南京浦口及城北区域地块可行性研判.docx

南京浦口及城北区域地块可行性研判市场开发部：范靖宇一、区域土地市场新项目调研部：李雪松、吴育兵 时间：2015-3-111、土地成交情况 鼓楼区（住宅用地）：土地供应稀缺，地价很高 鼓楼区（含下关区）自2008 年以来 只成交 5 宗住宅用地，作为南京城北的老城区，商品住宅用地稀缺，土地供应主要以商 办用地、经济适用房、公共基础设施用地为主；物以稀为贵，片区地价水平很高，从近2 年成交地块来看，亩单价在 1600-2300 万 / 亩之间，楼面价达到 14000 元 /平米的较高水平同时参考临近的迈皋桥板块地价，中电、恒大的拿地价格也达到 2600-2800 万/.A■打MlflWK : 126ffi容* : 4.抚 吕爭：：】:156切•；由 歸常.沁三/平址 事険问:2014.7.7■R "F ■_ \ F ^r-a ' ■■百枳.?3n0心"客节津：2.54"•■1甘!3宦甲吟：皱1.迈/S’ 磅百怕:H5420F/■平探 姿瓦:2013.9.29面氏:265S 4^1.& 商业门 B^'i . 5S0万/W WtT :磁疔/琢 郭虫吋问:2oas.ii乩亠二.*: 24n 密积盍:2.S5 亩羊怕:2梟1万■/亩 镂苣擀:1382灵平沐 拿拧巴吕：2013.如殳5E.4Khi^IMS ：0飜:11.8b 驛理:2.77 由单加它曲訪?由 爸面松:1540朕/珂 辜龙壬问:201S.12.4味王哺西h tHV.'U4切 BRUBQ IB7$ Id中則皤 m与号地块ij,iUX*T 1 ■ •fJtG 耳 ik'Q t車構申: P J _ K* \ *亩，楼面价高达14000-15000 元/平米。

鼓楼区住宅用地成交明细地块名称位置面积 （亩）容积 率成父总 价（万）总建面（万方）田单 价楼面价竞得单位拿地时间幕燕金属物 流中心地块幕燕金属 物流中心1264.2619600035.715615496南京宁华世 纪置业有限公司2014.7.7热河南路酿 造厂地块热河南路 酿造厂242.55570004.1235113828鑫和房地产 有限公司2013.10.25军队空余土 地转让项目鼓楼区牌 楼巷49号103.531002.33121338今朝建设系 统有限公司2011.7.202010G59模范马路 以北566.37200023.412943082国电南自科 技园公司2011.1.7复地 新都国际下关区东井村100号2651.81.2175000306605825复地公司2008.2.1参考周边地价：迈皋桥板块近期住宅用地成交情况中电 颐和府邸迈皋桥 华电二期932.5424400015.8261115420中电熊猫置 业有限公司2013.9.29恒大华府77321500015.3280714033恒大地产2013.12.4翡翠华庭1182.7733600021.8284515408> 鼓楼区（商办用地）：商办用地出让宗数相对较多，但多为小地块，同时地价水平较高。

2007 年至今，商办用地成交 12 宗，多数为小地块，但 G32、G33 地块面积达到 1883 亩，占到近几年出让总面积的85%（已转让给龙湖地产）；从近两年的成交价格来看， 地价整体达到 1000-1300万/亩的水平，相当于住宅用地一半的价格地块 名称位置面积 （亩）容积 率成父总 价（万）总建面（万方）田单 价楼面价竞得单位拿地时间2014G01蔡家巷地块97.4266004329630316144瑞厦建设2014.2.282013G80幕府山街道华 宏A 一期372.7414006581011326291苏盛房地产 开发公司2013.12.132013G16铁道职业技术 学院地块193.5269004489713985992德胜房地产 开发公司2013.5.202012G53燕江路201号123.58970285097343146宁华物产2012.12.182012G54中央北路河路 道1号843.69100020228010804499中储发展股 份有限公司2012.12.182001G83黄家圩路火车 站北广场242.418000385257484672华润停车场 控股2012.1.122011G70钟阜路以东572.250000839048745959苏宁置业2011.12.62011G41二板桥复兴街244.18440006601718576665下关城建2011.11.12011G06燕江路以北173.211000353346643113宁华物产2011.3.112010G66黄家圩地块254316006547212874826盛康商贸2011.2.152010G33滨江江边路以 西3号地8653.0478930017527039134503南京临江老 城改造建设投资公司2010.9.302010G32滨江江边路以 西1号地10185.7912141003931264119230882007G29湖北路51号173.124050036276232211164新城创置2007.6.8> 浦口区（住宅用地）：近期浦口土地出让多集中在高新区及新城板块，受地铁10号线开通及江北新区规划的的影响，地价差异较大，其中高新区的楼面价基本在3000-4000元/平米，而浦口新城板块的楼面价是高新区的2倍多，整体达到7000-8000元/平米。

浦口区近期重点住宅用地成父明细地块 名称位置面积 （亩）容积 率成父总 价（万）总建面（万方）田单 价楼面价竞得单位拿地时间2014G75咼新区丹霞路 以东地块1972.28600028.84372981新城万嘉2014.12.262014G74咼新区星火北 路以东地块1872.0886000264593313招商局地产2014.12.262014G76咼新区监海路 以北地块2152.28540031.63962703绿地国际商 务中心2014.12.262014G68南大浦口校区 以东地块892.074900012.35493976红太阳房产2014.12.232014G48南大浦口校区 二期地块981.1292007.22974057金安地产2014.9.92014G47青奥体育公园1183.217600025.114947005保利地产2014.9.9A地块南侧2013G39浦口新城望江 路以东1582.521000026.313297973福建止荣2013.7.262013G40浦口新城镇南 河路以北1072.715200019.314207891滨江 国际浦口新城南河 路与临江路1702.521050028.412357411雅居乐地产2010.10.2927936300046.513027813浦口区（商办用地）：成交地块相对较少，纯商办地块的价格基本在400-470万/亩之间。

2014年华润获得的大型商住用地（距目标地块3 公里）亩单价达到1040万/亩，未来将 打造成大型城市综合体项目，包含30 万方的住宅和40 万方的商办体量浦口区近期重点商办用地成交明细地块 名称位置面积 （亩）容积 率成父总 价（万）总建面（万方）田单 价楼面价竞得单位拿地时间2014G39浦口新城中央 大道以东3353.2834800073.210404755华润置地2014.7.72012G55浦口新城总部 大道北侧856.53660036.9430993明发集团2012.12.182012G56浦口新城滨江 大道以北7053300023.34721415天一置业2012.12.182012G48浦口新城总部 大道北侧8133010016.23711854红星美凯龙2012.12.6常发 广场新浦路6号1043.53430024.23311417常发地产2011.7.19面枳：ZL睛奔限率：23 宜羊蓟：1420^/39 镂面忻；丁89运/平米 拿划氐同：2013-.7.26面积：USB容积車3 由单询：1494&S 镂面怖:7（M5元/平米 爭ffl国叵：2014.9.9面枳:15BB容租車：2 5由单忖：IL 329万/® 喘面沖：7阴沖平米 拿址瓦亘：2013 72611^1面积：17CB髒率：2 5 宙樹：1235^fffi '-' 镂諭*1^/平米 拿堆可间：2010.10.29C 迪块2面択：279B春歸車；2.5 亩单槪:13OX6/ffi 诿面炖：临13元/平米 拿堆时诃:2Q10.10.292.4Km1E^2政1h任cm■日HI41二、区域商品房市场1、鼓楼区综合分析：鼓楼北，即老下关区，现状多为老小区、厂房等，人口密度大， 拆迁难度高，前几年的旧城改造进度缓慢，这也导致目前该区域的住宅开发项目很少。

而当前预推出 3块地，且不少工厂将陆续搬迁，可以看出下关区的旧改进程会逐步加快 区域价值将得到进一步释放1）鼓楼区历年住宅成交走势：鼓楼区因项目少、供应量低，导致近几年成交量一直在40万方左右徘徊，但近两年成交价一直维持在20000-21000 元/平米的较高水平年份2010 年2011 年2012 年2013 年2014 年2014 年 环比增幅供应量（万方）22.721.552.7145.1%成交量（万方）20.833.145.637.636.7-2.4%供销比0.50.571.44成父均价1887315181173092139420554-3.9%（2）当前片区住宅及商办的库存、去存周期： 目前区域住宅存量为1824套，按照近3 年 年均3150套的去化。