估价委托人交付了一份估价报告该报告中有下列日期：估价作业日期20XX 年 9 月 20 日至 26 日，估价时点 20XX 年 9 月23 日， 估价对象实地查看日期20XX 年 9 月 22 日至 23 日， 估价报告使用期限自20XX年 9 月 26 日起半年据此判断该报告出具日期为（）A20XX 年 9 月 20 日B20XX 年 9 月 23 日C20XX 年 9 月 26 日D20XX 年 9 月 27 日35、若假定估价时点的房地产。