2011合肥北城区CF201005地块分析报告56p (2).ppt

合肥北城区CF201005地块分析报告丰汇置业2011.02.17城市架构1市场解构2地块解构3客户解构4价格建议5财务预算6合肥北城区城市背景分析1合肥城市概况合肥市合肥市 城市区位：合肥，安徽省省会，长江淮河之间、巢湖之滨，通过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势，是全省政治、经济、文化、信息、金融和商贸中心，全国重要的科研教育基地，国家级皖江城市带承接产业转移示范区的核心城市 区域划分：合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥西、长丰3县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限全市行政辖区总面积为7029.48平方公里，常住人口510万；市区总面积838.52平方公里 2010年城市GDP突破2700亿元，经济发展迅速合肥是安徽省省会，全国科研教育基地、全国性交通枢纽，中国特大中心城市之一经济发展迅速 公路：拥有206国道，312国道，合肥绕城高速（G4001），京台高速（G3），沪陕高速（G40），沪蓉高速（G42），合芜高速（G5011），是全国重要的公路枢纽之一 铁路：拥有合武高铁，合宁高铁，淮南铁路，合九铁路，宁西铁路。

合肥铁路南环线及合肥高铁南站将使合肥铁路形成“三足鼎立”之势，合肥铁路南站将建设立体换乘枢纽，规模列华东第二位合肥是长三角4大铁路枢纽城市，新的长三角城际铁路规划将以上海、南京、杭州、合肥为中心，实现主要城市间和相邻城市间“1-2小时交通圈”，区域内其他城市间3小时内到达便捷的高铁建设使合肥一跃成为全国性铁路枢纽，未来将1小时到南京，2小时到上海、杭州，3小时到武汉、郑州，4小时到北京、福州 民航：拥有合肥骆岗国际机场，开通了60多条国内外航线.另外正在建设的合肥新桥国际机场将于2011年正式建成. 水运：合肥港是全国 28 个内河主要港口之一，也是安徽省九大内河港口之一，位于省会合肥南淝河畔，是皖中地区最大的水路货运集散地，年吞吐量为500多万吨，航道等级为三、四级，可常年通航千吨级船舶合肥是全国综合交通枢纽城市之一 ，便利的交通条件为城市的建设与扩展提供有力条件城市对外交通多核心发展是城市发展的重要过程，是城市向城市群发展的重要过渡合肥全市行政辖区总面积为7029.48平方公里，常住人口510万，城市发展快速，对内能够凝聚人气，对外吸引力较强 多核心发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展压力，新核心区发展成为城市发展的源动力，将拉动城市快速发展第一阶段：单核心扩张第二阶段：多核化发展第三阶段：城市经济圈形成主城核心核心核心核心“皖江城市带示范区”、“合肥城市圈”等各城市的“一体化”发展和产业转移是城市发展成为“都市群”的推动力。

合肥皖江城市皖江城市皖江城市皖江城市皖江城市带发展规划 皖江城市带处于中国人口密集、消费需求较大的最靠近东部的中部地区，以合肥为中心，半径500公里覆盖上海、江苏、浙江、河南、江西、湖北、山东、安徽七省一市，这一区域经济发展水平高，消费潜力巨大 “一轴”包括安庆、池州、铜陵、巢湖、芜湖、马鞍山6个沿江市，这是承接产业转移的主轴线； “双核”指合肥、芜湖，这是我省目前乃至今后一个时期经济发展最具活力和潜力的两大增长极，是承接产业转移的核心区域； “两翼”包括滁州和宣城市，着力打造承接沿海地区特别是长三角产业转移的前沿地带 区域核心城市，带动区域发展皖江城市带凭借其独特的优势和良好的基础，确立新的战略定位示范区将立足安徽，依托皖江，融入长三角，连接中西部，积极承接产业转移，成为“合作发展的先行区、科学发展的试验区、中部地区崛起的重要增长极、全国重要的先进制造业和现代服务业基地” 合肥市“141”发展战略概述 “”城市发展战略，就是在合肥城镇密集区范围内构建一个主城、四个外围城市组团、一个滨湖新区的总体空间框架一个主城是指在现有合肥二环路以内、国道以北的城市空间，主要负担城市的综合服务职能四个外围组团分别是东部组团、北部组团（包括瑶海经济开发区、庐阳工业园区、双墩）；西部组团、西南部组团、一个滨湖新区。

随着合肥城市空间结构将完全呈现“”的城镇空间结构，城市成长阶段也将过渡到轴向生长阶段，以“一核五轴多组团”的方式构筑合肥都市圈 “一核”指的是合肥市中心城区以及周边城镇密集区，包括一个主城、个城市组团、个滨湖新区五轴”就是条发展轴线，即合淮铁路、公路，合芜铁路、合马公路，合九铁路、合蓉高速公路，合六公路与合宁高速公路沿线发展轴 “多组团”是在城镇密集区范围内继续发展中心城区周边的小城镇，进一步明确职能分工，突出特色，成为城市空间的重要补充 随着合肥城市空间结构将完全呈现“”的城镇空间结构，城市成长阶段也将过渡到轴向生长阶段，以“一核五轴多组团”的方式构筑合肥都市圈 北部双凤经济开发区概况双凤开发区于1993年5月经合肥市人民政府批准成立，2005年12月被国家发改委批准为省级经济开发区双凤开发区是长丰县域经济发展的龙头，也是合肥市“141”空间发展战略北部组团的重要组成部分截至目前，开发区累计引进项目342个，协议投资180亿元；已建成投产项目266个，累计完成投资约140亿元聚集了伊利公司、鸿路集团、荣事达集团第六工业园、中粮集团、鄂尔多斯羊绒衫等一批骨干企业，初步形成了食品及农副产品深加工、汽车零部件及工程机械加工、新型建材、家用电器配件四大主导产业。

2009年下半年，双凤开发区启动17.5平方公里“承接产业转移示范园”规划建设，构筑大载体，承接大转移在“十二五”期间，计划打造千亿双凤，争创国家开发区开发区为省级经济开发区，是长丰县域经济发展的龙头，也是合肥市“141”空间发展战略北部组团的重要组成部分开发区累计引进项目342个，协议投资180亿元，在“十二五”期间，计划打造千亿双凤北城交通区位开发区位于合肥市北二环和外三环之间，距合肥北环高速公路入口公里，距元一国际高尔夫球会公里，距市中心公里，距火车站公里，距骆岗机场18公里合肥市“141”发展战略“二环九射”中条主干道蒙城北路、阜阳北路贯穿开发区南北，园区四通八达路网连接合徐、合宁、合芜、合安、合六、合淮阜等6条高速，正在建设的合肥北站货场位于园区东南角，新建中的合肥新桥机场距园区仅10分钟车程，交通十分便利北部城区交通通畅、便利区域内有合淮阜高速、合徐高速路入口蒙城北路、阜阳北路贯穿南北阜阳路高架桥的修建加速了北城与其它区域的交流速度，为北城的发展提供便利交通优势： 核心区距离合肥中心城区16公里，有蒙城北路、阜阳北路等四条城市主干道直通市区；合肥北三环高速贯穿区南，合淮阜高速紧邻区西；淮南铁路纵贯南北，并将设立客站；规划建设中的合肥新桥国际机场距本区仅25公里，形成了城市干道+高速公路+铁路+机场的交通网络。

总体功能定位u 创造高品环境人居新生活塑造“宜居之城”u 做强地区新型加工制造业打造“制造之城”工业化是国民经济发展的核心动力合肥市提出工业立市战略，北部组团整合双墩、双凤工业区、三十头以及三元产业园u 推进都市城郊农业园区化做优“生态之城”结合水源保护大力发展花卉苗木和生态农业，将其建成山水城市、绿色城市生态城市建设将是北部组团的优越特点u 发展体育休闲观光旅游业构建“休闲之城”将北部组团旅游形象定位于“千水之源，万绿之宗，绿野觅踪，田园寻梦”形成皖中现代生态休闲之城经济社会发展战略u 以融入长三角为主要方向的“开放兴市”战略u 以促进城乡一体化发展为目的的城市化战略就北部组团本身而言，有双凤工业园、岗集江淮汽配园等，集聚了部分经济能量，加快城市化的规模集聚无疑是最好的选择u 以推进产业结构优化升级为指导的区域产业化战略经济全球化和长三角区域经济一体化为合肥提供了强大的区域推动力国家中部崛起战略、安徽省东向发展战略，合肥提出“141”空间发展战略和打造省会经济圈，在合肥中心城区周围形成经济社会区域一体化的发展是必然选择合肥北部组团的规划和建设是现代化滨湖大城市的重要有机组成部分合肥北部城区发展规划北部组团的规划与建设应全面树立区域整体发展观，重点合力从长培育世纪大道中心发展轴，奋力打造合肥北部工业基地，精心推出五大湖休闲观光带，并主动建立水湖源生态保育区。

空间发展战略（1）“生态优先”的理念：北部组团的西侧是合肥水源地重要的生态屏障，因而规划理念要体现“生态优先”2）“引绿入城”理念：北部组团内有板桥河、天河、滁河以及众多水库等水系，规划充分利用天然绿色生态廓道，引绿入城3）“轴向发展，组团生长”设计理念区域空间格局以城市水源保护地发展生态产业和防护林带，构建大都市“永久性绿色生态屏障”，形成“东城西林”的区域空间体系格局城镇体系形成“一城一镇”的空间结构：一城：将双墩镇、三十头乡与双凤工业区合力打造为“合肥北城”一镇：将岗集镇建设成为合肥特色卫星镇功能结构总体结构为“三轴、三带、八片”三轴：把握合肥市主城区轴向生长的发展趋势，形成双凤大道发展轴、世纪大道发展轴、天润大道发展轴三条主发展轴三带：在北部组团内，分别依托环湖大道整合两湖生态资源形成环湖景观带；依托北环高速风影响防护林和滁河干渠开成北环高速防防风景林带；依托工业大道优化工业环境形成工业景观带八片：北部组团依托合肥主城轴向生长，形成八大片区分别为庐阳产业园片区、新站北片区、双凤片区、双墩片区、三十头片区、政务片区、文化旅游片区、科教片区合肥北部城区发展规划合肥北城区房地产市场竞争分析2合肥北城房地产市场格局 双凤经济开发区区位于合肥北大门，处于合肥北二环与北三环之间，与合肥市的庐阳区、瑶海区连为一体，基础设施已纳入合肥城区市政统一规划建设。

距合肥市委、市政府8公里，距合肥新火车站8公里，距合肥飞机场18公里 双凤经济开发区商品房目标客户基本锁定为： 区内企业职工，在此置业安家，方便上下班 在合肥上班工作，因此片区价格较低，在此置业的外来人群 目前地块周边在售楼盘约有16个，分别为：中铁国际城、北环阳光、大富绿洲、阿奎利亚、鸿路北城明珠、北辰天都、群盛共和城、瑞龙花园、润地星城、天元新城、云顶雅苑、中奥花园、恒泰悦城、恒泰城品、半岛1号、双凤里双凤大道、阜阳北路蒙城北路二环路阿奎利亚阿奎利亚皇家花园皇家花园群盛共群盛共和城和城润地星城润地星城鸿路北城鸿路北城明珠明珠中澳花中澳花园园润龙花园润龙花园北辰天都北辰天都半岛一号半岛一号中铁国际城中铁国际城北环北环阳光阳光大富绿洲大富绿洲云顶雅苑云顶雅苑0606年大建设以来，合肥北城建设如火如荼，北部新城房地产发展已经开始崭露头角，逐渐引起购房者关年大建设以来，合肥北城建设如火如荼，北部新城房地产发展已经开始崭露头角，逐渐引起购房者关注恒泰阿奎利益作为北城区高品质楼盘近注恒泰阿奎利益作为北城区高品质楼盘近200200万平方米的多层、小高层、高层、别墅现房实景成为引万平方米的多层、小高层、高层、别墅现房实景成为引领北城区生活的方向标。

领北城区生活的方向标0707、0808年随着年随着7272万平米群盛共和城、万平米群盛共和城、200200万中铁国际城方以及总占地面积近万中铁国际城方以及总占地面积近17001700亩的高端项目亩的高端项目“半岛半岛1 1号号”纷纷在北城区域投资开发，纷纷在北城区域投资开发，TOWNHOUSETOWNHOUSE、多层、小高层、高层、联体别墅、叠排别墅、花园洋房、电、多层、小高层、高层、联体别墅、叠排别墅、花园洋房、电梯公寓、中心岛会所等产品组合纷纷亮相北城区房地产发展走上快速发展的轨道，区域的发展拉近了梯公寓、中心岛会所等产品组合纷纷亮相北城区房地产发展走上快速发展的轨道，区域的发展拉近了与主城区之间的发展悬殊与主城区之间的发展悬殊20909年，年， 15 15分钟快速交通圈已经率先基本形成北城的楼市同样精彩纷呈：中国房地产百强企业分钟快速交通圈已经率先基本形成北城的楼市同样精彩纷呈：中国房地产百强企业香香港明发集团倾力打造的安徽首个欢乐主题港明发。