万达商业治理模式.docx

万达商管运作模式：组织结构|薪酬考核|治理职责集团将所有业务领域统一划分为项目前期、中期、后期三个时期，别离由相应专业部门进行治理万达集团整体架构万达采纳高度集权化的管控模式，除部份工程治理和销售实施放在区域公司，其他大部份职能由集团总部 牢牢把控万达集团的组织架构依照业务的进展流程，将所有部门划分入项目前、中、后期三个部份一个总裁负责 前期的拿地、计划设计、招商；一个总裁尽管施工，达到快速统一的工厂化速度；一个总裁负责商业治理、院 线、百货的治理圣缺裁. _「I I祢T ：1 e. ■:~.™ I「副苞裁，. ■ P . . ■ ■ ■ I. . . ■ L IB ■ !■> * V B ■■ ■华口 Um 嘻E中刑珅IJ Q阉T1-密监客IJKI =疵小幽制部 U尊目4>|心-L,,」■###/ -■ □_商地lilil宛队活氏位胡、组织架构M£1>E9 iHg 住也-…i j L_ i三、万达招商运营中心架构万达商业卷攻有限公司—招商中心和至甘中心«T薛49削!；日!刷功隆拄tei I 1 [—/ f \ 繇各的弟帷到 对怠性岖-KitHefi埋四、万达商管项目经营治理万达商管之项目经营治理，包括项目经营分析（现金流分析）、项目经营决策文件、项目经营治理责任书、 项目奖金考核、项目年度考核、奖金分派方案6大方面，其中细化内容包括每一事项的时刻要求、责任部门、 上报内容、流程要求与执行提示等。

一、时刻要求新项目：项目摘牌后30天内老项目：每季度首月10日前进行修订，每半年会审一次责任部门股分公司打算部牵头组织、营销部、财务部、本钱操纵部配合；项目公司财务部负责部门、其他部门配合上报内容：项目现金流分析表、开发打算表（包括关键节点、面积指标、本钱收益）、销售打算及回款分 解表、工程本钱明细表流程要求打算部（发出指令）一一项目公司（编制打算表一依照打算表形成销售打算表、工程本钱明细表、现金流 表）一一项目公司财务部汇总一一打算部一一打算部组织营销部、财务部、本钱操纵部联合会审一一反馈意见并项目公司对口部门修改一一修改并汇总至项目公司财务部一一最终定稿一一A上报股分公司一一 打算部组织财务部、营销部、本钱操纵部汇总一一形成＜各项目开盘前及经营期内资金平稳分析表》一一汇报二、项目经营决策文件2.1项目经营期2.1.1时刻要求：签定决策文件20天前2.1.2审核部门：项目簪理中心打算部2.1.3上报内容：项目整体经营期（用于财务税费测算）和项目分期经营期（用于项目奖金测算）项目整体经营期：打算开始时刻：原那么上为动工前6个月，如摘牌或股权转让完成至动工的时刻不到半年，那么以摘牌或 股权转让完成时刻为准，如摘牌或股权转让完成至动工的时刻超过6个月，那么以动工前6个月为经营期开始 时刻。

打算终止时刻：本期最后一个单体完工验收后六个月之内如项目公司经研究销售或结算等事宜可能阻 碍打算终止时点，经打算部核准并请示股分公司领导后，那么终止时点可进行调整）2.1.4流程要求：项目公司财务部牵头编制一一项目公司领导班子会签一一打算部审核一一项目治理中心 总领导一一主管项目副总裁一一打算部转发财务部2.2项目大体奖金测算2.2.1时刻要求：签定决策文件前10天2.2.2前置条件：① 项目经营期已确认；② 项目目标本钱已确认并已形成投资打算表；③ 项目公司本钱操纵部按经营性物业和销售性物业（分期）分拆投资打算表（项目最终结算时分摊原那么 应与分拆打算表的分摊依据一致）；④ 责任部门：项目治理中心打算部2.2.4流程要求：目标本钱确认并形成投资打算表（本钱操纵部）一一项目公司本钱部份拆投资打算表一 一股分公司本钱操纵部确认一一打算部编制大体奖金方案一一转股分公司本钱操纵部2.3经营决策文件2.3. 1时刻要求：项目首期开盘前1个月2.3.2前置条件：项目经营期确认、项目面积指标确认、项目目标本钱确认、项目销售收入确认、项目大 体奖金方案2.3.3责任部门：股分公司本钱操纵部2.3.5执行提示：① 由项目治理中心打算部负责确认本期经营期及相关内容并抄送股分公司财务部、本钱操纵部，便于复核 费用与税金及起草决策文件；② 项目治理中心营销部负责把批准的销售价钱抄送股分公司财务部和本钱操纵部，本钱操纵部负责将复核 完成的目标本钱抄送股分公司财务部；③ 股分公司财务部负责将复核完毕的费用及税金抄送股分公司本钱操纵部；④ 项目公司别离与计划院、营销部、本钱操纵部和财务部沟通确认经济技术指标、销售价钱、目标本钱、 费用及税金后，将所有经营决策文件的相关附件及风险提示上报股分公司本钱操纵部；⑤ 在“项目经营决策文件”批准后2个工作日内，股分公司本钱操纵部需将相关资料抄送打算部并进行交 底，打算部将依据批准的决策文件负责审核项目经营治理责任书。

2.3.5流程要求：项目公司总领导一一股分公司本钱操纵部组织计划院、打算部、营销部、财务部、审计 部会审一项目治理中心总领导一一分管项目、财务、本钱副总裁一一总裁一一董事长五、万达商管各部治理职责一、万达商管公司一一治理职能（1） 负责向集团提供投资兴修万达广场的支持信息；（2） 参与万达广场主力店、非主力店、公共区域房产技术条件中与后期经营、治理有关的部份的设计， 并负责向计划研究院提供万达广场中步行街部份、物业治理用房部份、配套的停车场、广告位的设计边界条件；（3） 负责系统内所属公司的的工商记录治理和档案的成立于日常治理工作；（4） 负责万达广场的前期开办费用、招商推行费用、日常运营本钱（含物业治理费）的测算和报审；（5） 负责步行街商铺租金市场调研；（6） 负责组建各在建万达广场的商管公司；（7）负责在建万达广场的非主力店招商的组织治理;（8） 负责入驻商家的物业治理合同的谈判和签定（主力店和非主力店）；（9） 负责组织万达广场的运营接管；（10） 负责指导和催促各地万达广场设备设施移交；（11） 负责万达广场开业的策划和组织实施；（12） 负责指导、考核各地商管公司日常招商、营运、物业治理工作；（13） 负责各地万达广场各项收入收缴工作监督考核；（14） 负责监管和考核各地万达广场的平安工作；（15） 负责集团商业治理品牌的的建设和保护；（16） 负责商业治理系统的财务核算、资金治理；（17） 负责商业治理系统的企业文化建设；（18） 负责商业治理系统的团队建设和制度建设；（19） 配合接待集团安排的的投资人的参观接待工作。

二、万达商管公司一一招商中心职责（1） 负责制定集团商管公司招商、市场调查、商业计划等相关治理制度及标准，指导各地商管公司成立 招商治理标准并监督执行；（2） 负责起草和提报新建万达广场步行街的定位、商业业态计划、招商政策及租金收益报告；（3） 依照集团批准的的商业业态计划及租金指标，组织制定新项目招商方案、招商打算及时刻进度打算， 对整个招商筹备工作进程进行监督治理，并保障整体招商工作按时、按质完成；（4） 依照各相关部门提供的步行街商户经营数据及意见，对商户经营情形进行分析，为万达广场的商户 调整提供依据；（5） 负责指导各地商管公司万达广场步行街商铺调整打算；审核招商指标并考核完成情形；审核商铺租 赁合同并检查执行情形；（6） 负责各万达广场广告位的招商及招投标治理工作；（7） 责对各地商管公司招商人员进行专业培训和绩效考核；（8） 负责协助人力资源部对各地商管公司主管以上招商人员的招聘、转正、晋升、降级等提出意见；（9） 负责成立商户信息数据库，并进行日常补充、完善、更新；（10） 负责次主力店和连锁品牌商户的战略合作商务洽谈并签定联盟协议，为项目招商提供商户资源保障；（11） 跟进相关行业进展转变，按期提交行业进展报告，为集团及集团商管公司决策提供信息和建议；组织和推动集团商管公司与招商相关的合同、协议的标准化工作。

3、万达商管公司一一营运中心职责（1） 负责制定和完善万达广场营运治理的相关治理制度和标准；（2） 确保各地商管公司成立营运治理标准并对执行情形进行监督；（3） 营运决策信息系统的成立与治理，负责汇总、分析营运数据，依照经营状况提出招商调整、营销策 划活动、经营环境改善和提升打算；（4） 开展市场调查与研究，分析和了解市场的进展和广场的竞争环境；（5） 依照内部运营数据的分析和外部环境的调研，明确万达广场的定位，制定业态计划与品牌组合方案， 并实施商铺和租金调整；（6） 营销策划治理，参与制定年度营销策划方案和打算，组织和实施营销策划活动，进行营销企划活动 的跟踪与评估；（7） 经营标准的治理，统一广场的经营标准，提升广场的经营形象；（8） 经营环境治理，确保广场内外环境的舒适度，提升广场的凝聚力；（9） 客户关系治理，包括商户关系和业主关系，成立良好和谐的经营气氛；（10） 顾客效劳治理，成立顾客效劳体系并监督执行；（11） 公共关系治理，包括政府、媒体、社区和周围社团的关系，构建良好的外部经营环境；（12） 人员治理，负责营运人员和营业员的日常治理，负责营运人员相关专业知识、技术和能力的培训和 进展；（13）多种经营的治理，负责多种经营的计划、预算、招商、日常运营稽核与多种经营商户信息的保护和 治理；（14） 广告位的经营与治理，负责广告位的计划、预算与日常经营，确保广告经营的整体形象和平安；（15） 负责集团相关政策的落实，确保各地商管公司返租租金、扶场金政策正确合理利用；（16） 负责新场开业前期营运相关预备，确保新开发广场正常、顺利开业；（17） 协同物管、工程、行政等部门进行资产治理，确保广场的平安、稳固，实现广场的保值与增值；（18） 负责万达广场衡宇租金、停车场收入、广告位租金、物业代理费、代收代缴能源费、Q9）多种经 营收入等收费治理制度、工作流程、业务标准的制定；（20） 负责各地万达广场衡宇租金、各项费用标准的核查、执行标准的核查，和统计汇总工作，按期提供 数据报表；（21） 负责各地万达广场衡宇租金、各项费用缴收打算的制定，及时向集团财务部编报租金到账打算，向 集团投资部编报以后年度租金收入预测；（22） 协助已转让项目的租金收缴工作，负责与业主及其代理人的沟通和谐，督导、和谐各地商管公司配 合受租工作；（23） 负责各地万达广场衡宇租金、停车场收入、物业治理费指标的制定与考核工作；组织有关收费减免 政策的审核工作；（24） 负责督导、核查各地商管公司多种经营、广告位经营的收费治理、合同履行、指标考核工作；（25） 负责各地万达广场衡宇租金、各项收费的信息搜集、整理和综合分析，评定商家履约情形，按期进 行信誉评估，形成份析报告；（26） 负责评定各地商管公司收租收费工作。

4、万达商管公司一一品质治理部职责（1） 协助各地商管公司慢慢完善目前现行三标一体化制度的可行性，监督、检查各地商管公司对集团公 司制度的落实情形；（2） 负责对各地商管公司开业后的整体治理工作进行按期监督检查，对各地商管公司提出的和检查中发 觉的治理进程中阻碍品质的问题记录并递交相关部门跟进；（3） 负责以保障平安和项目品质为起点，按期对历次发觉的问题跟踪解决结果，核实落实情形，提交公 司领导后抄送相关部门进行整改并按期复查对检查的问题重点跟进，配合各地商管公司研讨整改方案，对重 点问题进行复查；（4） 负责审批，指导各地商管公司品质治理工作报。